társasházi közös képviselő

Nuti49

Gondolom a választásnál az olcsóság volt a domináns!

Helyesbítek, pontosítok! 160 albetétes Társasház!

Kedves pannellakos48!

Nem akarok vészmadár lenni de a neheze még hátra van!

Mi közel 3 hónapja vagyunk lépcsőházi áram, lift, nyitott kapu, szellőzés és kaputelefon nélkül! 9 emeletes panel két lépcsőház kb 200-220 ember. Itt már olvashat a kálváriánkról aminek még nincs vége. A kk leváltva de az anyagot hiányosan adta át. Rendőrségre feljelentve! Most jön a bíróság! Az új kk megválasztva / nem beszélhetek nagy betűvel róla/ de mi vagyunk akik rosszul választottunk. Pedig volt jelentkező bőven. Amit azonban nem gondoltunk-Ő még nem találkozott ilyen problémával-, nem elég "erős" ehhez a feladathoz. Félünk egy másik kk választástól. Döcögve mennek a dolgok, a tulajdonosok- 160- nem akarnak + pénzt fizetni, nem értik meg, hogy pereljük ugyan a régi kk-t de abból nem lesz egyhamar bevétel.. Így aztán áramunk se lesz. A többi 4 milliós közüzemi tartozásról már nem is beszélve!
Szóval szorosan ellenőrizni, kézbe kell tartani a közösképviselőt, ha kell az SZB-t is. Tanácstalanok és elkeseredettek vagyunk, falakba ütközünk a házunkban és a hivatalos helyeken is. Segítség pedig nincs, nincs aki megvédje a tulajdonosokat. Úgy néz ki, hogy jogai a csaló kk-nak van még mindig. Az általa kötött és nem teljesített szerződések az ELMŰ még szóba se akar állni az új kk-val!

Kedves Fórumozók!

Szeretnék pár dologról „mesélni” a morállal is összefüggésben ( ha már itt (!?!) azaz a „Társasházi Költségek Elszámolása” témájánál moralizálni merészeltem) > a joggal > a joggal való visszaéléssel > kötelességtudattal > valamint tisztességes munkavégzéssel, > a megbízó tulajdonosok érdekeinek szem előtt tartásával kapcsolatban! Milyen véleményt lehetne alkotni egy Ütk. viselkedéséről, hozzáállásáról?

Tehát röviden:
1./ Közgyűlés május 3. – Ütk azt mondja – fűtéskorszerűsítéssel kapcs. - az egyébkén jó referenciákkal rendelkező általa is elismert cégnek ebben az évben nincs kapacitása, talán jövőre…
2./ Ebbe nem nyugodtunk bele – rákérdeztünk: VAN kapacitás (!) és a fűtési szezon beindulásáig be is tudja fejezni. Árajánlatot kértünk, és egy másik ismert cégtől is. Ennek ismeretében több tulajdonossal való egyetértésben, összegyűjtöttünk jóval - kétszeresnél - is több tul.hányaddal, - és rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményeztük, kértük.
3./ a kérés átadása az Ütk.-nak június 13-án megtörtént azzal a kéréssel megfejelve, hogy minél előbb hívja össze a közgyűlést.
4./ Az egy héttel későbbi érdeklődésre azt a választ adják, hogy van 30 napjuk erre! Mert a törvény így szól, erre ad lehetőséget! (Ttv.35.§ (2)p.)

Kérdéseim: Tehát a törvénnyel nemcsak élni, de visszaélni is lehet…
Hol van itt a tulajdonosi érdekek, szándékok figyelembevétele….
MIÉRT tesz ilyent egy Ütk. ???........

( még zárójelben megjegyzendő amúgy a törvényességre nem nagyon „ügyel”, hisz tavalyi közgyűlési döntést nem teljesít; az idei (V.3) közgyűlésen a már !! márciusban távozott lemondott SZB-tag helyett nem történt meg a kiegészítés, - a kgy.-t bezárta, mint levezető elnök a napirendi pont elvégzése nélkül, ami szintén SZMSZ és jogszabálysértő. És még valami a csonka SZB sajnos szintén nincs a tulajdonosok többségével, - az Ütk. „alárendeltjeként” (!?) gondolkodva inkább – EZ valószínűsíthetően tehát újabb 15 nap késedelmet jelent(het)!! …ami könnyen eredményezheti azt, hogy nem tudjuk ebben az évben megcsináltatni a fűtéskorszerűsítést!!! …és ez nekünk sok-sok pénzünkbe kerül, mivel nem lesz megtakaríthatóságunk! )

Tisztelettel várom a gondolatokat, véleményeket!

Kedves Littlejohn!
... ha már "sikerült" majd a választás, döntés, érdekelne mire jutottatok Ütk. kérdésben! Mik az első benyomások??
Üdv. R.

Kedves panellakos48!

Köszönöm a magyarázatot, most már értem miért helyez hangsúlyt a határozatok könyvére kk. keresése kapcsán.

Üdv,

Bocsi az előzőben valahogy összecsúszott a szöveg! - megpróbálom kiigazítani:
A "technikai" kérdésre > A határozatok könyvében a következő rubrikákat kell kitölteni: Közgy.dátuma // Határozatszám // H.Szövege // Határozatképesség(%) // IGEN szavazat // NEM szav. // Tartózkodó // Végrehajtandó dátum // Végrehajtás dátuma // Megjegyzés =(Ha nem, miért nem történt meg) //

Kedves Littlejohn!
A konkrét ok: a saját tapasztalatom! - ahogy már írtam 4 Közösképviselő ehhez való hozzáállása! - Igen törvény VAN, DE akkor az igazi HA be is tartják! A gond ebből fakad. Korrektül szabályosan naprakészen vezetett Határozatok könyve lényeges. Kérni lehet,a "pályázó" Ütk-tól, hogy mutassa meg az általa kezelt házakra vonatkozót! ( és meg is lehet kérdezni az ottani SZB-től, hogy be van-e tartva, ami benne van!!)
Tehát a gond abbó fakad, hogy ha nincs vezetve, akkor nem egyszerű ellenőrizni, hogy határidőre végrehajt-e minden közgyűlési döntést!
A "technikai" kérdésre > A határozatok könyvében a következő rubrikákat kell kitölteni: Közgy.dátumaHatározatszámH.Szövege// Határozatképesség(%)IGEN szavazatNEM szav.Tartózkodó Végrehajtandó dátumVégrehajtás dátumaMegjegyzés =(Ha nem, miért nem történt meg)//
Ez egy jól és egyszerűen áttekinthető "könyv" amit minden tulajdonos bármikor megtekinthet, (több év is), belőle másolatot kérhet - jóval könnyebb mint jegyzőkönyveket "olvasgatni", amiből csak a határozat szövege derül ki!
Az én tapasztalatom azt mutatja, hogy sok esetben nincs végrehajtva egy-egy határozat! Ha van Határozatok könyve akkor ezáltal kellően rögzített! Ezzel lehet egyértelmüen dokumentálni, ELLENŐRIZNI!- szankcionálni - és akár közgyűlés, rossz esetben akár bíróság előtt. Amúgy a megkötendő szerződésben jól - jogászilag - érdemes megfogalmazni, mik a szankciók a határozatok be nem tartása esetén!
Mert igaz, hogy évente a záró közgyűlésen - vagy bármely évközin - lehet "leváltani", ill. szerződést bontani az Ütk.-val de ez ugye nem igazán célszerű, hisz akkor akár évente kellene mindíg új Ütk.-t keresni, találni. :-(
Ezért gondolom és vélem úgy, hogy talán ezek előre való megbeszélésével, tisztázásával lehet valamiféle "biztonságos" kezelést létrehozni, konszenzussal!
Szóval 100 szónak is 1 a vége a Határozatok könyvének kezelése egyáltalán nem elhanyagolható körülmény! Remélem így már "leesik" :-) Üdv.

Kedves panellakos48!

Köszönöm a tanácsait, csak az egyikhez hadd kérjek egy kis magyarázatot:

"hogyan, vezeti a "Határozatok Könyvét" ( erre törvény kötelezi egyébként!) és tartja be a közgyűlési határozatokat!"

Miért jutott eszébe az a két kérdés?
Az első az egy technikai kérdés, a másikat pedig talán inkább azoktól a emberektől kellene megkérdezni akiknek a házainak már ő a közös képviselője.

Szóval, biztosan vannak konkrét dolgok amire gondolt amikor megfogalmazta ezeket a kérdéseket, csak nekem nem "esik le".

littlejohn

Kedves Littlejohn!
Szeretnék pár mondattal hozzájárulni a kérdéséhez!

• mindezt saját tapasztalatom alapján is(!)mint aki átéltem 3 Ütk.-t és most a 4. van!(Voltam SZB Elnök is!)

Lehet nagyon sok és jó kérdést feltenni, referenciaként általuk kezelt házak SzB.-jét megkérdezni, mégis "AZ" élet mindíg hoz mást!
Ha olyan az Ütk. hogy tud és akar a "jó gazda gondosságával" dolgozni, és van benne "együttműködési készség!! akkor minden lehetséges! ... de ez ritka mint a fehér holló!
Ami viszont fontos és ahogy olvastam erről nem volt szó!
Van két alapvetően fontos "okmány" ami alapjában meghatározza a dolgokat: az egyik a Társasház SZMSZ-e (Szervezeti Működési Szabályzat) > ebben "kökeményen" és részletesen meg kell határozni kinek mi a feladata kötelessége, túl a Ttv-n! Ütk. és SZB
És a másik az a szerződés ami megkötésre kerül! - ezt nagyon tanácsos és javallott a közgyülésen részletesen ismertetni megtárgyalni!!! - a kérdéseken túl!
...és még egy kérdés amit fel kellene tenni az Ütk-nak hogyan, vezeti a "Határozatok Könyvét" ( erre törvény kötelezi egyébként!) és tartja be a közgyűlési határozatokat!
Ezek fontos dolgok, persze van még ezer buktatója az Ütk.-kal való együttmunkálkodásnak de ennek hosszú sora lenne...
Sok sikert. Üdv.

Kedves ragyasdezso!

Az ütk. örül leginkább az erős kontrollnak, mert nem kell igénybe venni a működési biztosítását.
Mert úgy e az emberek meghatározó, alap tulajdonsága a tévedés.

Az ellenőrzés erőssége az iratbetekintés lehetőségétől is függ ;-)

osmi
Gondolod, hogy elég erős lesz a kontroll?
:lol:

Akkor nem volt felesleges, jó választást és erős kontrollt!:)

Kedves osmi!

Nagyon köszönöm a válaszát, ezzel sokat segített.

littlejohn

Kedves littlejohn!

• A k. képviselet, tházkezelés sokirányú feladatkör, sztem nem szakma.Feltehetően mindannyian szeretnénk kis energiabefektetéssel nagy pénzt kaszálni. Ezért kézenfekvő biz.feladatkörök kiszervezése a megbízók pénzén ( pl.szabályzat készítés,pályázatírás, kintkévőség behajtás,szakértés, stb.).A kömyvelés nyilvánvalóan

a feladatkör szerve része.

• Ügyviteli ks.cimen horror összegeket tudnak egyesek felszámolni.Pl. telefon, fénymásolás,tárgyi eszközök. stb. Nektek kell felmérni, hogy Nálatok cirka mennyi a reális. Sztem jobb ha ez az ő ks.-e.
  • A kgy. bármikor leválthatja a k.k.-t. Igen csak nem mindegy, hogy milyen szavazati aránnyal történhet mindez és mennyi ideig tarthat még igényt ezután a járandóságára.(Van ahol a felmentését követően évekig)
• Bruttó vagy nettó a megbízási díj.

A megbízási jogviszonyban a megbízott a tőle elvárható gondossággal köteles eljárni.Hát ezt kéne felmérnetek, hogy mi várható tőle, aztán, hogy úgy is jár-e majd el az majd elválik, de a nem várt esetre azért némi védelmi garanciákat nem árt beépíteni.

Kedves osmi!

Elfelejtettem a megbízási szerződésre tett javaslataidra válaszolni, azokat is nagyon köszönöm!

A társasházi törvény szerint a közgyűlés akármikor leválthatja a közös képviselőt, miért kell mégis „bebetonozástól” félni, vagy határozott időre kötni a szerződést?

Minden esetre a határozott idő alatt kb. 1 évet javasolnál első alkalommal?

Ha már bebetonozástól kell tartani, azon tűnődöm, miért nem terjedt el a „próbaidő” fogalma ebben a szakmában.

Kedves osmi!

Nagyon köszönöm az öt javaslatod.
A pénz számít, de ami nekünk a 2. legfontosabb dolog, hogy ha már fizetni fogunk a közös képviseletért akkor mi is és a tulajdonosok is nyugodtak legyünk afelől, hogy megéri fizetni ezért a szolgáltatásért. Mert az kétszer olyan bosszantó lenne, ha a tulajdonosok továbbra is allandóan bosszankodnának valamiért és ráadásul még fizetnek is azért, hogy ne.

„Mit tartalmaz a megbízási díj, alvállalkozót igénybe kíván-e venni” – Miért fontos ez?
Talán azért, mert általában az alvállalkozókat nem a közös képviselő fizeti a saját pénzéből hanem a társasház?

Akkor érdemes azt a kérdést is feltenni, hogy mik azok a szolgáltatások amiket a praxisában ki ad alvállalkozóknak?
Én most inkább a közös képviselői munkával kapcsolatos munkákra gondolok, nem pedig felújjítássa vagy javítással kapcsolatos munkákra.

Mi éveken át fizettünk úgy egy hivatásos közös képviselőt, hogy közben a társasház fizette a könyvelőt is „mert a közös képviselő nem érezte magát magabiztosnak a könyvelés terén – indokkal.”

„Ügyviteli ks.” – csak feltételezem, hogy a ks. költséget jelent, itt mire utaltál? Például a társasházunkhoz történő utazási költségre (x Ft/km)?

Mi ebben a témában (Ügyviteli költségek) az elfogadott norma?

Vagy nincs is itt norma, csak az a lényeg, hogy előre tudjuk, hogy milyen külön költségekkel kell majd számolni? (és ezt is hasonlítsuk össze (vegyük figyelembe) a három jelentkezőnél?)

Kedves ragyasdezso!

A Ttv. valóban nem tartalmaz olyat, hogy benne van a képviseleti díjban a Házirend betartásának ellenőrzése és a tulajdonosok figyelmeztetése az előírásokra.

de.

A szervezeti-működési szabályzat
13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a
közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési
szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között –
tartalmaznia kell:

1. a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a

külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának
elszámolására és megfizetésére,

2. a közös tulajdon fenntartására, ezen belül

• a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
• felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,

3. a társasházi lakóépület házirendjére,
4. a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,

e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére
és feladataira,

6. a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési

jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. -----------------------------------------------

Amennyiben az elsődleges kontroll kötelezettségét a SZMSZ nem tartalmazza, akkor bukta. Ügyes volt az ütk. és megúszta a konfliktust;-)

A dolog "ül", mert a "víz" elet rosszabb esetben az utcára csordogál és akkor a th. felel az eseményért, mert hogy ki volt az nehéz bizonyítani.
Azt viszont nem, hogy melyik ház homlokzatánál következett be az esemény;-)
Az üvöltözésre lehet riasztani a rendőrséget. A járőr gyorsabb, mint az ütk.;-)

Mufurc_nagyon

A k.k. helyesen mondta, mert a tulajdonosok közötti vitához neki nem sok köze van. A tulajdonos kérhet (ha másképp nem megy) birtokvédelmet, nem a k.k. A képviseleti díjban ilyen nincs benne, sőt a Th. trv. sem tartalmaz ilyet! (Szóval csak olyat írj, ami ül is!)

Egyjogász
És tényleg nincs benne! Azt csak Mufurc szeretné!

Ezt jó tudni, bár azok a közös képviselők, akikkel az elmúlt húsz évben különböző lakóhelyeimen volt szerencsém összefutni (kb. 30-40 lehetett) ezt sosem így gondolták.:)))

Egyszer pont egy hasonló ügyben fordultam a kk-hoz segítségért, aki közölte, hogy neki nincs benne a megbízási díjában a lakók közötti vitás ügyek rendezése (konkrétan: ennyi pénzért nem fogja megveretni magát), ha nem tetszik, szóljak én a felettem lakónak.

Kedves gubacs75!

Az ütk. téved. A fennálló "problémát" neki kell megoldani.
A képviselet felelős elsődlegesen a házirend betartatásáért.
Amennyiben a "tulajdonostárs" a szóbeli ütk. kérésre nem reagál, akkor neki kell a hatósági segítséget beszerezni.

A képviseleti díjban az is benne van, hogy a konfliktusokat nem hárítom a vétlen tulajdonos társra.

---------------------------------------------------

• http://levaltas.5mp.eu/web.php?…

-----------------------------------------------------

Kedves Fórumozók!

Abban szeretnék segítséget kérni,a felső szomszédaim alkoholisták.Egész éjszaka ordítanak,a teraszunkra hamuznak,a köpetük lóg a növényeimen,több liter "vizet" jobb esetben vizet folyatnak le.A Közös képviselőnek már jeleztem,de csak annyit mondott hogy beszéljem meg velük!Kihez fordulhatok?Önkormányzat?Jegyző?A választ előre is köszönöm.

Kedves littlejohn!
Tudom, hogy a pénz nem számít..., de:

• Mit tartalmaz a megbízási díj, alvállalkozót igénybe kíván-e venni /pl.jogászt, olyan feladatra,melynél nincs ügyvéd kényszer/?
• Ügyviteli ks.-eket ki állja?
• pályázatnál igényel -e a megbízási díjon felül külön osszeget?
• Van-e biztosítása?
• Nagy vonalakban mi az elképzelése a ház műszaki és anyagi helyzetének ismeretében rövid-, közép- és hosszú távon ?

A megbízási szerződésnél nagyon figyeljetek oda,mert az lesz a k.k.munkaköri leírása és abban is lesz a bebetonozásának ill.az egyszerűbb meneszthetőségének a lehetősége is ( ha mégsem válna be). Ha lehet ezt Ti állítsátok össze, ha jogi segítséget kaptok hozzá még jobb.Esetleg határozott idejű legyen.

Bocs, a kérdéseket elfelejtettem mellékelni, itt vannak:

• Neve?
• OKJ szakképesítéssel rendelkezik?
• Melyik évben szerezte meg?
• Mi az OKJ bizonyítvány száma? (példa: PTI 088545)
• Mi a cég hivatalos neve, címe, adószáma?
• Ön tagja a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének?
• Hány éve van ebben a szakmában?
• Hány személy illetve alkalmazott van az önök cégénél és milyen beosztásban?
• Mik a hivatalos nyitvatartási/elérhetőségi órák?
• Milyen elérhetőségi lehetőségeket adnak a társtulajdonosoknak?
• Milyen XXI. Századi technológiát alkalmaznak a cégüknél illetve a szolgáltatásban?
• (pl. Web portál a tulajdonosoknak, SZVB tagoknak, email, telefon)
• Van lehetőség egy demo webportálra belépni egy demo felhasználó névvel? Úgy is mint egy társtulajdonos, úgy is mint egy SZVB tag?
• Van az SZVB tagjainak lehetősége a közüzemi szolgáltatók webportáljára belépni adat ellenőrzés céljából?
• Van az SZVB tagjainak lehetősége a bankok webportáljára belépni adat ellenőrzés céljából?
• Van az SZVB tagjainak lehetősége a Fundamenta webportáljára belépni adat ellenőrzés céljából?
• Ha egy társtulajdonos a web portálon keresztül felveszi a kapcsolatot a cégükkel, hogyan biztosítják azt, hogy az az üzenet el lesz olvasva 24 vagy 48 órán belül?
• Hogyan viszonyulnak a házi pénztárhoz?
• Ha egy szolgáltató vagy vállalkozó nem elektronikus számlát ad ki, akkor biztosítják az SZVB tagok hozzáférhetőségét a leszkennelt számlákhoz? (ideállisan a web portálon vagy FTP-n keresztül).
• Felújjítási munka esetén, hirdetést/pályázatot adnak fel a munkára vagy pedig az általuk már ismert vállalkozókat alkalmazzák?
• Felujjítási munkálatok esetén ha alvállalkozók is vannak a képben, ki adja a garanciát az alvállalkozó által elvégzett munkára, a fő vagy az alvállalkozó? Mármint, hogy az önök közös képviselő cége mihez ragaszkodik?
• Az SZVB tagoknak nem csak az a feladata, hogy a computer által összehozott kimutatást ellenőrizzék számtani hibákat keresve hanem a számokat össze is tudják hasonlítani a szolgáltatóknak, vállalkozóknak kifizetett számlákkal, bank és Fundamenta számlák egyenlegével, stb. Ezzel egyetértenek?

Kedves Fórumozók!

Kb. 2 hét múlva lesz a közgyűlés ahol új (hivatásos) közös képviselőt fogunk választani, az intéző bizottság nálunk nem vált be.

Három közös képviselő személy illetve cég jelentkező van, két kérdésem van:

1. Mit javasolnak, hogyan válasszuk ki a számunkra megfelelő személyt:

1. a Számvizsgáló bizottság beszéljen mind a hárommal először, nézzen utána referenciáknak, stb, válassza ki a legmegfelelőbbnek bizonyulót és azt a kiválasztottat szavaztassa meg a közgyűlésen többségi igen vagy nemmel, vagy
2. az SZVB nézzen utána mind három jelentkező referenciáinak és kizáró tényezőknek, és hagyja a közgyűlésre, hogy a három illetve a megmaradt jelentkezők közül kit választ a közgyűlés kb. 1/2 órás bemutatkozás, kérdés/felelet után.

2. Mit javasolnak milyen kérdéseket tegyen fel az SZVB a jelentkezőknek amik tényleg megmutatják az SZVB-nek hogy melyik jelentkező lehet a legalkalmasabb?

Én már összeírtam egy nyers, kérdés listát, ami még nem végleges, ezek közül lesz még törölve illetve hozzáadva, ezt a listát csak azért teszem közre, hogy ami itt szerepel, azt már nem kell javasolni.

Megköszönök minden segítséget.