tulajdoni hányad kiszámítása

Kedves Fórumozók!

Szeretném kérni, hogy valaki "szamárvezetős" módszerrel a tulajdoni hányad kiszámítását vezesse le nekem legyenszíves.

Köszönöm az értékes segítséget.

Ha valaki kizárólagos tulajdonos, akkor 1/1.
Ha ketten egyenlő arányban tulajdonosok, akkor 1/2-1/2. Ha ketten tulajdonosok és egyikük része kétszer akkora, úgy 2/3-1/3. Ha egyiküké 99-szer akkora, úgy 99/100-1/100.
(Egyebekben lásd a természetes törtekről szóló általános iskolai matematikát.)

szurtos!
Hol szeretnél tulajdoni hányadot számolni? Társasázban vagy közös tulajdonba tartozó ingatlan esetén?

Kedves Mart,
társasházban szeretném.

Kovács Béla Sándor válasza
Tisztelt Uram!
Segítséget, nem kioktatást kértem.

Ezzel kellett volna kezdeni. Ha semmi speciális nem bonyolítja a dolgot, akkor a külön tulajdonban álló lakások (helyiségek) négyzetméterben megadott nagyságának összegéhez kell viszonyítani az egyes lakások (helyiségek) méretét. Tehát a tulajdoni hányad egyenlő a külön tulajdonú lakás nagysága osztva a külön tulajdonban álló lakások nagyságának összegével. (A tört egyszerűsítését addig lehet elvégezni, ameddig valamennyi albetéten egész marad a számláló is.)

Szurtos!
Szükség lenne egy Alapító okiratra, amiben pontosan megtalálható (rosszabb esetben nem található meg) a közös tulajdon felosztásának elve.
Jól megszerkesztett AO-ban találhatsz ilyen hivatkozást: " Az osztatlan közös tulajdon 10.000/10.000 eszmei hányadból áll."
Itt még elemezhetik a részhányadok felosztásának elvét is. Amennyiben semmilyen felosztási elvet nem tartalmaz az AO, akkor a külön tulajdonba tartozó lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek hasznos alapterületét kell összesíteni, és a kapott értékkel kell a 10.000-et (vagy az AO-ban szereplő eszmei hányad értékét) elosztani.
Így megkaptad az 1 m2 hasznos alapterülethez rendelhető külön tulajdoni hányadot. Ezzel az értékkel kell felszorozni minden egyes lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség hasznos alapterületét.
Számtalan Társasház AO-a rendelkezik úgy, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségekhez nem a lakásokéval azonos mérték szerint rendeltek hozzá a közösből.
Pl. tároló helyeket, gépkocsi beállót csak 50 %-ab vettek figyelembe, míg az üzleteket - irodákat 150-200 %-ban.
Ebben az esetben az arányszám kiszámításához a tárolókat csak fél alapterülettel, míg az üzleteket-irodákat 1,5-2-szeres alapterülettel kell figyelembe venni.
Kis lakásszámú Társasházak esetén nem ritka, hogy nem 10.000, hanem csak 1.000 eszmei részre osztják a közöst.
A régi, úgynevezett őstársasházaknál pedig a felosztásnak azt a módját alkalmazták, amit KBS leírt.

Kedves Mart,
köszönöm a segítséget.
A Te levezetésed érhető és világos.

Szurtos!
Amennyiben az AO jól meghatározza a közös eszmei felosztásának elvét, akkor excel-táblában remekül leképletezhető, és rövid idő alatt kiszámítható pl. tetőtér beépítése után az AO-módosításhoz szükséges új hozzárendelés.

Kedves Mart!

Komolyan mondod, írod, tudod, hogy egészen nyugodtan el lehet térni - pl. egy alapvetően lakóház társasház esetében - a lakás-nemlakás funkció szerint - a hasznos alapterület-részilletőség arányban?

Tehát az - akár AO módosítással is - (a jogi lehetőség korrektségét illetően) simán kialakítható, hogy 1 egység részilletőség lakásnál pl. 1 m2, mígy pincében pl. 2 m2, és üzletnél, irodánál meg pl. 0,5 m2 ?

Azért kérdem, mert egyfelől részilletőség után megy a fizetés, közösköltség - gondolom; másfelől meg a szavazások is, és akkor pl. akinek üzlete van, vagy azt szerez, annak a beleszólása (szavazata) is nagyobb lesz?
Van esetleg olyan - elvben kivitelezhető - jogi megoldás, hogy elválik, és különbözik a részilletőség-számítás a közösköltség vonatkozásában, és a szavazatok aránya vonatkozásában?

Kialakítható az alapító okirat módosításával - de nem simán. Ahhoz ugyanis egyhangú döntés kell, és hülye az, aki a számára hátrányos változást megszavazza.

OK, OK, de hát ilyen mindig akkor van, ha pl. vki megveszi a pincét - mert nagggyonakarja pl. a Bp-i Váci utcában - s akár még azon az áron is, hogy -üssekavics!- többet is fizet (s akár hósszútávon, és garantálva is) (ha ott pl. ~boltjalehet), csak adják má' oda neki.

Szóval mint potenciális alkuelem kérdezem, s világos, hogy ... nemegyszerű. De a frissen érkező (a társasházba belépő 'frissenszerző' szerző) miért ne vállalhatna reálisan többletterhet, elvben? (és lehet az 5-10-20%-nyi is, az meg szerintem lehet reális.)

De!:
hoigy elválhat-e a közösköltség fizetési arány, és a szavazati arány - arra ha írnátok, légyszíves.

Meg - pl. - hogy az albetéti alapterület, meg - pl. közösterület felosztásánál - az albetéthez tartozó '~sallangterületek' aránya elválhat-e egymástól?

A közös területet nem osztják fel - azért közös.

Bocsánat!

Arra értettem, hogy ... furább szituk akkor alakulnak ki reálisan (szerintem), ha vmi hirtelen előtörő igény jelentkezik, a már beállt társasházi struktúrába(n), ... és az azok kezelésére gondoltam, hogy lehet egy megoldási variáns a kérdezett lehetőség.

Pontosítok!
Közös terület egy részét ha felosztják pl.
Azért hallottam már ilyenről - közös terület (egy része) felosztásáról, pl. ha a ház eladja a pincét, tetőtért, LÉGÓpincét, stb-t, ... amik addig "osztatlan közösben" voltak. Vagy a szó szoros értelmében felosztják, s a meglévő albetételhez csapják.
Tisztelettel erre próbáltam kérdezni.
(bocs, ha bántón.)
De azért ilyen van, ugye?

A Társasházi közös tulajdon eszmei felosztásának elvét, a számítás módját jellemzően a Társasház alapításakor határozzák meg. Ilyenkor többnyire egy tulajdonos van (beruházó, Állam, Önkormányzat, ...), tehát nincs tulajdonosok közötti vita a kérdésben.
Bp egyik kerületében számtalan Társasház pincéjének egy részét alapította be az Önkormányzat külön tulajdonba, és mindössze 0,4-es szorzóval rendelt hozzá a közösből.
A hasznos (vagyis ma már korrigált) alapterület számítását az OTÉK szabályozza, ennek megfelelően kell az alapító okiratba és az ingatlan-nyilvántartásba bekerülnie, és ennek megfelelően rendelnek hozzá eszmei részt a közösből.
Bármelyik keresőbe beírjátok a Társasház alapító okirat szókapcsolatot, számtalan ház AO-át találjátok meg, ahol érdekes elvek szerint végezték a közös eszmei felosztását.

Az utólagos módosítás szinte lehetetlen az érdekek és ellenérdekek ütközése miatt.
Részben ennek tudható be, hogy számtalan tetőtérbeépítés, vagy ráépítés után az újonnan kialakított lakások albetétesítése nem történik meg, mert a régi tulajdonosok egyike-másika nem járul hozzá az alapító okirat, és a saját tulajdoni lapja módosításához.

A közös költség viselésének szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni. Lehet fizetni tulajdoni hánya, m2, lakásban élő személyek száma, Ft/lakás alapon is.

„hoigy elválhat-e a közösköltség fizetési arány, és a szavazati arány - arra ha írnátok, légyszíves.”

El. A közös költség kiszámításának módját az SZMSZ-ben kell rögzíteni. A közös költség kiszámítási módja lehet többváltozós is: pl. a vízdíjat a lakásban lakó személyek száma szerint osztják szét a közös költségben, míg a közös képviselő meg a könyvelés költségét tulajdoni hányodoknak megfelelően.
De olyat is lehet, hogy rendeltetés szerint pl. a nem lakás céljára szolgáló albetéteknél a tulajdoni hányad szerinti közös költség dupláját kell fizetni.
Sőt, olyat is lehet, hogy a közös tulajdonban levő egyes helyiségeket kizárólagosan használó tulajdonostárs (pl. pince, raktár, akármi) ezen helyiségek használata okán nagyobb részt fizet a közös költségből (nálunk pl. az a szabály, hogy a normál lakás nm-re megállapított közös költség felét fizetik az ilyen helyiségek nm-re után).

Köszönöm az írottakat!
kp2

"De olyat is lehet, hogy rendeltetés szerint pl. a nem lakás céljára szolgáló albetéteknél a tulajdoni hányad szerinti közös költség dupláját kell fizetni." -Véleményem szerint ez diszkriminatív, a kisebbség jogos érdekeit sértő határozat. Megtámadása esetén a Bíróság első kérése az lesz, hogy a közös képviselő mutassa be költségnemenként a nem lakás céljára szolgáló helyiség használata során bizonyítottan felmerült többletköltségeket.
A törvény rendelkezése szerint az SZMSZ-ben kell meghatározni a költségnemet és a számítás módját. A "nem lakás céljára szolgáló helyiség" viszont nem költségnem!
Csak a nem lakáscélú használat okán bizonyítottan felmerült többlet terhelhető ki a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosára.

Igen, ... nyilván szükséges a megfelelő körültekintés.

Egyébként az előzőekbeni kérdéseimmel is arra gondoltanm hogyha ... pl. ... extrémjó helyen van egy pince tházi osztatlan közösben, és pl. ott szeretnék lakni, vagy üzletet nyitni, vagy ördögfülét sütni, ... és egyébként a lakók jól megvannak, és nehezen vehetők rá, hogy pincerekeszeiktől megváljanak, és persze a lakók sokfélék, ... akkor van-e stabilan fenntartható kiforrott jogi lehetőség arra, hogy vállaljam, hogy pl. adják ide (el) nekem a pincét, fizetek érte ennyit-meg-annyit, ÉS 'PLUSZBA' vállalom, elfogadom, hogy m2 arányosan pl. 50%-al több közös költséget fizetek. (S ez az alokiban is szerepeljen lehetőség szerint, ami talán a tházi lehetőségek közül a legbiztosabb - gondolom én.) Na pl. ilyet lehet-e. ((Van olyan, akit ilyennel lehet megnyugtatni, rávenni, hogy tudja, hogy bezzeg az ő lakása folyamatosan kevesebbe kerül neki - és ez boldoggá, boldogságforrás birtokosává teszi - s ilyenen állhat-vagy-bukhat a buli, ... ezért a kérdezés.))

Másik pld, ha pl. pincerendszer van a ház alatt, üzleteket nyitunk, és a jobb helyet kapótól többet szeretnénk beszedni. Vagy - ugyancsak - lehet ilyen homlokzati kirakatok közötti disztingválás, 'belső' (tházon belüli) felosztás (albetéthez rendelés, kizárólagos használat/hasznosításba adás) esetén.

Véleményem szerint ilyen dupla-tripla közös költség csűrés-csavarása értelmetlen. Nem véletlenül találták ki a közös eltérő elvek alapján történő felosztását. Azt nem hasraütésre, hanem funkció vagy forgalmi érték arányában határozzák meg.
A közös eltérő elvek alapján történő felosztását követően viszont érdemes odafigyelni, hogy a közös költség felosztása tulajdoni hányad, és ne m2 arányában történjen.

A közös tulajdonba tartozó épületrészek kizárólagos használata, hasznosítása más kategória! Abban az esetben nem közös költség van, hanem bérleti vagy használati díj. Ott szabadon lehet dönteni, pályáztatni, licitre tenni... ki ad többet alapon. Bérbe vagy használatba adás esetén a területen szokásos díjakhoz viszonyítva valóban megpróbálhat a ház annyi hasznot húzni, amennyit csak tud.

Köszi a válaszokat.

Még egy kérdés:
olyan gyakran szokott előfordulni, vagy szokott egyáltalán, - illetve 'jogilag tiszta', - hogy a közös tulajdon egy részét felosztja ugyan a ház (pl. kisebb társasház) egymásközti kizárólagos használatra, ám úgy, hogy ezt a használat szerinti megosztást rögzítik az alapító-okiratban is, s kvázi az egyes albetétekhez csapják, és az albetét leírásában is megjelenítik (meg persze a vázrajzon is föltüntetik?
Erre mennyire van -jogszerűen- lehetőség?
Ha igen - az ilyen megoldásnak mik lehetnek az előnyei-hátrányai?

Talán ha a konkrét esetet leírnád, könnyebb lenne válaszolni a kérdésedre.
A kizárólagos használatba adás és a lakáshoz csatolás jogilag két eltérő fogalom. Első esetben a birtoklás és használat jogát szabályozzák, a tulajdonjog változatlan marad. Lakáshoz csatolás esetén (néhány kivételtől eltekintve) a tulajdonjogot is rendezni kell.
A tartós kizárólagos használat bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, a lakáshoz csatolást pedig be kell jegyeztetni.
A kizárólagos használatba adáshoz minősített többség határozata szükséges. A lakáshoz csatoláshoz - az egyes albetétekhez rendelt eszmei tulajdorész változása miatt - valamennyi tulajdonos és feljegyzett joggal rendelkező személy írásos hozzájárulása szükséges.

Szeretném megállapítani a szüleim házára ráépített lakásunk tényleges tulajdoni hányadát és értékét.
Ennyit találtam: „Ptk. 137. § (3). A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.”

Vagyis, a ráépített részre eső érték, az ingatlan teljes forgalmi értékének és a ráépítés nélküli forgalmi értékének különbözete lenne?
(Tehát, valószínű, hogy egy hasonló, adottságokkal rendelkező, de pl. társasházi lakás értékénél, a ráépített lakásunkra kapott érték jóval kisebb lesz.)

Ebből az értékből számítom majd ki a tulajdoni hányadokat.
Jól értelmezem?
Köszönöm

Még az se biztos, hogy a ráépítéssel tulajdont szereztél.

Szereztem. /Legalább ebben biztos vagyok :)/
A ráépítésről volt megállapodás, amit 18 éve egy ügyvéd szerkesztett, és amiben mindössze az áll, hogy a ráépítés megvalósulása után, az 1/1 tulajdonjoggal rendelkező apukám hozzájárul, hogy a tulajdoni hányadokat a földhivatali bejegyzésben, a hozzájárulások arányában módosítsuk. Az irat tartalmazza még az általam különvagyonként beépítendő anyagok értékét is.

Mivel senki nem számolgatott, „hasraütésszerűen” 1/6-1/6 részben jegyeztettünk be tulajdonjogot (a házastársammal) a ráépített lakásunkat tekintve, az apukámnak maradt 4/6 rész. (Vmi olyanra emlékszem, a nagyon idős ügyvéd azt javasolta, az egyszerűség kedvéért vegyük úgy, hogy a telek 1/3 rész, a szülői ház 1/3 rész, így lett a ráépített lakás 1/3, azaz 2/6-od rész. Sem a telek, sem a ház értékét, sem a különvagyoni hozzájárulások mértékét nem vettük figyelembe a bejegyzésnél.)
Jelenleg, vagyonmegosztás előtt állunk, a férjem szerint, aki távozni fog, neki a lakás forgalmi értékének fele jár, amit úgy állapított meg, mintha nem egy osztatlan közös tulajdon részét képező, ráépített lakás lenne, hanem egy önállóan forgalomképes 94m2-es, zöldövezeti (Bp. környéke, 15 km) lakás.
A lakásunk általa megállapított forgalmi értéke, így a teljes - szülői házamat is magába foglaló – ingatlan (értékbecslő által megállapított) értékének kb. a 75-80%-a lett.

Hogy a ráépített ingatlanrész értékéből milyen arányban osztozunk, azt nyílván bíróság állapítja majd meg, ez valamennyire tiszta is (nekem), de, hogy mekkora hányadon, illetve értéken kell osztoznunk majd, a teljes ingatlan értékéhez viszonyítva, ez nehezebben megy.

Nem jól okoskodtam az előbb, amikor arra jutottam, hogy a teljes ingatlan forgalmi értéke, mínusz a ráépített lakás nélküli lehetséges forgalmi érték, adnák a lakásunkra eső értéket?

Köszönöm, ha ezt a zavart kicsit világosabbá teszi nekem valaki!