Fórum polgári jog régebbi elöl     új hozzászólás


kártérítés, társasház

Zsolt000000 # e-mail 2020.10.11. 22:11

Tisztelt olvasó, Ügyvédet Keresek, és minden segítő szándékot, ajánlást jó néven veszek, amellyel a normális meder felé terelhetném ezt az ügyet!
A történtek egy 5 lakásos társasházat érintenek. Aránytalan tulajdoni hányad megosztással 10%,-12%,-17%,-30%,-31%. (jelenlegi össz értéke kb 150 Millió Ft)
A társasház alapító okirata 1975-ös. Külön SZMSZ-el nem rendelkezik, (így a 2003. évi CXXXIII. törvénynek nem tesz eleget)
Tulajdonszerzésem időpontja 2014, a 10%-os tulajdoni hányaddal rendelkező lakást vásároltam meg.
A társasház törvénytelenül működött. Hivatalosan megválasztott közös képviselője nem volt, a 17%-os tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos kikiáltotta magát ki közös képviselőnek. Közös fővízmérő és mellékmérők különbözetével soha el nem számolt, létező számla nélkül szedett be közüzemi tartozást. stb. stb. az alapító okirat szerinti éves közgyűlést nem tartották és nem annak megfelelően működtek. Az osztatlan közös kertben méteres fű volt.
2013-as, 2014-es években már kifogásolható volt a tető és a szennyvízcsatorna állapota, melyről próbáltak az akkori tulajdonosok megegyezni. 2014-ben a szennyvízcsatorna kiváltásáról határoztak, de a határozatban nem volt megjelölve szerződést kötő fél, közös képviselő és felhatalmazás hiányában ez így semmit sem ért.

2015. A társasházi közös szennyvízvezeték hibájából kifolyólag a két földszinti lakás közvetlenül károsodot.
2015. májusában közös képviseletet ellátó egyéni vállalkozót bízott meg a ház, vállalkozói szerződéssel.
kérdésem:

  1. a közös képviselő megbízása érvényes-e, ha a megbízási szerződése ellentmondásos az alapító okiratban foglaltakkal, melyik az erősebb érvényű? (Vélelmezésem szerint, az alapító okiratban szereplő, ugyan is, az több más pontban szerepel, hogy amennyiben ettől eltérően kíván rendelkezni a tulajdonosi közösség, abban az esetben a dokumentum módosítását el kell végezni.)
  2. Az adott szabálytalanságok tükrében, milyen mértékű büntetésre számíthat a közös képviselő?

„2003. évi „CXXXIII. törvény27/A. § (5)
A bíróság a jegyző keresete alapján
(b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
(c) -ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az (a) vagy (b) pont szerint nem biztosítható , százezertől ötmillió forintig terjedő , a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. „

„A megbízási szerződés időtartama:
A felek, a szerződést határozatlan időre kötik. Határozott időre kötött szerződés esetén (ez a minimálisan meghatározott idő) az aláírást követően, 1 év, azaz egy év lehet, (a megfelelő rész aláhúzandó) ezt lejártakor a felek közös akarattal meghosszabbíthatják, ennek hiányában az határozatlan idejűvé változik. Rendes felmondás esetén, a megbízottat 3 hónap felmondási idő illeti meg, a felmondás pontos okát írásban kell közölni.
A szerződés azonnal megszűnik, a Megbízott súlyos szerződésszegésekor. Ebben az esetben a Megbízott köteles megtéríteni a Megbízó bizonylatokkal igazolt kárát.
a.) a megbízott nem tud elszámolni a rábízott összegekkel. „
(példák.: 2015 óta nem kapta meg a felmentvényt, egyetlen évben sem tudott elszámolni, egyetlen alkalommal sem küldte el az éves kiadásokat a következő évi költségvetési tervezetet a számvizsgáló bizottságnak, a közgyűlésen ezért nem került elfogadásra egyetlen év elszámolása sem, egyetlen közgyűlés jegyzőkönyvét nem küldte el, és,-vagy függesztette ki, így a közgyűlési határozatokkal összevethetetlenné vált a költségvetés)
b.) „a megbízott túllépi az A/3 pont szerinti hatáskörét, és ezzel a társasháznak kárt okoz. „
(példák: nem teljesíti a működéshez szükséges szolgáltatásokat, lépcsőház világítás, takarítás, kert ápolása, közös tulajdonú helyiségekben kialakult műszaki hibák elhárítását. Megbízott munka szakszerű kivitelezése kapcsán meg sem jelent, át nem vette a munkát. (1,5 millió Forint értkében)
c.) „Több alkalommal elmulasztja a társasház fizetési kötelezettségeit teljesíteni, és ezzel a társasháznak kárt okoz. „

A Társasházi alapító okirat rendelkezése:

„A közös képviselő megbizása három évre szól, jogában van azonban a közgyűlésnek a megbizást bármikor visszavonni. „

2015. a csatornázási munkálatok kapcsán egy törvényes közgyűlés került megtartásra. Ezt követően tulajdonosi akarat hiányából, a közös képviselő jogi ismereteinek hiányosságaiból nem sikerült több szabályos közgyűlést megtartania.
Ez rám nézve azt jelentette, hogy a csatorna csövek kicserélésre kerültek, de a szükséges talajcserét, aljzatbeton helyreállítását, a felmenő csövek vakolási javítási munkálatait, falak szárítását, az ingóságaimban és ingatlanomban keletkezett minden kárt nekem kellett megfinanszíroznom és annak ellenére, hogy 2 lakásbiztosító társaság kárszakértője jegyzőkönyvezte az esetet (több alkalommal), a közös képviselő aláírta mindkét biztosító részére a felelősség elismerő nyilatkozatot azzal kapcsolatosan, hogy közös szerkezeti elem okozta a kárt, a kár rendezése, a helyreállítás kapcsán sem segítségre, sem megoldásra nem számíthattam tőle a továbbiakban.
A társasház nem rendelkezik társasházi közös biztosítással, így a lakások csak egyéni lakásbiztosításokkal vannak biztosítva. Vagyis közös kár esetén csak a tulajdoni részarány szerinti összeget folyósítja.
Ez úgy alakult, hogy a hibás csatorna cső csere kapcsán elvégzett munkálatok, rám eső részéből 13 %-ot térített a lakásbiztosítóm. Míg a többi tulajdonostárs esetében egy másik biztosító 46%-ot azonos folyóméterre számolva. (Erre a 1,5 Millió Ft-os beruházásra, tulajdoni hányad szerint, rendkívüli közös költség címén minden tulajdonos befizette a cső csere árajánlatai szerinti összeget.)
A csőcsere költségein felül a lakásomban keletkezett károk kapcsán tehát a társasház részéről semmilyen megoldási javaslatot nem kaptam. Ha a biztosító által megadott árakkal számolom ez még 2 Millió Ft, ha 2017-es hivatalos értékbecslésre alapozom, a két állapot közötti különbség kb. 6 Millió Ft. Itt jelezném, 2020-ban sem rendezték a kárt. A lakás ingatlanforgalmi értéke, és használhatósága, amennyiben rajtuk múlik, a mai napig töredéke lenne.
2016. aláírás nélküli közgyűlési meghívó érkezett e-mailben, kifüggesztés nélkül. Napirendi pontok között semmi nem szerepel a káreseményem rendezésével kapcsolatosan. Ezen a közgyűlésen leadtam egy 300 000 Ft-os számlát szennyezett talaj és törmelék elszállításról. Melyet azóta sem említett meg, a közös képviselő soha. (a térített biztosítási összeget felvevők, az én lakásom alatti csőszakaszra vették fel ezt asz összeget, valamint közös lépcsőházi szakaszra, majd azt kifogásolva, hogy a munkálatok szükségtelenek voltak, és a szennyezett talaj cseréje a keletkezett törmelék elszállítása nem őket terheli, elzárkóztak a probléma kezelése elől.) A 2015-ös év költségvetését értelemszerűen nem zártuk le és nem fogadtuk el. 2016-os évre nem készült tervezet.
2017. e-mailben érkező közgyűlési meghívó, kifüggesztés nélkül. 2016-os éves beszámoló mellékelve. Szintén nem fogadtuk el.
A közgyűlésen azonban kértük, hogy a következő közgyűlés napi rendi pontjai között az alábbiak is szerepeljenek.
• 2015. előtt, a három tulajdonos (52 % tulajdoni hányad) által befizetett közös költséget, melynek összege 75 000 Ft, rendezni szíveskedjen. A közös képviselő válasza az volt, hogy ezt nem teheti meg, így vette már át. (csak 3 tulaj fizetett közös költséget, másik kettő nem, ez az összeg beolvasztásra került a ház kasszájába.)
• A Kapu zárhatóvá tétele
• Közös víz és villany elszámolása, mely a 17%-os korábbi közös képviseletet betöltő tulajdonos állandó vita alapját képezi, részletes, tételes tulajdoni hányad szerinti elszámolás a következő közgyűlésre, ki és visszafizetésekkel együtt.
• A következő közgyűlés napi rendi pontjai közé felvételre kértem, a szennyvízcsatornázással kapcsolatos elszámolást, mely a mai napig nem történt meg. Mint tulajdonos, nem tisztem a kár mértékét megállapítani és értékét kiszámolni. A lakásbiztosítás kártérítési összegén felül, a károkozónak jelentős tartozása áll fen. A társasház a károkozó. Javaslatom egyben kérdésem a társasház felé a következő. A társasház közjegyző által kirendelt szakértőt kér, aki felbecsüli e kár mértékét és megegyezünk. A másik javaslat, hogy a társasházzal szemben peres úton fogom érvényesíteni a kárigényemet. Kérem a közgyűlést, hogy a következő közgyűlésen, napirendi pontkén kérésemet tárgyalja meg.
• Társasház SZMSZ elkészítése
2018. Nem volt közgyűlés, sem éves beszámoló
2019. Nem volt közgyűlés, sem éves beszámoló
2020. Összeállítottam egy anyagot a keletkezett károk kapcsán, 4700 fotó, 230 oldalas tényszerű ügyleírás, tulajdonosi egyeztetések, kivitelezői és műszaki egyeztetések, szakvélemények, közgyűlések. Az igazságügyi kárszakértő munkáját segítő kárfeltárási dokumentáció, 35 oldal. Kerestem kártérítési szakjogászt, de sikertelenek voltak a próbálkozásaim, 6 ügyvéddel egyeztettem… és több tucat igazságügyi szakértővel leveleztem. Az igazságügyi szakértők egy adott műszaki problémát tudnak körülírni és megválaszolni, azonban a jog és a műszaki tartalom közti harmonikus kapcsolatot sajnos nem sikerült megteremtenem… Majd márciusban a koronavírus miatt elvesztettem a munkámat és sajnos nem tudtam volna bevállalni a közel 1,5 Millió Ft-os szakértői díj és ügyvédi díj előfinanszírozását, úgy, hogy senki nem adott egyértelmű válaszokat, több pontba szedett kérdéseimre.
A kárigényem érvényesítése kapcsán a közjegyzőn keresztül kirendelt igazságügyi szakvéleményen alapuló közös megegyezést szerettem volna választani, annak okán, hogy a tulajdoni hányadok megoszlása kapcsán nagyon méltatlannak ítélem meg, hogy a 17%os tulajdoni hányaddal rendelkező tulaj rosszindulatából bekövetkező káresemény több milliós tételét a tulajdonosi közösség 70 %-a viselje. A közös képviselő kapcsán erőteljes ellenérzésem alakult ki, az után, hogy megváltoztatta a napi rendi pontba kért kérésemet. Állást foglalt olyan ügyben, melyről 3 szakértői vélemény volt, úgy, hogy a munkálatok során nem volt jelen, nem ellenőrizte a kivitelezést. Az eljárási jogot nem ismerve, vagy annak tudatos, többszöri megszegése során milliós kérdések jogi megtámadhatóságához biztosított alapot. Amellyel a kártérítési ügyem jogszerűségét ellehetetlenítette.

2020. februárjában felszólítottam a TH közös képviselőt, hogy tisztázza a társasház pénzügyi helyzetét, 2015-től. A megtartott közgyűlések jegyzőkönyveit és csatolt dokumentumait adja át és függessze ki. Az általam kért, kárrendezés napirendi pontját egyetlen alkalommal sem vette fel a közgyűlési napirendi pontok közé. (Hivatalos értékkel bíró meghívót sem produkált egyetlen alkalommal sem)
Az alapító okirat szerint a közös képviselő hivatalos megbízatásának ideje 3 év! Ezt követően nem fizettem be semmilyen közös költséget. A társasház közös villanyóráját 2015 óta nem vette a nevére, a csekket a 17% tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos csak ledobja a lépcsőházban, át nem íratta, ezt is én fizetem, hogy a 2. emeleti albérlője ne törje ki a nyakát a lépcsőházban.
2020.
Közgyűlési meghívó érkezett e-mailben, kifüggesztés nélkül. 2017,-2018,-2019-es évek beszámolóival.
Csaknem 3 évnyi közös költség tartozásom áll fent, amely miatt nincs szavazati jogom (120 000 Ft). A nem hivatalos meghívó okán nem kívánok elmenni a közgyűlésre. Akinek van bármilyen megoldási javaslata, hogy hogyan tudnám megoldani az ügyet, azt nagyon nagy örömmel és őszinte tisztelettel fogadom. Az nagyon elkeserít, hogy az emberi butaság és rosszindulat eszköztárára tapasztalatom szerint nincs felkészülve a magyar jogrendszer. Teljesen eredménytelennek bizonyult a tényszerűségre, korrektségre, a jóhiszeműségre alapuló kommunikációm. Nyilván valóan, az ellenem megmutatkozó rosszindulat által kiváltott védelmi mechanizmusom vezérelt abban, hogy mindennek a mélyére ásva, a lehetőségeimhez képest, mindent dokumentálva védjem magam.
A közös képviselő 5 éves időszaka alatt 500 000 Ft-ot vett fel a „munkájáért”
3.) Kérdésem:
A kártérítési ügyem 5 éves elévülése lejárt idén, bizonyos ügyvédek szerint.
(Az új Ptk és Régi Ptk határán van a tulajdonszerzésem időpontja. Az adásvételi szerződésem régi Ptk. idejére nyúlik vissza, közgyűlési határozatot beemelve. A kár keletkezésének időpontja tisztázatlan, de nyilván valóan a régi Ptk idejére visszanyúló. A törvénytelen működés régi Ptk-ra visszanyúló.)
A törvénytelen működésből, a kárigényem jelzése ellenére, elévültnek ítélné-e meg az ügyemet?
Szerencsérre anyagi helyzetem a márciusi átmeneti időszakot követően rendeződött, így szeretném, ha az ügyemet méltó módon, kellő szakértelemmel képviselni tudó, szakembert bízhatnék meg. Akivel tudunk együtt gondolkozni, az évek alatt több száz órányi befektetett munkámból valami is megtérülni látszana. Visszaadná a hitemet abban, hogy még van értelme ebben az országban keresnem a boldogulásomat, és tisztességes embernek is van még helye.