tulajdoni hányad kiszámítása

SolnesM,

Már én is belefutottam hasonló problémába, de a válasz sokkel egyszerűbb, mint gondolnád : osztatlan közös tulajdon esetén ennek nincs semmi jelentősége.

Eszmei hányadot veszel, amely semmilyen közvetlen összefüggésben nincs a tényleges ingatlan méretével, értékével, használati részarányával.

Persze, az nem baj, ha ezek a hányadok azért nagyjából fedik a tényleges értéket, vagy a használt terület mértékét, de mivel eleve lehetetlen ezt belőni, pláne nem ha változás van akár csak az állapotban, ezért nem is igazán fontos.

Legfeljebb a közös dolgokat érintő szavazás miatt számít, ezért viszont pont az 50-50% a célszerű, akkor is, ha az egyik tulajdonos kisebb lakást, kisebb telekrészt, leromlottabb lakást birtokol.

Ha valaki venni akar egy ilyet, megnézi a házat, megnézi a telket, megnézi a szomszédságot persze, meg minden más ezer paramétert ami őt éppen érdekli, legfőképpen egy részletes, térképes, úgyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződést, és az alapján eldönti, hogy megveszi-e azt a bizonyos eszmei hányadot, pontosan azzal a területtel, házzal, ami a használat szerint hozzá tartozik.

Például : egy telek két házzal. Egy kicsi, romos ház, használat szerint a telek 10%-ával, de a tulajdonosé a teljes ingatlan 98%-a, és egy másik ház, csodálatos modern és drága palota, a telek 90%-a tartozik a használatába, de csak 2% eszmei hányada van a tulajdonosnak. Nem logikus, és teljesen célszerűtlen elméleti példa, de ha megfelelően van szabályozva a használat joga, akkor az ingatan 98%-ának az értéke egymillió forint, a maradék 2%-ának meg 100millió. Ennyit ad érte egy vevő, mert ennyit ér. És önmagában ezzel nincs is semmi baj, mondom, legfeljebb a közös ügyek eldöntésénél nem túl szerencsés, hogy a többségi tulajdonos részének piaci értéke csak töredéke a másik tulajdonosénak. De ezen kívül nincs vele gond. (Nem is beszélve arról, hogy ha én lennék drága ház tulajdonosa, kivásárolnám akár dupla áron is a tulajdonostársamat, mint a pinty.

Egyszóval : nem számít igazándiból. Csak legyenek írásban, jól lefektetve a használati jogok.

És ha már tulajdoni hányad a topik címe, lenne nekem is egy tiszteletteljes kérdésem.
Van egy külvárosi ingatlan 700 nm, rajta kettő lakás. A telek szétválasztható majd tökéletesen a lakások viszont nem arányos nm területűek.
Az egyik 95 nm a másik pedig 75 nm, de ehhez tartozik pince és beépítésre műszakilag előkészített tetőtér. Így elvileg az 50 - 50 % elfogadható, azaz 1/2 - 1/2 tulajdoni hányad.
Jelenleg a tul lapon a következő tulajdoni hányadok vannak :

• A tulajdonos ,

• B tulajdonos,

• C tulajdonos. Elvileg lehetne úgy is , hogy nem a 6/12 ( az 50 % )kerül értékesítésre, hanem csak az 5/12 és ez nagyjából felfogható értékarányosnak is.

Bizony kockázat. De hát a magyar mohó, nem tud várni.
Viszont tény, hogy a kész lakás ára majd mindig magasabb mint a nem létező ígérvényé.
Nagyjából hasonló a helyzet a használt lakások vásárlásánál is. Foglaló, előleg... minek. Csak bonyodalom lehet belőle.

Igen, ha ez a kérdés, megerősíthetem : tervezőasztalról, nem létező lakást vásárolni jelentős kockázattal jár.

Köszönöm a válaszokat! Matthiasi, nálunk is hasonló a helyzet mint a lányodéknál. Sok lakás le volt kötve előszerződéssel már évek óta, sőt benne laktak sokan a lakásokban. Az építtető, mielőtt névre írta a lakásokat a végszerződés megkötésével, gyorsan elvégezte az alapító okirat módosítást a maga javára. Mi meg annak örültünk, hogy végre a nevünkre lett írva a lakás, mert még az is kérdéses volt, az alapító okirat csak most került fókuszba amikor egyre több a visszaélés a Társasházban az építtető és emberei részéről. Ki van ez találva sajnos :(

Ezért van egyszemélyi alapitás az épittető részéről.
Ezért kell a vásárlás előtt megnézni az Alapitó Okiratot.

„Társasházban,és a tulajdonosok fel vannak háborodva, mivel a többségi szavazati jog miatt tulajdonképpen az építtető mindent meg tud szavaztatni saját magával.”
Tib8186 szerint.
Előfordulhat.
Így olyan házban ahol egy természetes személy tulajdoni hányada több mint 50 %, inkább ne vegyünk lakást.
Az egyik lányom járt hasonlóan. Egy nagy nagy társasházban - 200 lakás kb. - vett egy lakát.
Hát nem rájöttek, hogy a házkezelése ( közösképviselő - gondnok meg egyéb alkalmazottak -vízszerelő vagy mindenes lakatos ) at az építtető ültette a tulajok nyakára.
A maffia tobzódik... szerintük, ha szólni mernek kiosztják őket. Nincs rendes takarítás a garanciális javításokat nem nagyon végzik el.. a tulajok így saját költségükre kénytelenek stb.

Késő bánat.-
Nagyjából az volt a képlet, hogy az építtető apránként adta el a lakásokat... a társasház még akkor alakult amikor ő volt a többségi... diktált természetesen

Jó tudni a Józsi doktor által leírtakat.
A saját kis 'dolgozatomba' beépítem.
Majd, ha eljő az ideje .

Tib8186,

Miért lenne az? Önmagában nem szabálytalan. Aki tulajdont vásárolt a társasházban, az tudta, hogy neki mekkora lesz, és ha akarta volna, az alapító okiratban megnézhette volna, hogy oszlik meg a többi. És akkor láthatta volna, hogy egy lakáshoz tartozik a többségi tulajdoni hányad, és ha ez nem felel meg neki, akkor nem vásárol lakást a társasházban.

Természetesen, ha a többség, - vagyis itt az egyszemélyi többség - a kisebbség jogos érdekét sértő határozatot hoz, az megtámadható a bíróságon.

„Tht.

5.§(2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

9.§ Az alapító okiratban meg kell határozni:

1. a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,

b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

3. a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
4. az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
5. a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.”

Sziasztok!

Létezik, hogy egy társasházi alapító okiratban az építtető - tulajdonos az ő lakásához hozzárendelte a közös részeket (közös használatú kert, hátsó kert stb), ez alapján számította ki az eszmei hányadot, ezért az ő tulajdoni hányada a legnagyobb, a többségi szavazati joggal? Azóta több lakás is értékesítésre került ebben a Társasházban,és a tulajdonosok fel vannak háborodva, mivel a többségi szavazati jog miatt tulajdonképpen az építtető mindent meg tud szavaztatni saját magával... Ez nem jogszerűtlen????

„Visszaértünk az eredeti kérdéshez: miért gondolja a férjed, és miért gondolod te is, hogy neki pénzt kell kapnia a válás okán?”
A hétvégi ügyelet kicsit fárasztóbbra sikeredett, bocs’, hogy csak most folytatom:
Szóval, a házasságkötés előtt, mivel az édesapám gyanakvóan fogadta az új családtagot, házassági szerződést kötöttünk, amely nem sokkal lett hasznosabb számomra, mint a ráépítésről szóló megállapodás, de azt mindenesetre rögzíti, hogy az építkezéshez mennyi különvagyonnal járulok hozzá, valamint azt, hogy válás esetére a férjem vállalja, hogy a tulajdoni hányadának aktuális forgalmi értéken történő megváltása után, a házunkat elhagyja.
Ugyanakkor, ő úgy gondolja, hogy a bejegyzett 1/6 rész téves volt, szóba sem jöhet, a „lakás felének árát” kéri. Marad a per, ahol ő az igazát bizonygatja, ugyanakkor én még nem ragaszkodom semmilyen számítási módhoz, szeretném „kitalálni”, hogy az érvényes szabályozás és a gyakorlat alapján mire jutna egy jó bíró, és magam is ezt kérni. (Tudom, tudom! Most lehet cikizni :) !)
Az ügyben kutakodva, a homály egyre sűrűbb, de valamire jutottam:
arra, hogy a számításra van „főszabály”, ugyanakkor, más számítási módok alkalmazhatóak és védhetőek. Arra, hogy mivel a ráépítésről és a tulajdonossá válásról megállapodásunk volt, nem a Ptk. az irányadó, hanem a megállapodás. Viszont, a megállapodás mindössze arról szól, hogy a ráépítést az apám engedélyezi, az építési költség a ráépítőt terheli, minden másban a Ptk. megfelelő §-ai az irányadóak, ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetik a tulajdoni hányadokat.
A házassági szerződésben ennyi áll: a Felek „vagyoni hozzájárulásaik arányára tekintettel fognak tulajdoni hányadot szerezni az ingatlanon”.
Ezek után, az idős ügyvéd tanácsára, bejegyeztettük az egyenlő 1/6-1/6, ill. az apámnak a 4/6 részben a tulajdoni hányadokat. Nem számítottuk be a rögzített különvagyont.
(A végrendeletben, a ráépítésre való tekintettel felezett örökségemet, amit az apám a ráépítési lehetőség és a családi munka ellentételezésének, és a testvérem jussának védelmére szánt, már bele sem keverném, mert alaposan elkeserítene.)
Mindent az apámra és az ügyvédjére hagytam, így mivel mindketten elhunytak, fogalmam sincs, mit, hogyan számítottak.
Gondolom, az i.nyilvántartás módosításához kellett még valamiféle melléklet a tulajdoni hányadok számszerűségéről, mert a megállapodásban ilyen nincs. Így ennek még utána járok, hogy minden adat rendelkezésre álljon.
(Tavaly, ill. 2 hónapja már próbáltam ügyvédnél érdeklődni, de amellett, hogy két teljesen eltérő gondolatmenettel, milliós különbségek jöttek ki nekik, nem is nagyon akaródzott az ügyet vállalni. Mint „Pató Pál”-nak, könnyen ment a halasztás, de ideje lenne példaképet váltanom.)

• 1/2 hányaddal rendelkezik - két lakás, majd az egyik a fürdőszobáját extrémül felújítja - arany kád, gyémánt csaptelepek, modjuk beleépít az adott alapterületű lakásba az eredeti értéknek a többszörösét és értékalapon kezdenek osztozkodni. A vita sehová se vezetne !

Visszaértünk az eredeti kérdéshez: miért gondolja a férjed, és miért gondolod te is, hogy neki pénzt kell kapnia a válás okán?

Köszönöm kbs, hogy időt szántál rám, most úgy látom, kirúgnak az irodaházból.
Mégegyszer köszönöm!

Egyszerűsítek (kbs majd elkeserít):

Így gondolom én (összegekből a 36 millió valós, a többi kb. és a hasamra csapva)
Mondjuk, a házunk most 36 milliót ér. Ha nem lenne ráépítve a lakásunk, 28 milliót érne. A ráépítéssel létrehozott értéknövekedés 8 millió Ft.

Az építés költsége 4 millió ft volt, ebből 1,5 millió kölcsön, 200 ezer szoc.p. 500 ezer a különvagyonom, a munkaerő, ami teljes egészében a családom nekem szánt, ingyenes(a fele örökrészemmel megváltott)! segítsége volt, a maradék 1.8 millió. (Nem tudom még a munkaerő értékmegállapításának módját és mértékét, de most csak a gondolatmenet a lényeg)
Így a közös vagyon létrehozásához szükséges 100%-ból 57% különvagyoni jellegű, 43% közös.
Megosztás: 8millióból közös lesz 3,5 millió, vagyis, ezt felezzük.

Így gondolja a férjem:
A lakásunk 28 milliót ér. Ennek a fele őt illeti, 14 milliót kér a kezébe és távozik. Vagy, szerinte 20 évig is ráérünk pereskedni, neki nem sürgős.

Óriási tévedésben vagyok?

Aki arra hivatkozik, hogy a tulajdonviszonyok a valóságban eltérnek az ingatlannyilvántartásba bejegyzettől, annak bizonyítania kell. Még hozzá erősen kell bizonyítania, mert a nyilvántartás közhiteles.

„Miért járna a férjednek bármekkora hányada is az ingatlan forgalmi értékének pénzben?”

Mert a ráépítést az esküvő után kezdtük meg, és 1/6-od részben őt is bejegyeztettük tulajdonosként, valamint, bár sem munkával, sem pénzzel nem segített, de együtt vettünk igénybe 2 gyerek után járó „szoc.pol.-t” és valamennyi kölcsönt.
Emiatt, ez a ráépített lakás az, ami kettőnk közös „szerzeménye”, bár, ennek a lakásnak képtelenek vagyunk az értékét megállapítani (vagy a tényleges tulajdoni hányadot).
Csak utána következhet a „közös”-ön való osztozkodás.

A vagyonmegosztásról szólva, a férjem vitatja az 1/6 tulajdonrészt, többet tart jogosnak.
Éppen arra hivatkozik, hogy nem a tényleges értékek alapján jegyeztettünk be, „csak kb.”. Én is vitatom, hiszen van egy ráépítési megállapodás, de még egy házassági vagyonjogi szerződésünk is, amely tartalmazza, hogy az építkezés megkezdésekor X értékű, számlákkal igazolt építőanyaggal már rendelkezem, valamint az építkezés teljes munkaerő szükségletét a családom barátai és a családom adták.
(Még ezért is fizetnem kellett, csak, hogy kacifántosabb legyen az ügy, mert az apukám az általa ellenzett házasságomhoz való ragaszkodásom miatt, a ráépítésre adott engedélye és a családi segítségek ellenében, csupán a köteles részt hagyta rám az örökségünkből, tehát, erre való tekintettel a testvérem a papám 4/6-od részéből 3/6-od részt, míg én csak 1/6-od részt, örököltünk. Ezt az apukám megbeszélte és elfogadtatta velem, a végrendelet írása előtt.)

Viszont, még mindig úgy érzem, arra (is) vagyok kíváncsi, mi az egyértelműen elfogadható módja egy ilyen ráépített lakrész, tulajdoni hányad, vagy értékmeghatározásának.

„ 14/24 rész A tulajé, 5/24 B és 5/24 C tulajé. Eddig stimmel. De a valóságban 3 önálló lakás + a leírtak, majd folytatom ”
Nem. A valóságban is 14/24, 5/24 és 5/24 illeti őket. Hogy természetben mekkor hányadot használnak, az egy másik kérdés.

Dehogy bonyolult! Be van jegyezve a nyilvántartásba, hogy a férjet illeti az egész, osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan 1/6-a.
Nem társasház ez, hogy szorozgassák, osztogassák a négyzetmétereket.

Bonyolult ez a tulajdoni hányadosdi.
Alapvetően az ingatlanon(telken) lévő felépítmény m2 -t veszik alapul.
Pl. nálunk : van egy ingatlan - un. osztatlan közös tulajdonban 3 természetes személyé (még egy család).
De a felépítmények : az már nem egy 3 lakás különféle alapterülettel sőt az egyiknek a belmagassága se az igazi - aztán a melléképületek - pince stb.
Na a tulajdoni hányadok : 14/24 rész A tulajé, 5/24 B és 5/24 C tulajé. Eddig stimmel. De a valóságban 3 önálló lakás + a leírtak, majd folytatom

Ez esetben jó nagy ívben közelítettél, és nem azt kérdezted, amire valójában kíváncsi voltál.
Miért járna a férjednek bármekkora hányada is az ingatlan forgalmi értékének pénzben?

Szereztem. /Legalább ebben biztos vagyok :)/
A ráépítésről volt megállapodás, amit 18 éve egy ügyvéd szerkesztett, és amiben mindössze az áll, hogy a ráépítés megvalósulása után, az 1/1 tulajdonjoggal rendelkező apukám hozzájárul, hogy a tulajdoni hányadokat a földhivatali bejegyzésben, a hozzájárulások arányában módosítsuk. Az irat tartalmazza még az általam különvagyonként beépítendő anyagok értékét is.

Mivel senki nem számolgatott, „hasraütésszerűen” 1/6-1/6 részben jegyeztettünk be tulajdonjogot (a házastársammal) a ráépített lakásunkat tekintve, az apukámnak maradt 4/6 rész. (Vmi olyanra emlékszem, a nagyon idős ügyvéd azt javasolta, az egyszerűség kedvéért vegyük úgy, hogy a telek 1/3 rész, a szülői ház 1/3 rész, így lett a ráépített lakás 1/3, azaz 2/6-od rész. Sem a telek, sem a ház értékét, sem a különvagyoni hozzájárulások mértékét nem vettük figyelembe a bejegyzésnél.)
Jelenleg, vagyonmegosztás előtt állunk, a férjem szerint, aki távozni fog, neki a lakás forgalmi értékének fele jár, amit úgy állapított meg, mintha nem egy osztatlan közös tulajdon részét képező, ráépített lakás lenne, hanem egy önállóan forgalomképes 94m2-es, zöldövezeti (Bp. környéke, 15 km) lakás.
A lakásunk általa megállapított forgalmi értéke, így a teljes - szülői házamat is magába foglaló – ingatlan (értékbecslő által megállapított) értékének kb. a 75-80%-a lett.

Hogy a ráépített ingatlanrész értékéből milyen arányban osztozunk, azt nyílván bíróság állapítja majd meg, ez valamennyire tiszta is (nekem), de, hogy mekkora hányadon, illetve értéken kell osztoznunk majd, a teljes ingatlan értékéhez viszonyítva, ez nehezebben megy.

Nem jól okoskodtam az előbb, amikor arra jutottam, hogy a teljes ingatlan forgalmi értéke, mínusz a ráépített lakás nélküli lehetséges forgalmi érték, adnák a lakásunkra eső értéket?

Köszönöm, ha ezt a zavart kicsit világosabbá teszi nekem valaki!

Még az se biztos, hogy a ráépítéssel tulajdont szereztél.

Szeretném megállapítani a szüleim házára ráépített lakásunk tényleges tulajdoni hányadát és értékét.
Ennyit találtam: „Ptk. 137. § (3). A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.”

Vagyis, a ráépített részre eső érték, az ingatlan teljes forgalmi értékének és a ráépítés nélküli forgalmi értékének különbözete lenne?
(Tehát, valószínű, hogy egy hasonló, adottságokkal rendelkező, de pl. társasházi lakás értékénél, a ráépített lakásunkra kapott érték jóval kisebb lesz.)

Ebből az értékből számítom majd ki a tulajdoni hányadokat.
Jól értelmezem?
Köszönöm

Talán ha a konkrét esetet leírnád, könnyebb lenne válaszolni a kérdésedre.
A kizárólagos használatba adás és a lakáshoz csatolás jogilag két eltérő fogalom. Első esetben a birtoklás és használat jogát szabályozzák, a tulajdonjog változatlan marad. Lakáshoz csatolás esetén (néhány kivételtől eltekintve) a tulajdonjogot is rendezni kell.
A tartós kizárólagos használat bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, a lakáshoz csatolást pedig be kell jegyeztetni.
A kizárólagos használatba adáshoz minősített többség határozata szükséges. A lakáshoz csatoláshoz - az egyes albetétekhez rendelt eszmei tulajdorész változása miatt - valamennyi tulajdonos és feljegyzett joggal rendelkező személy írásos hozzájárulása szükséges.