Lakásvásárlás okosan

Kedves Fórumozók, hasonló ügyben szeretnék én is kérdezni.

Bírósági árverésen vettem egy ingatlant, a becsérték feléért, 6 M Ft-ért.

Ezt a házat azonban (vásárlástól számított) 1 éven belül a szüleimnek szeretném eladni ugyanennyiért. A kapott pénzből építkeznénk. Kell-e adót fizetnem, ha ugyanannyiért adom el, amennyiért vettem és a teljes összeget építkezésre fordítjuk? Ha kell adót fizetni, akkor a vételár, vagy a becsérték után, alapján számolják ki?

Ők eladnák a mostani lakásukat 11 M Ft-ért. (5 éve az övék, tehát ha jól tudom annak eladása után nekik nem kell adót fizetniük akkor sem, ha kisebb értékű házat vesznek.)

Jól tudom, hogy, ha a szüleim részére ajándékozom a házat, sem nekik, sem nekem nem kell adóznom?

Mivel szükségünk van a pénzre az építkezéshez, Szabályos-e az, ha a szüleim a 6 M Ft-ot betétszámla formájában nekem ajándékozzák?

Így elkerülvén az adózást. Arra vagyok leginkább kíváncsi, ha bejelentem az adóhivatalban, hogy:
Az ingatlant a szüleimnek ajándékozom. A szüleim meg bejelentik, hogy pénzt ajándékoznak nekem, az nem szabálytalan-e? Ezért nem büntethetnek-e meg?

A válaszokat előre is köszönöm!

Ilyen egyszerűen nem. A társasház ugyanis nem jogi személy, tulajdona sem lehet.
Meglehetősen körülményesen viszont megoldható a dolog. A társasházi tulajdonostársak - olyan arányban, ahogyan a társasház közös tulajdonú részeiben tulajdonosok - osztatlan közös tulajdonként megvásárolják az albetétet; majd úgy módosítják az alapító okiratot, hogy ez a lakás a közös tulajdonú részek közé tartozik. De ezzel a lakás meg is szűnik önálló albetét lenni.

Akkor már egyszerűbb lakásszövetkezetté alakulni. Az jogi személy.

Tisztelt Szakértők!
Ide is beírnám, elnézést, hogy nemcsak társasházi topikba írom: az lenne a kérdésem, hogy maga a Társasház megvásárolhatja-e az egyik albetétet, hogy abban házmesteri lakást alakíthasson ki.
Köszönöm a választ előre is.

A férjednek nem kell illetéket fizetnie, ha ajándékot kap. Te akár ajándékba kapod, akár megveszed, illetéket fogsz fizetni. (Ajándékért sokat, vételért kevesebbet.)
Az anyós nem fizet adót, ha az eladási ár nem haladja meg a szerzéskori értéket. (Értelemszerűen akkor sem, ha ajándékoz.)

Sziasztok!

Az alábbi ügyben szeretném kérni a segítségeteket!

Anyós a válás miatt kapott egy lakást, amit nekünk szeretne eladni. ebben az esetben kell e neki illetéket fizetni? Illetve megoldható e úgy hogy az ingatlan felét elajándékozza a fiának a másik felét pedig én megveszem? Ha igen ebben az esetben neki kell illetéket illetve adót fizetnie? Van e olyan megoldás amivel Ő elkerülheti hogy adózzon illetve illetékezzen az ingatlan után?

Előre is köszönöm!

Én eredeitileg is, és azt követően is azzal a szándékkal szóltam hozzá, hogy az döntés szempontjából lényeges információhoz jusson a kérdező. Ezt nem vitattam Tőled sem.

Te ragadtál le a törvény szó szerinti értelmezésénél, folytattad a további számpéldák felsorolását - amelyek az ügy szempontjából semmit sem számítanak, csak számtanórai gyakorlatok, és több esetben személyeskedő, bántó módban írtál. Sérelmezed az "alaptalan kioktatást", holott ezt Te teszed.
Én a saját helyesbítésemet a birtokomban lévő több, az általam látott még több, és a szóban - éppen segítségkérés miatt hozzám fordulóktól - hallott ennél is több illetékhivatali határozat alapján írtam. Éppen azért, hogy nyilvánvaló legyen, hogy nem a törvényt nem ismerem helyesen, vissza is utaltam az illető tv. vonatkozó pontjaira, magyarázatként a gyakorlatra. Ezek alapján úgy gondolom, nem szükséges a világon semmiért bocsánatot kérnem, - de tárgyilagosan kívülálló szemszögéből nézve - ezt Tőled sem kérem, hiszen Te is segítő szándékkal szóltál hozzá.

Te írtad továbbá vastag betűkkel: "... a bentlakás miatt semmit". Ez utóbbi egy abszolut nonszensz dolog, és ráadásul - az eredeti kérdést eldöntendő is - rengeteget számít forintosítva is. Te sem kértél bocsánatot, csak nekem kell azért, amit helyesen írok?

Teljesen igyazad van a nyilvánosság kérdésével, de csak elvileg: Ez ugyanis nem úgy működik, hogy Te még tízszer leírod ugyanazt amit először, még akárhány példát hozol arra, ami már elvileg is vitatott. Inkább úgy, hogy más is hozzászól, ahogy én bíztattan is a "nyilvánosságot"....

Addig pedig egyet tehetek: fogom a kezemben azokat a határozatokat, amelyek engem igazolnak, és sajnálom azokat a kérdezőket, akik - bárkitől - téves információkat kapnak, úgy, hogy azok beírói csökönyösen ragaszkodnak igazukhoz, és inkább a másikat próbálják "lesöpörni".

Rollings konkrét kérdésére ápr. 7-én rövid, határozott, kellően alátámasz-tott, számszakilag is helyes választ adtam.
Válaszomhoz hozzászóltál, "helyesbítetted" az egyébként jogilag és szám-szakilag is helyes illeték-számításomat.
Viszontválaszomra, nevezetesen: a törvénynek, és a jogalkalmazó gyakor-latának is megfelelően, helyesen számoltam ki a példa szerinti illetéket, elegendő lett volna tőled egy rövid válasz is: bocsánat.
Ehelyett hosszú, nehezen értelmezhető, logikátlan fejtegetésekbe kezdtél, melynek kibogozása már nem annyira élvezetes feladat, mint a Jogi Fórum-hoz forduló emberek szakszerű, korrekt segítése, tájékoztatása ügyeik megoldásában.
Igazándiból már évek óta az ő kedvükért, pozitív visszajelzéseikért töltök el nem kevés időt itt, nem a témában egyébként járatos emberek véleményé-nek megváltoztatása érdekében.
Ha véletlenül valamely kérdésre tévesen válaszolunk, működésbe lép a nyilvánosság előnye: figyelmeztetnek a tévedésünkre. Ezt szívesen foga-dom, de az alaptalan kioktatást azt nem. Elvi vitát pedig egyáltalán nem akarok veled folytatni. Ha más véleményed van egy törvényről, az a te magánügyed.

Kedves Bubó!

Kissé megkésve reagálok, de mivel az illetékfizetés kérdése sokakat érint, bármikor van értelme róla vitázni. (Már egyszer megtettem, de "elszállt")

Annak mindenesetre örülök, hogy a lakás lakottsága miatti érték- (jelen esetben = illetékalap-) mósosító tényezőt már nem vitatod, legalábbis erre következtetek az arra való reagálás elmaradásából.

A másik Témához néhány gondolat:

"Elolvastam a másik topikban folytatott vitátokat, ott sem sikerült meggyőz-nötök egymást, és most engem sem tudsz meggyőzni, hiszen pontosan tu-dom, amit leírtam."
A másik topikban nem is akartuk egymást meggyőzni, hiszen teljesen egyetértettünk. Veled ugyan vannak véleményeltéréseim, de - mint írtam - nem abban, hogy szó szerint hogyan kell(ene) értelmezni a jogszabályt, hanem a konkrét tapasztalataimat ismertettem arra vonatkozóan, hogy miképp jár el az illwetékhivatal - némi kiegészítéssel "mentségükre".) Ilyen formán sem most, sem korábban nem akartalak meggyőzni.

"Az a problémátok, hogy rossz logika szerint próbáljátok értelmezni a törvé-nyeket, e gondolkodásnak a szörnyszüleménye a "vagyonvesztési illeték" kifejezés."
Még ki? Talán akivel nem értettem egyet? Tehát mégis egyetértettem?
A lényeg: A "vagyonvesztési" illetéket én éppen azért tettem idézőjelbe mert én magam is ennek a rossz logikájára hívtam fel a figyelmet, ha a mi értelmezésünk lenne hibás, nem is lenne téma.

"A kp. az nem vagyon?"
Hogyne lenne az! Olvasd el még egyszer mit írtam! Ezt ADÓZTATNI kell(ene) - ahogy teszik is - és nem ILLETÉKET kiróni rá!

"A vagyonvesztés a vagyongyarapodás logikai párja, de amíg a vagyonvesz-tésért soha nem kell illetéket fizetni, addig a vagyonszerzésért, a vagyonát-ruházásért igen."
Köszönöm, hopgy ezzel a mondatoddal éppen engem erősítesz meg, és egyben magadat cáfolod.

Az ellenérték nélküli vagyongyarapodásnak, az össz-társadalmi érdeknek a mi vitánkhoz semmi köze, nem is értem ezeket.

"Talán a következő példával megérted, miért nem 6 %-kal kell számolni a vagyonátruházási illetéket ..."
Köszönöm szíves segítségedet, a számtani részét nagy nehezen értem, matematika tagozatos gimnáziumban érettségiztem jelesre...
A gond az, hogy hozhatnánk még 100 másik példát, hiszen a vita nem a felfogási hiányosságainkból adódik (én Veled ellentétben ezt feltételezem vitapartneremről, azaz Rólad), hanem a számítás - Illetékhivatal általi gyakorlat szerinti - ELVE tekintetében van közöttünk. Ha ebben eltérések vannak, a százával felhozott példák sorra más eredményt adnának, így csupán süketek párbeszédéhez vezetnek.

"Fogadd el, kedves Csellós, hogy a lakóingatlanoknál az illetékszámítás így történik, bármennyire is nehéz megérteni.... ott is ugyanígy elmagyarázzák, ha az én magyarázatom nem volt elég meggyőző számodra."
Õszinte örömmel tölt el bíztatásod, de talán segítségeddel sikerül megérteni... Bár gúnyolódás helyett esetleg érdemes jobban koncentrálni arra, hogy ki mit ír, legalább azelőtt, hogy megvetően bíráljuk.

Az illetékről még általában:
Az érthető szándék, ha egyfajta illertéket minden esetben, mindenkire kirónak. (ld. például autóvásárlás.) Az is érthető, hogy ezt bizonyos esetekben - más ügyletekhöz kapcsolódóan - lehet csökkenteni, feltéve ha a módszer igazságos. De az, hogy én kevesebb illetéket fizessek akkor, ha 30 Mió helyett pl. 35 miós lakást veszek, mint akkor, ha 18 millióst, az a szörnyszülemény. Másképp megközelítve:
Az, hogy több ILLETÉKET fizessen az aki 30 Mió helyett 18 milliós lakást vesz ahhoz képest, aki ahelyett 28 milliósan vesz, az is rémes. A kp vagyon növekedése jellemzően adóztatandó lenne.

Az már csak érdekesség, hogy nálunk régebbi demokráciákban pl. az SZJA esetén az inflációból adódó értéknövekedés leírható az adóalapból pedig ezekben az országokban sokkal kisebb az infláció. Nálunk eladáskor jellemzően az inflációt, vagy a beruházásokat kell leadózni, nem a spekulációból adódó nyereséget.

Mások hozzászólását is - különösen kontrét tapasztalatait - szívesen fogadom.

Üdv. csellos

Elolvastam a másik topikban folytatott vitátokat, ott sem sikerült meggyőz-nötök egymást, és most engem sem tudsz meggyőzni, hiszen pontosan tu-dom, amit leírtam.
Az a problémátok, hogy rossz logika szerint próbáljátok értelmezni a törvé-nyeket, e gondolkodásnak a szörnyszüleménye a "vagyonvesztési illeték" kifejezés.
Vagyonvesztésről akkor beszélhetnénk, ha a 20 millióért vásárolt lakásodat 10 millióért adnád el. De ha egy ingatlant 20 m-ért eladsz, és egy másikat megveszel 10 m-ért, hol van itt a vagyonvesztés? Van egy 10 m-s lakásod + 10 m Ft kp-d, ez nem kevesebb, mint amennyi az eladás előtt volt, hol van itt a vagyonvesztés? A kp. az nem vagyon?
A vagyonvesztés a vagyongyarapodás logikai párja, de amíg a vagyonvesz-tésért soha nem kell illetéket fizetni, addig a vagyonszerzésért, a vagyonát-ruházásért igen.
A mindenkori jogalkotók logikája, hogy az ellenérték nélküli vagyongyara-podást magasabb illetékkel sújtják, főleg ajándékozás esetén, de már itt is enyhébb a teher, ha lakóingatlanról van szó. A visszterhes vagyonártuházást már kevesebb illetékkel terhelik, ha pedig lakóingatlanról van szó, akkor itt további kedvezmények vannak.
Ezek egyike a lakáscserénél alkalmazott kedvezmény, aminek speciális esete az éven belüli eladás-vétel kedvezménye, de csak lakóingatlannál. Nyilvánvaló a jogalkotó szándéka: a lakásmobilitás össz-társadalmi érdek, amit az illetékkedvezménnyel is elősegíteni és támogatni kell.

Talán a következő példával megérted, miért nem 6 %-kal kell számolni a vagyonátruházási illetéket az eladott lakás beszámítása esetén.
Eladott lakás vételára: 15,5 millió, vásárolt lakás vételára: 8 millió, különbözet: 7,5 millió. A te számításod szerint a 7,5 m x 6 % = 450 eFt az illeték, beszámítási kedvezménnyel. Ha pedig csak símán megveszed a 8 milliós lakást, akkor 4 m x 2 % + 4 m x 6 % = 320 eFt az illeték. Hol van itt a kedvezmény? Ott, hogy a példánál maradva: 4 m x 2 % + 3,5 m x 6 % = 290 eFt az illeték! Tudnivaló, hogy a kedvezmény akkor fogy el 0-ra, ha az ember pontosan az eladási ár feléért vásárol másik lakást.

Fogadd el, kedves Csellós, hogy a lakóingatlanoknál az illetékszámítás így történik, bármennyire is nehéz megérteni. De bátran fordulj a legkisebb illetékhivatal ügyfélfogadásához is, és ott is ugyanígy elmagyarázzák, ha az én magyarázatom nem volt elég meggyőző számodra.
Üdv.

Kedves Bubó!

Két dologban kifogásoltad hozzászólásomat, az egyiket még meg is értem (de nem értek vele egyet), a másikat nem értem. Maradok az eredeti véleményemnél az alábbiak szerint:

1. Ha Te, vagy akár én szabnánk ki az illetéket, akkor bizonyára ezt úgy szabnánk ki, hogy vennénk a két ingatlan értékénak különbözetét és annak első 4 Mió Ft-jára 2%, a továbbiakra 6% illetéket rónánk ki. De nem mi szabjuk ki az illetéket, hanem az Illetékhivatal munkatársai, a maguk logikája és az állam elvárásai szerint.
Ez a logika pedig úgy szól, hogy mindkét lakás esetén az első 4 Miós sáv kiesik (feltéve, hogy mindkét ingatlan legalább 4 Mió Ft értékű), így a különbözet mindkettő esetén a 6 %-os sávba eseik. Ez az általad is említett illetéktv. 21. § (1) rendelkezéseinek értelmezésétől (átértelmezésétől?) függ. Még egyszer hangsúlyozom, mi ketten (egymáshoz) hasonlóan értelmezzük azt.
Nem akarok bele menni a törvényalkotó szándékába, vagy abba, hogy az általad leírt módon kiszabott illetéket bárki megfellebbezheti, elutasítás esetén Ombudsmanhoz fordulhat, jobb ha azt írom, amire számíthat a kérdező. Egyébként az illetékhivatalnak (és a törvényalkotónak?) a logikája még védhető is, mert így ha én rögtön veszek egy pl. 30Miós ingatlant, vagy hosszú évek során 5 Miós lépcsőkkel jutok el oda, az logikus, hogy végülis az állam felé ugyanannyit fizessek. Sokkal jobban védhető például, mint a "vagyonvesztési" illeték, amely aztán abszolút szemét dolog, mert nem, más, mint egy második adó, de az illetéktv-ből adódóan, illeték formájában kiróva. (Tehát amikor eladok egy ingatlant, és helyette egy olcsóbbat veszek - egyébként szintén a teljes sávra 6%-kal számolva.)
Erre pl. ObudaFan is írta, hogy ez összhangban áll a törvényalkotók véleményével - sugallva azt is, hogy ő sem ért vele egyet.
http://www.jogiforum.hu/forum/32/5675

2. Öröklési illeték, értékbecslés:
Jól is néznénk ki, ha az értékbecsléskor a bentlakás nem számítana. Szerinted ugyanannyit ér egy lakás lakottan, mint üresen? Általában adásvételkor is lényeges, hogy a szerződésben ki legyen kötve, hogy Eladó vállalja, hogy birtokbaadásig minden addig oda bejelentkezett kijelentkezzen, arról nem is beszélve, hogy ténylegesen is nem lakottan, sőt kiürítve adja át a lakást. Vagy ha mégsem, az rengeteget számít az ár kialakításakor.
Visszatérve az öröklésre: Az értékbecslés (tehát az illetékalap meghatározása) a hagyatéki eljárás során, értelemszerűen a hagyatéki végzés előtt (merthogy ahhoz is szükséges) kerül kialakításra. Ekkor az értékbecslő nem is tudhatja, lesz-e pl. haszonélvezeti joggal terhelve - az talán nem teher? - (mert az érintettek ezután állapodnak meg) az ingatlan, vagy ténylegesen ki és miért marad az ingatlanban. Egyetlen tárgyilagos dolog amire támaszkodhat, az az, hogy a halál időpontjában (az elhúnyt személyt leszámítva) volt-e oda valaki bejelentkezve.
Ezen ok miatt annak idején (pár éve), amikor én (sajnos) örököltem, 30 %-ot vont le az értékbecslő. Ez talán több, mint a semmi!
Nem mellesleg az ingatlan értékét eleve (mint ahogy az ilyenkor szokás) "szerényen" becsülték, a hiányosságokat - bár tény, hogy hangsúlyoztam azokat, de ki ne tenne így - nagy súllyal vették figyelembe.
Végülis, mindent összevetve, 8 hónappal az értékbecslés után (stagnáló ingatlanárak mellett) 70%-kal drágábban sikerült eladni, mint a mi az illetékalalap volt...
A másik ingatlan - egy nyaraló - esetében a piaci áraknál kb. 15%-kal alacsonyabb árat állapított meg a Polg.Mest.Hiv. által küldött értékbecslő. A gyakorlatra appellálva - nem kis rizikót vállalva - ezt megfellebbeztem, és ekkor már az illetékhivatal értékbecslője jött ki. Õ az előzőleg becsült értéknél további kb. 15%-kal kisebb árat állapított meg.
Persze mindkét esetben készültem, hogy majd ezerszer elmondom, hogy én ám építész vagyok, és ingatlan-értékbecslői képesítésem is van, de egyszer sem kellett...
Még valami: Semmelyik esetben egyetlen fillért, vagy semmilyen ellenszolgáltatást nem ajánlottam fel, de még csak nem is utaltam rá..., csupán érveltem, műszaki és piaci indokokat felhozva.

Ezek után számolja ki valaki, hogy hogyan történjék a "lakásvásárlás okosan".

Üdv. csellos

Még egy kérdésem volna: az öröklési illetékkel kapcsolatos fejtegetéseid mire alapozod?
Öröklés eseték a hagyaték tiszta értékével számolnak, tehát a forgalmi értékéből levonják a rajta lévő hitelt, a terheket, de az örökösök általi bentlakás miatt semmit!

Kedves csellos!

Értem én, hogy segíteni akarsz, és a legjobb tudomásod szerint válaszolsz, vagy javítod ki a válaszokat.

Azért érdemes volna előbb utánna nézned, és azután válaszolnod, ugyanis a hozzászólásom 1. pontjában helyesen számoltam ki az illetéket!

Érdemes volna mégegyszer átolvasnod és helyesen értelmezned az Illetéktörvény 21. § (5) rendelkezéseit.

Üdv.

Rollings, Bubó!

Bubó példájának 1. pontját helyesbíteném: Az illetéket nem az értékkülönbözet után kell fizetni, hanem az a két lakás illetékének különbözete. Ez - egyszerűsített képlettel - (a példa szerint) 7 millió 6%-a, tehát 420 e Ft, és nem 260e Ft.

Ennek alapján érdemes újraszámolni. mi a kedvezőbb...

Talán még az is számíthat, hogy öröklés esetén eleve "szerény" értéket szoktak adni a megbízott értékbecslők, sőt a lakottság miatt rengeteget levonnak az értékből, vagyis az illetékalapból - még akkor is, ha éppen az örökös(ök) a lakó(k). Ehhez persze be kell jelentkezni, ami valószínűleg nem gond.

Kedves rollings!
Nézzük egy példával:

1. Eladott panellakás 9 millió, saját részére vásárolt családi ház 16 millió.
Fizetendő illeték a forgalmi érték különbözet után: 260 e Ft.
A kedvező lakásvásárlási kölcsönt, mint tulajdonos, fel tudja venni.
2. A családi házat a lányainak veszi meg, akkor teljes illeték fizetendő: 800 eFt.
Ha lakásvásárlási hitelt vesz fel, akkor a tulajdonosokat is bevonják az ügyletbe, mint adóstársak.
3. Öröklés esetén a lakás után fizetendő illeték a teljes lakásárra 2,5 %, tehát 400 eFt.
Összefoglalva: saját részére megvásárolva sokkal kevesebb az illeték, ha a lányainak veszi, több az illeték, tehát még több hitel kell. Hitelt viszont egyszerűbben szerezhet, ha tulajdonába kerül a tehermentes ingatlan.

Ha nem ingyenesen szerzed az ingatlant, hanem valami ellenérték fejében (pénz, másik ingatlan, autó, ablak, vagy akármi másért cserébe).

Mit jelent pontosan a visszterhes illeték?

Azt, hogy tud-e hitelt felvenni így, a kinézett bankkal kell megbeszélni. A visszterhes illeték 4M-ig 2%, az e feletti részre 6%. Az öröklési illeték gyermekekre és lakásra nézve 18 M-ig 2.5%, efölött, de 35M alatt 6%, e fölött 11%.

Ezek milyen összegeket jelentenek?

Tud a házvásárlásra úgy hitelt felvenni, hogy a vásárlandó ház a fedezet ami a gyerekek nevére kerül, és ő csak teszem azt haszonélvező?

Ha a gyermekek nevére veszi meg, akkor most kell visszterhes szerzési illetéket fizetni, de később öröklésit nem. Ha a sajátjára, akkor most visszterheset, később öröklésit. Úgy szokták megoldani, hogy be legyen biztosítva a szülő is, hogy számára haszonélvezetet alapítanak.

Sziasztok!
A következő ügyben kérek segítséget.
Anyósom örökölt egy panellakást, amit el kíván adni, és az árából egy családi házat szeretne vásárolni. Ehhez szüksége lesz még hitelre.
A vásárlást úgy szeretné megoldani, hogy feleségem és testvére (azaz a lányai) annak idején a legkedvezőbb feltételekkel örökölje meg a családi házat.

Az eddig felmerült lehetőségek:

1. A lányok nevére vásárolja meg a családi házat. Ebben az esetben hogyan oldható meg a hitel felvétele, milyen egyéb költségek (illetékek, adók) merülnek fel?
2. Anyósom a saját nevére vásárolja meg a házat, melyre hitelt tud felvenni. És ezután átiratja a lányok nevére. Ennek milyen hátrányai, és költségei vannak?

Mi a legkedvezőbb megoldás az ilyen típusú vásárlások esetére?

Előre is köszönöm a segítséget.