Ikerház, tulajdoni rész

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

burnsie # 2021.03.22. 13:13

Üdvözlök mindenkit!

A következő kérdésre keresek infomrációt. Van egy ikerház egy kb 500nm-es telken. Az 500nm-ből kb. 60nm egy közös beálló, a maradék 440nm pedig úgy oszlik meg, hogy az egyik félnek kb 240/440 a tulajdoni része a másiknak pedig 200/440. Az első személy azért több, mert a kertrésze több.

Nincs semmilyen ügy, probléma ezzel kapcsolatban még, csak az a kérdésem, hogy akinek több része van, annak vannak-e valami előnye, valamilyen ügyekben lehet-e alkalmazni.

Mivel csak puhatolózok megköszönném, ha valaki írna egy két példát, hogy mikor számít ez, ha egyáltalán számít.

Köszönöm

drbjozsef # 2021.03.22. 13:22

burnsie,

Ha ez az ikerház így marad osztatlan közös tulajdonként, akkor a Ptk. alapján főszabály szerint a tulajdonosok a tulajdoni hányaduk alapján szavaznak a teljes ingatlant érintő kérdésekben. Vagyis elég jó előnye van. Teljes döntési joga mindenben lényegében.

Egyebekben viszont ha korrekt használati megosztási szerződés van a használatra, akkor azzal összefüggésben semmilyen többletjogoultsága nincs, a szerződés szerint kell eljárni a használati kérdésekben.

burnsie # 2021.03.22. 13:28

Köszönöm a válaszát!

nanemaaa # 2021.03.22. 14:16

Annyit azért hozzátennék, hogy nem a telek használata szerinti arányok a döntőek, hanem a tulajdoni lapon szereplő tulajdoni hányadok, amik vélhetőleg 1/2 - 1/2.
Amíg ebben nincs változás, egyiknek sincs több joga a másiknál.

A telken egyébként nem ikerház, hanem egy kétlakásos épület áll. Az ikerház "két felének" külön önálló helyrajzi számon nyilvántartott telke van, és a két épületrész csupán látszatra egy épület, valójában a közös telekhatár mentén egymáshoz illesztett két önálló épület.

Zöldövezeti11 # 2021.03.22. 14:29

burnsie !
Talán annyit, hogy ez nem egy ikerház.

Ez egy több lakásos, konkrétan kettő lakásos ház.
Nos a kettő lakásos házak lehetnek :
1. ikerházak,
2. egymás tetejére / egy más fölé építettek, emeletes és
3. egymás mögé épített házak, amik összeérnek.

Az ikerházak egyszerű esetek. A telek elméleti közepére kettő lakás épül, egy jobbra és egy balra. Kritérum még az egymást elválasztó dupla fal, minden közmű külön -külön. A tulajdoni hányad is pofon egyszerű. 1/2 és 1/2 vagy ennek valamilyen többszöröse. Értékre ? Közömbös az egyik 10 milla a másik 100 milla--
  • aranyból minden.
A többi ? Hát bonyolult és ezért van az un.

Használati megosztási előírás.
Amennyiben két tulaj egyezik meg akkor szerződés, ha csak egy akkor ő megosztja úgy ahogy jónak látja. Egy értékesítésnél az adásvételi szerződés szerves része lesz, ha hivatkoznak rá.
Ha nem, rossz az adásvételi szerződés. Kezdődhet a belháború.

Zöldövezeti11 # 2021.03.22. 14:31

nanemaaa ! megelőztél, de azért folytatom.

Zöldövezeti11 # 2021.03.22. 15:07

burnsie !

a két tulajdoni rész 240/440 és 200 /440 , ami ugye 1 egész.
De a két tulajdon megosztásra sem egyenlő... értékre pláne. Azt általában ilyenkor nem is tárgyalják a felek.

Százalékban : 54,5 % és 45,5 % A telek 500 nm a ház/lakások legyenek össz. 100 nm. A házak és a közös bejáró területeit levonjuk a telekből, így a maradék
500 - 160 = 340 nm. ezt nem felezik, hanem arányosítják, azaz 54,5/100, x 340 = 185 nm a másik
45,5 /100 x 340 = 155 nm, tehát a kertecske valamivel nagyobb.
Előnye ? hát egy szavazat az egy szavazat ... meg kell egyezni.
Amúgy ez a pathelyzet teljesen azonos tulajdoni hányad esetén is fenn állhat. A leendő kétlakásos objektumom a tualajdoni hányad 1/2 és 1/2. tehát lehet estétől reggelig szavazni még semmi előre jutás.
Nos erre kellene valami megoldás .
1. először is nem mindent lehet majd napirendre vinni.
Csak az un. sarkalatos javításokat. Nehéz előre tudni, de nem lehetetlen. Pl. az elválasztó kerítés reparálása és pl. a tető közös részének a javítása és még vagy 10 ilyen közös munka. ( Az igazi ikerháznál nincs semmi ami közös, de hát nem adatik meg mindenkinek az ilyen tiszta űgy ) Nekem csak sziámi ikerház jutott.
Tehát a sarkalatos javítás ha sorra kerül akkor mi legyen vele ? Szavazni lehet estétől reggelig eredmény nincs. Vagy úgy marad, vagy kisorsoljuk. Nálam ez az utóbbi lesz. pl. Ilyen a közös bejárati kapuk javítása /cseréje. Stb.
A lényeg a szabályozás, annak elfogadása és a végre hajtása . Amennyiben a társtulaj nem fogadja el, akkor jöhet a bírósági kikényszerítés.

Zöldövezeti11 # 2021.03.22. 15:22

Sziámi ikerház ?
Úgy ahogy a sziámi ikrek torz fejlődés útján jönnek létre, ennek analógiájára a sziámi ikerházak is torz építgetés útján keletkeznek. Egy nagy házból 1 lakással műtéttel lesz több lakás , nálam pl. kettő .
Anno régen megvettem egy fél házat, a másik fele nem volt akkor eladó, na meg pénzem se volt rá. Később a csillagok szerencsés állás folytán mind a kettő az enyém lett.
Aztán az építgetés során lett 2 lakás. Majdnem önálló.
Az egyik 4 szoba, 95 nm, a másik kb. 70 nm másfél szoba.
Volt háború bérlőkkel, jogcím nélküli használókkal, családtagokkal, ma béke van.

burnsie # 2021.03.22. 15:25

Köszönöm a válaszokat!

Itt a szerződés, valós területi adatokkal. (egyébként hozzám tartozik a nagyobbik rész).

Ezen ingatlanon 2 lakásos felülépítmény épül.

Felek akként állapodnak meg, hogy az 1. pontban megjelölt ingatlant használatában megosztják tekintettel arra, hogy az azon létesülő lakások saját bejárattal önálló lakóegységet képeznek.

Felek rögzítik, hogy az ingatlanon létesülő felülépítményeket az alábbiak szerint veszik használatba:

"A" tulajodna tervdokumentáció 1-es jel alatt tartalmaz, nagysága 110m2, és hozzá tartozik 77m2 nagyságú kizárólagos használatú kertrész is.

"B" tulajdona tervdokumentáció 2-es jel alatt tartalmaz, nagysága 110m2, és hozzá tartozik 127m2 nagyságú kizárólagos használatú kertrész is.

Felek rögzítik, hogy a mellékelt vázrajzon megjelölt 60nm nagyságú telekrészt a felek lakásaik megközelítéséhez közösen jogosultak használni.

Az ingatlan telekrészének használati megosztásáról felek akként állapodnak meg, hogy az használatilag megosztott a jelen szerződéshez mellékelt vázrajz szerint. Ugyanezen használat érvényesül az ingatlanon található fák, bokrok, felépítmények vonatkozásában tekintet nélkül arra, hogy azok már léteznek-e, vagy a jövőben kerülnek létesítésre.

Felek akként állapodnak meg, hogy az egyes kizárólagos használatban lévő ingatlan tulajdon részek önállóan terhelhetőek, ahhoz a felek utólagos hozzájárulása nem szükséges, továbbá a külön használatú ingatlan tulajdonrészek tekintetében szerződő felek az elővásárlási jogról kölcsönösen lemondanak. Felek jelen megállapodást a jogutódaikra is kiterjedő hatállyal kötik meg és ennek érdekében az ingatlanrészek elidegenítése esetére kötelezik magukat, hogy jelen megállapodásról az új tulajdonosokat is tájékoztatják kötelező erővel.

Szerződő felek rögzítik, hogy a kizárólagosan használt tulajdonrészek önálló mérőórákkal rendelkeznek. Felek rögzítik, hogy az ingatlant terhelő kiadásokat a közösen használt ingatlanrészek tekintetében a tulajdonrészeik arányában viselik. A tulajdonrészeik használata során felek kötelezik magukat, hogy egymás szükségtelen zavarásától tartózkodnak és kötelezik magukat arra is, hogy jelen használati megállapodást jogutódjaikra is kiterjedő hatállyal kötik meg.

burnsie # 2021.03.22. 15:30

Nem tudom sziámi vagy sem, erről én még nem is hallottam.
Most adták át pár hónapja a ingatlant, szóval nem ilyen az idők során "toldozgatott foltozgatott" felújított épület.

burnsie # 2021.03.22. 15:38

Tualjdoni lapon nem 1/2-1/2 van, hanem kb 58-42%

Kovács_Béla_Sándor # 2021.03.22. 17:59

Egész pontosan 240/440 és 200/440-ed van. (Ami azért annyi, mert annak idején az eljáró ügyvéd lusta volt egyszerűsíteni 6/11-5/11-re.)

Talán el sem fogod hinni: akinek 6/11-ed tulajdoni hányada van, az bármikor le tudja szavazni a közös döntést, de csak egyszerű többséget igénylő kérdésekben azt, akinek 5/11-e van.)

Zöldövezeti11 # 2021.03.23. 03:35

burnsie burnsie !
Milyen jól beidézted a szöveget. Habár ez a fórum rendelkezik már az idézet technikával.

„Ezen ingatlanon 2 lakásos felülépítmény épül.

Felek akként állapodnak meg, hogy az 1. pontban megjelölt ingatlant használatában megosztják tekintettel arra, hogy az azon létesülő lakások saját bejárattal önálló lakóegységet képeznek.

Felek rögzítik, hogy az ingatlanon létesülő felülépítményeket az alábbiak szerint veszik használatba:

"A" tulajodna tervdokumentáció 1-es jel alatt tartalmaz, nagysága 110m2, és hozzá tartozik 77m2 nagyságú kizárólagos használatú kertrész is.

"B" tulajdona tervdokumentáció 2-es jel alatt tartalmaz, nagysága 110m2, és hozzá tartozik 127m2 nagyságú kizárólagos használatú kertrész is.

Felek rögzítik, hogy a mellékelt vázrajzon megjelölt 60nm nagyságú telekrészt a felek lakásaik megközelítéséhez közösen jogosultak használni.

Az ingatlan telekrészének használati megosztásáról felek akként állapodnak meg, hogy az használatilag megosztott a jelen szerződéshez mellékelt vázrajz szerint. Ugyanezen használat érvényesül az ingatlanon található fák, bokrok, felépítmények vonatkozásában tekintet nélkül arra, hogy azok már léteznek-e, vagy a jövőben kerülnek létesítésre.

Felek akként állapodnak meg, hogy az egyes kizárólagos használatban lévő ingatlan tulajdon részek önállóan terhelhetőek, ahhoz a felek utólagos hozzájárulása nem szükséges, továbbá a külön használatú ingatlan tulajdonrészek tekintetében szerződő felek az elővásárlási jogról kölcsönösen lemondanak. Felek jelen megállapodást a jogutódaikra is kiterjedő hatállyal kötik meg és ennek érdekében az ingatlanrészek elidegenítése esetére kötelezik magukat, hogy jelen megállapodásról az új tulajdonosokat is tájékoztatják kötelező erővel.

Szerződő felek rögzítik, hogy a kizárólagosan használt tulajdonrészek önálló mérőórákkal rendelkeznek. Felek rögzítik, hogy az ingatlant terhelő kiadásokat a közösen használt ingatlanrészek tekintetében a tulajdonrészeik arányában viselik. A tulajdonrészeik használata során felek kötelezik magukat, hogy egymás szükségtelen zavarásától tartózkodnak és kötelezik magukat arra is, hogy jelen használati megállapodást jogutódjaikra is kiterjedő hatállyal kötik meg.”
Na most érdekesség :
felülépítmény építmény simán, műtárgy, alkotás. Érdekes kétszer is előfordul.

A nem kell a jogutódokra kiterjeszteni... a vásárlással, annak szerződésével el kell fogadniuk... ha a szerződés hivatkozik rá.

„Tualjdoni lapon nem 1/2-1/2 van, hanem kb 58-42%”

A tulajdoni lapon mindig az un. természetes tört szerepel. Már az elemi 5. osztályától tanítják... igaz sokan elfelejtik... és lám a jogászoknak is kell használni !!
Tény hogy szemléltetésre használtam a százalékot emigyen :
„Százalékban : 54,5 % és 45,5 %”

Zöldövezeti11 # 2021.03.23. 03:50

Kovács_Béla_Sándor , röviden KBS.
Ja a többség nyilván mindig leszavazhatja a kisebbséget.... sőt az egyenlő tulajdoni hányadnál is / 1/2 - 1/2 vagy fifti - fifti stb. probléma lehet... szavazhatnak reggeltől estig, megegyezés nem lesz.
Erre kell kitalálni valami konstrukciót.

Pl. elromlik a közösen használt kapuzár. Akkor megjavítsuk ne javítsuk meg. A szavazás 3 nap után is döntetlen. Ki kell sorsolni !!
Mondjuk nálam egyszerűbb az eset , eleve fifti fifti van.
Nincs senki aki a másikat leszavazhatná.
De a közösnél akadhatnak olyan dolgok amiket el kell végezni. Szavazással nem megy ... jön a sorsolás.
Vagy ilyen lehet a belső elválasztó kerítés . A minap pont egy ilyenért kitörő belháboruról olvastam. Egy belső elválasztónál az egyik résztulaj korábban épített e g belső kerítést... jött az új tulaj és kritizálta , leszólta, javítgatta volna a kerítést, mert a 2 kg -os kis kutyusa nem tiszteli az 'államhatárokat'.