Társasházi jog


Kovács_Béla_Sándor # 2022.07.20. 07:35

1.: Nem. (És akkor a többi nagyjából mindegy is.)

csumpika # 2022.07.20. 06:01

Üdvözlet!

Az alábbi problémával kapcsolatban kérnék segítséget:

  • Társasházunk közös képviselője 2022. július 1-el lemondott a tisztségéről.
  • Az egyik lakótárs erre tekintettel 2022. július 18-ra közgyűlést hívott össze. (Egyedül, nem az ügyvívő közös képviselőn keresztül)
  • A napirendi pontok - mások mellett - egyrészt új számvizsgáló bizottság választása (a korábbi tagjairól senkinek nem volt információja, még a közös képviselő sem tudja, kik voltak a tagok - igen, kb. ilyen szinten nem volt ellenőrzött a társasház működése), valamint új közös képviselő megválasztása, illetve a megbízás aláírására jogosult személy megválasztása.
  • A napirendi pontokhoz semmilyen előterjesztést nem csatolt a tulajdonostárs, nem volt ismert senki előtt, hogy kiket hívott meg új közös képviselő jelöltnek.
  • A közgyűlés első körben nem volt határozatképes, de a megismételt közgyűlés már igen. Természetesen mindkét esetben készült jelenléti ív.
  • A levezető elnök és egyben jegyzőkönyvvezető a kezdeményező tulajdonostárs lett. 2 tulajdonostárs jegyzőkönyv hitelesítő.
  • A számvizsgáló bizottságot - 5 fővel - megválasztotta a közgyűlés.
  • Ezt követően a meghívott közös képviselő jelöltek bemutatkozhattak, ekkor - kénytelen kelletlen - a szervező tulajdonostárs megmutatta a bemutatkozó anyagokat is, illetve a megbízási szerződések tervezeteit, amelyekről közölte, hogy azok pusztán tervezetek, nem azok lesznek aláírva. A jelöltek meghallgatása után a jelenlévők megvitatták az észrevételeiket, ennek kapcsán a szervező tulajdonostárs (egyébként az egész eljárás alatt folyamatosan minden ellenvéleményt háttérbe szorítva, "én, mint levezető elnök" kezdettel indítva minden mondatát) ilyen-olyan (teljesen jelentéktelen) hibákat sorolt fel az első két közös képviselő jelölttel kapcsolatban - ugyanis "ő utána nézett nekik" -, míg a harmadik jelöltről közölte, hogy semmi kivetnivalót nem lát benne. Az egyik tulajdonostárs jelezte, hogy neki tudomása van arról, hogy a 3. jelölt közös képviseletet látott el az egyik általa ismert társasházban, ahonnan a társasház elküldte és azóta is elszámolási, átadás-átvételi problémák vannak, évek óta húzodik ez ügyben egy peres eljárás, nem számolt el megfelelően. Több tulajdonostárs (a többség) is jelezte, hogy mivel csak most ismerhették meg a jelölteket és a rendelkezésre álló információk alapján nem tudnak megfelelően megalapozott döntést hozni, így kérték, hogy egy újra összehívott közgyűlésen szülessen döntés az új közös képviselőről, erről hozzon döntést a közgyűlés. A szervező tulajdonostárs ettől mereven elzárkózott, közölte, hogy ott és akkor köteles a közgyűlés dönteni, mert szerepel a napirendi pontok között a választás. Természetesen ez nem így van és erről tájékoztatták is a tulajdonostársak, de meg sem hallotta, csak azt hangoztatta, hogy szavazás következik. Az egyik tulajdonostárs jelezte, hogy kéri a jegyzőkönyvben rögzíteni, hogy javaslat történt a szavazás elhalasztására, új közgyűlés összehívására, de a szervező (jegyzőkönyvvezető - levezető elnök) tulajdonostárs a tisztségeivel visszaélve közölte, hogy erről szó sem lehet, kötelező erről szavazni. Ekkor a jelenlévő tulajdonostársak közölték, hogy ők erről szavazni nem fognak. Ekkor a szervező tulajdonostárs közölte, hogy aki nem jelzi neki azonnal, hogy szavaz, kizárja magát a szavazásból. Ekkorra a korábbi kb. 20 jelenlévő tulajdonostárs közül csak 3 maradt a szervezőn kívül, akik mellette maradtak és jelezték szavazási szándékukat. Természetesen a 3. jelöltet szavazták meg és nyilvánvalóan a kezdeményező tulajdonostársat hatalmazták fel a szerződés aláírására.

Kérdéseim:

  • szabályos volt-e a közgyűlés összehívásának módja? (nem a törvényben előírt úton történt - 1/10 tulajdoni aránnyal a közös képviselőnél kezdeményezés stb.)
  • szabályos volt-e, hogy semmilyen információt nem adott előzetesen az új közös képviselő jelöltekkel kapcsolatban a kezdeményező, összehívó?
  • szabályos volt-e, hogy annak ellenére történt szavazás, hogy a többség kezdeményezte annak elhalasztását és ezt a levezető - jegyzőkönyvvezető nem volt hajlandó rögzíteni a jegyzőkönyvben?
  • szabályos volt-e a szavazás az új közös képviselőről? (a közgyűlés döntéseit a jelenlévők egyszerű többségével hozza (tulajdoni arányok alapján) - jól gondolom-e, hogy mivel a jelenlévők többsége kinyilvánítottan nem vett részt és így kizárásra került a szavazásról, a döntés nem lehetett jogszerű, nem valósulhatott meg az egyszerű többség - hiszen a jelenlévőket a megismételt közgyűlés jelenléti íve tartalmazza, nem a "szavazati regisztráció".
  • az új közös képviselő megbízási szerződését minden korlát nélkül aláírhatja (az egyébként nem szabályosan meghatalmazott) tulajdonostárs anélkül, hogy annak szövegét előzetesen a közgyűlés vagy legalább a számvizsgáló bizottság megismerhetné?

Összefoglalva, ha jól gondolom, egy több szempontból is jogsértő eljárásban egy jogsértő döntés született.

Mit tehetnek a tulajdonostársak annak érdekében, hogy szabályosan új közös képviselő kerüljön megválasztásra? Hogyan lehet minél hatékonyabban megakadályozni, hogy aláírásra kerüljön a szerződés? Van-e mód arra, hogy ne kelljen hosszas bíróság előtti eljárásba kezdeni, miközben létrejön egy szerződés, ami - ha a bíróság hatályon kívül helyezi a közös képviselő megválasztására vonatkozó határozatot - ráadásul érvénytelen is lesz és még az is egy kör lesz.

Azért lenne fontos, hogy minél gyorsabb megoldást találjunk, mert egyrészt szeretnénk, ha a leköszönő közös képviselő már a szabályosan megválasztott új közös képviselőnek adná át a feladatot, iratokat, továbbá időközben további ellenérvek merültek fel a szabálytalanul megválasztott közös képviselővel kapcsolatban (több soron szabálytalanul járt el más társasházaknál is, indokolatlanul magas "végkielégítést" írt bele a megbízási szerződésébe, hogy megnehezítse a tőle való megszabadulást stb.)

Nagyon köszönöm, ha valaki érdemben tud válaszolni.

(kis plusz adalék: nincs fellelhető szervezeti-működési szabályzata a társasháznak).

Majordomus # 2022.06.03. 07:57

Zavaros amit írsz.
Ha a bíróság határozatot hozott,ott nem ellentmondás van,hanem fellebbezés.
.
Azért nem mindegy,mert így célszerű lenne megvárni a másodfok döntését.
Természetesen a képviselőnek joga van a közgumyűlés elé terjeszteni bármilyen határozati javaslatot. Azt vagy elfogadják vagy nem.
Itt az a kérdés,hogy a javaslat a ház érdekét szolgálja vagy nem.
.
Ha a döntő tőbbség elfogadta akkor valószinüleg igen.

Minden házan van ÜTH (ügyeltes társasházi hülye) akinek a szar is ízetlen. Ilyenkor nincs más megoldás,ujra meg kell szavaztatni a javaslatot,előkészíteni,mire az üth megtámadja a bíróságon addigra végre is lehet hajtani.
.
Mi volt a határozat amit megtámadott?

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.31. 17:25

Igen. Nem. Szinte bármit, ez egy szabad ország.

Eigenaares # 2022.05.31. 13:40

Az alábbi kérdésben szeretnél segítséget kérni. A társasházunk tavaly év végén tartott közgyűlésének határozatai ellen egy tulajdonostárs keresetlevelet nyújtott be, és kérte a határozatok érvénytelenítését. A közös képviselő nem terjesztett be ellenkérelemet, így bírosági meghagyással érvénytelenítették a határozatokat. A meghagyás nem jogerős, mert a közös képviselő ellentmondással élt. Az ügy valószínűleg perré alakul. A közös képviselő azonban nem akarja megvárni a per kimenetelét, hanem a vitatott napirendi pontokat (határozatokat) egy újabb közgyűlésén újra meg akarja szavaztatni. Joga van ehhez? Vagy meg kéne várnia a bíróság döntését? Mit lehet tenni?

Majordomus # 2022.05.10. 12:21

Igy van. Csak nem olyan egyszerű átvinni mint egy közgyűlésit ahol jelen van 3 tulaj a 7 -ből.

drbjozsef # 2022.05.10. 11:47

Igen, ez igaz.
De, ugye, annak módosítása is egy határozat...

Majordomus # 2022.05.10. 09:10

Az kevés lesz. Egyszerübb szmsz-t módositani. Abba nem lehet belekötni.
Az Alapitó Okiratnak ehhez nincs köze.

drbjozsef # 2022.05.10. 05:00

Szilvia007,

Ha ez így nektek megfelel, akkor így öntsétek közgyűlési határozat formájába. Hogy megkapja a mindenkori tulajdonos a használati jogot xy területre, de csak azzal a kikötéssel, hogy a többi lakó áthaladhat rajta. Lehet úgy is, hogy a mostani tulajdonosra vonatkozik név szerint, és akkor tulajdonosváltozás esetén megszűnik, de kapcsolódhat a garázs mindenkori tulajdonosához/használójához. Csak jól gondoljátok át, jól legyen megfogalmazva.

Szilvia007 # 2022.05.09. 20:30

Tisztelt Jogi Fórum!

Az alábbiakban szeretném a segítségüket kérni. 7 lakásos társasházban az 1960-as alapító okiratot szerettük volna megújítani. Az egyik lakó, aki két lakással rendelkezik, ugyan már 89 éves, de sajnos még mindig sikerül neki ennek elkészítésének lassítása. Rengeteg személyes konfliktus felmerülése után az a kérése, hogy abban az esetben írja alá az okiratot, ha a kertben található garázsa előtti gépkocsifeljáró kizárólagos használati jogát megkapja. Most azt ígéri, hogy nem akadályozza meg a kertbe történő kijutást, vagyis áthaladást megengedi. De mi történik akkor, ha egyszer egy új tulajdonos lesz? Nem lehet ebből gond a későbbiekben?

Előre is köszönet a válaszukért!

Majordomus # 2022.05.09. 20:01

Ebben igazad is van.
.
Én rendszeresen végigtelefonálom a hátralékos tulajokat,általában eredménnyel.
.
Olyan viszont nincs hogy egy tulaj nem tud találkozni a közös képviselővel.
.
Egyeztetett időpontban mindenkit fogadok pedig sokezer embert képviselek.

OutShiter # 2022.05.09. 19:29

Szomorú örökös,
Nem alkudozni szeretnek vele. Kifizetem a tartozasom. Az elso megkeresesem az fele iranyult nala, hogy tajekoztasson a tartozasom osszegerol, adjon egy eves kimutatast, illetve milyen tetelekbol all a kozos koltseg. Ehhez kepest vele egyszer sem tudtam kommunikalni, csak a kolleganoje telefonon bemondta, hogy 67 ezer parszaz forint a tartozasom. Jah, es hogy tavaly emeltek a kozos koltseget decemberben. Tudja a telefonom, emailem, cimem, azt gondolom nem egy elrugaszkodott keres, hogy legalabb az emelesrol valamilyen formaban tajekoztat, ha mar pontosan tudja, nem lakom abban a tarsashazban.

Szomorú örökös # 2022.05.09. 17:41

Outshiter

Ketszer kerestem fel fogadooran, mind a ketszer a segitoje tartozkodott csak ott.

Alapból ott kezdődik a probléma, hogy te egy jelentős összeggel tartozol a társasház felé.
Nem kizárt, hogy amíg ezt nem rendezed, addig azt hiszi, hogy te alkudozni szeretnél vele.
Ezért is igyekszik a személyes kontaktust kerülni veled. Ha befizetnéd a hátralékodat,
lehet kicsit együttműködőbb lenne, mert te most jelen pillanatban nem annak tűnsz.

Majordomus # 2022.05.09. 16:37

Ez miért probléma?
Leirod két példányban,átadod neki, a másodpéldányon átveteted vele.

Ennyi. Ekkor már nem tudja letagadni.

OutShiter # 2022.05.09. 15:18

Akar lehet ott is. Ketszer kerestem fel fogadooran, mind a ketszer a segitoje tartozkodott csak ott. De ezt irtam korabban is. Szerdan ujra probalkozom nala.

Majordomus # 2022.05.09. 07:35

Hát akkor keresd fel személyesen.
Csak nem a holdon tart fogadóórát?

OutShiter # 2022.05.09. 06:30

De, fel tudom hivni, sot, csak a kolleganoje (“segitoje”) veszi fel, aki erdemben nem tud nyilatkozni.

Majordomus # 2022.05.08. 10:36

A sárga csekk még működik! Tipikusan az a hozzáállás,hogy mindenki hibás csak én nem!
Nem hiszem el hogy egy 6 lakásos társasházban a közös képviselőt nem lehet telefonon felhivni.
.
Nekem 2100 lakással is sikerült a napi kapcsolattartás.

Szomorú örökös # 2022.05.08. 06:53

Outshiter

2019-ben emaiben kaptam meghivast a kozgyulesre, azota egyrol sincs informaciom

Talán nem ártana néha a társasház faliújságára is ránézni, ott egészen biztosan meg volt hirdetve minden közgyűlés.

Ehhez a tarsashazhoz ez az egy garazs “tartozik”.

Tehát a társasház elválaszthatatlan része, amely annak a kizárólagos területén van - azaz nem „különálló”, ahogy te fogalmaztál - azaz mint írtam, jogos a közös költség fizetése - még ha nem is ekkora mértékben - hiába van külön bejárata az utcafronton. Gondolom a villanyórádat is be szoktál járni a házba megnézni-ellenörizni. Kb. hasonló szitu, mikor egy üzlethelyiség van a ház alatt utcafronti bejárattal, nem gondolod?

De alapból még mindig egy hatalmas probléma van szerintem veled ott a társasházban:
Egy banki probléma miatt nem fizetem a közös költséget 3/4 éve.
Egyszóval amíg te nem vagy jogkövető, addig mástól miért is várod el ugyanazt? :-O

Majordomus # 2022.05.07. 19:29

Osztap
.
Nem ez volt a kérdés....

OutShiter # 2022.05.07. 19:10

Ehhez a tarsashazhoz ez az egy garazs “tartozik”. Koszonom mindenkinek a valaszat.

osztap # 2022.05.07. 19:01

Majordomus,

Attól tartok, akinek emelkedne a közös költsége, az a javaslat ellen fog szavazni. Ilyenek nyilván azok a lakástulajdonosok, akiknek nincs garázsa. De azok is, akiknek a lakása átlagosnál nagyobb, és van garázsuk.

Majd a kérdező végigszámolja, hogy a konkrét házban meglenne-e a többség, feltéve, ha amelyik tulajdonosnak emelkedne a közös költsége, az ellene szavaz.

Majordomus # 2022.05.07. 15:51

A gyakorlatban ez nem igy működik.
.
Eleve a garázstulajdonosok többsége a házban lakik.
.
A közgyűlésen igencsak hallatják a hangjukat ha az érdekeik úgy kivánják.
.
Azon kivűl a képviselő javaslata is sokat nyom a latban.

osztap # 2022.05.07. 15:34

Ha a tulajdoni hányadoktól eltér a közös költség fizetése, arról az SZMSZ-ben kell rendelkezni. Azt az összes tulajdoni hányad felének jóvá kell hagynia. Miért mennének bele a lakások tulajdonosai (akiknek valószínűleg kényelmes többségük van) abba, hogy a garázstulajdonosok a tulajdoni hányaduknál kevesebbet fizessenek (és ezzel a lakások többet)?

Lehet, hogy jó fejek lesznek. Szerintem valószínűbb, hogy azt mondják, hogy ha nem tetszik a rendszer, nem kellett volna a garázst megvenni...

Majordomus # 2022.05.07. 12:18

Persze. De ez nem így működik. Ha tulajdona van a házban akkor fizetnie kell a közös költséget. A garázsok esetében az 50 % szerintem korrekt.
.
A kérdező emailban kérjen hozzájárulást a képviselettől.

Ha nincs szüksége a vízre,akkor dugóztassa le,a számlát fotókkal együtt küldje meg a képviseletnek s kérje a közös költség mérséklését.