6 lakásos társasház

Sziasztok!

Segítségeteket szeretném kérni a következő témában.
2 éve épült 6 (2x3 sorház) lakásos társasház egyik tulajdonosa vagyok. Már az építkezés sem volt zökkenőmentes (10 hónapot csúszott), de a 6 tulajdonossal közös nevezőre jutni még bonyolultabb.

Társasházi alapító okiratunk van, de sem közös képviselőnk, sem SZMSZ-ünk nincs, tehát gyakorlatilag nem a társasházi törvény szerint, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint "működünk".
Merthogy nem működünk.
Egyetlen közös költségünk jelenleg a közös villany, ami lakásonként évi cirka 1000ft-ra rúg. Ezt egyik tulajdonostársunk fizeti, majd évente egyszer összedobjuk neki. Javasoltam, hogy kezdjünk el közös költséget szedni (tervben van a társasház közös biztosítása is), illetve képezzünk felújítási alapot.
Tegnap volt egy kis megbeszélésünk, de nem jutottunk dűlőre.
Az alapító okiratban tételesen fel van sorolva,mi tartozik közös tulajdonba.Úgy gondolom, hogy ezek karbantartása, javítása, felújítása közös ügyünk, illetve közösen álljuk ezek költségeit, de sajnos van olyan tulajdonos társ, aki ezt nem fogadja el.
(2x3 lakásról beszélek, egymással szemben egy telken, középen közös területtel.3 lakás a szomszéd telekre, 3 az utcára néz)

Kérdéseim:

1. A társasházat körülölelő kerítés is közös tulajdon az alapító okirat szerint. Mivel én vagyok a középső, sarki ház, nekem jutott a kerítésből a legtöbb. Felvetettem, hogy egy esetleges kerítésléc csere költsége őket is terheli (ezért is kellene a felújítási alap), a tulajdonosok nagy része közölte, hogy mindenki ki tudja cserélni a saját kerítésléceit (3 lakónak van kerítése, a másik 3-nak nincs, 2-nek minimális számú lécet kellene kicserélnie, nekem rengeteget). Jogos ez a felvetés, vagy valóban nekik is állni kell az ezzel járó költségeket?
2. A mellettem lakó tulajdonos a közös tulajdonban lévő területre szeretne beton alappal rendelkező faházat emelni,mert nem akarja a kertjébe tenni.

Ezt megteheti-e?
3. Ha egy eseteges hirtelen jött javítási munkát kell elvégezni (elavult csőcsere, nincs víz), és mivel nincs felújítási alap, tehát mindenki elvileg az aktuális munkát saját zsebből állja, mi van azzal, aki abban a pillanatban nem tud fizetni?
4. lehet-e felújítási alapot képezni úgy, hogy csak 4 lakó érintett a dologban, kettő viszont írásban vállalja, hogy egy aktuális hibaelhárításnál a rá jutó összeget zsebből fizeti?
5. Az egyik lakó állítása szerint jól körülhatárolhatóak az ingatlanok és a tetőcsere úgy is végrehajtható, hogy mindenki saját magának cseréli le a tetőt, amikor az aktuális.(A tető is közös tulajdon és összefüggő). Ez lehetséges?
Köszönöm a segítséget.
Ildi

Ildi
ez igy egy nagy marhasag
en 2012-ben cserelem s cserepeimet,a szomszed meg 2014-ben ?
ezek millios tetelek,s egy tetot nem lehet 6 reszletben felujitani,mert ax olysn is.
javaslom a normalis tobbseggel tartsatok kozgyulest, dontsetek ugy hogy januar 1-tol a tarsashazi torvenh eloirasai szerint mukodtok.
valasszatok nagatok kozul kozod kepviselot, 6 lakasnal ez nem nagy ugy, ezt kővetoen a többség akarata mindenkire nézve kötelező. Célszerű felújítási alapot képezni mert a tető milliós tétel lesz. Md

Kedves Md!

Olvastam pár hozzászólásodat és reméltem, hogy nekem is segítesz. Köszönöm.

Én ugyanezt mondtam. Sőt, megspékeltem azzal, hogy a tetőcserepek színe, formája sem mindegy, hogy milyen (tehát a három tetőn nem lehet különböző), illetve a kerítésléceket sem cserélhetem ilyen eltéréssel, illetve nem festhetem, nem méretezhetem szabad akaratom szerint, mert az önkormányzat valószínűleg bünteti a nem megfelelő összképet (hiszen anno nem össze-vissza kerítéselemekre, tetőkre adták az engedélyt).

Egy hat lakásos th-ban hogyan tartsak közgyűlést 3 tulajdonossal? Max. 4-gyel?
Talán megpróbálom véghez vinni, hogy a th-i tv. szerint működjünk, de külsős közös képviselőt nem fognak fizetni, illetve nem nagyon akaródzik senkinek sem elvállalni ezt a tisztséget.

Azt nem értik, hogy nem egy-két éven belüli felújításról van szó, hanem 10-20 év múlva esedékesről..tető, vakolat, szigetelés..ezek mind-mind milliós tételek.

Nem beszélve arról, hogy azt mondta az egyik tulajdonostárs, hogy mi van akkor, ha a kerítés cseréjéhez nem szeretne hozzájárulni két olyan lakó, akinek nincs közvetlen kapcsolata a kerítéssel..mert ők úgy érezhetik, hogy az felesleges pénzkidobás lenne...mondtam, hogy a földszinti lakók sem örülnek a liftdíjnak, de fizetni kell, ez van...de megfordítom..hogyan jön ahhoz bárki, hogy tőlem pedig 2-3x-os költségeket várjon,mert én vagyok a sarki lakó, így nekem 2-3x annyi kerítésléc jutott, mint a két szomszédomnak együttvéve.

A többi kérdésemre is megtennéd, hogy válaszolsz?

Köszönöm.

Ildi

Ráadásul az imént volt itt a szomszéd, aki faházat szeretne a közös területre (mert a kertjében nem akar ennek területet áldozni)..egy papírral, hogy írjam alá, hozzájárulok-e. Mondtam, nem írom alá, mert akkor holnap a közös területen én egy homokozót, meg egy játszótornyot, más szintén faházat, megint más meg hintát, meg kis házikót húz majd fel.Természetesen minden voltam, csak szent ember nem, illetve megkaptam, hogy sértettségemben vagyok ellene az építésnek, mert nem tudtam tegnap véghez vinni az akaratomat.

Ha én egyedül nem írom csak alá, még megépítheti?

Na, ilyen emberekkel vagyok körülvéve....

Nem kell ehhez a társasházi törvény hatálya alá helyezni magatokat. Megy az a Ptk. alapján is.

A közös tulajdonú területen csak egyhangú határozat alapján lehet építkezni. (Ha engedélyköteles, akkor nem is kapja meg az engedélyt; ha nem engedélyköteles, akkor pedig kérhetsz birtokvédelmet, ha nekikezd.)

1. A közös tulajdonú részek fenntartásának költsége tulajdoni hányadaik arányában terheli a tulajdonosokat. De a nem feltétlenül szükséges munkálatokat nem végezheted el többségi határozat nélkül. Ha mégis így teszel, tiéd a költség.
2. Kifizeti az, akinek épp van pénze, és követeli a többiektől a megtérítést. Vagy senki nem fizeti ki, és szétrohad az egész.
3. Amíg nem alkalmazzátok magatokra a társasházi törvényt, addig nincs felújítási alap. Ha viszont alkalmazzátok, akkor mindenkinek kötelező fizetnie. (Temészetesen egyes tulajdonostársak, akár pjt keretében, így is összefoghatnak, és havonta fizethetnek egy bizonyos összeget; és azt is lehet, hogy a társastörvény hatálya alatt elnézitek a nemfizetőknek a hátralékot. Más kérdés, hogy ezek mennyire ésszerű megoldások.)
4. Elvileg és jogilag lehetséges. Műszakilag a fene tudja.

Kedves kbs!

Köszönöm a válaszaidat.

Ha a th-i tv-t akarjuk magunkra alkalmazni, akkor elég egy közgyűlés keretén belül ezt eldönteni és jegyzőkönyvben lefektetni? Kell akkor ahhoz is SZMSZ?

És jól értelmezem, hogy ha nem eszerint "élünk", tehát a Ptk. marad, akkor nem is képezhetünk felújítási alapot? Miért nem?
Nem lehetséges egy nyilatkozatot aláíratni az összes tulajdonossal, amiben szerepel a felújítási alap összege, illetve az, hogy mindenki vállalja ennek megfizetését?

Még két kérdés:

1.A kertemet körülhatároló kerítésen kívüli közterület ápolása kinek a feladata?

Ha magamra vállalom ezt a feladatot (mert senki nem akarja elvégezni), csináltathatok-e egy kaput, amelyen ki tudok járni a közterületre ( mivel középső lakás vagyok,a mellettem lévő két lakás lezárt, drótkerítéssel elválasztott kertje miatt nem tudnék másképpen kijutni, csak a lakásomon keresztül,de azt nem vállalom, hogy a közterület gondozása céljából ott viszem át a szükséges eszközöket).

2.Ha egy másik lakótárs a kivitelezővel korábban megegyezve vágatott kaput a kerítésbe, az szabályos-e?

Köszönöm.
Ildi

Akkor SZMSZ-t kell csinálni, közös képviselőt, számvizsgáló bizottságop kell választani stb.

„Nem lehetséges egy nyilatkozatot aláíratni az összes tulajdonossal, amiben szerepel a felújítási alap összege, illetve az, hogy mindenki vállalja ennek megfizetését?”
Írtam, hogy lehetséges - de az más jellegű kötelezettség, mint a társasházi közös költség. És az nem felújítási alap, mert az társasházi jogintézmény.

„1.A kertemet körülhatároló kerítésen kívüli közterület ápolása kinek a feladata?”
Valamennyiőtöké. Aki ezt nem hiszi, majd meglátja, ha az önkormányzat egyetemlegesen bírságol. MAgadra válallhatod, ha ilyen jótét lélek vagy, de ez nem jogosít kapunyitásra, ahhoz többségi határozat kell. (Mint a faház állíytásához.)
2. Valószínűleg nem volt jogszerű, de elmulasztottátok a tiltakozást.

Amit már az elején akartam mondani (nem neked, mert neked már késő): nem kell ilyen lakást megvenni vagy építtetni.

Hát,igen....csak arra gondol az ember, hogy az alapító okiratot, mielőtt aláírják, el is olvassák, mi több, értelmezik..mert ugye abban minden benne van a közös tulajdonról.
Az elején, mikor építtettük, nem tudhattuk, hogy ilyen tulajdonostársakat kapunk.

Igen, már többször volt kényszervágás...de jelenleg nem állunk úgy, hogy azt a hatalmas részt rendbe tegyük, a többi lakót meg nem érdekli. Anyagilag is megterhelő lenne egyedül (Konténer a kiásott földnek, 5m3 kavics, vagy nagyobb murva, 1m3 faháncs, fólia, mert a fűnyírást nem tudom akkor kint megoldani. Az önkormányzattól anno rendeltem fát, azokat elástuk, azóta ültettem fagyalokat a beton tövébe.)és két gyerek mellett sok időm sincs rá, ezért is választanám a kavicsos-faháncsos megoldást..

Tehát ha kapu ügyben anno elmulasztottuk a tiltakozást, akkor ennyi, már nem lehet mit tenni (ráadásul a kapu és a kerítés nem is engedélyköteles, ha jól tudom), az önkormányzatnál sem tudunk bejelentést tenni.

Még egy kérés:
Anno, amikor épült a ház, lehetett változtatásokat, plusz dolgokat kérni...én pl. megváltoztattam a lépcsőt belül, a fürdőszobába (mivel nem volt más szellőzés egyébként, ezért) tetőablakot kértem, illetve a két gyerekszobára egy-egy ablakot (mert csak erkélyajtó volt). Ezáltal a közös tetőn, illetve a közös homlokzaton is változtatás történt az eredeti tervekhez képest. A másik tulaj is így kérte a kerítésre a kapuját.

Akkor ellenem is lehetett volna tiltakozni,vagy mivel adott volt a lehetőség a változtatásra, ez nem jogos?

Kyra..
mint mondtam mukodjetek tarsashazkent. Akkor letesithettek lakstakarekpenztari alapot a felujitadokra, mindjart 33 %~al kevesebb amit nektek kell kifizetni, a allam ennyivel besegit.
amíg 6-an 6felé húztok előbb utóbb a fejetekre dől a ház. A ptk alapján elvileg lehet működni de a gyakorlatban nem. Éppen azért kell társasházi forma mert ott 4-en mindent el tudtok fogadtatni a közgyűlésen. Ha 4 en megértik hogyni forog kockán akkor 2 hülye nem tud betartani.

A közös tulajdon szabályai alapján is lehet többségi döntéseket hozni. Sőt, ott sokkal szélesebb körben lehet.
(De látom ehhez is értesz, mint a munkaügyi bíróság illetékességéhez.)

Köszönöm.

Miattam azért nehogy hajba kapjatok.:):)

A tetőablakos, kapus kérdésre tudtok adni választ azért?

Hát, megpróbálom meggyőzni őket a társasházi formáról....de gyanítom senki sem lesz hajlandó szmsz-t, házirendet készíteni, ez is rám maradna.
A Ptk-t viszont számomra nehezebb értelmezni.
Azért 6-an nem húzunk 6 felé, talán 4-en értik a problémákat, kettő az, aki nem nagyon. És ráadásul az egyiknek nem írtam alá a közös területre való faháza megépítését.
Különben nem létezik olyan, h ha csak egy is ellene szavaz valaminek, akkor az nem valósulhat meg?

Minden döntéshez elég, ha minimum 4 igennel szavaz?

Már mondtam: hogy mihez kell egyhangú döntés és mihez nem, az sok mindentől függ. Attól is, hogy a társasházi törvény vagy a Ptk. szerint működtök. Hadd ne idézzem be a fél törvényt és a Ptk. vonatkozó fejezetét.

Mit akarsz csinálni a tetőablakoddal?, Befalazod?

Kyra
ha 4-en meg tudtl egyezni, akkor 3 kivetellel mindenben dőnthettek, s a kisebbsegre nézve az kötelező. Az egyik ilyen kivétel (faház építése beton alappal, "a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás" amihez valamennyi tulaj beleegyezése szükséges. Szmsz és házirend letölthető a netröl de tudunk küldeni is.
Lenyeges ,kulonbsegekkel,s elonyokkel jar a tarsashazi mukodes,
vedd komolyan amit irtam az ltp-rol. Nem mindegy hogy a fekujitas egyharmadat kifizeti az allam, ha beleteszitek a teto hoszigeteleset, akkor be lehet vinni az öko programba ott 50% nyerhető.
amiert valtanotok kell tarsashazra:
az allami tamogatast csak adoszamra folyositjak, ehhez adoszamot kell kerni, evente egyszer beadtok egy 0-s adobevallast papir alapon, nem kell ugyfelkapu. A kozos kepviselo lehetsz te is, szmsz-t kuldunk, szamvizsgalo bizottsag nalatok nem kell.
a kerites kozos tulajdon, az nem csak a te gondod s koltseged, hanem mindenkie, a tetoablakkal mi a gond ?

"Nem mindegy hogy a fekujitas egyharmadat kifizeti az allam, ha beleteszitek a teto hoszigeteleset, akkor be lehet vinni az öko programba ott 50% nyerhető." Major Domus, hol lehet ennek a pályázati lehetőségnek utána járni?

A mi kk-nk állítja, hogy megszűnt az állami támogatásos pályázati lehetőség, és valami napelemre akar benevezni bennünket, de annak nem sok értelme van. 20 éve nem felel meg a műszaki követelményeknek a nyílászáróink, a panelhézagokon átfütyül a szél, és denevérek laknak benne, a tetőnk most lesz 10. éves, nincs költségmegosztónk, az egész utcában nekünk a legmagasabb a fűtésszámlánk, és nem történik semmi.

Írtam neked privit is, nem kaptad meg?

Válaszoltam is. Majd megnézem s elküldöm mégegyszer. Egyébként az önkormányzati és területfejlesztési minisztérium honlapján. Ne higgy a közösnek én most csinálok egy fűtés korszerűsítést az Öko keretében.tudomásom szerint meg van hosszabbítva jövőre is.

Nincs gondom a tetőablakkal, sem a plusz két ablakkal a homlokzaton.:)

De a kerítéskapu a közös kerítésen van, ahogy a tetőablakom a közös tetőn, a két ablakom a közös homlokzaton.

A kérdésem csak annyi volt, hogy ha mindhárom akkor lett készíttetve, amikor még a t.ház épült, plusz költséget számolt fel mindegyikre a kivitelező, akkor ennyi, most már nem lehet mit tenni, hiába a közös "területeken" van. Tehát a kaput nem lehet visszacsináltatni eredeti állapotába, kerítésnek, a tetőablakot nem lehet visszacsináltatni, leszedetni és a többi....

A faház nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, mivel nem közös faházról beszélünk, hanem az egyik tulajdonos saját faházáról, amit nem a kertjébe akar tenni, mert nem akarja, hogy a kertjéből ez területet vegyen el, hanem az előkert részébe, a közös területre.

Hát még egyszer köszönöm, megpróbálkozom velük megértetni, amit itt írtatok.

Az a baj, hogy mivel sorházakról van szó, azt hiszik, hogy a ház, amiben laknak, kívül-belül a tulajdonuk.

Kyra
mivel a terulet kozos, ezert mindenkinek hozza kell jarulnia,ezert ment hozzad alairasert. Ertem en, higy nem kozos penzbol epul,de a terulet kozos.

Tisztelt Fórumozók!

Elnézést kérek, hogy ismét segítséget kérek, de a határidő miatt sürgős lenne tudnom, hogy mitévő legyek?

Szeretnék ssegitséget kérni, az alábbiak szerint:

2009. decemberében felkértünk egy együgyvédet a Társasházi Alapító Okirat elkészítése, megállapodtunk az ügyvédi díjban, melyet 2 részletben átutaltam a számlájára. Ügyvéd Úr december 14-én benyújtotta a Földhivatalba bejegyzésre az Alapító Okiratot, mely széljegyként rá is került arra.

Sajnos sorba jöttek a problémák, mivel kiskorú az ingatlan 1/2 rész tulajdonosa a Földhivatal kérte a Gyámhatósági engedélyt, Ügyvéd Úr nem váltotta ki a tulajdoni lapot, még 400.000.- Ft önkormányzati jelzálog is bonyolította a helyzetet (időközben az önkormányzat jóváhagyta a bejegyzéshez)

Én folyamatosan e-mailekben mindíg érdeklődtem ügyvéd úrtól, hogy hogyan áll az ügyünk és mindíg azt mondta, hogy folyamatosan készülnek a hiánypótlások. Magam is sokat segítettem, mert

beszereztem a kiskorú édesapjától az elismerő nyilatkozatot a kizárólagos szülői felügyeletről
eljártam az önkormányzatnál, beszereztem az értékbecslést a gyámhivatal részére
Ezek után értesített a gyámhivatal,hogy kirendelték az ügygondnokot a kiskorú képviseletére, ekkor az ügyvéd urat is értesítették, aki új alapitó okiratot készített, az egész családnak aki érintett, alá kellett újból írni, ez megtörtént 2010.06. 01-én, melyett az ügygondnok aláírt és be lett nyújtva záradékolásra a Gyámhivatalnak.

Időközben a gyámhivatal is ügyvéd úr is és érintett unokahígom is szabadságon voltak. 2010–08–27-én bement unkahúgom a gyámhivatalba, hogy érdeklődjön záradékolva van-e már az alapító okirat, mivel az ügyvéd úr nem értesített bennünket. Kiadtak nekünk 5 pl-t és azt mondták, hogy benne van az ügyvéd úr példánya is. Ekkor már tudtuk, hogy nem nyújtotta be a Földhivatalba, ezt többszöri érdeklődésünkre nem mondta, hanem azt, hogy ügyünk folyamatos. (az érdeklődő e-mailek kb. 20 db. el van mentve.)

Mi kiváltottunk egy tulajdoni lapot és meglepve láttuk, hogy a társaházi bejegyzés törölve 2010. szeptember 12-vel. Irtam ügyvéd úrnak de nem válaszol, sem e-mail-re, sem telefonra. (Űgyvéd Úrnak még van addig esetleg lehetősége bevinni az anyagot?)

A kapott 5 pl. záradékolt Alapító Okiratból 3pl-t az általa megadott irodába átvételi igazolással kolleganőjének átadtam a Földhivatali bejegyzés érekében 2010–08–26-án, nekünk maradt 2 eredeti példány.

Szeretnék tanácsot kérni, hogy most ebben a helyzetben mit tudunk tenni, vagy teljesen reménytelen az ügyünk és elveszett a pénzünk, az ügyvédi díj, az eljárási ktg-ek, a közjegyzői hitelesítés, az ügygondnoki díj? Nem a mi hibánk, mi nem ismerjük a jogot és azt hittük mindent intéz az ügyvéd úr, mi mindíg folyamatosan érdeklődtünk a mai napig is.

Tisztelettel és köszönettel:

Nincs kulonosebb gond szerintem, azert torolte a fh. Mert hataridore nem lett benyujtva a hianypotlas.ha az ugyvedet a heten nem tudod elerni, akkor kersd meg az ugyvedi kalarat, s kerd meg oket hogy ,,gyakoroljanak nyomast,, az ugyved urra.
az alapito okiratot s nellekleteit ismet ve kell nyujtani, ezt mar meg teheted te is, mertazugyvedi ellenjegyzes rajta van, albetetenkent 6000 ft lesz a behegtzesi illetek,ha mar be van fizetve, akkor az bukott penz, az ugyved urtol el kell. Kerni mert o hibazott. a tobbi koltseg nem veszett el. Szerintem az ugyved ismet benyujtja s pont. A kerdes csak a szolgaltatasi dij lehet amit a foldhivatal ker.

Köszönöm kedves MajorDomus!

Már sok jó tanácsot kaptam Tőled hivatalos ügyintézéseim során.

Én nem akarom kellemetlen helyzetbe hozni az ügyvéd urat, inkább beviszem a Földhivatalba a mi két eredeti példányunkat és egy másolatot.

Ha azt mondod, hogy mi is beadhatjuk, akkor inkább ezt a békésebb utat választom. Nem tudom ilyenkor a már beadott mellékletek még bent vannak a Hivatalban, vázrajz stb. amit már az ügyvéd úr beadott? Mert akkor csak egy alapító okiratot kell másolatban benyújtani (+ a két eredeti) és közjegyzővel hitelesíteni?

A jővő héten be is viszem, mert szeptember 12-vel törlik, a tulajdoni lap szerint, vagy ez a bejegyzés azt jelenti, hogy már törölték is?

Köszönöm szépen a választ!

Tisztelt Fórumozók!

6 lakásos társasházban vettem egy kis lakást. A ház Alapító Okirata 1994-ben a tulajdonostársak egymás közötti viszonyát az 1977.évi 11.sz tvr.rendelkezései szerint szabályozta és azóta az Alapító Okiratot nem módosította a ház.

Nem tudok olyan Közgyűlési Határozatról, amely szerint a T.Ház a ptk. közös tulajdonra vonatkozó előírásai szerinti működési formát választotta volna.

Mindenki másként értelmez mindent,attól függően, kinek mi az érdeke -közben lassacskán ránk dől a ház...
A befizetett közös költség éppen csak a legalapvetőbb kiadásokat fedezik.

Kérdéseim:

1./ Meg tudná-e mondani valaki - ennyi információ birtokában - hogy jól gondolom-e: a társasházi törvény szerint kellene működnünk.

2./ Be kell-e valahova jelentenünk, ha mégis a ptk.szerint kívánnánk a jövőben működni?

Nagyon örülnék, ha valaki segítene eligazodnom...

1. Igen - nem
2. Nem.

(Az 1997. évi ttv szerint a legfeljebb 6 lakásos társasházak a ptk osztatlan közös tulajdon szabályai szerint működtek. Más lehetőségük nem volt. A 2003. évi ttv. ezzel szemben arra biztosít lehetőséget a 6 lakásos társasháznak, hogy dönthet úgy, a ttv szerint akar működni. Magyarán amíg ilyen döntés nem születik, marad az osztatlan közös tulajdon szabályai szerinti működés)

Nane..
Nem !

Az Alapito Okirat egyertelmuen rendelkezik arrol hogy a t.tv. Alapjan mukodnek. Ezt nem lehet kozgyulesi hatarozattal megvaltoztatni csak akkor ha minden tulajdonos (100 %) jelen van es igennel szavaz.
Tehat jol gondolod t.tv szerint.