Társasházi közös tulajdon értékesítése

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
zill # 2008.05.09. 12:35

akkor viszont lenne még egy utolsó kérdésem. én már csináltam egyszer egy társasházi AO módosítást ingatlan adásvétellel, csak akkor nem a padlást, hanem a gondnoki lakást adták el az egyik lakónak. de ez mindegy, nem is ez az érdekes, hanem az, hogy begyűjtöttem minden tulajdonostárs aláírását, a haszonélvezőkét azonban nem. nekem ezt így elfogadta a földhivatal. aztán azóta kezembe került egy kolléga szerződése, ő hasonló esetben aláiratta a szerződést a haszonélvezőkkel is. csak kérdezem, hogy tényleg kellett volna az ő aláírásuk is, csak nekem szerencsém volt a földhivatalnál, vagy csak a kolléga túlbiztosította magát, sosem lehet tudni alapon ?
mi a véleményetek ?

dr.klau # 2008.05.09. 11:10

Nincs mit :-)

zill # 2008.05.09. 11:07

ezer köszönet.

dr.klau # 2008.05.09. 09:59

Sajna az INY kérelemben föl kell sorolni mindent tulajt, az ao-ban viszont elég - legalábbis mi úgy szoktuk -, hogy a padlás lesz az utolsó, pl. 36. sz. albetét és ahhoz csak annyit írunk, hogy jelenleg a tulajdonostársak közös tulajdonában van, a hozzá tartozó x közös tulajdoni hányaddal együtt.
Padlás alaprajzot, amit a tulajok aláírtak, ép. hat. lepecsételte, ne felejtsetek csatolni az INY kérelemhez.

zill # 2008.05.09. 09:50

szia, köszi. igen, az INY kérelemre gondoltam, meg arra is, hogy az alapító okiratban mi szerepeljen az új albetét tulajdonosainál. van vagy 35 tulajdonostárs, kicsit necces lesz a felsorolás...

dr.klau # 2008.05.09. 09:32

Az INY kérelemre gondolsz? Fel kell sorolni az összes tulajdonostársat, kérni kell, hogy az ő közös tulajdonuk legyen a padlástér és meg kell jelölni az egyes tulajdonosok tulajdoni hányadát is, ami megilleti őket a padlásból. Ez jellemzően - de persze meg lehet állapodni másképp is - a társasházi közös tulajdoni hányaduk arányának megfelelő, persze, az újonnan kiszámított hányadoknak - ami azt jelenti, hogy újra kell számolni, mivel a padlás is új albetét és ahhoz is fog tartozni egy társasházi közös tulajdoni hányad.
Uhh, visszaolvasva kicsit zavarosnak tűnik, remélem, azért érthető vmennyire.

zill # 2008.05.09. 08:52

köszi dr. Klau a gyors választ !

és akkor azt is jól érzem, hogy az első módosításánál, tehát, amikor albetétesítésre kerül a padlástér, akkor az összes tulajdonostárs lesz a tulajdonos ? és ezt, hogy kell kérni a kérelemben ? fel kell sorolni minden nevet, vagy mondjuk azt, hogy xy és társai ?

köszi előre is.

dr.klau # 2008.05.09. 08:34

Zill, az első lehetőség a helyes - szerintem -, tehát először magát a padlást kell albetétesíteni, valamilyen építéshatósági engedély, vagy bizonyítvány alapján (mi sima bizonyítványt szereztünk be tőlük, ami igazolja, hogy a padlás önálló ingatlanként kialakítható), ennek alapján tudja a földhivatal önálló albetétté alakítani a padlást.
Ha felépül ott a négy lakás, akkor ismételten kell kérni az alapító okirat módosítását, immár az építéshatósági használatbavételi engedély alapján. Tehát a négy új albetétet majd csak akkor lehet kialakítani, ha már megvannak a tárgyi feltételei (válaszfalak, vezetékek, stb.), amit az építéshatóság helyszíni szemle alkalmával ellenőriz és ezután adja ki a használatbavételit.

zill # 2008.05.09. 08:25

sziasztok, látom itt nagyon vágjátok s témát, tisztelettel feletennék egy kérdést.

Adott egy társasház, amelyik el akarja adni a tetőteret, úgy, hogy a vevő cserébe felújítja a házat, meg liftet szerel be stb. – szokásos történet. Az eladás tulajdonjog fenntartással történik, mert a vevő 6 hónap múlva lesz kész munkával, ezután történik meg a tulajdon átruházás.

Az rendben van, hogy az alapító okiratot módosítani kell, hogy a tetőtér albetétesítve legyen, ezáltal forgalomképes részét képezze a társasháznak – ezután lehet eladni a vevő Kft-nek.

A kérdésem a következő:

Az alapító okirat módosítása ilyenkor egy vagy két lépésben történik ?

  • tehát úgy, hogy egyszer ugye külön albetétbe kell venni a tetőteret – ekkor a társasház lakói lesznek a tulajdonosok. ez az első módosítás. Ezt adják el egy füst alatt tulajdonjog fenntartással az építtető Kft-nek. Aztán, amikor a munka elkészül, kialakulnak a lakások, ezeket megint albetétesíteni kell, ekkor kell egy új alapító okirat módosítás és ekkor már a Kft lesz a tulajdonos is.
  • vagy úgy, hogy a műszaki tervek alapján ( lehet tudni, hogy 4 lakás épül) – már eleve négy új albetétet hoznak létre a tetőtérben ? de ezt hogy lehet megoldani ?

ha nagyon nagy hülyeséget kérdeztem, akkor bocs.

Mart # 2007.05.16. 12:40

Kedves KBS!

Ezt vezesd le nekem a Macisajton!
Társasházi közös tulajdon megszüntetése
A társasházi közös tulajdont az alapító okirat módosításával, azaz valamennyi tulajdonos teljes egyetértésével lehet megszüntetni. Ha ez nem történik meg, a Ttv. két nem teljes konszenzussal történő megszüntetési módot ismer.
A 3. § (2) bekezdése 1998-tól és most is azt mondja, hogy „Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a különtulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”
Ez a szabály sok jogvitára adott okot, és mert a régi szövegen az új törvény lényegében semmit sem változtatott, jogvitákra a jövőben is lehet számítani.
Fontos, hogy ez a szabály 1998-ban bevezette a közösség elidegenítési jogát, ami két jogosítványt jelent:

  1. a tényleges elidegenítésről való döntését,
  2. az elidegenítés lebonyolításáét.

A közösség tehát eldönti, hogy a társasházi közös tulajdonban lévő épületrészt eladja. Ez a döntés azonban magában kell, hogy foglaljon három megkerülhetetlen elemet:

  1. az alapító okirat módosítása,
  2. a közös tulajdonú épületrész forgalomképessé nyilvánítása,
  3. a közös tulajdon megszüntetése eladással harmadik személy részére vagy tulajdonostársnak. A törvényszöveg és a Ptk. 112. § (1) bekezdése, valamint a 144. § b) pontja összevetésekor jól látszik e szabályozás specialitása. A társasházi közösségekben egyesek a sajátjukkal együtt eladhatják a többiek tulajdonát is, ha ezt a tulajdoni hányadok 2/3-a így akarja, és erre az alapító okirat felhatalmazást ad. Érezve, hogy itt van ok alkotmányellenességről beszélni, a törvény indokolása azzal mentegetődzik, hogy ez nem sérti a tulajdonosi alapjogokat, mert maga a tulajdonostárs az, aki az alapító okiratban hozzájárult ahhoz, hogy a közösség döntsön helyette. A közgyűlés elsősorban nem az elidegenítésről, hanem az alapító okirat módosításáról dönt. Ez egyértelműen kiderül a törvény 3. § (2) bekezdésének azon mondatából, hogy „A határozatban rendelkezni kell a különtulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról”. A módosítás teremti meg az elidegeníthetőséget.

E nélkül ugyanis az ingatlanrész forgalomképtelen. Az alapítóokirat-módosítás jellemzően egyhangúságot igényel, mégpedig nem a közgyűlés egyhangúságát, hanem valamennyi tulajdoni hányadét. Közgyűlést sem kell hozzá tartani.
E döntés meghozatalakor tehát az is speciális szabály, hogy az alapítóokirat-módosítás csak közgyűlésen történhet. Ez egyben azt is jelenti, hogy e napirendi pontnál a közgyűlés legalább az összes tulajdoni hányad 2/3-os többségének jelenlétével határozatképes.
Kié lesz az ingatlan a módosítás után? Minthogy az alapító okirat módosításával még nem adták el az ingatlant, nyilván a tulajdonosi kör sem változik. Ugyanazoké marad, akiké eddig is volt. Mi változik? Csak az, hogy az ingatlanrész forgalomképessé válik. Ezt azonban nem a határozathozatal, hanem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés teremti meg, tehát a döntés pillanatában akkor sem lehet szó önálló és forgalomképes ingatlanról, ha a közgyűlés az ingatlanrész tulajdonjogának egyidejű átruházásáról is döntött. Bár sehol sincs arra vonatkozó kötelezés, hogy valamennyi, az elidegenítéssel összefüggő kérdésben egy közgyűlésen kell dönteni, mégsem tanácsos az, hogy az elidegenítési döntéssel bevárják az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést, mert ha ekkor nem lesz meg a 2/3-os többség, semmisnek minősül az alapító okirat módosítása, hiszen jogszabályba ütközik.Elidegenítés nélkül ugyanis nem lehet 2/3-dal alapító okiratot módosítani.
A törvény szerint a közgyűlésen nemcsak az alapító okirat módosításáról, hanem magáról az elidegenítésről is lehet határozni. Ez akár egy eladási ajánlat megtételéről szóló döntést is jelenthet, de jelentheti azt is, hogy a közgyűlés egy vételi ajánlat elfogadásáról dönt. Más típusú döntést nem nagyon tudok elképzelni, hiszen a törvény szerint a határozat csakis a társasház-közösség eladási akaratának kinyilvánításáról szólhat, azaz szükségszerűen egyoldalú nyilatkozat. A dolog érdekessége, hogy az ajánlat csakis egy jövőben létrejövő és forgalomképessé váló ingatlanra vonatkozhat, azaz ha szerződés egyáltalán létrejön, akkor az vagy felfüggesztő feltételtől függ, vagy előszerződési jelleget ölt. Utóbbi esetben célszerű meghatározni a végleges adásvételi szerződés pontos tartalmát és felhatalmazni a közös képviseletet arra, hogy azt további közgyűlés összehívása nélkül kösse meg.
Ha az ingatlan-nyilvántartás bármely oknál fogva nem jegyzi be az alapító okirat módosítását, és az új ingatlannak nem nyit önálló tulajdoni lapot, a szerződés semmis, mert lehetetlen szolgáltatásra irányul, ugyanis nem létező ingatlanra jött létre [Ptk. 227. § (2) bek.].
A törvény azt is kimondja, hogy „A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat”. A törvény nem egy adásvételi szerződés bejegyzéséről szól, hanem a közgyűlés egyoldalú akaratnyilatkozatáról, amely kevés egy adásvételhez és annak földhivatali bejegyzéséhez. Az Inytv. 32. § f) pont szerint ugyanis az okiratnak tartalmaznia kell az érdekeltek megállapodását. A törvényi szabályozás folytán a közgyűlési határozat ezt nem képes tartalmazni. A határozat a meglévő tulajdonostársak egymás közti megállapodása, ami másra nem irányul, mint az alapító okirat módosítására, új társasházi ingatlan létrehozására, és azon osztatlan közös tulajdon megteremtésére. Az is az ő határozatba foglalható megállapodásuk ugyan, hogy kötelezik magukat az ingatlan eladására, de ez nem az adásvétel szerződő feleinek a megállapodása, tehát nem az Inytv. 32. § f) szerinti eset. Az, hogy az Inytv. 29. §-a megengedi, hogy más törvény akár az okiratok alakiságait, akár a tartalmukat illetően eltérjen az ingatlan-nyilvántartási szabályoktól, nem jelent diszpenzációt, mert sem a társasházi, sem más törvény nem teszi lehetővé az eladó és vevő szerződéses megállapodásának mellőzését.
Nem azt mondja, hogy a vevő tulajdonjoga a felek megállapodását tartalmazó okirat nélkül is bejegyezhető, hanem csak azt, hogy „A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat”. A közgyűlés határozata, mint kifejtettem, nem a vevő és eladó megállapodása, hanem az alapító okirat módosítása. Azt, hogy egy ilyen határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető okirat, a törvényben valóban ki kell mondani, hiszen e nélkül a bejegyzéshez közokirat vagy valamennyi tulajdonostárs által aláírt teljes bizonyító erejű magánokirat kellene, utóbbi természetesen ügyvédi ellenjegyzéssel, mert a törvény ez alól nem ad felmentést.
A közgyűlés határozata szerint tulajdonosváltozás nélkül létre fog jönni egy önálló közös tulajdonú ingatlan, ahol a tulajdoni arányok is változatlanok. A közgyűlésen való részvételtől vagy a szavazat irányultságától függetlenül közös tulajdonossá válik mindenki, aki korábban is az volt. Előfordulhat, hogy nincs a megállapodáshoz szükséges egybehangzó és kölcsönös akaratnyilvánítás [Ptk. 205. § (1) bek.], hiszen egyes tulajdonosok esetleg nemmel szavaznak vagy részt sem vesznek a közgyűlésen.
Mégis, a speciális törvényi rendelkezések és az Inytv. 29. § felmentő rendelkezése miatt kivétel nélkül minden tulajdonos tulajdonjoga bejegyezhetővé válik, sőt kérelemre be is kell jegyezni. Ez egyébként az ingatlan eladásának előfeltétele.
Ha az új ingatlanon a tulajdonosok osztatlan közös tulajdonát bejegyzik, törvényes elővásárlási joguk keletkezik, amely kívülállóknak történő eladáskor gyakorolható. Ezt az eladáskor a közgyűlés határozatával sem lehet megkerülni….

K.Eszter # 2007.05.16. 08:22

Köszönöm szépen a hozzászólásokat és segítségüket!

Üdvözlettel,

Eszter

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.08. 22:09

Bejegyzett elidgenítési jog. :) Ez tetszik.
Ahogyan az az ötlet is, hogy a társasházban lévő önálló tulajdonban álló lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség) mégse önálló tulajdonban legyen, hanem a társasház közös tulajdonában. Ha belegondolok, hogy az önálló tulajdonú részekhez elválaszthatatlanul hozzátartozik a közös tulajdon egy meghatározott hányada, akkor szédítő távlatok nyitnak meg előttem. A maci jut eszembe, aki a Macisajt dobozán tálcán Macisajtot visz, aminek a dobozán egy maci tálcán Macisajtot visz...

Mart # 2007.05.08. 21:50

A közös tulajdon elidegenítésének szerintem 3 fő lépése van:

  1. Önálló albetétbe vesszük az eladásra szánt ingatlanrészt, hogy forgalomképes egység legyen. Ekkor az új albetét még közös tulajdonban van, ezért nem szükséges valamennyi tulajdonos hozzájárulása az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez. A változás nem a tulajdonviszonyokban következett be, csupán a közös tulajdon megjelölt része önálló helyrajzi számot kap, és megnyitják a tulajdoni lapját.
  2. Elidegenítési jogot alapítunk, és bejegyeztetjük az ingatlan-nyilvántartásba. A társasház korlátozott jogképességgel bír, a társasházi törvényben leírtak szerint, és ezek között a jogok között nem szerepel a közös tulajdon elidegenítési joga.
  3. Amikor már van önálló helyrajzi számmal rendelkező - forgalomképes - közös tulajdonunk, és megalapítottuk, és be is jegyeztettük az elidegenítési jogot, csak akkor kerülhet sor a tulajdonjog átruházására, amihez viszont már valamennyi tulajdonos írásos hozzájárulása szükséges az ingatzlan-nyilvántartási törvényben foglaltak szerint.

Vissza lehet rendezni szerintem az állapotot az eredetire, de nem látom értelmét. A költségeket ismét meg kellene fizetni.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.08. 21:43

Igazad lehet...

ObudaFan # 2007.05.08. 18:46

Igen, bár nehezen tudom elképzelni, hogy az elérhetetlen személyek nyilatkozata nélkül hogy került a nevükre ingatlantulajdon, ezért gondolom, hogy a földhivatal mindenképpen.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.08. 18:33

Vagy az ügyvéd.

ObudaFan # 2007.05.08. 18:02

Albetétesíteni kell, és nem a társasház lesz a tulajdonos, ha itt adásvételről lenne szó, hiszen az adásvétel lényege a tulajdon átruházása. Ha azt akarjátok, hogy ne legyen albetétesítve, és maradjon a társasház tulajdonában, akkor bérleti szerződést lehet kötni.

Abban a kérdésben, hogy az eredeti állapotot hogyan is lehet helyreállítani, neháéz választ adni a földhivatalhoz benyújtott kérelem és mellékletei vonatkozásában, de itt igencsak elképzelhetőnek tűnik, hogy a földhivatal hibázott.

K.Eszter # 2007.05.08. 12:45

Tisztelt Fórumozók!

Az alábbi ügyben szeretném kikérni véleményüket, tanácsukat:
A Társasház elhatározta, hogy értékesíti a társasházi közös tulajdonban lévő lakást.
A lakók azt a tanácsot kapták, hogy ehhez először „albetétesíteni” kell a lakást (Igaz ez? Társasházi közös tulajdonként nem idegeníthető el?), aminek lebonyolításával meg is bíztak egy ügyvédet. A Társasház közgyűlése úgy gondolta, hogy az albetétesítéssel a lakás ugyan külön tulajdonba, albetétbe kerül, de tulajdonosa a Társasház lesz. (Ez lehetséges?)
Az Alapító Okirat aláírásakor nem, csak a Földhivatali határozatból derült ki a lakók számára, hogy a lakás külön albetétbe került, azonban tulajdonosa nem a Társasház, hanem ők maguk, 22-en, a társasház lakói. Ez, tekintettel arra, hogy a lakástulajdonosok közül néhányan nem elérhetőek (külföld, kórház, elhalálozás, stb.) gyakorlatilag lehetetleníti a lakás értékesítését, hiszen így az összes tulajdonos hozzájárulása kell az eladáshoz.
A Társasház szeretné helyreállítani az eredeti állapotot, vagy még inkább az általuk kívánatosnak vélt (külön tulajdon, tulajdonos a Társasház) helyzetet elérni – amennyiben ez lehetséges, és egyáltalán szükséges (ha társasházi közös tulajdonként nem értékesíthető).
A földhivatali határozat elleni fellebbezési határidő még nyitva áll (a 30, ill. 60 napos közgyűlési határozat megtámadási (bíróság előtt) határidők már rég elteltek), ezért a terv az, hogy a határozat megfellebbezésre kerül, és a Társasház kéri az eredeti állapot helyreállítását, vagy a Társasház külön tulajdonába helyezést. Felmerült az a megoldás is, hogy a közgyűlési határozat visszavonása után kérik a Földhivataltól a tulajdonjog bejegyzésének törlését, és az eredeti állapot visszaállítását.
Lehetséges tervek ezek?

Előre is nagyon köszönöm segítségüket, figyelmüket.
K. Eszter

  • 1
  • 2