társasházi alapító okirat

Kedves Hozzászólók,
a társasházi tv alábbi rendelkezése nem teljesen világos:
10. § (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulaj­donostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

A mi esetünkben egy lakó nem akarja aláírni az alapító okiratot, de a 10. § (3) szerint elég a lakók 4/5-e is az alapításhoz? Úgy tudtam, hogy MINDEN lakó kell az alapításhoz.
Milyen jogi eszközökkel lehet "kikényszeríteni" a lakó aláírását? Neki a kivitelezövel vannak jogi vitái, és emiatt szabotálja a társ.alapítást.

Társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

Minden lakó szavazata csak erre az esetre vonatkozik a törvény szerint. Az összes többi esetre a 4/5-ös szabály érvényes. Szerintem.

Drazsé Szerintem-nek tökéletesen igaza van....

Az Alapító okirat módosításához elegendő a 4/5-ös tulajdonosi hozzájárulás (bizonyos esetekben egyszerű többség vagy 2/3 is), de a földhivatali bejegyzéshez minden tulajdonos aláírása szükséges. (törvényeink közti ellentmondások egyeik szép példája)
Amennyiben valamelyik tulajdonos felkutatása sikertelen, vagy épp megtagadja az aláírást, bírói döntés szükséges, hogy bejegyezhető legyen az ingatlan-nyilvántartásba az AO vagy a módosítás.

Mart: szerinted ez miért ellentmondásos?

Az Alapító okirat alapján készíti el a Földhivatal a Társasház törzslapját és a kölön tilajdonok tulajdoni lapját.
Az alapító okarat elgogadásához valamennyi tulajdonos aláírása szükséges, és a földhivatali bejegyzéshez is. Eddig tiszta sor. Az elfogadáshoz és a bejegyzéshez is 100 % kell.

Amennyiben a törvény másképp rendelkezik (4/5. 2/3. 50 %+1 arányú elfogadás), a módosítás bejegyzése nem végeztethető el, mert az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabály megköveteli valamennyi tulajdonos aláírását.
Szerinted itt nincs semmi ellentmondás?

Sziasztok, nincs ellentmondás a két módosítási lehetőség között, csak nem szabad összemosni a dolgokat. Társasházi alapító okiratot kétféleképpen lehet módosítani:

1. módosító okirattal
2. közgyűlési határozattal

Az 1. esetben az okiratot továbbra is minden tulajdonosnak alá kell írnia(és bírósági pótlásra sincs lehetőség) és 2. esetnél van az, hogy a th közgyűlés a tulajdonostársak min 4/5-ös többségével meghozott határozatával módosíthatja az alapító okiratot.

Módosíthatja, de bejegyeztetni nem tudja a módosítást.
Most próbálom összeszedni a vidéki tulajdonsosok adatait és aláírását, hogy bejegyeztethessem a módosítást, amihez nálunk 2/3-os elfogadás kellett, mert közös tulajdont és külön tulajdont (ehhez 50 %+1 is elég lett volna) érintő alapító okirati hiba javításáról van szó

Szerintem sincs. Meg kell ugyan néznem a társasági törvényben, de szerintem az alapító okiratnak olyan részei is módosíthatóak közgyülési határozattal,, ami viszont nem kiván bejegyzést. Ezeknél nem kell minden tulajdonos hozzájárulása, ha pedig bejegyzés is szükséges, akkor kell.

Ilyen lehet például, ha az alapitó okirat tul részletes, és olyan dolgokat is szabályoznak benne, amit nem kötelező ott szabályozni, de ott is lehet.

derill!
Az alapító okirat létrehozásáról illetve módosításáról nem a társasági- , hanem a 2003. évi CXXXIII társasházakról szóló törvény rendelkezik.
Az ingatlan-nyilvántartás szabályait 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról tartalmazza.
Az ingatlannyilvántartás szabályai megkövetelik valamennyi érintett fél eredeti aláírását, vagy az aláírásra feljogosító meghatalmazás csatolását (a törvényben előírt alaki és tartalmi követelményeknek megfelelően).
Csak abban az esetben nem szükséges valamennyi tulajdonos aláírása az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez, ha a módosítás nem érinti a külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni részek arányát, pl. lakás megosztása vagy lakások összevonása. Ilyenkor csak az érintett lakás/ok/hoz tartozó tulajdoni hányad változik, az arány nem. Ezek bejegyzése is kötelező az ingatlan-nyilvántartásba, de itt nem valamennyi tulajdonos érintett.
Ha azért szükséges a módosítás, mert közös tulajdonból külön tulajdonba kerül épületrész, vagy fordítva, egyértelmű, hogy megváltozik a lakásokhoz tartozó közös tulajdoni rész aránya, következésképpen kell minden érintett fél aláírása, akárcsak az alapításnál, amikor minden érintett fél egyetértésével határozzák meg a tulajdon pontos megosztását.
Megjegyzem: a társasházi törvény értelmében 2005. január 01-től egyetlen társasház alapító okirata sem tartalmazhatna szervezetre illetve működésre vonatkozó szabályozást. (SZMSZ megalkotására vonatkozó törvényi szabályozás!)

Társasházunkban több éve húzódik az alapító okirat múdosítáa. Van-e reális esélye egy ilyen módosításnak, ha a tulajdonosk mindegyikének elfogadó aláírására van szükség ill. meghatalmazására? Mindig van folyamatban eladás, öröklés, hagyatéki ügy. Van tulajdonos, aki külföldön él és állítólag nem elérhető, így meghatalmazást sem ad senkinek. Pillanatnyilag a 12. változatot kellene ellenőrizni. Van értelme? Optimális esetben a gyakorlatban hogy működik az okirat aláírása? Mikor szokás az ügyvédi díjat fizetni? Azokban az években, amikor gyakorlatilag semmit sem sikerült előrehaladni már tetemes összegeket fizettünk ki. Erre az évre 400.000 forint van betervezve.

Kedves Ublitz!

Először is meg kellene nézni, hogy olyan kérdésről van-e szó, ami az összes tulajdonostárs hozzájárulását igényli, mert legtöbbször a 4/5-ös szavazati arány elegendő. De még ha valamiért így lenne, a jognyilatkozat bírósági ítélettel akkor is pótolható. Igaz, egy ilyen ügy eltarthat akár 1-1,5 évig is. Az ügyvéd díja meg a vele kötött szerződéstől függ, meg kell nézni, mi áll benne! Üdv:

Kedves Tanár Úr !

Elméletileg az összes tulajdonostárs beleegyezésére szükség lenne, mert közös tulajdonból külön tulajdonaba adunk el két kis lakást. A pénzt az okirat hiánya miatt a vevő nem fizette még ki, csak valami előleget. A közös képvielő viszont egyszerú szavazati többségű határozattal szeretné már gyorsan elkölteni a pénzt, ami még be sem folyt. Így, szerintem szabálytalanul, pályázunk felújítási támogatásra. Három évvel ezelőtt is ugyanez volt a forgatókönyv. Pályázat,"nyerés", még a vállalkozóval a megbízási szerződés sem volt aláírva, már állványoztak. Én vagyok a rosszhiszemű? Ezért vannak tele a bíróságok. Engem úgy kirúgtak volna a munkahelyemről, ha ilyet csinálok! Nem kérdezték volna ki szavaz rá!
Mit ajánl? Mit lehet ilyenkor tenni?

Társasházi érdekességek a Budapest, VI.ker Király u. 82.-ben!

2009.04.17.-én új közös képviselő megválasztására került sor. A közgyűlés kiírásában nem került feltüntetésre a szavazás módja, az írásbeli szavazás!
Sem a közgyűlés megkezdésekor, sem a szavazások(több napirendi pont volt) megkezdése előtt a jelenlévő tulajdonostársak számlálása, tulajdoni hányaduk közlése nem történt meg!! Egy tulajdonostárs felhívta a közös képviselő figyelmét arra, hogy számolja meg a jelenlévőket, elutasítás volt a válasz rá!

A közgyűlés elnöke, aki saját közlése alapján..idézem:
„én 10 éve vezetem a közgyűléseket, a törvény az, amit a közös képviselő úr mond,és kész!”, sem reagált eme alapvető törvénysértésre!

Uff, ezt azt hiszem nem kell minősítenem!

Az új közös képviselőre szavazás írásban történt, amely cetlin a 4 választható közös képviselő jelölt neve volt feltüntetve, egy név bekarikázásával lehetett jelölni! Sem a szavazó cédulák kiosztott számát, sem a beérkezetteket senki nem számolta meg, nem közölte a tulajdonostár­sakkal.

A szavazatszámláló bizottság tagjai félrevonultak egy különálló helyiségbe, majd a végeredményt kinyilatkoztatták!

Ismétlem! A cédulákon nem volt lehetőség, igen,–nem,–tartózkodom bejelölésre…mivel nem volt feltüntetve, „ahogy a hatályos Társasházi törvényben is szerepel”Ők mégis kihoztak egy tartózkodom jelölést!!!

Az a tulajdonostárs aki nem megszégyenítve a tisztségviselőket, finoman jelezte, hogy valami nem jó..a szavazás megkezdésénél,­.ismét jelzett, és kérte a szavazás nyílt ismétlését, hiszen így érvényes lett volna a szavazás!!!

Elutasítás lett a vége, egy tulajdonostárs igen éles hangon megkérdezte „ha nem mondom meg kire szavaztam, akkor lelő?” Itt a kérdést feltevő tulajdonostárs minősítette önmagát, nekem nem kell!

9 tulajdonostárs megbízott egy szintén tulajdonostárs jogászt, hogy az ismételt – hangsúlyozom ismételt közös közgyűlés kiírását intézze a nevükben is!
A közös képviselőhöz írásban benyújtott – többszöri- kérésre válasz sem írásban, sem szóban nem érkezett!

Harmadik féltől, mint jogi személytől, nevezetesen a választást „megnyerő” Kft.-től tudtuk, meg, hogy nincs meg a kötelező 1/10-ed tulajdoni hányad, ezért a közös képviselőnk nem foglalkozik a beadványunkkal”- pedig azonos jogú tuladonostársak vagyunk-

Kért a jogászunk alapító okiratot, mert ilyen a lakók többségénél nincs, úgy ahogy az SZMSZ sem lelhető fel!

Elutasítás volt a válasz, a kezéből ki nem adja a közös képviselő…,másolja le, több, mint 20 oldal, volt a válasz végül nagy nehezen belement, egy másolat készítésébe, holott minden új tulajdonostársnak kötelessége lett volna ezeket az iratokat átadni!

Csak így tudhattuk meg, hogy ki mennyi tulajdoni hányaddal rendelkezik!

Újabb 5 tulajdonostársi aláírás, az eredeti beadványra hivatkozva, annak kiegészítése ként, az átvétel aláíratva közös képviselővel…ismét nem történik semmi!

Az időből kicsúsztunk, mert az új közös képviselővel az átadást 05.15-re beszélték meg, addig ismételt közgyűlést már nem tudunk összehívni!

Nagyrészt idősebbek által lakott ház a mienk, ahol a kiskirályi pocsolya több mint 10 éve sikeresen működik, akár megfélemlítés árán is!Én mint nyugdíjas nem akarok félni ott ahol élek.Ezeket a sorokat a kis unokám segítségével rakom fel ide.Vagyis ő gépeli én mondom.

A házban lakó hölgy, aki magát gondnoknak nevezteti , holott a fia után fizeti a társasház a bért, járulékokat, ezt még tetézve a menye, mint takarító, szintén a társasház fizeti a a bérét és a járulékait! Munkát a házban nem végeznek!

A jog ezt úgy nevezi: Színlelt munkaszerződés!
Megbízási jogviszonnyal a hölgy a társasházunknak, évente több százezer forintot takaríthatott volna meg – számvizsgáló bizottság jogilag, anyagilag is felelős a házat érintő károkozásért!- HAB A TORTÁN!!

A házban működő Gyermekjóléti Szolgálatnál is Ő takarít, természetesen itt is más van bejelentve!
A közös képviselő rágalmazza a jogászunkat, aki a törvényességet szeretné elérni!

A leendő közös képviselőnek elküldtük az anomáliákat a választással kapcsolatban, Ők mindezek ellenére vállalják a képviseletet ! Itt tartunk jelenleg a XXI. században, ahol a törvényesség látszata sincs meg!Azt hittem már nem kell szenvednem, mint a szocializmusban, hiszen rendszerváltás volt. De úgy érzem mégsem…

A nevemet nem a gerinc hiánya miatt nem írom ki, hanem azért, mert a „gondnoknő” már életveszélyesen megfenyegette a közgyűlési hibákat felrovó tulajdonostársat!

Kérem segítsenek!

Egy kétségbe esett nyugdíjas!

Tisztelt Fórumozók!

Négylakásos társasházról van szó. Ha az alapító okiratban a szemétdíj elosztását akarjuk megváltoztatni és az osztatlan közös tulajdonban lévő kert használati jogát annak a lakónak a javára akarjuk írni, aki azt évek óta a saját pénzén rendben tartja, milyen arányú szavazat kell hozzá. Erre azért lenne szükség mert egy lakás eladásra kerül és nem szeretnénk, ha a szóbanforgó kertet - nagyon szép és rendezett - egy esetleges új lakó meg akarná változtatni.Egyáltalán ehhez kell-e alapító okirat változtatás vagy elég egy lakók közötti mgállapodás?

Hahaha
Az új lakó beköltözésével újra kell kötni a használati megosztást, mivel ő nem döntött ebben a kérdésben. Kizárólag akkor lesz kötve ehhez a megállapodáshoz, ha az adásvételi tartalmazza a részére a korlátozást, és az alapító okiratban is szerepel.
Ez a korlátozás kiváncsi vagyok, hogy az eladónak megéri-e, mert igencsak lenyomja a vételárat.

Minden lakó egyetértése kell, hiszen szó szerint korlátozva lesznek a tulajdonukban. Ki akarna kertes házat, ha nem használhatja a kertet?

Köszönöm a választ! Én is így gondoltam, de szükség volt a megerősítésre!

Először azt kellene tisztázni, hogy a 4 lakásos társasház döntött-e arról, hogy magára nézve hatályosnak tartja a társasházi törvény előírásait? Ha igen, azzal együtt megalkotta-e a szervezeti és működési szabályzatát. Ugyanis a szabályzatban lehet rendelkezni pl a szemétdíj fizetéséről, valamint az osztatlan közös tulajdonú kert kizárólagos használatba adásáról. Ha ez megvan, akkor az újonnan belépőre is kötelező érvényű lesz és nem kell újabb megállapodás.
Ha nincs szmsz és a külön döntés a törvényre utalóan, akkor 100 %-os egyetértés, és az új belépő után új megállapodás kell, mivel akör a 4 lakásos társasház az osztatlan közös tualjdon szabályai alapján működik.

Kedves Nanemaaa!
Miután négylakásos a házunk, nincs szmsz. Ránk a Polgári Törvénykönyv vonatkozik. Ilyenkor mi a megoldás?

Tisztelt Fórumozók!
Kétlakásos társasházunkat a nagyobbik lakás megosztásával háromlakásossá szeretnénk alakítani. A lakás megosztása csak nem engedélyköteles építési átalakításokkal járna. Ebben az esetben elég a Társasházi Alapító Okirat módosítása és annak Földhivatalhoz való benyújtása a harmadik lakás bejegyzéséhez? Minden tulajdonos támogatja a módosítást.
Köszönettel:
Jutka

Építésznek meg kell terveznie a lakás leválasztását, majd az önkormányzattal engedélyeztetni kell. Közüzemi vezetékeknél a szolgáltatók engedélye szükséges. Gáz-, víz- és csatornabekötéshez előzetesen tervet kell készíttetni.

A társasház alapító okiratát már a terv alapján kell módosítani, a kérelmet a tervvel együtt kell benyújtani a földhivatalhoz.
Az alapító okirat szerint fogják átvezetni a kérelmet, ha valami hiányozna a módosításból, az a földhivatali bejegyzésből is hiányozni fog.
Nálunk péld. lemaradt az egyik lakás számozása.

Immaculata!
Nagyon szépen köszönöm a kimerítő választ!
Üdv: J.

judit
Imma.... válasza bár kimerítő volt, de nem volt helyes. Ebben a kérdésben a kérdésed volt helytállóbb, önmagában ugyanis az önálló rendeltetési egységek számának változása nem építésügyi hatósági engedély köteles. Tehát, ha nem engedély köteles építési munkával meg tudjátok osztani a lakást, akkor valóban elegendő az alapító okirat módosítása (ahhoz persze tartozhat egy vázlatos alaprajz a helyiségek számozásával, de koránt sem engedélyezési szintű terv) és annak a földhivatalhoz történő benyújtása. Elméletileg a földhivatal az átvezetéskor szakhatóságként bevonhatná az építési hatóságot, de gyakorlatban nem teszi. Inkább megköveteli a kérelmezőtől, hogy hozzon hatósági bizonyítványt az építési hatóságtól, hogy a lakás megosztható volt engedély nélkül.

nedudki
Osztatlan közös tualajdonként működő társasházra vonatkozóan is adtam választ. A lényeg, hogy a polgári jog szabályai szerint működik, és szerződik, 100 %-ban, új belépő esetén új megállapodás kell, s ha bármi gondja van bárkinek bárkivel, akkor mehet....pl a bíróságra.

Drága nanemaaa!

Imádlak és veled különösen nem kötekszem, de most mégis meg kell tennem.

Juditnak építési engedélyre lesz szüksége pontosan amiatt, amit te is írtál, vagyis a lakások száma megváltozik és a lakásoknak 2 bejárati ajtajuk lesz, az ajtónyílás pedig szerkezeti változással jár.

Egyébként az önkormányzatoknak kötelességük lejelenteni a Központi Statisztikai Hivatal felé a lakások számát, ezért is bejelentésköteles, másrészt a hangszigetelt válaszfal pedig szerkezeti fal is egyben. Bocs.