ráépítés - adóalap-csökkentés (ingatlan)

Kedves Szakértők!

Az alábbi problémához kérnék segítséget:

Amikor a szüleim elváltak, mindent nekem és az öcsémnek ajándékoztak. Így történt ez a most problémás telekingatlannal is, amit el akarunk adni.

A tényállás időrendben a következő:

Mindez 1999-ben.
Az önkormányzat építési kötelezettséget ír elő a telekre.
Édesanyám, mint az egyik tulajdonos építési engedélyt kap.
Megkötésre kerül az ajándékozási szerződés.(ebben szó sincs az építkezésről)
Édesanyám elkezdi az építkezést, amit a saját nevén le is folytat.
Édesanyám megkapja a használatbavételi engedélyt: mint tulajdonos, pedig már nem is az.
A háznak, ami egyébként hétvégi ház, az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetése elmaradt.

Ezt a helyzetet szeretném rendezni, mert el akarjuk adni az ingatlant.

A probléma az, már ha igazam van, hogy a ház építésénél kapott számlákat, amelyek édesanyám nevére szólnak, csak ő vonhatná le az általa fizetendő adó alapjából. Igazam van?

Ennek megoldására azt találtam ki, hogy írunk egy megállapodást, amiben leírjuk, hogy a házat édesanyám építette, ezért megállapodunk, hogy a ház és a telek értékének arányában édesanyám tulajdont szerez az ingatlanban. Így ha azt eladjuk, édesanyám levonhatja a számlák értékét.
Ezzel együtt kérem a ház feltüntetését a földhivatalnál.

Jó ez a megoldás vagy van jobb ennél?

Nekem az alábbi aggályaim merültek fel:

Vissza kell-e dátumoznunk a megállapodást?

Felmerül-e netán édesanyám tulajdonszerzésével kapcsolatban illetékfizetési kötelezettség?

Gondot okozhat-e az eljárásban, hogy a használatbavételi engedélyen édesanyám, mint tulajdonos szerepel?

Előre is köszönök minden segítséget és véleményt.

ha valami nem világos, kérdezzetek.

zsusz

Kérem aki tud segítsen!

Nagyon hálás lennék.

Köszönöm

• Legelőször azt tenném, hogy felkeresnék egy földmérő mérnököt a jogerős használatbavételi engedéllyel , és megbíznám az épület telekkönyvi feltün-tetésének elkészítésével. Ezt ugyanis már régen el kellett volna készíttetni. Az nem baj, hogy az engedély nem a jelenlegi tulajdonos nevére szól.
• Azt, hogy mi az optimális megoldás, csak jóval több információ birtokában lehetne megállapítani. Így csak feltételezésekbe lehet bocsátkozni.
• Fontos tudni, hogy azok a meglévő számlák az ingatlan jelenlegi forgalmi értékéhez hogyan aránylanak. Az adózáskor, a jövedelem kiszámításakor ugyanis számlák hiányában is elszámolható költségként a bevétel 75 %-a!
• Eladás után terveztek-e (valaki a családban) lakóingatlan vásárlást? Ebben az esetben ugyanis nincs jelentősége annak, mekkora jövedelem keletke-zett, a lakásszerzési kedvezmény miatt úgysem kell adót fizetni.
• Az a variáció, amit vázoltál, szerintem jóval több gonddal és költséggel (illeték-, ügyvédi költség, időveszteség) jár.

Kedves Bubó!

Nagyon köszönöm a válaszodat!

Az a gond, hogy a számlák összege jóval meghaladja a ház eladási értékét. (kénytelenek vagyunk áron alul eladni)
Tehát optimális esetben nem kellene adót fizetnünk.
A lakásszerzési kedvezmény várhatóan nem jöhet számításba.
Ezek miatt lenne fontos a számlák felhasználhatósága.

Lenne továbbá egy kérdésem:
Milyen illetékköltségre gondoltál?

Köszi mégegyszer!

zsusz

Hogyan kerülne vissza édeanyád tulajdonába a telek? Akár adás-vételi szerződéssel, akár ajándékozással, mindenképpen illetékköteles az ügylet, és mivel nem lakóingatlanról van szó (azt írtad, hétvégi ház épült rá), nincs iletékkedvezmény, 10 % az illeték.
Milyen visszadátumozásra gondolsz? Tulajdonszerzés időpontja az a nap, amikor a szerződést benyújtják a földhivatalhoz.
Javaslom, kérdezd meg az illetékhivatal ügyfélszolgálatán, milyen illetékkötelezettséggel jár ez a fajta vagyonszerzés.
Végül is, ha mégis adófizetésre kerülne sor, és 5 éven belül bármely családtag lakóingatlan szerez, a befizetett adó visszaigényelhető.
Üdv.

Kedves Bubó!

Én egy olyan megállapodásra gondoltam, ami a tulajdonosok és a ráépítő között jönne létre a tulajdon rendezése tekintetében. A PK.7 kimondja a lehetőségét, hogy a felek e tekintetben eltérően állapodjanak meg a tövényi jogkövetkezményektől. Törvény szerint a ráépítő tulajdonjogot szerez a földön, ha az épület jelentősen értékesebb, illetve a tulajkdonos kérésére úgy is dönthet, hogy az épület tulajdona mellett csak földhasználati jogot szerez.

Én ettől szeretnék eltérni úgy, hogy a felek között közös tulajdon jönne létre az épület és a telek értékének arányában. Így lényegében senki sem szerez több vagyont, mint ami volt neki, csak a tulajdoni hányadok az egész ingatlanra fognak vonatkozni. Ezért érzem kérdésesnek a vagyonszerzési illetéket.

A másik variációm egyébként az lenne, hogy törvényben is említett módon a telek a tulajdonosok, az épület a ráépítő tulajdonába kerül, mint önnálló ingatlan, szintén megállapodással. Ekkor a földhasználati jog vet fel illetékezési kérdést. Viszont ez esetben nem tudom, milyen időpont kerülne megjelölésre az épület tulajdonszerzésével kapcsolatban, amit már öt éve megépített a tulajdonosa. ( Ha a tulajdonos maga építkezik, akkor ugye a ház osztja a telek sorsát, de ettől eltérő esetben?)

Az illetékhivatalnál már jártam az előző variációmmal, de nem tudtak megnyugtató szakmai választ adni, bár az ügyintéző véleménye egyezett az enyémmel, miszerint nem történt vagyonszerzés, nincs illeték. De hát sose tudni.

Tudom nagyon bonyolult az ügy, ezért félek hogy valahol rosszul gondolkozok.

Köszönök minden segítséget!

Zsusz

Az világos, hogy ha akarjátok, az épület az édesanyád tulajdonában marad, és vagy telek tulajdonrészt, vagy földhasználati jogot kap, de erről most megállapodásnak kell készülnie, ez bekerül az illetékhivatalba is, és ők biztosan szabnak ki illetéket, mert vagyonszerzés (pl. a földhasználati jog, vagy a telekhányad megszerzése) történt.

• Az nem lenne jó megoldás, ha a Vevőnek ti adnátok el a telket, édesanyád az épületet (azt bizonyítani tudjátok, hogy az épület az ő költségén, a ti hozzájárulásotokkal épült)? Így illetékfizetés nem merül fel, édesanyádnál adófizetés sem, a telek eladás bevétele viszont szinte teljes egészében adóalap, mivel ajándékba kaptátok, csak a szerzéskori illeték vonható le. A Vevőnek meg mindegy, ki az eladó, a vételár a fontos.
• A másik javaslatom, hogy ti adjátok el egyben az ingatlant, adózáskor nem tudjátok számlával igazolni a költségeket, ilyenkor a teljes bevétel 25 %-a az adóalap. Azt innen nem láthatom, melyik esetben kisebb az adóalap.

Üdv.

Kedves Bubó!

Elgondolkodtattak a javaslataid, és az alábbi kérdéseim merültek fel.

Az első javaslatnál felmerült bennem, hogy nem gond-e úgy eladni egy épületet, hogy az nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban? Ez milyen problémákat vethet fel?
Nekem ez valahol sántít, de még nem jöttem rá hol.

A második esetnél jogszabályértelmezési problémám merült fel.

Az Szja tv. 62.§.-a alpján az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségek a bevételből levonhatók. Ilyenek: megszerzésre fordított összeg, ill. az értéknövelő beruházás.
Na most az a kérdés, hogy a házépítés költsége jelen esetben megszerzésre fordított összegnek, vagy értéknövelő beruházásnak minősül.
A (2) bek. határozza meg, mi a megszerzésre fordított összeg, de itt építésről nem szól. Ez alapján arra hajlanék, hogy a házépítés költsége értéknövelő beruházás.
A 25% utáni adó viszont akkor alkalmazható, ha a !megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg. Az pedig a (2) bek alapján a mi esetünkben az ajándékozási illeték megállapításánál figyelembe vett összeg. Tehát az e fölötti bevétel után kell adót fizetni, ha az értéknövelő beruházás nem engem, mint átruházó magánszemélyt terhelt, mivel a számlák más nevére szólnak.

Kérlek írd meg hol rossz a logikám!

Köszi:

Zsusz

• Vegyük az első javaslatot: a felépült ingatlan egy kézzelfogható dolog, a birtokosa rendelkezhet vele, eladhatja. Persze, hogy kisebb gond úgy eladni, hogy rendezett a telekkönyvi státusza, de az pótolható, az értékesítést nem gátolja, csak nehezíti, főleg a vevő (esetletleg jogos) aggodalma miatt.

Ebben az esetben a megoldás menete: adásvételi szerződéssel a vevő a teleknek tkv-i, a háznak telekkönyvön kívüli tulajdonosa lesz, majd nyomban benyújtotok egy földmérő által elkészített épületfeltüntetési vázrajzot a földhivatalba, a használatbavételi engedéllyel, és ezek alapján kéritek a szükséges változások átvezetését az ingatlannyilvántartásban. Ezzel a tulajdoni lapon és a térképen is megjelenik az épület.

• A második esetnél valóban jogértelmezési problémád van, de kicsit más-képp megpróbálom elmagyarázni: Az, hogy van-e számlád a házépítésről, vagy nincs, az a saját döntésed, persze ezt úgy értsd, hogy ha sosem volt, akkor biztos nincs is, de ha volt, akkor ha akarod, nincs, mert azt nem feltétlenül kell felhasználnod az adóbevallás elkészítésekor.

Ismerősöm kérdezte, mennyi az adó-alap a tízmillióért eladott háza után, ha csupán ötmillióról van számla, mert sokat dolgozott rajta. Hát ha akarod, 5 millió a jövedelmed, ha akarod 2,5 millió. Miért? Mert a magánszemély a házépítésekor nem köteles az építési számlákat összegyűjteni, de ha van belőle, azt sem köteles felhasználni. Ebben az esetben (magánépítéskor, régen úgy mondták, házilagos építkezéskor) a (3) bekezdés rendelkezéseit lehet alkalmazni, tehát a jövedelem a bevétel (eladási ár) 25 %-a.

Tehát a második esetben a megoldás menete: előbb az épület telekkönyvi feltüntetése (haszn. vét. eng. + ép. felt. vázrajz - a földhivatalba), majd az eladás, és ez is könnyebben fog menni, mert rendezet a tulajdoni lap.
Adóbevalláskor, ha a (3) bekezdés alapján számítod ki a jövedelmet, az (1) bekezdésben írtakat nem lehet alkalmazni, tehát semmi további költséget nem kell és nem is lehet figyelembe venni, csak a bevétel 75 %-a a költség, 25 %-a a jövedelem.

Lehet, hogy nem tudtam a logikádnak megfelelően elmagyarázni?
Üdv.

Kedves Bubó!

Köszi a részletes válaszokat.

Nekem is a második megoldás lenne a szimpatikusabb.
Értem amit magyaráztál, s úgy tűnik, tapasztalt vagy az ilyen ügyekben, én csak magából a joszabály szövegéből próbáltam kihámozni a választ. Az én logikám szerint ott van a gond, hogy a (3) bek akkor alkalmazható, ha a (2) bek szerint nem lehet megállapítani a megszerzésre fordított összeget. A (2) bek pedig az (1) bek. a. pontjának meghatározását adja. Nyelvtanilag tehát ha a (2) bek esetei közül egyik sem állapítható meg, csak akkor alkalmazható a (3) bek, a (2) bek-ben viszont nem szerepel a felépítmény számlákkal igazolt bekerülési értéke a felsoroltak között.

Viszont a te érvelésed sokkal életszerűbben és valóságosabban hangzik.
Remélem az APEH is így értelmezi.

Üdv:

Zsusz