Szolgalmi jog elbirtoklás

BerciM,

Első körben egyeztess a bankkal, hogy biztosan kérik-e. Ha igen, a bejegyzéshez muszáj a minden tulajdonosnak és a terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulnia. A vh. jog jogosultjának nem kötelező, de ő pert indíthat ellened a bejegyzés után azon az alapon, hogy az a végrehajtás célját sérti (az ingatlan értékét csökkenti), Vht. 138. § (6). Tehát érdemes őt is kérni.

Ha a fentiek bármelyike nem járul hozzá, akkor pert indíthatsz ellene a szolgalmi jog elbirtoklásának megállapítása iránt, Ptk. 5:161. § (3) alapján, 15 évi használat után.

A nem jogi megoldás, hogy megszünteted az ikresítést, és a telkeden új aknát és közvetlen bekötést csináltatsz az utcáról. Nem olcsó és nem gyors az sem.

Tisztelt Fórumozók!
Az alábbi helyzetben szeretnék jogi véleményt / iránymutatást kérni.
A tulajdonomban álló ingatlan vízellátása évtizedek óta megoldott, azonban a vízmérő (külön, csak az én ingatlanomat ellátó vízóra) nem a saját telkemen, hanem a szomszédos ingatlan területén, egy közös vízmérő aknában található. A vízbekötés ikresítéssel került kialakításra, a vezeték fizikailag a telkemig fut, ezt műszaki dokumentáció is alátámasztja.
Szolgalmi jog azonban nincs bejegyezve a tulajdoni lapon.
Építkezéshez szeretnénk építési (támogatott) hitelt felvenni, ahol a bank várhatóan rendezett közműjogi helyzetet kér majd, vagyis bejegyzett szolgalmi jogot.
A szomszédos telek helyzete bonyolult:
a tulajdoni lap szerint jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, valamint végrehajtási jog van bejegyezve,
az ingatlannak két tulajdonosa van:
az egyik tulajdonos ott lakik,
a másik tulajdonos az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát árverésen szerezte meg.
A kérdéseim:
Ilyen terhelések mellett lehetséges-e egyáltalán szolgalmi jog bejegyzése a szomszédos telekre?
A tulajdonos(ok) kötelesek-e hozzájárulni a szolgalmi jog bejegyzéséhez, ha a vízellátás évtizedek óta így működik?
Reális alternatíva lehet-e elbirtoklás ebben a helyzetben, különösen banki (hitel) elvárások szempontjából?
Ha a szolgalmi jog nem jegyezhető be a terhelések miatt, milyen gyakorlatias megoldás jöhet szóba, amit egy bank is elfogadhat?

Előre is köszönöm a válaszokat és tapasztalatokat.

Vikoka,

„Mit tehetünk?”
Például elolvashatjátok a Ptk-ban a túlépítés definícióját és a kapcsolódó szabályozást, 5:28-29. § itt:
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…
Ha a túlépítés 2014.03.15. előtt megtörtént, akkor még a régi Ptk-t kell alkalmazni, 109-111. §:
https://njt.hu/…1959-4-00-00

Mindkettőben fontos, hogy a bíróság nincs a szomszéd kérelméhez kötve, a törvényszabta lehetőségek közül a saját belátása alapján választ.

És hogyan árverezték el a ti telekeiteket?

Mi köze ennek a szolgalmi joghoz?

Üdvözlök mindenkit
Az alábbi esetem van;
2002-ben vásároltunk egy házat, es egyben megvettük a két mellette, és fölötte lévő telket is. Egy tulajdonosé bolt sz egész.
2 éve elárvereztèk a telkeket. Ugyanaz a személy vette meg. Azóta sem törődik a telekkel, nem tartja rendben, mi kaszáljuk ,mert nem akarunk a környezetünkben gazban élni. Az új tulaj ki akarta méretni Kiderült, hogy két melléképületünk fele átlóg a megvásárolt telekre.
Mit tehetünk?

A leírásod alapján nem veszítheted el.
Legfeljebb kártalanításod mellett alapíthat a bíróság szolgalmat a szomszédnak., de ebből a szempontból is ő lesz a pervesztes.

@potaj88

83. § [A perköltségviselés általános szabályai]
(1)" Törvény eltérő rendelkezése hiányában a pernyertes fél perköltségét a pervesztes fél téríti meg.
(2) Részleges pernyertesség esetén a fél az ellenfél perköltségét a pervesztessége arányában téríti meg. Ha a pernyertesség és a pervesztesség aránya közötti különbség, valamint a fél és az ellenfél javára meghatározott perköltségek összege közötti különbség nem jelentős, egyik fél sem köteles perköltség megtérítésére."

Úgy tűnik az ellenérdekelt fél mindenképpen pert szeretne. Ha nyer és bejegyzik a szolgalmat akkor minden felmerült költséget ügyvéd, utazás stb a bíróság ki fog velem fizettetni?

Ptk. 5:161. § (3) vagy a Ptk. 168. § (2) sem bírálja ezt felül? Bocsánat nem kukacoskodás, szeretnék felkészülten tárgyalni a szomszéddal és korrekt megállapodásra jutni.

5:161. § [A telki szolgalom létrejötte szerződéssel és elbirtoklással]
(1) A telki szolgalom szerződéssel való létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
(2) Telki szolgalmat az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.
(3) Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.

5:168. § * [Jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme]
(1) A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér.
(2) Az (1) bekezdés szerinti rendelkezésre nem lehet hivatkozni azzal szemben, aki a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző ellen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése vagy kiigazítása iránt, illetve az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett bejegyzési igény alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy a bejegyzési igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez a szabály irányadó, ha a törlési vagy kiigazítási perindítást bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

@KBS, @drbjozsef

köszönöm, utólag már okosabb lettem én is...

És még ezt is ide:
Ptk. 5:169. § [Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállása]
(1) "Az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerző a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy őt a bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben.
(2) Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot vagy tényt annak jogosultja a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző bejegyzett jogosulttal, valamint a be nem jegyzett jog vagy tény jogosultját bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben nem érvényesítheti."

potaj88,

„Ptk.
5:146.§ (1) Haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása; az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
...
5:161. § (1) A telki szolgalom szerződéssel való létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.”

Kovács_Béla_Sándor:

Tudna esetleg valami jogszabályt megjelölni amire hivatkozhatnék?

eulimen,

"Milyen jogodat korlátozza a kerítés?
Vagy ha úgy tetszik: milyen jogodat szeretnéd gyakorolni az átjárási szolgalommal érintett részen, amit a kerítés miatt nem tudsz?"

A telek birtoklását korlátozza, ha már tűrnöm kell az átjárást legalább én is használhassam a saját telekrészem például én is ott járjak be, ezzel a telek kihasználhatóságát növelve.

A szolgalmi jog a nyilvántartásba vétellel jön létre. Vagy elbirtoklással. De az elbirtoklásra nem lehet hivatkozni azzal szemben, aki a nyilvántartás adataiban bízva, visszterhesen szerzett tulajdonjogot. Az árverési vevővel szemben különösen nem.

„volt aki azt mondta, hogy árverési vétel az eredeti szerzésmód és a tulajdoni lapon meg nem jelenő dolgok elenyésznek” Ez nettó baromság (mondom ezt nemjogászként). A szerződés alapján átjárási szolgalom terheli az árverésen megvett ingatlant, azonban ez nincs a földhivatalnál bejegyezve. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a szolgalom nem létezik

• épp a szerződés dönti meg a földhivatali közhiteles nyilvántartás, mint nembejegyzés tényét. A végrehajtónak nem kellett tudnia a szerződésről, a be nem jegyzett, létező szolgalom felbukkanása pedig az árverési vevő kockázata volt.

Azonban akár be van jegyezve, akár nem, az átjárási szolgalom épp azon jogszabályhely alapján marad árverés után is tehernek, mint a vezetékjog (Vht. 137.§ (1) a) ). A tényállás alapján tehát nem elbirtoklás történt, hanem kezdettől fogva megilleti a szolgalom, ami azonban nem lett a tulajdoni lapra bejegyezve. Így szerintem kártalanítás sem illet meg téged.

„A zárvány telek tulajdonosa szerint Ő a szolgalmat elbirtokolta, abban egyetértettünk hogy a tulajdonjogot nem.”
Majdnem: a szolgalmat nem elbirtokolta, hanem a szerződés biztosította neki. Nem mindegy!
Lásd még Kúria Pfv.21772/2016/12. ("a szerződéssel létrehozott átjárási szolgalom megszüntetésének nincs helye, ha a létesítését követően a körülményekben nem következett be olyan változás, amelynek folytán az uralkodó ingatlan rendeltetésszerű használatához a szolgalom nem szükséges.")

„továbbá nem értünk egyet abban, hogy szerintem nem kerítheti el attól függetlenül, hogy a szolgalmat elbirtokolta vagy nem”
Akkor szerinted az eredeti szerződés szerint hogyan kellene elképzelni a "műszakilag leválasztásra kerülő" bejáró út kialakítását?

„az elkerítést el kell e bontania, ugyanis tudtommal az én jogaimat a szolgalom nem korlátozhatja. ”
Milyen jogodat korlátozza a kerítés?
Vagy ha úgy tetszik: milyen jogodat szeretnéd gyakorolni az átjárási szolgalommal érintett részen, amit a kerítés miatt nem tudsz?

Kedves Ügyvéd Urak/Hölgyek!
Vásároltam árverésen egy (1/1 tulajdonú) belterületi telket. (tehermentesen, pár m2 ELMŰ vezetékjogot leszámítva), nincsen semmi egyéb szolgalom a tulajdoni lapon.
Mellettem van egy zárvány telek, aminek nincsen közvetlen közút kapcsolata, az általam megvásárolt telek sarkát használja bejárásra (és el is kerítette ezt a kis részt) Felkerestem a zárvány telek tulajdonosát, hogy vagy vásárolja meg a használt részt vagy az övéből ugyanennyi m2-el kártalanitson, így az össz méret nem, csak a telkek alakja változna. Nem igazán tetszik Neki, a szülei ezt a zárvány telket a 80-as években vásárolták, az akkori adásvételi szerződésben van ez a rész: "Eladó XY kötelezi magát, hogy a tulajdonában visszamaradó XX helyrajzi számú ingatlan terhére bejáró utat biztosít a vevők illetve a mindenkori tulajdonosok részére, oly módon, hogy a bejáró út műszakilag leválasztásra kerüljön és hozzájárul ennek az útszolgalomnak a XX hrsz ingatlanra való bejegyzéséhez". Az akkori eladó leszármazottjától árverezték most el az általam megvásárolt telket. A zárvány telek tulajdonosa szerint Ő a szolgalmat elbirtokolta, abban egyetértettünk hogy a tulajdonjogot nem. (továbbá nem értünk egyet abban, hogy szerintem nem kerítheti el attól függetlenül, hogy a szolgalmat elbirtokolta vagy nem) Vásárlás előtt megnéztem a telket, de mivel nem minden oldala kerített így ez a dolog ott nem jött át.
Ügyvédektől is ellentétes véleményeket kaptam eddig, volt aki azt mondta, hogy árverési vétel az eredeti szerzésmód és a tulajdoni lapon meg nem jelenő dolgok elenyésznek, volt aki szerint a szolgalom elbirtoklása valószínűleg megtörtént és így kártalanítás nem illet.
Az világos, hogy egy perben kapna szolgalmi jogot, viszont ha a szolgalom elbirtoklás nem áll akkor csak kártalanítás mellett. Illetve további kérdés, hogy az elkerítést el kell e bontania, ugyanis tudtommal az én jogaimat a szolgalom nem korlátozhatja. Válaszukat előre is nagyon köszönöm!