Osztatlan közös tulajdon

osztap

„alapesetben nincs olyan, hogy "az ő fele". Csak ha közös megegyezéssel/bírósági ítélettel megosztjátok a használatot”

Ha a haszonélvezőnek csak a felére van haszonélvezeti joga, akkor nem használhatja önkényesen az egész ingatlant ingyen és bérmentve.

„Miért jár rosszul az ember szükségszerűen az árveréssel?”

Nem az árverés a gond, hanem a haszonélvező. Ha a haszonélveződ ragaszkodik ahhoz, ami a Ptk. szerint jár neki, akkor mind a ketten használhatjátok majd az egész ingatlant (közös konyha, stb.), amíg meg nem hal. (Nem értek egyet Szomorú örökössel, alapesetben nincs olyan, hogy "az ő fele". Csak ha közös megegyezéssel/bírósági ítélettel megosztjátok a használatot.) Ha ez neked OK, akkor semmi gond.

non-exist-ent

„- Miért jár rosszul az ember szükségszerűen az árveréssel?”
Ha van pénzed beszállni, de nem is ragaszkodsz a megszerzéshez, akkor nem jársz rosszul, valóban. Vagy így, vagy úgy jó lesz.

„ha egy fél, vagy felek hajlandóak és képesek kiváltani egy másik fél hányadát, akkor a kiváltáshoz nem szükséges a másik fél beleegyezése,”
Így van. A bíróság annak adja a másik részét, aki azt elfogadja, de elveheti attól is, aki nem akarja. A per nem kívánságműsor (itt mondjuk pont van több opció is), a megegyezés hiánya miatti kényszer lesz valakinek.

„A kérdésem arra vonatkozott, hogy tudják-e valahogy akadályozni, lassítani, meghiúsítani a pert, pénzügyi kárt okozni, ilyesmi.”
Akadályozni nem, lassítani nagyon is. Kárt okozni? Ha nem te laksz az ingatlanban, akkor mire véget ér az eljárás, csak egy romhalmaz marad például. Persze, emiatt is pereskedhetsz majd legfeljebb, újabb évekig, és ha nem lesz addigra vagyona az illetőnek, hajadra kenheted a megnyert követelésedet.

non-exist-ent

„Miért jár rosszul az ember szükségszerűen az árveréssel? Valószínűleg hibásan, de jelenleg így értelmezem: Én is licitálhatok, tehát ha áron alul akar elmenni, licitálok, és olcsón jutok a (haszonélvezet miatt csak majdnem) teljes tulajdonhoz, és a befizetett pénz saját hányadomra eső részét visszakapom, jobban járok, mintha kiváltanám. Ha áron felül megy el, jobban járok, mintha kiváltanának. Ha nagyjából a becsült áron megy el, akkor az árverezés költségei miatt kicsit rosszabbul járok, mint kiváltással, de a ház értékéhez képest a költség nagyságrendileg nem lehet (túlzottan) számottevő.”

És még az árverezés költsége (tuti nem lesz kevés) mellett ott lesz a jelentős értékű ingatlanra a perköltség rád eső része - úgy tudom, hogy 6 %, aminek minimum a felét te fizeted. Ezen kívül ott marad a haszonélvezeti jog is a házon, ergo azzal a felével gyakorlatilag ugyanúgy te semmit sem tehetsz a haszonélvező engedélye nélkül, még csak be sem teheted oda a lábad, mint ahogyan most sem. Ha a haszonélvezetről nem hajlandó lemondani, akkor hiába szeretnéd megváltani. És még ha le is mond róla pénz ellenében, mint vagyoni értékű jog, majdnem ugyanazt az összeget ki kell fizetned érte illetékként majd, mint amit a házrész sima megvásárlásakor fizetnél. Tuti megéri ez neked?

„Jól értem, hogy ha egy fél, vagy felek hajlandóak és képesek kiváltani egy másik fél hányadát, akkor a kiváltáshoz nem szükséges a másik fél beleegyezése, hacsak nem lakik/termel ott, stb.?”

Csakis pert követő árverés esetén - ha már minden más reális megoldást elvetett a bíróság - szerezheted meg a másik fél hányadát szerintem. Vagy akár ők a tiédet. Kérdés, hogy te melyiket szeretnéd?

„Per előtt persze ki fog menni pár levél, hogy mindenki jobban járna megegyezéssel, utolsó lehetőség, stb.”

Nálam is egy hasonló levélváltás után normalizálódott a helyzet a volt lakhelyemen a másik tulajdonossal, aki addig korábban gyakorlatilag semmilyen együttműködésre nem volt hajlandó. 5 évig fizettem helyette pl. a vízdíjat, mert a mellékmérőjének felmondták nemfizetés miatt a szerződését. Az apja is, aki ott lakott, álllandóan ott tett keresztbe nekem, ahol csak tudott, birtokvédelmi eljárást is kapott a nyakába, ahol minden sz@r szemétládának lehordott engem, csak hogy a bőrét mentse, de ettől még a jegyző nekem adott igazat :-). Építéshatósági eljárást is kezdeményeztem ellene engedély nélküli építés miatt, ott is nekem lett a végén igazam. Szóval a végén én is a közös tulajdon megszüntetése pert lengettem be neki, utána érdekes módon minden kommunikáció helyreállt.

Köszönöm a válaszokat!

Amiket még nem értek:

- Miért jár rosszul az ember szükségszerűen az árveréssel? Valószínűleg hibásan, de jelenleg így értelmezem: Én is licitálhatok, tehát ha áron alul akar elmenni, licitálok, és olcsón jutok a (haszonélvezet miatt csak majdnem) teljes tulajdonhoz, és a befizetett pénz saját hányadomra eső részét visszakapom, jobban járok, mintha kiváltanám. Ha áron felül megy el, jobban járok, mintha kiváltanának. Ha nagyjából a becsült áron megy el, akkor az árverezés költségei miatt kicsit rosszabbul járok, mint kiváltással, de a ház értékéhez képest a költség nagyságrendileg nem lehet (túlzottan) számottevő.

- Jól értem, hogy ha egy fél, vagy felek hajlandóak és képesek kiváltani egy másik fél hányadát, akkor a kiváltáshoz nem szükséges a másik fél beleegyezése, hacsak nem lakik/termel ott, stb.?

osztap:
Valóban létező opciók, viszont a telek nem alkalmas sem természetbeli megosztásra, sem társasházzá alapításra, és az összeférhetetlenség miatt nem is lenne preferált. Az előzetes bizonyítás nagyon jó tipp.

drbjozsef:
Nem cél a bekavarás, az az együttműködésük hiányának következménye. Per előtt persze ki fog menni pár levél, hogy mindenki jobban járna megegyezéssel, utolsó lehetőség, stb. A kérdésem arra vonatkozott, hogy tudják-e valahogy akadályozni, lassítani, meghiúsítani a pert, pénzügyi kárt okozni, ilyesmi.

Kedves Fórumozók!
Osztatlan közös tulajdonban élünk, megosztási szerződéssel. Kertes ház, szétválasztva, a kert is megosztva, kerítéssel elválasztva. A kérdésem a következő: Van az ingatlanrészünkön egy garázs, régi, nem karbantartott épület, szeretnénk majd lebontani, amelynek a végéhez van építve (3 fallal) a szomszédunk tárolója (a lélek tartja össze), és ezt a tárolót úgy tudja megközelíteni, hogy a mi kertrészünk végénél egy kb. 90 cm, max 1 méter széles kis sáv van a birtokában. E sáv elé, az elválasztó kerítéstől 60 cm-re szeretnénk felállítani egy mobil garázst. A szomszéd sérelmezi, hogy azon a kis sávon elhelyezett cserepes növényei elől eltakarjuk a napot (megjegyzem, a hátsó, közös szomszédunknak 3 méteres tujái vannak a sáv másik felén, az nem zavarja, csak a mi garázsunk zavarná. Az önkormányzat Főépítészetén megkérdeztem, hogy milyen távolságot kell tartani, 60 cm - 1 métert mondtak osztatlan közös tulajdon esetében. Megnézték a térképen is, mutattam hova kerülne a garázs. Ettől függetlenül lehet ebből gond?

non-exist-ent,

A bíróságnak a Ptk. 5:84. § szerinti sorrendben kell vizsgálnia, hogy hogyan szüntesse meg a közös tulajdont. Ha a sorrendben előbb álló módon lehetséges, és nem tiltakozik minden egyes tulajdonostárs az ellen a mód ellen, úgy fogja megszüntetni. A sorrend: 1. Természetbeni megosztás, 2. Magához váltás, 3. Árverés. Esetleg társasházzá alakítás az árverés előtt (ha a felek együttműködnek, és fizikailag lehetséges). Eddig csak a 2. és 3-ról írtál. A többi nem lehetséges?

A kivásárlási árat a per megindítása előtt úgy tudod meg, ha elmész egy közjegyzőhöz, és előzetes bizonyítást kérsz. Ekkor kirendel egy igazságügyi szakértőt, aki felbecsli az ingatlant. Aztán a kapott szám fényében eldöntöd, hogy indítasz-e pert. Ott pedig benyújtod ezt az értékbecslést, ami alapján a bíróság dönt. Ha ellenben a bíróság rendeli ki a szakértőt, ott már nem mondhatod hogy anyám, én nem ilyen lovat akartam.
https://www.mokk.hu/…zonyitas.php

Ha árverés lesz, komoly esélye van, hogy nem kel el az ingatlan. A gond a haszonélvező. Miért: A szakértő mondjuk megállapítja, hogy az egész ingatlan tehermentesen ér 100 forintot. Abból a tulajdoni hányadod ér 50-et. A haszonélvezet értéke az Itv. szerint mondjuk egy 60 éves haszonélvezőnél a dolog értékének 30%-a. (Ehhez valószínűleg közel lesz a szakértő becslése.) Itt az ingatlan felén van haszonélvezet, tehát 50*30%=15. A maradék 50-15=35 megoszlik az öt kistulajdonos között, mindegyiké ér 7-et. Ekkor az árverés 85-ről indul, és az nem csökkenthető, ellentétben egy normál végrehajtási árveréssel.
Mi itt a gond: Nem sok vevőnek lesz elég a 15% diszkont egy olyan olyan ingatlanra, ahol a haszonélvező még 20-30 évig vidáman használhatja az egész ingatlant az árverési vevő tulajdonossal közösen. Meg tudsz egyezni a haszonélvezővel, hogy lemondjon a haszonélvezeti jogáról, ha Te vennéd meg az ingatlant?

„az 5 társtulajdonosodból legalább 4 el fogja veszíteni a tulajdonjogát ha perre kerül a sor.”
Persze, csak árverés esetén, ha van megosztás a bíróságon, akkor nem feltétlenül.

„- Mik a lehetőségeim?”
Megegyezés, per, vagy belenyugvás.

„- Mik a hátulütők, hol tudnak nekem keresztbe tenni?”
Attól függ, minek.
Egyébként pont te fogsz bekavarni nekik, mert az 5 társtulajdonosodból legalább 4 el fogja veszíteni a tulajdonjogát ha perre kerül a sor.

„- Hátrányban vagyok-e közös tulajdont megszüntető perben, amiért az én részemen nincs haszonélvezeti bontás, lenne-e értelme létrehozni egy megbízható féllel?”
Nem, dehogy. Most lényegében a tulajdonos a haszonélvező (bár ilyen bejegyzés pont nincs). Nincs több joga a haszonélvezőnek, mint amennyi magának a tulajdonosnak volt. Csak azok közül (használat, hasznosítás) adott át néhányat.

„- Támadható-e, hogy az ajándékozásról és a haszonélvezet létesítéséről nem lettem értesítve?”
Nem.

„- Reális kivásárlási árat fog-e megállapítani a bíróság közös tulajdon megszüntetése perben?”
Igazságügyi szakértő állapítja meg.

„- Érdemes-e elmenni az árverezésig, hátha jobb áron jutok a felemhez, vagy jobb áron viszik el a lakást?”
Ez nem kívánságműsor. Ha perelsz, vagy megváltja egymástól az egyik tulajdonostárs a többitől, vagy árverezés lesz. Kivéve, ha mindenki, tehát te is tiltakozol az árverés ellen. De miért tennéd?

„- Jól értem, hogy az árverezésnél a haszonélvezettel terheltség miatt csak a többi tulaj kap kevesebbet, én nem, mert az én részemen nincs?”
Igen.

„- Jól tudom, hogy kivásárlásnál a haszonélvezet nem vehető meg, csak az ennek értékével csökkentet tulajdonjog?”
Igen. Per esetén majd ezt is meghatározza a bíróság (tekintve, hogy az illetéktörvény vonatkozó passzusa csak az illetékfizetésre vonatkozik, de alapnak megfelelő, feltehetőleg a szakértő is abból indulna ki).

„- Lehet-e végrehajtási/jelzálogjog, vagy elidegenítési és terhelési tilalom a tudtomon kívül bármelyik részleten, ha például meghamisították az aláírásomat?”
A tieden nem. Ha pedig végrehajtás miatt indulna árverés valamelyik részre, arról tudomást fogsz szerezni, minden tulajdonostársat kiértesít a végrehajtó.

„- Ha a megszüntető perben többen is vásárolnának, akkor ki lesz a nyerő?”
A bíróság több tulajdonostárs tulajdonába is adhatja. Ha többen akarnak, és neked megfelel, hogy az 50%-odat 5x10%-ra dobják szét - és persze a szerzőknek is megfelel -, akkor egyenlően fizetik a te részedet. Például.

„- Van-e értelme költeni a lakásra, ezáltal perben többségi tulajdonra tenni szert, az esélyek növelése érdekében?”
Ha költesz a lakásra, attól nem szerzel tulajdonjogot. Legfeljebb megtérítési igényed lehet a tulajdonostársaktól. Egyébként is a beleegyezésük kell a közös tulajdont érintő minden kérdésben, legalább az egyiküké, mert vele neked megvan a TÖBB mint 50%-od, egyedül nincs meg. És van, amihez 100% egyetértés kell. Lásd Ptk. "közös tulajdon" fejezete.

non-exist-en

„Támadható-e, hogy az ajándékozásról és a haszonélvezet létesítéséről nem lettem értesítve?”

Nem hinném, hogy értesítenie kellett volna a másik félnek, mivel ajándékozás esetén nem nagyon játszik az elővásárlási jog. Haszonélvezetet is szabadon létrehozhat úgy a saját részére, hogy még csak a hozzájárulásod sem kell hozzá.

„Lehet-e végrehajtási/jelzálogjog, vagy elidegenítési és terhelési tilalom a tudtomon kívül bármelyik részleten, ha például meghamisították az aláírásomat?”

Ha a többi tulajdonra helyeznek, jelzálogot végrehajtási jogot, ahhoz nem kell a te aláírásod, mivel a te részedet eleve nem terhelik vele.

„Van-e értelme költeni a lakásra, ezáltal perben többségi tulajdonra tenni szert, az esélyek növelése érdekében?”

Azzal, hogy költesz a lakásra, csak a saját tulajdonrészedet erősíted, de nem lesz nagyobb tulajdonrészed vele.

Egy szó mint száz, mindenki a saját tulajdonrészével szabadon rendelkezhet még osztatlan közös tulajdon esetén is, ahhoz a másik félnek nem sok köze van, kizárólag eladáskor lép életbe az elővásárlási jog.

Az árverezés után is fennmarad a haszonélvezet.

Ha nem tudtok megegyezni az egész ingatlan kerül árverésre.
Nem a bíróság állapit meg kivásárlási árat. Az árveréssel te is rosszul jársz.

Kedves Fórumozók!

Az alábbi helyzetben szeretnék tanácsot kérni.

Adott egy ~tíz éve örökölt, osztatlan közös tulajdonban lévő telek egy házzal. Ketten örököltük, fele-fele arányban. Az én részem változatlan, a másik öröklő fél a saját részét elajándékozta egyenlő részletekben több személy számára, haszonélvezet fenntartással, amiről nem kaptam értesítést.

Tehát az egyik 50%-on teljes körű tulajdonos vagyok, a másik 50%-on van egy haszonélvező, és számos tulajdonos, egyenletesen elosztva, tegyük fel öt személy között 10%-os hányadokkal.

Szeretném minél hamarabb megszüntetni a közös tulajdont. Eladás többi tulajnak vagy harmadik félnek, megvásárlás mind szóba jöhet, pénzügyileg kivitelezhető. A tulajdonostársak nem hajlandók az együttműködésre.

- Mik a lehetőségeim?
- Mik a hátulütők, hol tudnak nekem keresztbe tenni?
- Hátrányban vagyok-e közös tulajdont megszüntető perben, amiért az én részemen nincs haszonélvezeti bontás, lenne-e értelme létrehozni egy megbízható féllel?
- Támadható-e, hogy az ajándékozásról és a haszonélvezet létesítéséről nem lettem értesítve?
- Reális kivásárlási árat fog-e megállapítani a bíróság közös tulajdon megszüntetése perben?
- Érdemes-e elmenni az árverezésig, hátha jobb áron jutok a felemhez, vagy jobb áron viszik el a lakást?
- Jól értem, hogy az árverezésnél a haszonélvezettel terheltség miatt csak a többi tulaj kap kevesebbet, én nem, mert az én részemen nincs?
- Jól tudom, hogy kivásárlásnál a haszonélvezet nem vehető meg, csak az ennek értékével csökkentet tulajdonjog?
- Lehet-e végrehajtási/jelzálogjog, vagy elidegenítési és terhelési tilalom a tudtomon kívül bármelyik részleten, ha például meghamisították az aláírásomat?
- Ha a megszüntető perben többen is vásárolnának, akkor ki lesz a nyerő?
- Van-e értelme költeni a lakásra, ezáltal perben többségi tulajdonra tenni szert, az esélyek növelése érdekében?

Előre is köszönöm a választ, ez egy hosszú ideje halogatott, elmérgesedett és nyomasztó ügy, bár itt olvasni sokkal cifrábbakról is.

Igy van. Van illetéke de a kormányhivatal kiadja.
.
Nem akarok hülyeséget írni,most nem tudom mennyi, de én legutóbb 3.500 ft-ot fizettem egy címért jó pár éve.

tulipán1974,

Megadják a címet, ha igazolod jogos érdeked, ami közös tulajdon megszüntetése. Ezt egy tulajdoni lappal megteheted.

tulipán1974,

Szerintem bárki. Itt nem számít az se, ha nem "érdekelt".

A póthagyatékira azonos szabályok vonatkoznak, mint az alapeljárásra : ha felmerül, hogy olyan vagyon van, amely az elhunyté volt, és az alapeljárásban nem rendelkeztek róla, akkor azt jelezni kell a jegyzőnek (elhunyt utolsó lakhelye), és neki kell intézkednie a hagyatéki leltárról, és az eljárás elindításáról a közjegyzőnél.

drbjozsef,

ki indíthatja meg a póthagyatéki eljárást? Én, vagy ügyvéd, vagy a bíróság, esetleg más?

osztap,

a kormányhivatalnál nemigen adják meg a társtulajdonosok címét, csak küldhetek nekik üzenetet, amire vagy válaszolnak, vagy nem. Hogyan lehet elérni, hogy adja meg a kormányhivatal a címüket?

(A per indítása előtt egyébként is érdemes kikérni a kormányhivatalból az összes társtulaj címét, közös tulajdon megszüntetése céljából, megspórolandó a felesleges köröket és költségeket. Ott kibukik, ha valamelyik halott. Meg az is, ha elköltözött, mióta tulajdont szerzett.)

tulipán1974,

Az elérhetetlen tulajdonosnak ügygondnokot rendelnek, és ha megváltod a részét, akkor bírósági letétbe teljesíted a megállapított összeget.

De itt nem elérhetetlen a tulajdonos, hiszen az anyakönyvi nyilvántartásban ellenőrizhető, hogy az illető él-e még. Ha nem él, akkor nem elérhetetlen, hanem halott. Ez esetben póthagyatéki eljárás kell indítani, ott megállapítják az örökösét/örököseit (végső esetben a magyar állam lehet az), és ha ez megvan, akkor már megvan az alperes is, aki ellen indíthatod a pert.

Bekéri tőle az alperesek címét. Ha nincs szerintem akkor is az a vége hogy valaki magához váltja a többiek tulajdonrészét.
.
Kivéve az elérhetetlen tulajdonosét. Az övé narad a tulajdoni lapon,a többiek nyugodtan eladhatják a saját tul.hányadukat.
Ha előkerül a yulaj meg lehet velevegyezni vagy per a közös tulajdon megszüntetésére.

Kedves Fórumozók!

Adott egy omladozó ház, átlagos telekkel, aminek van hét tulajdonosa. Az egyik igen idős, esélyes, hogy már nem is él, és a tulajdonrésze nincs lehagyatékolva. Ha menne a tulajdoni lapon lévő címére egy tértivevényes levél, valószínűleg visszajönne, azzal, hogy a címzett nem vette át.
Azon gondolkozom, hogy ha az egyik tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését a bíróságtól, mit csinál a bíróság ilyen esetben?

Értem én!
Erről beszélek hogy a külön lévő fogyasztás így mérhető,de az életben nem lesz 2 főmérő.
.
Csak akkor ha a két lakás önálló ingatlan lesz saját hrsz. Stb.

Majordomus
Nincs önálló lakás! A kérdező egyértelműen leírta, hogy egylakásoos az ingatlan, csupán kétlakásosként szeretné használni. Gondolom egy-két szobát kiadna albérletbe és annak szeretne külön vízórát.
Szerintem ez nem fog menni.

bcs0505

Szerintem is az elszámolást segítő mellékmérő a jó megoldás a másik lakásra. Én is így oldottam meg anno, amikor a rokonommal közös ingatlanban együtt kellett laknunk sok évig két külön lakásban. Igazából egy csőtörés után jött az ötlet, mert rengeteg vita volt a magas vízfogyasztás miatt, amit nem akart elismerni, hogy annak javarészét ő használja el. Ezek után a csőtörés kijavítását követően beszereltem egy előttem keveset használt almérőt - amit használtan és leplombázva megvettem, mert feltételeztem, hogy előttem hibátlanul működött az előző helyén - és kiderült, hogy éveken keresztül jóval többet fizettem, mint a saját vízfogyasztásom, igaz a korábbi fogyasztásom, amikor a másik lakás még üres volt, tökéletesen igazolta, hogy a mellékmérő is pontosan azokat az értékeket mérte, amelyeket korábban a főmérőm. Szóval a mellékmérő a jó megoldás, de arra is lehet hivatalos felszerelést is kérni, ha a másik lakás más nevén fog majd futni. Ellenkező esetben szerintem nem.

Nem fog menni,de semmi akadálya nincs annak hogy egy almérőt építs be a másik lakásba,plombázott kivitelben,ami a továbbiakban az elszámolás alapját képezi.
Tehát a továbbiakban az elszámolás megoldható,a fogyasztás mérhető lesz,de mivel hivatalosan egy lakás az ingatlan,a továbbiakban is neked számláz a Vízmű és neked kell a másik lakás fogyasztását leolvasnod,a pénzt befizetned a Vízműnek.
Amig hivatalosan nem képeztek 2 külön lakást addig ez így működik.