Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Társasházi SZMSZ módosítása

FERJOZ # e-mail 2020.05.09. 21:20

Igen, én biztosan kevertem, de azért, mert a társasház kezelői tanfolyam anyagában nem a csatolás, hanem a benyújtás szót használták. Bejegyezni az alapító okiratot kell. Remélem, ezt már nem tévesztettem el?
KBS megjegyzése szerintem nem nekem szólt, hanem a drbJozsef-nek. De végül is mindegy. Azért köszi, mert egyértelműen leírtad, hogy mit kell csinálni:)

MajorDomus # e-mail 2020.05.09. 20:28

Kbs világosan leírta,hogy kevered a bejegyzés és a becsatolás fogalmát..
.
Az szmsz-t elfogadása után 8 napon belül,az elfogadást tanusitó jegyzőkönyvvel,az iratokhoz csatolást kérő kisérőlevéllel együtt kell benyújtani a Földhivatalhoz.

FERJOZ # e-mail 2020.05.09. 20:12

Kedves József,

Nézd el a tudatlanságomat kérlek, de akkor felteszem a kérdést, hogy hol van az ingatlan nyilvántartási iratok helye?

Az ügyvéd Úr bejegyzését úgy értelmeztem, hogy ez a hely egyáltalán nem az ingatlan nyilvántartási hatóságnál van, hanem a közös képviselő irodájában.

Vagy ha mégis ott van, akkor a szavakkal játszunk, mert a lényegen nem változtat, hogy mégiscsak a földhivatalban köt ki a módosítás.

üdv
FERJOZ

drbjozsef #   2020.05.09. 19:30

Öt hozzászólással alattad írtam be a törvény szövegét.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

FERJOZ # e-mail 2020.05.09. 17:05

Most direkt megnéztem, a Tt. nem írja elő, hogy az SZMSZ-t egyáltalán be kellene nyújtani az ingatlan nyilvántartási hatósághoz.

A társasház kezelőknek mégis ezt oktatják:

Idézet a tananyagból
"Az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz történő benyújtás sarkalatos fontosságú, ugyanis az SZMSZ alapján csak onnantól szerezhet jogot, illetve terhelheti kötelezettség a tulajdonostársakat, hogy ennek a benyújtása is megtörtént!"

"Gyakori kérdésként merül fel tantermi oktatások alkalmával, hogy a meghívó és mellékletei E-mail címre történő megküldésével a közös képviselő megfelelően eleget tesz-e a tájékoztatási kötelezettségének? A válasz erre is (mint sok más kérdésre) az, hogy a bírósági gyakorlat ebben nem egységes, így amennyiben az SZMSZ-ben nem szerepel kifejezetten egy ilyen kézbesítési mód, előfordulhat, hogy a jóhiszeműen eljáró közös képviselő kellemetlen helyzetbe kerül egy tulajdonostárs által indított bírósági per alkalmával. Azonban ha az E-mail címre való megküldés lehetőségét az SZMSZ-be belefoglaltuk, (és persze az SZMSZ benyújtásra is került az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz) akkor nem lehet ebből probléma"

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2020.05.09. 06:31

A probléma a meg nem támadott határozatokkal van. Ezek megítélében két, egymásnak szögesen ellentmondó vélemény ismert. Az egyik szerint minden határidőben meg nem támadott határozat érvényes, a társasház belső viszonyaiban kötelező erővel bír. A másik szerint viszont a nem megfelelő többséggel elfogadott határozat nem módosíthatta az SzMSz-t, és ha ellentétes az SzMSz-szel, akkor az utóbbit kell betartani.

www.kbs-ugyved.hu

MajorDomus # e-mail 2020.05.08. 21:45

Van némi különbség.
.
A közgyűlés nem dönthetett volna az szmsz módositásáról az előírt tulajdoni hányad hiányában. A határozat érvénytelen.

drbjozsef #   2020.05.08. 21:44

Őszintén, mint laikus nem nagyon, de ha arra célzol, hogy a különbség a tartalmi vagy érvényességi vizsgálata hiánya, akkor érteni vélem. Bár a kérdező szempontjából nem látom a különbséget...

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2020.05.08. 21:20

Ugye, különböztetni tudsz a "bejegyztetni" és a "csatolni" között? Különben pont ezt írtam már korábban is.

www.kbs-ugyved.hu

drbjozsef #   2020.05.08. 20:41

Nem kell az SzMSz módosítást a földhivatalban "bejegyeztetni".

Tht.15.§ A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

Most kell vagy nem kell?

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2020.05.08. 20:00

Vagy nem. De ezt már leírtam neked. Ezek szerint nem értetted.

www.kbs-ugyved.hu

FERJOZ # e-mail 2020.05.08. 16:33

József felvetésére kiegészíteném azzal, hogy a felújítási díj, mint olyan, eddig nem szerepelt a társasházunk SZMSZ-ében, ezért is vezette fel úgy a közös képviselő, a napirendi pontot, hogy az SZMSZ módosítása a felújítási alap létrehozása miatt.

Mivel a meghirdetett időpontban nem volt határozatképes a közgyűlés, ezért a fél órával később tartandó ismételt közgyűlés döntött a kérdésről egyhangú szavazással, de ott sem volt meg a teljes tulajdoni hányad 51% igen, ezért az ismételt közgyűlés határozata szerintem csak egy sima határozat.

Az a véleményem, hogy a közgyűlés ezen napirendi pontját írásban kellett volna szavazásra bocsátani.

Az eredeti kérdésem egy alábbi példával szemléltetném:

Tételezzük fel, hogyha megvan az SZMSZ módosításához szükséges többség, ebben az esetben a módosítás bejegyzésre kerül a földhivatalban és mindenki e szerint fizeti a díjakat egészen addig, amíg egy újabb közgyűlés nem dönt a díjak módosításáról (pl. emeléséről).
Ha ez a díjmódosítás nem kerül bejegyzésre, akár mulasztás miatt, akár azért, mert nem volt meg a teljes tulajdoni hányad 51% igen, akkor elvileg bármelyik tulajdonostárs mondhatja mindenféle jogi következmény nélkül, hogy ő csak a régi díjat fizeti továbbra is, mert csak azt a határozatot ismeri el törvényesnek, ami a földhivatalban van bejegyezve.

Vagy nem?

oligaliga # e-mail 2020.05.08. 12:40

FERJOZ

2019 októberében volt egy második közgyűlés is a felújítási díj miatt. A közgyűlési meghívóban úgy szerepelt, hogy SZMSZ módosítása, amihez ha jól tudom 51% tulajdonosi többség kell. A határozatot a megismételt közgyűlés egyhangúlag elfogadta tekintet nélkül a jelen lévő tulajdoni hányadokra. 536 igen szavazattal, miközben a teljes tulajdoni hányad 5000.

Ezt úgy kell érteni, hogy a közgyűlésen felújítási alap képzését határozták el? És a felújítási alap képzésének szabályai a közgyűlésig nem voltak benne az SZMSZ-ben?

drbjozsef #   2020.05.08. 10:46

Szerintem is.

De ha betű szerint nézem :

A 13.§ előírja mit KELL szabályoznia az SZMSZ-nek.
A 14.§ előírja az elfogadás módját.
A 15.§ szerint módosítani a 14.§ szerint lehet.

A felújítási költséget KELL szabályoznia az SZMSZ-nek. Ha annak akár csak az összegét megváltoztatják, akkor változik az SZMSZ tehát 14.§ szerint kell elfogadni a javaslatot.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

drbjozsef #   2020.05.08. 10:34

Javítsatok ki, de nekem nem világos valami.

FERJOZ most úgy érted, hogy szerinted a közös költség és a felújítási alap is az SZMSZ része (Tht.13.§(1)b), ezért ha azt megváltoztatja a közgyűlés, akkor az SZMSZ módosítás, és csak a 14.§ szerinti összes tulhányad 50%+1 szavazhatja meg, de a megismételt közgyűlés, ahol ez nincs meg, az nem?

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

FERJOZ # e-mail 2020.05.07. 23:32

Az szerintem más kérdés, hogy nem kötelező a módosításokat benyújtani, de ebből adott esetben gond lehet, pl. egy közös költség tartozással kapcsolatos jelzálogjog bejegyzés a társasház javára csak akkor lehetséges, ha az ezzel kapcsolatos szabályozás az SZMSZ-ben szerepel és az SZMSZ-nek a Földhivatalhoz történő benyújtására is sor került. Ha ez nincs meg, akkor jelzálog sem tehető az ingatlanra.

Nem az volt a gondom, hogy egy közös költségről nem lehet szavazni és határozatot hozni a megismételt közgyűlésnek. Biztosan bennem volt a hiba, hogy nem tudtam megértetni magam. :((

MajorDomus # e-mail 2020.05.07. 21:25

A közös költség módositása sima ügy,de az szmsz módositásról nem lehet megismételt közgyűlésen dönteni.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2020.05.07. 20:02

Nem kell az SzMSz módosítást a földhivatalban "bejegyeztetni". Lerakni le lehet, de a földhivatal se a tartalmát, se az érvényességét nem vizsgálja.

A közös költség összegét a megismételt közgyűlés a jelenlévő szavazatok egyszerű többségével határozza meg.

www.kbs-ugyved.hu

FERJOZ # e-mail 2020.05.07. 19:48

Igen, lenne konkrét eset is, de ez már határidő túllépés miatt nem támadható. A 2019 októberében volt egy második közgyűlés is a felújítási díj miatt. A közgyűlési meghívóban úgy szerepelt, hogy SZMSZ módosítása, amihez ha jól tudom 51% tulajdonosi többség kell. A határozatot a megismételt közgyűlés egyhangúlag elfogadta tekintet nélkül a jelen lévő tulajdoni hányadokra. 536 igen szavazattal, miközben a teljes tulajdoni hányad 5000.
Ilyen szavazati arány mellett ez nyilvánvalóan nem volt elég az SZMSZ módosítására, mert még a földhivatal sem fogadja el. Viszont sima társasházi határozatként elmegy. Kérdés, hogy egy ilyen határozat betartatásához milyen jogi eszközei lehetnek a társasháznak? Ha a földhivatalban is be szeretnék jegyeztetni, akkor minimum az, hogy egy írásbeli szavazást kellene tartani, mivel a résztvevők szokásos száma miatt eleve nem szokott határozatképes lenni a közgyűlés. Bár ha meg is lenne a határozatképesség, akkor is egy irányban többnek kéne lenni a szavazatoknak, mint a teljes tul hányad 51%-a

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2020.05.07. 19:04

Az a kérdés, hogy érvényes-e egy olyan határozat, amely egy tartalma szerint módosítja az SzMSz-t, de az SzMSz módosításához szükséges szavazatszámnál kevesebbel fogadták el?
Az nemigen kérdéses, hogy ha az arra jogosultak valamelyike egy ilyen határozatot határidőben bíróság előtt megtámad, akkor azt a bíróság hatályon kívül fogja helyezni.

A probléma a meg nem támadott határozatokkal van. Ezek megítélében két, egymásnak szögesen ellentmondó vélemény ismert. Az egyik szerint minden határidőben meg nem támadott határozat érvényes, a társasház belső viszonyaiban kötelező erővel bír. A másik szerint viszont a nem megfelelő többséggel elfogadott határozat nem módosíthatta az SzMSz-t, és ha ellentétes az SzMSz-szel, akkor az utóbbit kell betartani.

VAn konkrét probléma is?

www.kbs-ugyved.hu

FERJOZ # e-mail 2020.05.07. 17:22

Tisztelt Kovács_Béla_Sándor!
Köszönöm a megjegyzését, viszont még mindig nem értem, hogy a kisebbségben (megismételt közgyűléseken) meghozott határozatoknak mi az értelme, ha eleve nem az volt vele a cél, hogy az SZMSZ-t módosítsák, mert én úgy tudom, hogy ami határozat nem kerül bele az SZMSZ-be, ott kötelezettség sem terhelheti a tulajdonostársakat.
Tisztelettel
FERJOZ

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2020.05.07. 14:55

Nem egységes a joggyakorlat a kérdésben; de a fősodor elfogadja az SzMSz-t formailag nem, de tartalom szerint módosító határozatokat érvényesnek, ha azokat az SzMSz módosításához szükséges többséggel fogadták el.

www.kbs-ugyved.hu

FERJOZ # e-mail 2020.05.07. 13:14

Tisztelt fórumozók,

Nem világos előttem, hogy milyen erővel bírnak azok a közgyűlési határozatok, amelyeket nem kifejezetten az SZMSZ módosítására hoz meg a közgyűlés? Milyen jogi lehetőség van a társasház közösség kezében azokkal szemben, akik az egyszerű szótöbbséggel hozott határozatokat nem tartják be?
Egyáltalán van-e értelme úgy határozatokat hozni, hogy azok nem kerülnek bele az SZMSZ-be?

Tisztelettel
FERJOZ

MajorDomus # e-mail 2019.09.06. 22:30

Szintén egyszerű többséggel,az összes tulajdoni hányadból.

drbjozsef #   2019.09.06. 18:00

Egyébként a törvény szerint :

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

...

14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

...

15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.