Társasházi jog


Majordomus # 2022.07.26. 11:25

csumpika
A lényeget körülirták a hozzászólók csak a megoldást nem.

A th.törvény nem rendelkezik a közgyűlés visszamenőleges határozatáról(ebben osztapnak igaza van) de nem is tiltja.

Más. Kbs-nek nyers stilusa van,de amit leirt az a lényeg(1.nem,a többi mindegy)

A jelen helyzetben: 3 ember megválasztott egy új közös képviselőt és vele már működik a társasház.

Két dolgot tehetsz: 1.felméred mekkora támogatottsága van a puccsistáknak és mekkora támogatottsága van a te álláspontodnak.

Ha a te (törvénytisztelő) álláspontod van többségben,akkor kezdeményezd az új közgyűlés összehívását a 10 % tul.hányad aláírásával! Napirendi pontok: előző "közgyűlés " törvénytelensége miatt hatályon kívűl helyezése az ott hozott "határozatoknak".
Uj képviselő választása stb.
2. Azonnal a Jegyzőhöz fordulni,kérve a társash- áz működésének törvényességi felülvizsgálatát.

A hozzászólással ellentétben ez a Jegyző alapvető feladata: mint Ingatlanvállalkozásfelügyeleti Hatóság.
A Jegyző kötelezi a társasházat a törvényes működés helyreállitására indokolt esetben bírósághoz is fordulhat.

Elsőként tehát: kivel van az Erő?

A társasház az "erősebb kutya.... " elven működik.

csumpika # 2022.07.21. 12:25

Köszönöm szépen a segítséget.

osztap # 2022.07.21. 12:21

Az ítélkezési szünetben dönt a bíróság a határozatok felfüggesztéséről?

Szerintem dönthet, mert nem kell tárgyalás, de a Tht. nem rendel ehhez határidőt. (És láttam olyan véleményeket, hogy a Pp. szerinti ideiglenes intézkedés nyolcnapos határideje itt nem alkalmazandó.)

csumpika # 2022.07.21. 10:53

Kedves Kovács Béla Sándor!

Szerintem az értelmi képességeimmel nincs gond, sőt, még gyerekszobám is volt.:) Köszönöm az eddigi válaszait, szerencsére kaptam olyan választ mástól, ami segít a megoldásban, nem csak a helyzet értelmezésében.

csumpika # 2022.07.21. 10:47

Kedves osztap!

Köszönöm szépen!
Az ítélkezési szünetben dönt a bíróság a határozatok felfüggesztéséről?

osztap # 2022.07.21. 10:43

A közgyűlés nem bírálhatja felül akár egy előző közgyűlésen hozott határozatát?

De igen, de csak a jövőre nézve. Ha az előző közgyűlésen hozott határozatokat érvényesnek fogadja el minden tulajdonos, akkor az ott meghozott határozatok alapján kötött szerződések is érvényesek. Például a közös képviselő megbízási szerződése plusz bármi, amit ő ír alá ilyen minőségben. Ha valamelyik tulajdonos (vagy akár a legtöbb tulajdonos) nem fogadja el érvényesnek azokat, akkor mehet a jegyzőhöz/bíróságra. Olyan, hogy a közgyűlés visszamenőlegesen érvénytelenítse a saját határozatát, nincs a Tht-ben...

Sok időd nincs, a határozatokat azok meghozatalától számítva 60 napon belül támadhatod meg mint tulajdonos a bíróság előtt (Tht. 42. § (1)). Érdemes kérni a határozatok végrehajtásának felfüggesztését - ez az igazán sürgős.
Ez a megtámadás független a jegyző eljárásától. Ha a jegyző szintén bíróság elé vinné az ügyet, akkor egyesíteni fogják a kettőt (Tht. 42. § (2))

Kovács_Béla_Sándor # 2022.07.21. 10:40

Nem vagyok benne biztos, hogy megérted, de teszek egy kísérletet.

Képzeld el, hogy meghal egy ember. Egyetlen fia van, az örököse természetesen ő, a hagyaték teljes egészében az ő tulajdonába kerül, már az örökhagyó halálával. De az örökhagyónak volt egy élettársa. Az élettárs úgy gondolja, hogy az örökhagyó házát ő örökölte; nem is hajlandó felhagyni a birtoklással. No most, az, hogy a ház az örökösé - ahogy te mondod - nem vélemény, hanem tény. Mégis hogyan tudja érvényesíteni az örökös a jogait? Perrel.
A jogi tények természete teljesen más mint a fizikai tényeké.

csumpika # 2022.07.21. 09:35

Egyébként azt továbbra sem értem, hogy ha a Társasházi törvény kimondja, hogy ki hívhat össze közgyűlést és nem ő hív össze egy közgyűlést, akkor a más által megszervezett/összehívott eseményt hogy lehet közgyűlésnek nevezni? Szerintem sehogy. Ez nem vélemény, hanem ténykérdés. Közgyűlést a közös képviselő hívhat össze saját hatáskörben vagy ha nála kezdeményezik, akkor onnan 30 napon belül. Ha a 30 nap nem jár le, akkor bizony akárki akármit próbálkozik összehívni, azt nem társasházi közgyűlésnek fogják hívni. Ha én holnap kiteszem az ajtóra, hogy közgyűlést hívok össze 4. napirendben és utána eljátszom, hogy az egy közgyűlés, attól annak semmilyen joghatása nem lesz, mert közgyűlést nem hívhatok össze a törvény alapján.

csumpika # 2022.07.21. 09:27

Köszönöm szépen.

A kérdésem: A közgyűlés nem bírálhatja felül akár egy előző közgyűlésen hozott határozatát? Ha igen, akkor miért ne bírálhatna felül egy "nem közgyűlésen" hozott határozatot? Miért ne dönthetne úgy, hogy az eredeti állapotot helyreállítja, az egyébként érvénytelenül megválasztott, érvénytelen (igen, tudom, azt se a Társasház állapítja meg, de ha felhatalmazás nélkül köttetett meg, akkor mégis az) szerződés alapján működő, "új közös képviselő" megbízását megszünteti, új közös képviselőt választ (mondjuk az összes tulajdoni hányad 50%+1 szavazattal)? Így legalább a működés rendben lenne, aztán az érvénytelenségre vonatkozóan pedig el lehet járni a későbbiekben a bíróság előtt.

A pikantéria, hogy a "nem közgyűlésen" készült jegyzőkönyvet két olyan tulajdonostársnak kellene hitelesítenie, akik ezt nem fogják megtenni a szabálytalanságokra tekintettel, illetve mert az nem a megtörténteket tartalmazza. Igen, tudom, az a remek helyzet, hogy akkor bárkivel aláírathatja a jegyzőkönyvvezető, aki a jelenléti ív alapján jelen volt (ami jelenléti ív nála van, tehát utólag is azt ír be rá, akit akar). Szóval egy ilyen nem hiteles jegyzőkönyvvel és egy meghatalmazás nélkül megkötött megbízási szerződéssel simán székbe ültethetne egy közös képviselőt a kedves tulajdonostárs, és ha jól értem semmilyen lehetőség nincs ennek megakadályozására.

drbjozsef # 2022.07.21. 07:38

csumpika,

Ahogy kbs írta, ez is csak egy vélemény lesz. A kulcs az, hogy kinél van a kassza, ki intézi az ügyeket. Eldönteni, hogy melyik közgyűlés volt szabályos és hozott érvényes határozatokat, a bíróság jogosult. Oda pedig az fog fordulni, akit érdeksérelem ér, mert pl. nem az történik, aminek szerinte kellene.

Amíg a ház többsége a közös képviselő mellett áll, addig ők intézik a dolgokat, lehetőleg szabályos közgyűléssel, és a futóbolondok bohóckodhatnak amit akarnak, akár bíróságon is. Akkor van gáz, ha a lakók többsége és a kk megy egymással szembe...

csumpika # 2022.07.21. 06:24

Az utolsó mondatom végéről lemaradt a kérdőjel. :)

csumpika # 2022.07.21. 06:23

Pont emiatt gondolom, hogy egy új közgyűlés tisztázhatná a dolgot, hiszen az már nem "néhány tulajdonostárs" véleménye lesz. Bár ez nem vélemény kérdése szerintem, a Társasházi törvény előírja, hogy ki és hogyan hívhat össze társasházi közgyűlést, ha valaki ettől eltérően jár el, ő nem közgyűlést hív össze, hanem pikniket.
Egyébként el lehet fogadni erről egy határozatot is, hogy a társasház az adott napon megtartott eseményt nem tekinti közgyűlésnek, az ott elfogadott döntéseket hatályon kívül helyezi, a számvizsgáló bizottságot pedig felhatalmazza, hogy ennek érdekében járjon el az eredeti helyzet helyreállítása érdekében.

Kovács_Béla_Sándor # 2022.07.20. 15:16

az esemény nem tekinthető közgyűlésnek
Egyes tulajdonostársaid szerint pedig igen. És itt a probléma, hiszen egyikőtök véleménye sem privilegizált.

csumpika # 2022.07.20. 12:18

Tekintettel arra, hogy az esemény nem tekinthető közgyűlésnek, ahhoz joghatások sem fűződhetnek, így szerintem egy szabályos közgyűlés orvosolhatná a problémát, de ha ebben tévedek, akkor vajon mi a megoldás? Peres útra kell terelni a dolgot? Nem tartom életszerűnek, ha ez így működne, akkor hetente egy új futóbolond levezethetne egy általa közgyűlésnek hívott eseményt, ahol mindenféle dologban dönthetne, amit később kifüggeszt a társasház lépcsőházaiban, mint határozatokat és mindet a bíróságnak kellene megsemmisítenie.

Kovács_Béla_Sándor # 2022.07.20. 10:58

Az aligha lenne megoldás.
A jegyző kimondhatja, hogy a közgyűlés szabálytalanul lett összehívva?
Szerintem nem; de láttam rá példát, hogy megtette.

csumpika # 2022.07.20. 08:19

Köszönöm. Az megoldás lehet, hogy új, szabályos közgyűlést hívunk össze és nem veszünk tudomást a szabálytalanul összehívott közgyűlésről vagy a szabályosan összehívott közgyűlésnek témája kell, hogy legyen az előző "közgyűlés" és határozatot kell-e hozni arról, hogy az ott meghozott döntéseket nem tekintjük szabályszerűnek?
A jegyző kimondhatja, hogy a közgyűlés szabálytalanul lett összehívva?

Kovács_Béla_Sándor # 2022.07.20. 07:35

1.: Nem. (És akkor a többi nagyjából mindegy is.)

csumpika # 2022.07.20. 06:01

Üdvözlet!

Az alábbi problémával kapcsolatban kérnék segítséget:

  • Társasházunk közös képviselője 2022. július 1-el lemondott a tisztségéről.
  • Az egyik lakótárs erre tekintettel 2022. július 18-ra közgyűlést hívott össze. (Egyedül, nem az ügyvívő közös képviselőn keresztül)
  • A napirendi pontok - mások mellett - egyrészt új számvizsgáló bizottság választása (a korábbi tagjairól senkinek nem volt információja, még a közös képviselő sem tudja, kik voltak a tagok - igen, kb. ilyen szinten nem volt ellenőrzött a társasház működése), valamint új közös képviselő megválasztása, illetve a megbízás aláírására jogosult személy megválasztása.
  • A napirendi pontokhoz semmilyen előterjesztést nem csatolt a tulajdonostárs, nem volt ismert senki előtt, hogy kiket hívott meg új közös képviselő jelöltnek.
  • A közgyűlés első körben nem volt határozatképes, de a megismételt közgyűlés már igen. Természetesen mindkét esetben készült jelenléti ív.
  • A levezető elnök és egyben jegyzőkönyvvezető a kezdeményező tulajdonostárs lett. 2 tulajdonostárs jegyzőkönyv hitelesítő.
  • A számvizsgáló bizottságot - 5 fővel - megválasztotta a közgyűlés.
  • Ezt követően a meghívott közös képviselő jelöltek bemutatkozhattak, ekkor - kénytelen kelletlen - a szervező tulajdonostárs megmutatta a bemutatkozó anyagokat is, illetve a megbízási szerződések tervezeteit, amelyekről közölte, hogy azok pusztán tervezetek, nem azok lesznek aláírva. A jelöltek meghallgatása után a jelenlévők megvitatták az észrevételeiket, ennek kapcsán a szervező tulajdonostárs (egyébként az egész eljárás alatt folyamatosan minden ellenvéleményt háttérbe szorítva, "én, mint levezető elnök" kezdettel indítva minden mondatát) ilyen-olyan (teljesen jelentéktelen) hibákat sorolt fel az első két közös képviselő jelölttel kapcsolatban - ugyanis "ő utána nézett nekik" -, míg a harmadik jelöltről közölte, hogy semmi kivetnivalót nem lát benne. Az egyik tulajdonostárs jelezte, hogy neki tudomása van arról, hogy a 3. jelölt közös képviseletet látott el az egyik általa ismert társasházban, ahonnan a társasház elküldte és azóta is elszámolási, átadás-átvételi problémák vannak, évek óta húzodik ez ügyben egy peres eljárás, nem számolt el megfelelően. Több tulajdonostárs (a többség) is jelezte, hogy mivel csak most ismerhették meg a jelölteket és a rendelkezésre álló információk alapján nem tudnak megfelelően megalapozott döntést hozni, így kérték, hogy egy újra összehívott közgyűlésen szülessen döntés az új közös képviselőről, erről hozzon döntést a közgyűlés. A szervező tulajdonostárs ettől mereven elzárkózott, közölte, hogy ott és akkor köteles a közgyűlés dönteni, mert szerepel a napirendi pontok között a választás. Természetesen ez nem így van és erről tájékoztatták is a tulajdonostársak, de meg sem hallotta, csak azt hangoztatta, hogy szavazás következik. Az egyik tulajdonostárs jelezte, hogy kéri a jegyzőkönyvben rögzíteni, hogy javaslat történt a szavazás elhalasztására, új közgyűlés összehívására, de a szervező (jegyzőkönyvvezető - levezető elnök) tulajdonostárs a tisztségeivel visszaélve közölte, hogy erről szó sem lehet, kötelező erről szavazni. Ekkor a jelenlévő tulajdonostársak közölték, hogy ők erről szavazni nem fognak. Ekkor a szervező tulajdonostárs közölte, hogy aki nem jelzi neki azonnal, hogy szavaz, kizárja magát a szavazásból. Ekkorra a korábbi kb. 20 jelenlévő tulajdonostárs közül csak 3 maradt a szervezőn kívül, akik mellette maradtak és jelezték szavazási szándékukat. Természetesen a 3. jelöltet szavazták meg és nyilvánvalóan a kezdeményező tulajdonostársat hatalmazták fel a szerződés aláírására.

Kérdéseim:

  • szabályos volt-e a közgyűlés összehívásának módja? (nem a törvényben előírt úton történt - 1/10 tulajdoni aránnyal a közös képviselőnél kezdeményezés stb.)
  • szabályos volt-e, hogy semmilyen információt nem adott előzetesen az új közös képviselő jelöltekkel kapcsolatban a kezdeményező, összehívó?
  • szabályos volt-e, hogy annak ellenére történt szavazás, hogy a többség kezdeményezte annak elhalasztását és ezt a levezető - jegyzőkönyvvezető nem volt hajlandó rögzíteni a jegyzőkönyvben?
  • szabályos volt-e a szavazás az új közös képviselőről? (a közgyűlés döntéseit a jelenlévők egyszerű többségével hozza (tulajdoni arányok alapján) - jól gondolom-e, hogy mivel a jelenlévők többsége kinyilvánítottan nem vett részt és így kizárásra került a szavazásról, a döntés nem lehetett jogszerű, nem valósulhatott meg az egyszerű többség - hiszen a jelenlévőket a megismételt közgyűlés jelenléti íve tartalmazza, nem a "szavazati regisztráció".
  • az új közös képviselő megbízási szerződését minden korlát nélkül aláírhatja (az egyébként nem szabályosan meghatalmazott) tulajdonostárs anélkül, hogy annak szövegét előzetesen a közgyűlés vagy legalább a számvizsgáló bizottság megismerhetné?

Összefoglalva, ha jól gondolom, egy több szempontból is jogsértő eljárásban egy jogsértő döntés született.

Mit tehetnek a tulajdonostársak annak érdekében, hogy szabályosan új közös képviselő kerüljön megválasztásra? Hogyan lehet minél hatékonyabban megakadályozni, hogy aláírásra kerüljön a szerződés? Van-e mód arra, hogy ne kelljen hosszas bíróság előtti eljárásba kezdeni, miközben létrejön egy szerződés, ami - ha a bíróság hatályon kívül helyezi a közös képviselő megválasztására vonatkozó határozatot - ráadásul érvénytelen is lesz és még az is egy kör lesz.

Azért lenne fontos, hogy minél gyorsabb megoldást találjunk, mert egyrészt szeretnénk, ha a leköszönő közös képviselő már a szabályosan megválasztott új közös képviselőnek adná át a feladatot, iratokat, továbbá időközben további ellenérvek merültek fel a szabálytalanul megválasztott közös képviselővel kapcsolatban (több soron szabálytalanul járt el más társasházaknál is, indokolatlanul magas "végkielégítést" írt bele a megbízási szerződésébe, hogy megnehezítse a tőle való megszabadulást stb.)

Nagyon köszönöm, ha valaki érdemben tud válaszolni.

(kis plusz adalék: nincs fellelhető szervezeti-működési szabályzata a társasháznak).

Majordomus # 2022.06.03. 07:57

Zavaros amit írsz.
Ha a bíróság határozatot hozott,ott nem ellentmondás van,hanem fellebbezés.
.
Azért nem mindegy,mert így célszerű lenne megvárni a másodfok döntését.
Természetesen a képviselőnek joga van a közgumyűlés elé terjeszteni bármilyen határozati javaslatot. Azt vagy elfogadják vagy nem.
Itt az a kérdés,hogy a javaslat a ház érdekét szolgálja vagy nem.
.
Ha a döntő tőbbség elfogadta akkor valószinüleg igen.

Minden házan van ÜTH (ügyeltes társasházi hülye) akinek a szar is ízetlen. Ilyenkor nincs más megoldás,ujra meg kell szavaztatni a javaslatot,előkészíteni,mire az üth megtámadja a bíróságon addigra végre is lehet hajtani.
.
Mi volt a határozat amit megtámadott?

Kovács_Béla_Sándor # 2022.05.31. 17:25

Igen. Nem. Szinte bármit, ez egy szabad ország.

Eigenaares # 2022.05.31. 13:40

Az alábbi kérdésben szeretnél segítséget kérni. A társasházunk tavaly év végén tartott közgyűlésének határozatai ellen egy tulajdonostárs keresetlevelet nyújtott be, és kérte a határozatok érvénytelenítését. A közös képviselő nem terjesztett be ellenkérelemet, így bírosági meghagyással érvénytelenítették a határozatokat. A meghagyás nem jogerős, mert a közös képviselő ellentmondással élt. Az ügy valószínűleg perré alakul. A közös képviselő azonban nem akarja megvárni a per kimenetelét, hanem a vitatott napirendi pontokat (határozatokat) egy újabb közgyűlésén újra meg akarja szavaztatni. Joga van ehhez? Vagy meg kéne várnia a bíróság döntését? Mit lehet tenni?

Majordomus # 2022.05.10. 12:21

Igy van. Csak nem olyan egyszerű átvinni mint egy közgyűlésit ahol jelen van 3 tulaj a 7 -ből.

drbjozsef # 2022.05.10. 11:47

Igen, ez igaz.
De, ugye, annak módosítása is egy határozat...

Majordomus # 2022.05.10. 09:10

Az kevés lesz. Egyszerübb szmsz-t módositani. Abba nem lehet belekötni.
Az Alapitó Okiratnak ehhez nincs köze.

drbjozsef # 2022.05.10. 05:00

Szilvia007,

Ha ez így nektek megfelel, akkor így öntsétek közgyűlési határozat formájába. Hogy megkapja a mindenkori tulajdonos a használati jogot xy területre, de csak azzal a kikötéssel, hogy a többi lakó áthaladhat rajta. Lehet úgy is, hogy a mostani tulajdonosra vonatkozik név szerint, és akkor tulajdonosváltozás esetén megszűnik, de kapcsolódhat a garázs mindenkori tulajdonosához/használójához. Csak jól gondoljátok át, jól legyen megfogalmazva.