Társasházi jog

Legalábbis "határozathozatal" semmiképpen.

"társasház egyéb fontos ügyeinek megvitatása és határozathozatal".

Ilyen nem szokott lenni, mert nem lehet!

Ezért szokott lenni a közgyűlési meghívón X darab napirendi pont, és a végén a X+1 napirendi pontként a "társasház egyéb fontos ügyeinek megvitatása és határozathozatal".

Üdvözlet mindenkinek,

Érdeklődnek, hogy jogszerűen járt-e el a közös képviselő a közgyűlésen, ha az egybegyűltek kérik vegyenek fel egy új napirendi pontot jelen esetben a lépcsőházi ablakok cseréjét és szavazzanak is arról? Megtörtént a jegyzőkönyv még nincs aláírva a közgyűlésről.

Válaszokat előre is köszönöm!

vivaldi

„az irreleváns hülyeségeikkel múlatják itt az idöt de a kérdésekre az égadta világon semmiféle választ nem tudnak adni”

Neked irreleváns, de akkora marhaságokat írtál le, hogy ne csodálkozz, ha valaki erre felhívja a figyelmedet.

„rajtad kívül mindenki érti hogy itt sem ellentmondásról van szó”

Ja persze, ezért kaptál rajtam kívül mindössze egyetlen fórumozótól választ, mert „mindenki érti”, ugye? Sebaj! Vállald át inkább a közös képviseletet te! Ha ennyire okos vagy és jól látod a dolgokat, akkor csináld helyette az összes munkát, ami az ő feladata. Ja, hogy nem választanak meg? Nyilván ők (is) ismernek már, csak ők régebb óta, mint itt a fórumozók. ;-)

Egyébként ha én vállalkozó lennék, tuti, hogy a te házadban egy kapavágást se vállalnék és az ilyen házaknak általában híre is megy, úgyhogy sok jóra nem is számíts. Tisztességes vállalkozó tisztességesen elvégez egy munkát, amit aztán te lefikázol csak azért, hogy ne kelljen kifizetni? Hát köszi, inkább megyek oda dolgozni, ahol értelmesebb emberek laknak! :-)

Bástya,

kösz a részletek finomítását. A társaházunkban többféle felújítási munka esedékes és lesz is megrendelve a következő években. Aznban már az elsőnél kimutatkozott a KK módszere, ami csak a hátrányunkra van, ezt akarnál most és a jövöre tekintettel megakadályozni: a KK a közgyülésen pár mondatot mond a munka tartalmáról, megnevezi a kivitelezőt, ez alapján a (sok mindennel nem törődő és tisztában nem levő) többség megszavazza azt. És azt is hogy a KK a megnevezett kivitelezővel szerződjön. Semmi továbbbi részeletet nem látott és nem is fog többé látni senki (se kalkulációs és szakmai ajánlatot, se teljesítési, fizetési feltételeket, semmit. De később még a szerződés tervezetet se mutatja meg a KK, mondván hogy a KGY döntése alapján abba senki nem szólhat már bele, az az ő joga hogy milyen lesz az). Erre lenne mentésként az SZB alapítva, hogy bár a megszavazott munkát és kivitelezőt nem tiltja le, viszont a szerződéskötés az ő jóváhagyásuk nélkül nem történhet meg, mindaddid, amíg a szerződésben olyan dolgok vannak, amelyek a tulajdonosok számára hátrányosak és nincs minden kétes dolog tisztázva. Az SZB tehát nem törli el a KGY döntését, csak éppen addig nem engedi érvényesülni, amíg a szerződés tervezet nem úgy n´ßez ki, hogya megbeszélt és nem ismertett részletek mindegyike tisztázva lett -a tulajok alapvető érdekeinek megfelelően.

Ezt a következő KGY-en illetve az SZMSZ-be szerintem így bele lehet venni (pl: "A KGY határozat csak az SZB vizsgálata és jóváhagyása után végrehejtható"). Az köztudott, hogy a KGY nem az ahely, ahol a tulajok a sok milliós/tízmilliós beruházások részleteit meg akarnák beszélni, meg a szerződés tervezetről órákat akarnának vitatkozni. Vagy még 2-3-szor KGY-t tartani Ezt a feladatot venné át az SZB.

Szomorú örökös

mondtam már hogy légyszi pattanj le rólam, mert nem érdekelnek azok, akik az irreleváns hülyeségeikkel múlatják itt az idöt de a kérdésekre az égadta világon semmiféle választ nem tudnak adni. Ráadásul már megint itt okoskodsz egy újabb hozzászólónál az "Én itt alapvetően ellentmondást érzek" formuláddal, miközben rajtad kívül mindenki érti hogy itt sem ellentmondásról van szó, hanem egy erőfölény kihasználásáról.

vi555555

Én itt alapvetően ellentmondást érzek:

„a társasház megszavazta tetőfelújítást”

v.s.

„a 3 tetőtérben lakónak a saját költségén szigetelnie kell a tetőt”

Ha a társasház szavazta meg, akkor közös költségről szavaztak, nem a 3 felső lakó magánkasszájáról, mivel arról eleve nincs joguk dönteni. Főleg hogy ha az a tető beázik, akkor ők is alatta vannak és a víz a gravitáció elvén lefelé halad. Szerintem itt alapból téves az ő meglátásuk. De nyilván én ebben laikus vagyok, majd a fő tudor, MajorDomus esetleg konkrétabbat tud írni.

„a 3. emeletig mindenkinek van kaputelefonja, csak a tetőtérieknek nincs...
Közös képviselőnk szerint ha mi akarunk kaputelefont, saját költségünkből megtehetjük”

Ezt viszont megcsinálhatják, mivel van olyan társasház, ahol az egész kaputelefont saját költségén csináltatják meg a lakók, nem közösből. Főleg hogy az elkészülés után a lakáson belüli rész már csakis a lakók költségén javítható a legtöbb társasházban. Tehát a kaputelefon nem feltétlen közös költség téma, de ha sikerül rábeszélni mégis a közös képviselőt, akkor kivitelezhető. Amit írtam, az tapasztalat, mivel épp ezzel foglalkozom. :-)

Érdeklődnék, hogy a társasház megszavazta tetőfelújítást, de azt mondta, hogy a 3 tetőtérben lakónak a saját költségén szigetelnie kell a tetőt. Ez jogos?? És az, hogy egy 54 m2-es tetőtéri lakónak a legmagasabb a közös költsége és felújítási alapja az egész házban? Hol tudnám megnézni az Alapító Okiratot? Ugyanis adott egy 3 emeletes társasház, amit 1964-ben építettek, majd 2007-ben ráépítettek 3 tetőtérben lévő lakást. És a 3. emeletig mindenkinek van kaputelefonja, csak a tetőtérieknek nincs...Közös képviselőnk szerint ha mi akarunk kaputelefont, saját költségünkből megtehetjük...Ez jogos így? köszi

Igen.

Tisztelt Fórumozók!

Az önkormányzatnak ki kell kérnie a társasház hozzájárulását a társasház falára történő térfigyelő kamera felszerelése előtt? A kamera konkrétan az én lakásom külső határoló falára lett felszerelve. Köszönöm!

Ha jól olvasom, van ügyvéded. Kérdezd őt, már csak azért is, mert ő ismeri az ügyet részletesen.

Kedves jogtudók!

Egy rendkívül aggasztó helyzetből kérem a segítségeteket.

A társasházban melyben jelenleg lakom 2 lakás található. Én a kisebbikben lakom. A nagyobb lakás tulajdonlója egy behajtó cég, melynek célja a kisebb felvásárlása âron alul.
A többségi tulajdonos tehât a behajtó cég a társasház 70%át birtokolja.
Több közgyűlést is összehívtak melyek során számunkra kedvezőtlen döntéseket a többségi tulajdonukkal meg is szavaztak.

1)közös képviselőnek a cég tulajdonosát választották havi 150e forintért
2)a kert beëpítését parkoló céljából

3. 30 millió forint azonnali felújítást(erre semmi szükség nincs) valamint ugyanennyi felújítási alapot
4. 1000 forint/nm közös ktsget
5. a kert felvonulási területté nyilvánítását

Ügyvédünk ezeket a határozatokat megtámadta.

A lakâst ilyen jogi helyzetben eladni nem igazân tudjuk.

Félő hogy a kirótt költségeket a lakásra fogják terhelni, ës egy közgyűlés során szintén sajátmaguknak adnak megbízást a végrehajtásra.
Mire a határozat megtámadása átmegy a bíróságon az túl hosszú idő.

Van olyan jogi lépés mellyel a többségükkel való visszaéléseket rövid úton meg lehet akadályozni?

Le lehet váltani a közös képviselőt érdekütközésre való hivatkozással?

Van itt olyan ügyvéd aki további tanácsadás céljából felvenné velem a kapcsolatot?

Köszönöm a segítséget előre is.

A közügyektől eltiltott

1. nem rendelkezik választójoggal, nem vehet részt népszavazásban és népi kezdeményezésben,
2. nem lehet hivatalos személy,
3. nem lehet népképviseleti szerv testületének, bizottságának tagja, azok munkájában nem vehet részt,
4. nem delegálható törvényben kihirdetett nemzetközi szerződéssel létrehozott szervezet közgyűlésébe, testületébe,
5. nem érhet el katonai rendfokozatot,
6. nem kaphat belföldi kitüntetést és külföldi kitüntetés elfogadására engedélyt,
7. hatósági eljárásban nem lehet védő vagy jogi képviselő,
8. nem viselhet tisztséget köztestületben, közalapítványban, és
9. nem lehet civil szervezetnek a civil szervezetekről szóló törvényben megjelölt vezető tisztségviselője.

Társasházunkban az egyik tulajdonos börtönben ül és ítélete szerint közügyektől is el van tiltva. Az aktuális közgyűlésen van-e szavazati joga a tőle meghatalmazást kapott tulajdonostársnak?

Vivaldi!

Engedelmeddel, én azért egy gondolat erejére „visszaugranék” a bizottság és az ellenőrzés témájára: Valóban nem minden esetben kötelező a bizottság felállítása, ez idáig igaz. Azonban az olyan esetekben, ahol nem működik eme szerv, a szvb törvényi jogkörébe tartozó feladatokat ugyanúgy el kell látni. A törvény tehát nem a feladatelvégzésre ad felmentést, hanem annak formájára, mivel azt nem köti bizottsági működéshez. Ilyen esetben szokott előfordulni, hogy a közgyűlés megválaszt egy tulajdonostársat, aki elvégzi ezt az ellenőrző munkát. Az SzmSz-t is érdemes átnézni, hogy ezzel a megoldással az összhangban volna-e.

A jóváhagyás egy döntési mechanizmus része, amelyben a döntéshozó és a jóváhagyó (ebben a folyamatban mindenképpen) alá – fölé rendelt viszonyban állnak. A döntéshozó minden lényeges körülményről dönt, de a határozat mindaddig nem végrehajtható, amíg nincs meg a felettes szerv jováhagyása. Itt teljesen mindegy a megfogalmazás, hogy a szerződéskötéshez nem járul hozzá, ez ugyanúgy kihat a döntéshozó határozatának végrehajtására. Amennyiben ilyen típusú döntési mechanizmust kívánsz kialakítani, figyelmedbe ajánlom, hogy a társasházi törvény (Tht.) szerint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, afölött már nincsen tovább. A Tht. az önálló döntést ismeri, és a tulajdoni hányad szerinti szavazati jogot ír elő. Meghatározza, mi az érvényes határozat, és azt is, hogy a határozatot kk/intéző biz.-nak végre kell hajtania. Tht. 27. §, 38. § (1) bek., 43. § (1) bek. a).

Tehát e vonatkozásban a Tht.-ben nem az van leírva, hogy mit nem lehet (a tiltás), hanem hogy mit hogyan lehet, de azt viszont be is kell tartani.

Az ellenőrzési feladatok ellátásánál legalább a törvényi minimumot biztosítani kellene, ezt korábban is írtam, és továbbra is fenntartom. Tht. 13.(2) bek. f)

A felújítási munkák elfogadása során lehetőség van arra, hogy a fontosabb részletek a szerződésben rögzítésre kerüljenek (bekerülési költség, teljesítési határidő, fizetés módja, ideje ésatöbbi). Egy több milliós felújítási munkánál ezt a megoldást én nem támogatom, csakis a szerződés-tervezet előzetes ismertetésével való elfogadást. Meglásd, ami fontos az belekerül, még az is, ami szóban el van hallgatva.

Egyébként a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jogkörével érdemes "operálni", ugyanis a közgyűlési határozat elfogadásakor utasításba lehet adni / meg lehet határozni a végrehajtás módját, hogy ellenőrizze a szerződéskötést (tartalmilag stb), a teljesítések módját, idejét, valóságát. Ezek ellenőrzések elvégzéséhez (a határozatban) hozzá lehet rendelni eseményeket és határidőket, ahogyan tetszik. Tht. 28. (2) bek. A lényeg, hogy az ellenőrzés nem akadályozhatja a végrehajtást, ilyen értelemben a jóváhagyás kerülendő kifejezés.

Mivel nem írtad, milyen munkáról van szó, így általánosságban ennyi.

vivaldi

És még egy apróság:

„A fórumtagok nem minden esetben jogvégzett szakemberek. Amennyiben jogi tanácsadót, jogi képviselőt keres, használja a Jogi Fórum Ügyvédi Szaknévsorát. Ügyvédek számára megkereséseket közvetlenül az "Ügyfél keres ügyvédet" oldalon küldhet.”

Javaslom neked is ezt a megoldást, ha mindenáron csakis jogi válaszra vagy kíváncsi. Igaz nekik már fizetni kell, de hát mindennek ára van.

vivaldi

„rajtad kívül mindeki érti a történetet”

Gondolom ezért kaptál mindössze egyetlen választ rá Bástya fórumtárstól, ugye?
Rajtunk kívül ezek szerint mást nem is érdekelt, de sebaj. :-D

„én egyáltalán nem arra keresek választ, hogy akkor hányan is értenek egy közgyülésen mihez és milyen szinten, hanem ahhoz, hogy egy adott helyzethez milyen jogilag létező megoldást lehet találni.”

Nos, ha te ezt lényegtelen részletnek tartod, az a te bajod. A jogi kérdéseket pénzért szokták az ügyvédek kitárgyalni. Te csakis jogi választ vársz, hát nosza, akkor keress egyet. Ők se bolondok, hogy látatlanban, kb. a tizedét ismerve a történetnek - amit te megosztasz velünk - bármilyen jogi tanácsot osztogassanak ingyen.

„kioktató, de teljesen célt tévesztett okoskodásod”

Hmmm...érdekes, egyrészt köszi, hogy felismerted a saját stílusodat is - pontosan ezt csinálod, amit leírtál, másrészt én csak ellentmondásokra hívtam eddig fel a figyelmedet, de sebaj. Úgy látszik, hogy túlbecsültem az értelmi szintedet, de tévedtem. :-)

„mindenki felelösen jár el a közgyülésre és annyit tud a témához hozzátenni, amit akkor adott helyzetben és közegben lehet”

Már megbocsáss, de ti laktok ott, nektek kellene tudni alapból - és nem a közös képviselőnek - hogy milyen munkákra van szükség a társasházban. Ezek után utólag kritizálni azt - ráadásul leírásod alapján szakmai hozzáértés nélkül - amiről döntöttetek már korábban, ráadásul ezért a közös képviselőt hibáztatni, holott ő csak a ti döntéseteket hajtja végre, hát nem kis nagyképűségre utal. Akárcsak a te intelligencia-szinteddel egy híres zeneszerző nevét felvenni, sértve ezzel az ő teljes életművét, amit a világra hagyott.

Szomorú örökös,

rajtad kívül mindeki érti a történetet, de ha te tovább akarsz rugózni rajta, ráadásul a teljesen lényegtelen részleten, akkor talán már csak magadban, erre a szintü okoskodásaidra senkinek semmi szüksége. Már csak azért sem, mert bár írtam, azt se érted, hogy én egyáltalán nem arra keresek választ, hogy akkor hányan is értenek egy közgyülésen mihez és milyen szinten, hanem ahhoz, hogy egy adott helyzethez milyen jogilag létező megoldást lehet találni.

A kioktató, de teljesen célt tévesztett okoskodásod a következőkben is csödöt mond, ugyanis ellentétben az általad a fotelból osztott ésszel mindenki felelösen jár el a közgyülésre és annyit tud a témához hozzátenni, amit akkor adott helyzetben és közegben lehet. Mondjuk te itt a témához semmit nem tudsz hozzátenni, azt se érted, hogy ez itt egy jogi tanácsadó fórum, nem pedig az unatkozó Story magazin olvasók levezető helye.

vivaldi

Szó nincs sztorizgatásról. Megint ott az ellentmondás:

„közgyülésen ott áll 20 ember és nagyjából 100% semmit nem ért az adott felújítás szakmai részéhez”

v.s.

„Később néhány tulaj utánanéz és rájön, hogy a megszavazott munka ellentmond a szakmai követelményeknek”

Ez a néhány tulaj hol volt akkor, amikor még lett szavazva a felújítás, ha gyakorlatilag ők nem az a 20 ember, aki szakmailag semmit nem ért hozzá? Szóval az okoskodás előtt esetleg lehet, hogy felelősebben kellett volna közgyűlésre járni és dönteni a ház ügyeiben. Mert véleményem szerint nem a közös képviselő hibázott, hanem az a néhány „hozzáértő” ember, aki eddig tojt az egészre, de most egyből persze mást sokkal könnyebb hibáztatni.

És nincs jogod megszabni egy nyilvános fórumon, hogy ki írhat neked, mivel te is nyilvánosan kérdeztél, nem privátban.

Bástya,

kösz, ez már előrevivő válasz. A probléma az, hogy nincsen SZvB-nk (mindig megakadályozta a KK azzal, hogy 25 lakás alatt nem kell, tehát ugorjunk). Így se előzetesen se utólagosan nincs egy hivatalos szervünk, amivel a KK köteles együttmüködni és amelyik meg tudná állítani a károkozást.
Ezért a terv az, hogy a 10+1% tulaj közgyülést hív össze és azon választunk SZvB-t. Tudomásom szerint a törvény nem tiltja, hogy egy SZvB többek közt akár szerződés engedélyezési jogot is kapjon (és hasonló önvédelmi jogok) hanem csak azt mondja meg, hogy mik a minimális kötelező feladatai, ha már van.
A kérdésem tehát csak az, hogy (copizom az indító kérdésemet):

Van-e törvényi tiltása annak, hogy a tulajdonosok egy közgyülésen, az SZMSZ kiegészítés alapján vagy egy olyan szervet állítsanak fel maguknak vagy a Számvizsgáló Bizottság jogkörét egészítsék ki azzal, miszerint a felújítási és a javítási munkálatok során ez a szerv külön jogot kap az ajánlatok értékelésére és szerződni a vállalkozóval csak az ő külön engedélyükkel tud a közös képviselő?

Szomorú örökös,

én jogi válaszokat várnék, azt hittem azért van ez a forum, nem pedig sztorizgatásokért. De hogy világos legyen az amúgy teljesen lényegtelen része a dolognak: a közgyülésen ott áll 20 ember és nagyjából 100% semmit nem ért az adott felújítás szakmai részéhez. Miért is értsen a homlokzatjavításhoz, vízszigeteléshez, tetőfedéshez, stb, ezeket 3 évig tanulják a szakik. Ezért teljesen tudatlanul, abban a HIT-ben hogy a KK a legnagyobb gondossággal járt el értük, a tulajok megszavazzák az alapszavakat, amire azt hiszik, hogy ezzel a szakmai követelmények le is vannak tudva. Később néhány tulaj utánanéz és rájön, hogy a megszavazott munka ellentmond a szakmai követelményeknek, selejtes alapra akar a KK egy 20 milliós munkát rárakni (magyarul: szarra várat építeni). Ezért módosításokat akarnak, de a KK semmire nem reagál, a vállalkozóját védi minden kérdéstől, a kért közös megbeszélés a vállalkozóval soha nem jön létre, csak a KK felszólítása hogy az a néhány renitens tulaj hagyja abba az áskálódását, mert a szavazás megtörtént, a vállalkozó és munkája ki lett választva és innentől kezdve változtatásnak helye nincs.

Ennyi a dolog sztori része, de nem erre kértem választ, hanem arra, hogy innetől kezdve hogyan lehetne megállítani egy teljesen inkompetens és pénzügyi elherdálásban végződő "felújítási" munkát.

Egyébként : Tht. 30§.
De ezen kívül szó sincs benne a szavazati jog korlátozásáról.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Szerintem nem.

Egészen konkrétan van megnevezve egy eset : ha egy tulajdonosnak 3 hónapon túli közös költség tartozása van, akkor a közgyűlés határozattal rendelheti el a jelzáloggal való megterhelését, és ezen határozat meghozatalakor az adott tulajdonos nem élhet szavazati jogával.

De ezen kívül nem korlátozható a szavazati jog, szerintem még az SZMSZ-ben sem (az semmis lenne).

László72

Tisztelettel kérem a segítségüket!

Egy társas házi lakás tulajdonosát,kinek lakásán jelzálog jog van,de végrehajtás alapján fizet minden költséget.
Meg vonhatja-e, a közös képviselő, valamilyen törvény alapján a társasházat érintő(pl.szigetelés) szavazati jogától?
Köszönöm!