ingatlancsere

Szép napot mindenkinek!
Az eset, amire választ keresek, a következő:
3 éve építettünk egy házat, amihez 11,5 M Ft kölcsönt vettünk fel. Most eladnánk a házat, van is rá jelentkező, aki viszont nem csak kp-vel fizetne, hanem ingatlancserével és ráfizetéssel. A mi ingatlanunk kb.26-28 M értékű, az övé kb. 18-20 M. Úgy állapodtunk meg, hogy ő kifizeti a mi hitelünket a bank felé (eddig csak kamatot fizettünk, tőkét nem törlesztettünk), és egy az egyben elcseréljük a házat.
A kérdésem az adódó fizetnivalókkal kapcsolatos:

• az ügyvédnél létezik-e ingatlancsere, egy kalap alatt megoldható a csere, vagy mindketten fizetjük azt a bizonyos 1%-ot?
• az illetéket mindkettőnknek meg kellene fizetni? (4 M Ft-ig 2%-ot, afölötti részre pedig 4%-ot?)

Mert én úgy olvastam, hogy csere esetén csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni.

• ha a szerződésben nagyjából egy értéken futnak az ingatlanok, akkor van-e nekünk SZJA? (ugye értékkülönbözet elvileg nem lenne...) Ha van, elszámolható-e költségként a kamat, amit eddig fizettünk a banknak?

Ha valaki biztos válaszokat tud, kérem, segítsen! Előre is köszönöm!

Az ügyvédi munkadíj szabad megállapodás tárgya. Ez nyilván egy ügy, de nyilván bonyolultabb, mint a szokásos. A díj is ennek megfelelően alakul.

„Mert én úgy olvastam, hogy csere esetén csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetn”i.
Lakásingatlanok cseréje esetén valóban. De ez nem tisztán csere.

Szja szempontból az a kérdés, hogy az igazolható építési költséget meghaladó lesz-e a szerződésben megjelölt érték. Ha nem, akkor biztos nincs szja. Ha igen, akkor ebben a konstrukcióban azért én számolnék vele.

Köszönöm a válaszokat, az SzJA és az ügyvéd kérdése már világos.
Az illetéket illetően azonban még vannak kétségeim. Keresgettem a neten ezzel kapcsolatban, és a következő cikkeket, hozzászólásokat találtam:

"Tisztelt Cím!
Érdeklődnék, hogy ingatlancsere esetében milyen illetékfizetési kötelezettség terheli azt a felet, aki a nagyobb lakásból költözik a kisebbe, ha terheli egyáltalán.
Az világos, hogy a kisebb lakásból a nagyobba költöző a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után kell, hogy fizessen. A kérdés az, hogy a másik fél esetében, aki a nagyobb és értékesebb ingatlant cseréli el, a kisebb megszerzése után keletkezik-e ingatlanfizetési kötelezettség.
Szeretném azt is megtudni, hogy az illetékekről szóló jogszabály mely része vonatkozik erre az esetre.
Köszönettel

válasz:
Tisztelt Kis Pálné!
Lakáscsere esetén mindkét szerződő fél illetékének az alapja a két lakás forgalmi értékének a különbsége, tehát mindketten kötelesek illetéket fizetni. Az Itv.-nek van egy lakáscserére vonatkozó fejezete, de ezt megtalálja az ingatlanjog.hu honlap tájékoztató rovatai között is.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu "

a másik, amit a Jogtár.hu-n találtam:

"(2)97 Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja - a 21. §-ban foglaltak kivételével - a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke."

A kettő között az a különbség, hogy egyik esetben csak az egyik fizet, a másik esetben mindkettő , ha jól értelmeztem. Akkor most melyik az igaz?

Amit a jogtárban találtál, az nem lakásokra, hanem egyéb ingatlanra vonatkozik.

Ezt is a jogtárban találtam:
"(3) Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete."
Ezt mindketten fizetjük? Nekem ez kicsit bonyolult, és egymásnak ellent mondó... ahány oldal, annyi vélemény...

Teljesen egyértelmű pedig.

Itv. 27. § (1)A vagyonszerzési illetéket a szerző fél köteles megfizetni. Lakástulajdonok cseréje esetén a 21. § (3)-(4), illetve (8) bekezdésében foglaltaknak megfelelően megállapított illetéket az egyes vagyonszerzők olyan arányban viselik, mint amilyen arányt az általuk megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke képez a csereügyletben szereplő valamennyi lakástulajdon forgalmi értékének együttes összegében. Az előzőek szerint megállapított arányt (arányokat) nem növeli, ha a szerző felek valamelyikénél a 21. § (9) bekezdése alkalmazásának van helye.

Üdv mindenkinek. Az esetem: 2004-ben vettem egy ingatlant, amit 2011-ben elcseréltem azonos értékben egy másikra. 2012-ben ezt a második ingatlant eladtam az előző évi csere értékében. Új ingatlant nem vettem.
A kérdésem az lenne, hogy a második ingatlan eladása után keletkezett-e nekem valamilyen adó v. illeték kötelezettségem? Bocsánat a tájékozatlanságért, köszönöm mindenkinek aki segít!

Nem keletkezik adókötelezettség, mert a bekerülési érték és az eladási érték megegyezik egymással, tehát nincs jövdelem sem. Illetéket akkor nem kell fizetni, ha mindkét ingatlan lakóingatlan.

Köszi!

Lakáscserével kapcsolatban lenne kérdésem.
6 millió értékű lakásunkat cserélnénk 4 milliósra.
4-en vagyunk tulajdonosok: anya 50%, és három nagykorú lánya egyenlő arányban a másik 50%-ban.Az új lakásban változtatható-e úgy a tulajdoni hányad, hogy az anya kézhez kapja az árkülönbözet 2 M Ft-t+ 1M részesedést az új házban valamint gyermekei 1-1 M el lesznek tulajdonosok.
Ilóka

Kedves fórumozók!

Adott egy belterületi üres telek, amit egy az egyben szeretnénk elcserélni egy más jellegű ingatlanra (üzlethelyiség), ami az ország másik felében található.

Laikusként nem igazán értem, hogy ilyen szerződést hogyan fogadja el a két különböző földhivatal.

Ilyet a gyakorlatban még nem csináltam és volt olyan ügyvéd, aki szerint csak adás-vételi szerződést fogad el a Földhivatal, olyat, hogy ingatlancsere nem.

Ez igaz?

Az adózás megint más kérdés. Hol találok formai követelményeket egy ingatlancsere szerződéshez? Gondolom, becsült értéket mindenképpen tartalmaznia kell.

Két, külön adásvételi szerződés egyidejű aláírása egyszerűbbnek tűnik, de ott sem lesz valós készpénzmozgás, tehát ha 1 millió forint átadása kerül bele mindkét szerződésbe, az nem túl szerencsés, mert nem lesz nyoma a pénznek, ami valójában nem is volt, de a NAV biztos észreveszi.

Köszönöm a gyakorlati hozzászólást.

"Laikusként nem igazán értem, hogy ilyen szerződést hogyan fogadja el a két különböző földhivatal."
Úgy, hogy a kérelmet mindkét földhivatalnál benyújtja az ügyvéd. (Én mindig így csinálom.)
"volt olyan ügyvéd, aki szerint csak adás-vételi szerződést fogad el a Földhivatal, olyat, hogy ingatlancsere nem."
Marhaság!
"Hol találok formai követelményeket egy ingatlancsere szerződéshez?"
A szerződés készítés az ügyvéd dolga.

„volt olyan ügyvéd, aki szerint csak adás-vételi szerződést fogad el a Földhivatal”
Ügyvéd... No hiszen...
Hoppá! Most etikai szabályt szegtem?

Szerintem is két adásvételnek fogja fel a földhivatal.

Én csak a formai követelményeken vigyorgok. A tartalmi már nem is számít.

A "cserét" mint szerzési jogcímet minden további nélkül bejegyzik.

Hú, de jó vagyok!

A csereszerződés

6:234. § [Csereszerződés]
Ha a felek dolgok tulajdonjogának, más jogoknak vagy követeléseknek kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében.

Köszönöm a válaszokat!

Elnézést, jogos, valóban tartalmi követelményeket akartam írni formai helyett. :-)

Ezek szerint akkor csak rossz ügyvédnél érdeklődtem.

Bármilyen típusú ingatlan elcserélhető bármilyen típusú ingatlanra? A zártkerteket és a termőföldet kivéve.

A Földhivatal ingatlancserét fog rögzíteni a tulajdonszerzés módjának?

Köszönöm!

Köszönöm, mire feltettem az új kérdéseimet, már választ is kaptam a szerzés módjával kapcsolatban is.

A csere nevesített szerződés. Elég régóta.

Önkormányzati lakásom értéke 3,5 millió Ft elcseréltem egy 3 millió Ft-ot érő vidéki házra. A cserepartner kifizettette velem az ügyvéd fele munkadíját, de az illetéket is én fogom fizetni, egyúttal nem világosított fel, hogy a ház ajtajával szemben kecskeól van, ahol kecskék voltak tartva és lesznek is. Ilyen borzasztó bűz van, mit tudok tenni?

Mintha ezt a kérdést feltetted volna már egy másik topicban is, ott választ is kaptál. Talán elolvashatnád...