Árverés megtámadása

„Ez érdekelne engem tényleg, hogy ha per van, miért nem látom a perfeljegyzést a tulajdoni lapon?”

Felteszem, amikor licitáltál, már folyt a per. Ha folyt, akkor a perben a felperes nem kérte a vh. jog törlését a tullapról. Ha kérte volna, az Inytv. 68. § (1) a) alapján ott lenne a perindítás tényének feljegyzése. Gondolom, azért nem kérte, mert ha a vh. záradékot törli a bíróság, akkor a vh. jog is törlésre kerül, külön ítéleti rendelkezés nélkül. De ez komoly hiba volt a felperes részéről, mert a következménye az, hogy Te nem tudtál a perről, amikor licitáltál. Azaz jóhiszemű voltál.

Újra átnéztem az árverés előtt 5 nappal letöltött tulajdoni lapot. Akkor még nem volt rajta perfeljegyzés. Akkor nemcsak a nyaraló, hanem a ház tulajdoni lapján sem volt perfeljegyzés.

Ez érdekelne engem tényleg, hogy ha per van, miért nem látom a perfeljegyzést a tulajdoni lapon?

„Aztán megszületik az ítélet a perben. Ha tényleg nyer az adós, és megszűnik a végrehajtás, akkor megtámadhatja-e sikerrel az adós a tulajdonjog bejegyzési folyamatot, menetközben vagy utólag?”
Na, azért harmadszorra csak fel tudod tenni jól a kérdest ;)
A törvény a jóhiszemű árverési vevő jogát keményen védi.
A nem jóhiszemű árverési vevő viszont koppanhat, pont az ilyen perek okán.
Nem minősül jóhiszemű árverési vevőnek, aki perfeljegyzés ténybejegyzéssel szerzett árverési vétellel tulajdonjogot.

„A cikkből az jött le, hogy az árverés eredménye marad, de biztos-e ez?”
Azt a cikket nálam okosabbak írták, én hiszek nekik. Ha az én pénzem lenne, akkor persze megnézném magát az ítéletet, főleg az indokolást, a BDT-ben. Minden nagyobb könyvtárban elérhető.

Kedves Osztap és Eulimen, a bíróság a végrehajtási JOGot töröltette 2023-ban a házról, majd azt 2024-ben a végrehajtó újra rátetette azt a házra, illetve a nyaralóra.
A 2026.03.12-i tárgyalás a végrehajtási ZÁRADÉK töröltetése céljából lesz.

Azt értem, hogy ha nem emelkedik jogerőre az árverés, visszautalja nekem a végrehajtó a pénzt. Ha pedig jogerőre emelkedik az árverés, a földhivatalba bekerül az irat a tulajdonjog bejegyzés céljából. Közben a végrehajtó tovább utalhatja a pénzt.

Aztán megszületik az ítélet a perben. Ha tényleg nyer az adós, és megszűnik a végrehajtás, akkor megtámadhatja-e sikerrel az adós a tulajdonjog bejegyzési folyamatot, menetközben vagy utólag?

(Elnézéseteket kérem, ha értetlen vagyok! A cikkből az jött le, hogy az árverés eredménye marad, de biztos-e ez?)

„Kérdésem, hogy okozhat-e valami olyan helyzetet, hogy a jogerős árverési jegyzőkönyv ellenére nem kerül bejegyzésre a tulajdonjog a nevemre?”
Azon kívül, hogy az Úr egyszercsak magához szólít, ferobbantják a földhivatal épületét, vagy idegen állam megszállja az országot, más gátló tényező nem jut eszembe.

„"A házra, ahol lakik, korábban végrehajtási záradékot tettek, amit az adós bírósági úton 2023-ban töröltetett. ”"
A házra nem tesznek végrehajtási záradékot, azt a kölcsönszerződésre teszik. A házra (a tulajdoni lapjára) végrehajtási jogot tesznek. Ha a vh. záradékot törli a bíróság, akkor vége a végrehajtásnak, és főszabály szerint vissza kell állítani az eredeti állapotot, lásd az alábbi cikket. Ha a vh. jogot törli, akkor a végrehajtás folyik tovább, csak azt az egy ingatlant a foglalás alól feloldja az ítélet. Pláne folyik tovább a végrehajtás az adós más vagyontárgyaira. Szóval, mit is törölt a bíróság?

„Igazából az érdekel, hogy előállhat-e az, hogy kifizettem a teljes vételárat, de felfüggesztés vagy más miatt nem jegyeznek be tulajdonosnak, és az a vége, hogy jogszerűen visszajár nekem a vételár, de azt már a végrehajtó továbbította a végrehajtást kérőnek, és pereljem vissza, ha akarom.”
Röviden: Nem. Ha az adós végrehajtási kifogással (!) sikerrel támadja az árverést (!), akkor nem szerzel tulajdont, de a végrehajtó visszautalja a pénzed. Ha az adós nem ad be vh. kifogást az árverés ellen, vagy az nem sikeres, akkor tulajdont szerzel, és ha a végrehajtási záradékot a bíróság utóbb törli, akkor az adós végrehajtási igénypert indíthat a vh. kérő ellen, de nem ellened (téged véd az árverés). Ez volt a Szegedi Ítélőtábla Gf. I. 30 365/2003. sz. eseti döntése, BDT 2004/3/33. Olvasd el ezt a cikket, a lényeg onnantól, hogy "Az okirat záradékolása és a törvénysértő záradék törlése közötti időben..." https://szakcikkadatbazis.hu/doc/1024469

A végrehajtó is azt mondta, hogy ezt a kifogást egyértelműen el fogják utasítani.
A házat egyszerre akarta a végrehajtó árverezni a nyaralóval, de a ház esetén az adós megkifogásolta a becsértéket, így a nyaraló árverése hamarabb végigment. A ház még nincs kiírva árverésre, de ki lesz írva, a végrehajtó azt mondta.

Eulimen, amit írsz, az ha jól értem, azt jelenti, hogy a pénzt a végrehajtó csak a jogerős árverési jegyzőkönyv után utalja tovább. Kérdésem, hogy okozhat-e valami olyan helyzetet, hogy a jogerős árverési jegyzőkönyv ellenére nem kerül bejegyzésre a tulajdonjog a nevemre?

(amúgy meg szerintem pont az felel meg a fokozatosság és szükséges.arányosság elvének, hogy ha több ingatlana van az adósnak, a lakóingatlanát árverezi el legutoljára)

„kifogás arról szól, hogy nem kellet volna a nyaralót is árverezni, mert a ház eleve bőven fedezi a tartozást.”
Egyelőre még nem az adós diktál a végrehajtónak, hogy mit milyen ütemezésben enged árverésre bocsátani, úgyhogy ez veszett ügy az adósnak, egyetértek drbjozseffel.

„Igazából az érdekel, hogy előállhat-e az”
Aki már az ötödik árverési vételén is túl van, erre már illik tudnia a választ.
Hiszen tudja, hogy a felosztási terv csak a jogerős árverési jegyzőköny után készül el.
Az árverési vevőt pedig ne érdekelje, mi van a felosztási tervvel.
Hacsak!
Az árverési vevő nem maga a végrehajtást.kérő is egyben.

„kifogás arról szól, hogy nem kellet volna a nyaralót is árverezni, mert a ház eleve bőven fedezi a tartozást.”

Én nem tudok arról, hogy ha a végrehajtó több ingatlant is lefoglal, akkor abból árveréssel kielégítés esetén konkrét előírás lenne, hogy melyikkel kell kezdeni, vagy ilyesmi. Tekintettel arra, hogy a vh kifogás kifejezetten arra szolgál, hogy a végrehajtó törvényellenes cselekményét (vagy annak hiányát) támadja, ha ez a fenti mondat így igaz, akkor az adósnak semmi esélye nincs a kifogás érvényesítésére.
Árverezték a házat is egy időben a nyaralóval ezek szerint?

A per kimenetelét nem tudhatjuk. A per a végrehajtási záradék érvénytelenítését célozza, míg a kifogás arról szól, hogy nem kellet volna a nyaralót is árverezni, mert a ház eleve bőven fedezi a tartozást.

Ez alapján prognosztizálta azt, hogy a végrehajtás nem lesz felfüggesztve a kifogás következtében.

Ezt a végrehajtási kifogásra mondta a végrehajtó. Nem fogalmaztam pontosan.

tulipán1974
Én nem vagyok jártas ezen a területen, így előre is elnézést, hogy beleszólok, de valami nagyon szúrta a szemem a leírásodban :
"Ő biztos abban, hogy minden el lesz utasítva, amit az adós bead. Beszélt a bírósággal, ami alapján ezt alappal állíthatja, azt mondta."
Ez neked nem volt hatalmas red flag? XY odatelefonált, hogy előre mondják meg neki, hogy milyen döntés lesz az ügyben, amiben 2 hónap múlva lesz tárgyalás? ..

Eulimen!
Minden segítséget szívesen fogadok, mert ez nekem ismeretlen terep. Nem az árverés az, ez már az ötödik vételem, és eddig minden simán ment, az adósokkal is. A "nem simán megy" terepen vagyok tájékozatlan.

Igazából az érdekel, hogy előállhat-e az, hogy kifizettem a teljes vételárat, de felfüggesztés vagy más miatt nem jegyeznek be tulajdonosnak, és az a vége, hogy jogszerűen visszajár nekem a vételár, de azt már a végrehajtó továbbította a végrehajtást kérőnek, és pereljem vissza, ha akarom.

@tulipan1974

„Ragaszkodik a nyaralóhoz”
Ha annyira ragaszkodik hozzá, akkor minden bizonnyal 15 napon belül beadott végrehajtási kifogást az árverési jegyzőkönyvre attól függetlenül, hogy végrehajtással összefüggő pere is van folyamatban.

„Most mitévő legyek?”
Február 3-án felhívod a végrehajtót, hogy beérkezett-e az adós végrehajtási kifogása. Ha igen, akkor a vételár hátralék megfizetése az árverés jogerős bírósági elbírálásáig halasztódik.
Ha csak óg-móg, akkor meg február 4-én kifizeted a vételárat, a tulajdonodba kerül, majd eladod neki annyiért, amennyit ő mond, az sem baj, ha buksz rajta, de legalább így nem lesz lelkufurkád.
Kb. ilyen válaszra számítottál a fórumtól?

Kedves Fórumozók!

Segítségeteket kérem a következő konkrét ügyben.

Árverésen vettem egy beépítetlen területnek minősülő, gyakorlatban nyaralót. Az árverési jegyzőkönyvet 2026.01.05-én írtam alá. 30 napon belül kell kifizetnem a fennmaradó vételárat.

Ami azóta kiderült a tényállásról, az a következő. Az adós devizahiteles. A házra, ahol lakik, korábban végrehajtási záradékot tettek, amit az adós bírósági úton 2023-ban töröltetett. A végrehajtó 2024-ben visszatette a végrehajtási záradékot a házra, és ezzel egyidejűleg rátette a végrehajtási záradékot az adós tulajdonában lévő beépítetlen telekre (valóságban nyaralóra) is. Az adós szerint ez jogtalan, hisz már egyszer kimondta a bíróság a végrehajtási záradék törlését.

Az adós tehát újra bírósághoz fordult a végrehajtási záradék törlése céljából. A tárgyalást a bíróság 2026.03.12-re tűzte ki. Mindeközben a végrehajtó megtartotta a beépítetlen terület/nyaraló árverését, amin én lettem a vevő. 2026.01.05-én aláírtam a jegyzőkönyvet, és 30 napon belül a további vételárrészt is fizetnem kell. (A házat is árverezni akarta volna a végrehajtó, de az adós megkifogásolta a becsértéket, így az tolódik.) A házból bőven kitelt volna az adósság, így feleslegesen árverezték el a nyaralót - ezt is megkifogásolja az adós a bíróságon.

Miközben a végrehajtási záradék törlése iránti per zajlik, az adós ma felhívott, és mondta, hogy kérni fogják a felfüggesztést is (az árverését?). Ezt még nem adták be, de be fogják adni. Kérte, hogy találkozzunk, és jussunk valamilyen megoldásra, mert nagyon meg szeretnék tartani a nyaralót.

Most mitévő legyek? A végrehajtó január 5-én azt mondta, hogy fizessem ki időben a vételárat, és várjak, míg az összes eljárás be nem fejeződik, ami nyárra várható. Ő biztos abban, hogy minden el lesz utasítva, amit az adós bead. Beszélt a bírósággal, ami alapján ezt alappal állíthatja, azt mondta.

Az adós szerint meg fogják nyerni a pert a végrehajtási záradék levétele iránt, mert már egyszer megnyerték, és más is nyert már ugyanilyen felállás mellett pert, azt mondta nekik az ügyvéd. A felfüggesztés iránti kérelmet is be fogják adni. Ragaszkodik a nyaralóhoz, és kért, hogy találjunk valami megoldást. Hát találjunk, de mi lehet az? És ebben a helyzetben én mire számíthatok?

ha én végrehajtó lennék, akkor nyilván körüljárnám alaposan. A helyszíni eljárásnak is ezért van jelentősége, a rendelet szerinti képfelvételek, extra információk. (Egyébként a Vht. 140. § (1) bek alapján az adó - és értékbizonyítványon kötelező feltüntetni, hogy lakóingatlan vagy nem)

Én lakóingatlanként tűzném ki, mivel az inytv-ben és adó - érétken ez szerepel, de a Vht. 147. § (3) d)- együttes feltételeinek nem felel meg, mivel a lakóhelye nem ebben van, mivel ott nem lakhat :) Így 100%-on nem tűzhető. Nagy valószínűséggel 50%-ig leszállítható (a lenti érvelés alapján)

„088.V.0882/2022/50 hirdetmény ugyanez, csak pepitában. A sittes pusztulat szintén a Vht. 147.§ (4)-re hivatkozva a hirdetmény szerint lakóingatlannak minősül, ebben az esetben a 3. szakaszban legalább 70%-os tehető ajánlat.”

Ez meg elég érdekes a 90/80/70, az bazi ritka :D csak akkor fordulhat elő, ha a 147. § (3) d) pontjából megvalósul a 1. lakóhelye ebben van 2 ez az egy lakóingatlana 3. vh megelőz 6 hónapban is ebben votl DE NINCS egyetlen fogyasztói szerződésből eredő tartozása...Hát ez elég ritka, mert szinte minden az.

A nem lakóingatlan csak és kizárólag 90/70/50 lehet. A lakóingatlan is lehet 90/70/50, ha fogyasztói, de a fenti 3 esetkörből legalább 1 nem áll fenn.

@papinianus88

„Ezzel az erővel valamennyi árverező az ország összes hirdetményét kifogásolhatná, hogy miért nem szállítható le a becsérték feléig, mert szerinte igen”
Mindet azért nem. ;) De akkor mégis ki kifogásolhatja azt (és mikor), ha az elektronikus árverésre azért nem tud érvényes ajánlatot tenni az árverező, mert nem a Vht. 147.§-a szerint lett beállítva az EÁR, ami annak a következménye, hogy hibás volt a hirdetmény? Ő ragaszkodna a törvényhelyhez, és a becsérték 50%án tenne ajánlatot, de csak 70%-os enged a rendszer. Akkor ez valahol mégiscsak az ő jogos érdekét sérti, nem?
Nincs egységes végrehajtói gyakorlat, hogyan kell árverezni azokat az ingatlanokat, amely földhivatali bejegyzés szerint "lakóház", a valóságban azonban üres telek, mert az épületet vagy lebontották vagy téglánként elhordták, vagy összedőlt.

1. 0389.V.0472/1999/676 hirdetménye egy valójában üres telekre a kifejezett földhivatali besorolás ellenére állapítja meg az ingatlan "nem lakóingatlan" voltát és 3. szakaszban a becsérték 50%-ra való leszállítását (pedig a Vht. 147.§ (4) a) szabály elég kógensnek tűnik, mégis erre hivatkozva állítja a hirdetmény, hogy NEM lakóingatlan)
2. 088.V.0882/2022/50 hirdetmény ugyanez, csak pepitában. A sittes pusztulat szintén a Vht. 147.§ (4)-re hivatkozva a hirdetmény szerint lakóingatlannak minősül, ebben az esetben a 3. szakaszban legalább 70%-os tehető ajánlat.

Akkor a fenti két példa közül melyik a hibás hirdetmény?

„Az nem derül ki a tényállásból, hogy az egyes szakaszok a becsérték hány %-án voltak meghatározva. Ha lakóingatlanként bejegyzett ingatlanról van szó, ahol az adós lakcíme volt, és ezért csak a becsérték 100%-án lehetett ajánlatot tenni; de kiderült, hogy ennek feltételei nem állnak fenn, talán lehet kifogásolni a hirdetményt. De ebben az esetben is az a gond, hogy ha 90/90/90, vagy 90/80/70, vagy akár 90/70/50% szabály vonatkozna, te akkor is tettél egy becsérték 100%-a vételi ajánlatot.”

Nincs jelentősége, ha az árverési jegyzőkönyv aláírásánál tartunk, akkor a 15 napos szubjektív határidőből kifutott. Egyébként ne már, hogy egy árverési vevő kifogásolja, hány százalékon lett közzétéve :D Számára hol van a jogát vagy jogos érdekét lényegesen sértő intézkedés? Nem kötelező licitálni az ingatlanra. Ne már. Ezzel az erővel valamennyi árverező az ország összes hirdetményét kifogásolhatná, hogy miért nem szállítható le a becsérték feléig, mert szerinte igen :D Jogi nonszensz.

Egyébként a végrehajtó a Vht. 140. § (1) bek. alapján a "a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve" fordulatot úgy alkalmazza, hogy mindent rögzít, amit az adó - és értékbizonyítvány tartalmaz. Sajnos kisebb településeken előfordulhat, hogy nem viszik túlzásba közölni az ingatlan jellemzői tulajdonságait, a végrehajtó pedig nem tud többet. Nem ingatlanügyi szakértő.

A vevő helyében kifizetném a vételárat. Nem a végrehajtóra kell mutogatni... saját akaratából licitált. Én még egy cipőt sem szívesen veszek meg online, akár szoríthat is. Szíveskedjen ezen elgondolkozni.

én az elmúlt egy-két évben olyan árverési hirdetményt még nem láttam, amelyben ne szerepelt volna az "ingatlan megtekintése
és szemrevételezése a licitáló felelősségi körébe tartozik és annak elmulasztása a licitáló és árverési vevő terhére esik." klauzula.
Igaz, ez általában az apróbetűs rész, néhány végrehajtó még ezen felül az első oldalon szokta vastag betűvel felhívni az árverezők figyemét, hogy ajánlattétel előtt személyesen győződjenek meg az ingatlan állapotáról.

„Ilyen esetben kérhető jogi úton az ügylet érvénytelenítése, vagy ez kevés hozzá?”
Az árverési vevő jogai topicban fut egy hasonló téma. Amennyiben a hirdetményben az ingatlan földhivatali bejegyzésétől eltérő adatok szerepelnek, az lehet alapos oka egy jogorvoslatnak. Az, hogy utólag derült ki, ennyit nem ér, az viszont biztosan nem támadható.
Az nem derül ki a tényállásból, hogy az egyes szakaszok a becsérték hány %-án voltak meghatározva. Ha lakóingatlanként bejegyzett ingatlanról van szó, ahol az adós lakcíme volt, és ezért csak a becsérték 100%-án lehetett ajánlatot tenni; de kiderült, hogy ennek feltételei nem állnak fenn, talán lehet kifogásolni a hirdetményt. De ebben az esetben is az a gond, hogy ha 90/90/90, vagy 90/80/70, vagy akár 90/70/50% szabály vonatkozna, te akkor is tettél egy becsérték 100%-a vételi ajánlatot.

kalendula,

Nem tilos kifogást előterjeszteni, de a bíró nem fog veled egyetérteni. Az általad hivatkozott paragrafus nem ír elő semmi olyat, amit Te írsz. A 143. § (1) d) hasonlót igen, de az általad írt "m2, , udvar, gazdasági épület, épület hasznos alapterülete" azt bőven kimeríti. A becsértéket tudomásul vetted, amikor a 2 mFt előleget befizetted, hiszen az a törvény szerint a becsérték 10%-a. Ha hiányzik is belőle, amit erősen kétlek, lényeges jogsérelem emiatt nem ért. Nem fogja a bíró megsemmisíteni az árverést.

Ha nem írod alá a jegyzőkönyvet határidőben, bukod az előleget. Aztán valamikor lesz újabb árverés, amin már nem vehetsz részt. Ha ott kevesebbért kel el, mint a 20 mFt, amit Te ajánlottál, a különbözetért is Te felelsz. Vht. 132/G. § (7), ami az ingatlanárverésekre is vonatkozik a 142. § miatt.

Talán úgy tudod a veszteséged minimalizálni, hogy a jegyzőkönyvet határidőben aláírod, a maradék vételárat határidőben kifizeted, és a szabadpiacon megpróbálod eladni. Ott esélyes, hogy többért el tudod adni, mint egy újabb árverésen elmenne, tehát kevesebbet buksz. És egy életre megtanulod, hogy látatlanban nem veszel ingatlant, se árverésen, se máshol. De ez már nem jogi kérdés.

Kedves Fórumozók! Igen nagy bajba keveredtem. Vásároltam egy ingatlant árverésen, amiről az ingatlan árverési hirdetményben nagyon kevés adat lett megadva. Ennyi: m2, , udvar, gazdasági épület, épület hasznos alapterülete.
Az ingatlan beköltözhetően, közérdekű használati joggal terhelten eladó.
Csak az ingatlan árverés megnyerése után néztük meg, s akkor szembesültünk a ténnyel, hogy az épület lakhatatlan,
felújíthatatlan. Az ára kerekítve 20 millió Ft. A hirdetményben nem volt megadva, hogy az épület miből épült. Pár éve
lakatlan, a tulajdonos külföldön él. Felvettem vele a kapcsolatot médián keresztül, s ő azt állította, hogy a ház téglából
épült, rendbehozatal után lakható. Amikor megtudta, hogy mennyiért kelt el, megszakította velem a kapcsolatot.
Ez gyanus volt, még a a kifizetés előtt megnéztük, s kiderült, hogy nem téglaépület, hanem cca. 20 %-ban tégla az
utcafront felőli része, ahol ugyanis szembetűnő, de a többi része tömésfal, földből épült. Ezt csak a ház mögötti szomszéd
udvarán lehet látni. Amikor első alkalommal jártunk ott, az a szomszéd nem volt otthon, éppen nyaralt. Csak 1 hét múlva tudtuk megnézni, s ledöbbentünk, hogy hogy néz ki. A csapadékvíz és a házban lévő szétfagyott vízvezeték erősen
károsította, a "fal" ami földből döngölt, szinte szétfolyik. Ezek után nem írtam alá az árverési jegyzőkönyvet, nem kívánom
megvenni, hogy tudom érvényteleníteni az árverést? Elég-e ha az ingatlan állapotára hivatkozom, valamint az árverési hir-
detmény hiányosságaira? /A Vht.147 § (1) előírja, hogy az árverési hirdetményben részletesen le kell írni az ingatlan
állapotát, helyységek számát és a beköltözhetőséget is, ezen kívül a becsértéket, ami alapján a licitálás indul.
Mire hivatkozhatok még?
Ilyen esetben kérhető jogi úton az ügylet érvénytelenítése, vagy ez kevés hozzá?
Az ingatlan árverési ára erősen túlzott, hiszen használhatatlan, felújíthatatlan, a becsérték nem is volt megadva, ami alatt
az ingatlant nem lehet eladni, az árverési előleg 2 millió Ft volt. Pár napom van, hogy esetleg végrehajtói kifogást terjesszek
elő. Egy hozzáértő véleményét, segítségét szeretném kérni.