Árverés megtámadása

ha én végrehajtó lennék, akkor nyilván körüljárnám alaposan. A helyszíni eljárásnak is ezért van jelentősége, a rendelet szerinti képfelvételek, extra információk. (Egyébként a Vht. 140. § (1) bek alapján az adó - és értékbizonyítványon kötelező feltüntetni, hogy lakóingatlan vagy nem)

Én lakóingatlanként tűzném ki, mivel az inytv-ben és adó - érétken ez szerepel, de a Vht. 147. § (3) d)- együttes feltételeinek nem felel meg, mivel a lakóhelye nem ebben van, mivel ott nem lakhat :) Így 100%-on nem tűzhető. Nagy valószínűséggel 50%-ig leszállítható (a lenti érvelés alapján)

„088.V.0882/2022/50 hirdetmény ugyanez, csak pepitában. A sittes pusztulat szintén a Vht. 147.§ (4)-re hivatkozva a hirdetmény szerint lakóingatlannak minősül, ebben az esetben a 3. szakaszban legalább 70%-os tehető ajánlat.”

Ez meg elég érdekes a 90/80/70, az bazi ritka :D csak akkor fordulhat elő, ha a 147. § (3) d) pontjából megvalósul a 1. lakóhelye ebben van 2 ez az egy lakóingatlana 3. vh megelőz 6 hónapban is ebben votl DE NINCS egyetlen fogyasztói szerződésből eredő tartozása...Hát ez elég ritka, mert szinte minden az.

A nem lakóingatlan csak és kizárólag 90/70/50 lehet. A lakóingatlan is lehet 90/70/50, ha fogyasztói, de a fenti 3 esetkörből legalább 1 nem áll fenn.

@papinianus88

„Ezzel az erővel valamennyi árverező az ország összes hirdetményét kifogásolhatná, hogy miért nem szállítható le a becsérték feléig, mert szerinte igen”
Mindet azért nem. ;) De akkor mégis ki kifogásolhatja azt (és mikor), ha az elektronikus árverésre azért nem tud érvényes ajánlatot tenni az árverező, mert nem a Vht. 147.§-a szerint lett beállítva az EÁR, ami annak a következménye, hogy hibás volt a hirdetmény? Ő ragaszkodna a törvényhelyhez, és a becsérték 50%án tenne ajánlatot, de csak 70%-os enged a rendszer. Akkor ez valahol mégiscsak az ő jogos érdekét sérti, nem?
Nincs egységes végrehajtói gyakorlat, hogyan kell árverezni azokat az ingatlanokat, amely földhivatali bejegyzés szerint "lakóház", a valóságban azonban üres telek, mert az épületet vagy lebontották vagy téglánként elhordták, vagy összedőlt.

1. 0389.V.0472/1999/676 hirdetménye egy valójában üres telekre a kifejezett földhivatali besorolás ellenére állapítja meg az ingatlan "nem lakóingatlan" voltát és 3. szakaszban a becsérték 50%-ra való leszállítását (pedig a Vht. 147.§ (4) a) szabály elég kógensnek tűnik, mégis erre hivatkozva állítja a hirdetmény, hogy NEM lakóingatlan)
2. 088.V.0882/2022/50 hirdetmény ugyanez, csak pepitában. A sittes pusztulat szintén a Vht. 147.§ (4)-re hivatkozva a hirdetmény szerint lakóingatlannak minősül, ebben az esetben a 3. szakaszban legalább 70%-os tehető ajánlat.

Akkor a fenti két példa közül melyik a hibás hirdetmény?

„Az nem derül ki a tényállásból, hogy az egyes szakaszok a becsérték hány %-án voltak meghatározva. Ha lakóingatlanként bejegyzett ingatlanról van szó, ahol az adós lakcíme volt, és ezért csak a becsérték 100%-án lehetett ajánlatot tenni; de kiderült, hogy ennek feltételei nem állnak fenn, talán lehet kifogásolni a hirdetményt. De ebben az esetben is az a gond, hogy ha 90/90/90, vagy 90/80/70, vagy akár 90/70/50% szabály vonatkozna, te akkor is tettél egy becsérték 100%-a vételi ajánlatot.”

Nincs jelentősége, ha az árverési jegyzőkönyv aláírásánál tartunk, akkor a 15 napos szubjektív határidőből kifutott. Egyébként ne már, hogy egy árverési vevő kifogásolja, hány százalékon lett közzétéve :D Számára hol van a jogát vagy jogos érdekét lényegesen sértő intézkedés? Nem kötelező licitálni az ingatlanra. Ne már. Ezzel az erővel valamennyi árverező az ország összes hirdetményét kifogásolhatná, hogy miért nem szállítható le a becsérték feléig, mert szerinte igen :D Jogi nonszensz.

Egyébként a végrehajtó a Vht. 140. § (1) bek. alapján a "a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve" fordulatot úgy alkalmazza, hogy mindent rögzít, amit az adó - és értékbizonyítvány tartalmaz. Sajnos kisebb településeken előfordulhat, hogy nem viszik túlzásba közölni az ingatlan jellemzői tulajdonságait, a végrehajtó pedig nem tud többet. Nem ingatlanügyi szakértő.

A vevő helyében kifizetném a vételárat. Nem a végrehajtóra kell mutogatni... saját akaratából licitált. Én még egy cipőt sem szívesen veszek meg online, akár szoríthat is. Szíveskedjen ezen elgondolkozni.

én az elmúlt egy-két évben olyan árverési hirdetményt még nem láttam, amelyben ne szerepelt volna az "ingatlan megtekintése
és szemrevételezése a licitáló felelősségi körébe tartozik és annak elmulasztása a licitáló és árverési vevő terhére esik." klauzula.
Igaz, ez általában az apróbetűs rész, néhány végrehajtó még ezen felül az első oldalon szokta vastag betűvel felhívni az árverezők figyemét, hogy ajánlattétel előtt személyesen győződjenek meg az ingatlan állapotáról.

„Ilyen esetben kérhető jogi úton az ügylet érvénytelenítése, vagy ez kevés hozzá?”
Az árverési vevő jogai topicban fut egy hasonló téma. Amennyiben a hirdetményben az ingatlan földhivatali bejegyzésétől eltérő adatok szerepelnek, az lehet alapos oka egy jogorvoslatnak. Az, hogy utólag derült ki, ennyit nem ér, az viszont biztosan nem támadható.
Az nem derül ki a tényállásból, hogy az egyes szakaszok a becsérték hány %-án voltak meghatározva. Ha lakóingatlanként bejegyzett ingatlanról van szó, ahol az adós lakcíme volt, és ezért csak a becsérték 100%-án lehetett ajánlatot tenni; de kiderült, hogy ennek feltételei nem állnak fenn, talán lehet kifogásolni a hirdetményt. De ebben az esetben is az a gond, hogy ha 90/90/90, vagy 90/80/70, vagy akár 90/70/50% szabály vonatkozna, te akkor is tettél egy becsérték 100%-a vételi ajánlatot.

kalendula,

Nem tilos kifogást előterjeszteni, de a bíró nem fog veled egyetérteni. Az általad hivatkozott paragrafus nem ír elő semmi olyat, amit Te írsz. A 143. § (1) d) hasonlót igen, de az általad írt "m2, , udvar, gazdasági épület, épület hasznos alapterülete" azt bőven kimeríti. A becsértéket tudomásul vetted, amikor a 2 mFt előleget befizetted, hiszen az a törvény szerint a becsérték 10%-a. Ha hiányzik is belőle, amit erősen kétlek, lényeges jogsérelem emiatt nem ért. Nem fogja a bíró megsemmisíteni az árverést.

Ha nem írod alá a jegyzőkönyvet határidőben, bukod az előleget. Aztán valamikor lesz újabb árverés, amin már nem vehetsz részt. Ha ott kevesebbért kel el, mint a 20 mFt, amit Te ajánlottál, a különbözetért is Te felelsz. Vht. 132/G. § (7), ami az ingatlanárverésekre is vonatkozik a 142. § miatt.

Talán úgy tudod a veszteséged minimalizálni, hogy a jegyzőkönyvet határidőben aláírod, a maradék vételárat határidőben kifizeted, és a szabadpiacon megpróbálod eladni. Ott esélyes, hogy többért el tudod adni, mint egy újabb árverésen elmenne, tehát kevesebbet buksz. És egy életre megtanulod, hogy látatlanban nem veszel ingatlant, se árverésen, se máshol. De ez már nem jogi kérdés.

Kedves Fórumozók! Igen nagy bajba keveredtem. Vásároltam egy ingatlant árverésen, amiről az ingatlan árverési hirdetményben nagyon kevés adat lett megadva. Ennyi: m2, , udvar, gazdasági épület, épület hasznos alapterülete.
Az ingatlan beköltözhetően, közérdekű használati joggal terhelten eladó.
Csak az ingatlan árverés megnyerése után néztük meg, s akkor szembesültünk a ténnyel, hogy az épület lakhatatlan,
felújíthatatlan. Az ára kerekítve 20 millió Ft. A hirdetményben nem volt megadva, hogy az épület miből épült. Pár éve
lakatlan, a tulajdonos külföldön él. Felvettem vele a kapcsolatot médián keresztül, s ő azt állította, hogy a ház téglából
épült, rendbehozatal után lakható. Amikor megtudta, hogy mennyiért kelt el, megszakította velem a kapcsolatot.
Ez gyanus volt, még a a kifizetés előtt megnéztük, s kiderült, hogy nem téglaépület, hanem cca. 20 %-ban tégla az
utcafront felőli része, ahol ugyanis szembetűnő, de a többi része tömésfal, földből épült. Ezt csak a ház mögötti szomszéd
udvarán lehet látni. Amikor első alkalommal jártunk ott, az a szomszéd nem volt otthon, éppen nyaralt. Csak 1 hét múlva tudtuk megnézni, s ledöbbentünk, hogy hogy néz ki. A csapadékvíz és a házban lévő szétfagyott vízvezeték erősen
károsította, a "fal" ami földből döngölt, szinte szétfolyik. Ezek után nem írtam alá az árverési jegyzőkönyvet, nem kívánom
megvenni, hogy tudom érvényteleníteni az árverést? Elég-e ha az ingatlan állapotára hivatkozom, valamint az árverési hir-
detmény hiányosságaira? /A Vht.147 § (1) előírja, hogy az árverési hirdetményben részletesen le kell írni az ingatlan
állapotát, helyységek számát és a beköltözhetőséget is, ezen kívül a becsértéket, ami alapján a licitálás indul.
Mire hivatkozhatok még?
Ilyen esetben kérhető jogi úton az ügylet érvénytelenítése, vagy ez kevés hozzá?
Az ingatlan árverési ára erősen túlzott, hiszen használhatatlan, felújíthatatlan, a becsérték nem is volt megadva, ami alatt
az ingatlant nem lehet eladni, az árverési előleg 2 millió Ft volt. Pár napom van, hogy esetleg végrehajtói kifogást terjesszek
elő. Egy hozzáértő véleményét, segítségét szeretném kérni.

Koltozo2018

„Az árverési vevő annak ellenére hogy tisztában van a helyzettel, a piaci ár felét szeretné megkapni az 1/2-ed ingatlanrészért.”

Azt hiszem, hogy ez egy gáláns ajánlat a részéről, hiszen ő törvényese megszerezte és már ő tulajdonos.
Az a csoda, hogy még egyáltalán benne lakhattok az ingatlanban úgy, hogy ő nem kér érte többlethasználati díjat.
Kétségtelenül lakottan vette árverésen az ingatlant, de ne feledd, hamarosan lejár a moratórium.

„egyébként is jogtalannak érezzük, hogy kétszer vásároljuk meg saját házunkat”

Nem jogtalan, úgy hívják, hogy törvényes.
Gerberának nagyon igaza volt, amikor ezt írta: „az adósnak nincs mentsége arra, hogy hagyta az ingatlanvagyonát menni a lecsóba.”

Én is ezt írtam a másikban.

Nincs.

Koltozo2018

Most akkor továbbra is két topikban akarod ugyanazt a kérdést futtatni? Nem elég rá egy? :-O

Időközben úgy néz ki, tisztázásra kerül a dolog a NAV előtt.

Amennyiben a NAV elfogadja az új bevallásokat, ezzel kvázi elismerve, hogy a végrehajtási eljárás egy tévedésen alapult, van-e arra esély, hogy az árverés eredményét (akár bírósági úton is) megtámadjuk, kérve az eredeti állapot visszaállítását. A földhivatali bejegyzés már megtörtént.

Ha nem sikerül visszaállítani az eredeti állapotot, milyen jogi lehetőségeink vannak a megoldás érdekében?
Az árverési vevő annak ellenére hogy tisztában van a helyzettel, a piaci ár felét szeretné megkapni az 1/2-ed ingatlanrészért.
Ennyi pénzünk persze nincs, egyébként is jogtalannak érezzük, hogy kétszer vásároljuk meg saját házunkat.

gerbera317,

Bár jó vagyok matekból itt már teljesen belekeveredtem a számokba. A helyes megfogalmazás, hogy kevesebb mint a valós érték 10%-áért kelt el az ingatlan fele. Igen, sok hiba történt a múltban amik már nem korrigálhatóak, most a jelen helyzetből kell kihozni a legkevésbé rosszat.

drbjozsef,

Igen, az egész történetünk nonszensz már az elejéről kezdve. Pl. nem volt "adókivetés" az idézésre megjelent az általunk megbízott adószakértő, hogy mi hangzott el közte és a NAV között az már sose derül ki (jegyzőkönyvünk sincs róla), csak utána szólj az adószakértő, hogy a könyvelőjének adjuk meg az ügyfélkapus belépésünket és ő intézi a bevallást. Hát intézte ! A NAV részéről annyi látszott, hogy a két adózó bevallott fejenként 16-18m-os bevételt amit 10% költségátalánnyal csökkentett. Hogy itt a könyvelő hibázott-e vagy az adószakértő az már sose derül ki. A NAV az üzletszerűséget sem firtatta, ez végülis némileg hasonlit a tőzsdézéshez, csak nem részvények vannak hanem kriptovaluta. Természetesen a mi ügyünk után 1 éven belül átfogó jogszabályváltozás történt és rendezték a kriptovaluták ügyét amibe ha mi is beleestünk volna egész más lett volna a végkifejlett. De mindez már a múlt, sok mindent lehetett volna másképp csinálni, most viszont a kialakult helyzettel kell valamit kezdeni. Nyilván jó lenne ha előkerülne a licit győztes és előadná az elképzelését.

Hát ez kellemetlen.

Nem értek a bitcoinhoz, ezért bottal se piszkálom, és ezt tanácsolom annak is, aki szintén nem ért hozzá. Pláne, ha az adózásához sem ért.

Van itt pont egy 2018-as cikk, ami elég alapos :
https://kiszamolo.hu/…oin-adozasa/

Eszerint valami nagyon félrement nálatok, és abban sem vagyok biztos, hogy simán csak a bevétel után vetették ki az adót.
Magánszemélyként csak a jövedelem után kellett volna adóznod - bár a 2x20 millió, ha rendszeres kereskedéssel megy, már lehet, hogy üzletszerű... de akkor sincs olyan, hogy a költség nem számít bele. Ez nonszensz.

„egy 35 millás forgalmi értékű családi ház felét 1.5 milláért”
Vagy úgy: nem ötször drágábbért, hanem ötször olcsóbban? Talán akkor így kellett volna kérdezni... Megjegyzem, a 35 M fele 17,5 M, ennek az ötöde pedig nem 1,5 M - de ne ezen akadjunk fenn, igaz?
Innentől persze, nem faxxság, DE: A végrehajtás nem ingatlan-végrehajtással indul, az ingatlan végrehajtás csak a legvégső megoldás(ok egyike). Amíg az ingatlan-végrehajtásra sor kerül, addig sokmindent lehetett volna tenni, ezekről drbj részletesen ír.
Az árverés jogi oldala egy másik dolog: Ott is először megállapítja a végrehajtó hatóság az ingatlan becsértékét, és ezt közli mindenkivel, akinek ebbe beleszólása lehet. Tehát annak, aki tiltakozhatott volna, megvolt erre a lehetősége. Ha az ingatlan azóta lett 35 M értékű, arra is lett volna megoldás, hogy ne úgy legyen árverezve, hogy 1,5 M-ért megvehető legyen. És ezt azért így mondom el, mert kifogás esetén a bíróság is ugyanezzel érvel. Összefoglalva: az adósnak nincs mentsége arra, hogy hagyta az ingatlanvagyonát menni a lecsóba. Egy próbát persze, megér, de a végeredmény előre borítékolható.

drbjozsef,

Igen egyetértek a leírtak döntő részével, sajnos amikor az ember járatlan a jogi, adózási dolgokban akkor hibázhat. Az egész egy NAV eljárással kezdődött amiben szintén nem vagyunk jártasak, ezért is fordultunk egy "szakemberhez" aki neves adószakértőként reklámozta magát. Na innentől minden a lehető legrosszabbul alakult, a teljes sztory itt olvasható, ha esetleg érdekelné : https://tinyurl.com/2huyv6j7

Koltozo2018,

Értjük a helyzetedet, meg a felháborodásodat, de ugye itt egy NAV tartozásról beszélünk, ami ki is lehetett volna fizetni, legalább akkor megmozgatni mindent, amikor elindult az árverés, kellett kapjon az adós felhívást meg hirdetményt, de inkább kivárt, hátha nem viszik el. Homokba dugni a fejet ritkán a jó stratégia.

Az is nagy igazság, hogy a forgalmi érték az PONT az, amennyiért egy árverésen megveszi valaki. Ennél transzparensebb eljárás nincs arra, hogy megállapítsuk valaminek az értékét.
Felteszem, lakott árvereztek, szóval a lakhatásotok egyelőre nincs veszélyben, de ez persze nem lesz mindig így. De ez is lehet az oka, hogy egy 1/2 részt ennyiért vettek meg. és efeletti árveréseken meg nem kellett senkinek. Egy lakott fél tulajdonnal nem sokat lehet első körben kezdeni, sok macerával és kockázattal jár ez a vevőnek is, ezért ennyi az ár.

gerbera317,

Én készséggel elhiszem hogy egy jogban járatos kommentezőnek faxxságnak tűnik amit én, laikusként próbálok kiokoskodni.
Azt is elhiszem, hogy a mai Magyarországon jogilag teljesen rendben van (sőt a jóerkölcsbe sem ütközik) ha valaki egy 35 millás forgalmi értékű családi ház felét 1.5 milláért NAV árverésen megveszi, és megpróbálja elvenni 3 kisgyermek és szülei otthonát.

Ilyen világot élünk, el kell fogadni !

Bármivel megtámadhatod. Inkább azt kérdezd, hogy elutasítanák-e a kifogást, ha azt ilyen faxxságra alapozod!

Egy a napokban lezárt NAV árverés, amin sikeres licit volt megtámadható azzal az indokkal, hogy az ingatlanrész forgalmi értéke és a győztes licit összege között feltűnő aránytalanság van (kb. 5x különbség) ?

Művelés alól kivont, de mi? Lakóingatlan egyáltalán?

Aniko BP,

„A tulajdonosok a valóságban felosztották az osztatlan közös tulajdont kerítéssel, építkeztek, művelik a saját részüket évek óta.”

Ez jogilag irreleváns. Ahogy a térképek is önmagukban.
Van érvényes, írásbeli használati megosztási szerződés a tulajdonostársak között? Ennek ténye be van jegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára?

A végrehajtó a tulajdoni lapból dolgozik. Ha ott nincs bejegyezve a megosztás ténye, és több tulajdonos van, akkor lakottan fogja árverezni.

Kedves Fórumozók!

Több kérdésem lenne, ezek egymás folyományai lesznek és talán ebbe a témába illik leginkább, mert a végkifejlet az lehetséges, hogy az árverés megtámadása lenne, ha érdemes...

Egy művelés alól kivont zártkert tört tulajdonjogát vásároltam meg árverésen, ismerve a helyet és a helyzetet.
A tulajdonosok a valóságban felosztották az osztatlan közös tulajdont kerítéssel, építkeztek, művelik a saját részüket évek óta. A végrehajtó, annak ellenére, hogy az értékbizonyítványon is szerepel a felosztottság ténye, valamint a térképeken (pl. városrendezési térkép, közműtérkép, stb.) a helyi önkormányzat által is így, felosztottan feltüntetetten szerepel az ingatlan, lakottan árverezte el.

Szerintem az árverésnek beköltözhetően kellett volna megtörténnie, mert végeredményben a 141§ (5) áll fenn.
A VH törvény 141§-a kimondja, hogy főszabályként beköltözhetően kell árverezni.
A kivételeket a (3)-as bekezdés sorolja fel, ide értve a 141§ (3)c ha az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik".
Azonban ez a kivétel nem áll fenn, ha a VH törvény 145§ (5) bekezdése vonatkozik:
"A (3) bekezdés c) pontjában foglalt esetben is beköltözhetően kell értékesíteni az adós tulajdoni hányadát, ha a tulajdonostársak ingatlan használatára vonatkozó megállapodása vagy bíróság határozata alapján az adós a nem adós tulajdonostárs által használt ingatlan vagy épületrésztől elkülönülten használható ingatlan- vagy épületrész használatára jogosult."

Tehát az első kérdés, hogy jól látom-e, és - ugyan írott megegyezésről és/vagy bírósági ítéletről nincs tudomásom, de - a leírt tények alapján beköltözhetően kellett volna árverezni?

Fentiek folyományaként: A Vh szerint nem lesz birtokbaadás (még jegyzőkönyvvel sem, mivel osztatlan közös tulajdon) és ingatlan kiürítés sem - még az adós vonatkozásában sem, - mert lakottan került árverezésre.
Nyilván szeretném, ha nem nekem kellene évekig pereskedni vagy nem épp legális módon kitenni az adóst.
Ha az első kérdésben igazam van, és lakottan kellett volna árverezni, akkor meg kell támadom az árverést?
Ha megtámadom, akkor új árverést tűznek ki, ha jól gondolom, melyet nem biztos, hogy én nyerek meg, tehát ez elég nagy kockázat.

Ha nem támadom meg az árverést, akkor nem lesz semmilyen birtokbaadás (jegyzőkönyvvel sem) és egyáltalán nem kérhetem az ingatlan kiürítését a vh közreműködésével?

Kérlek, a felosztás fizikai akadályával, alakítható telekmérettel, haszonélvezettel stb ne foglalkozzatok, mert azokkal tisztában vagyok és nem áll fenn ilyen körülmény.

Igyekeztem pontos lenni, így hosszú lett. Olvastam az előzményeket, és azok alapján is inkább megerősítést várok a szakmabeliekzől a tapasztalatok alapján, hogy a laikus véleményem megáll. Köszönöm szépen a válaszokat előre is.

BUÉK

Azt még tegyük hozzá, hogy az árverési vevőt illő lett volna tájékoztatni az új fejleményről. Nem zárható ki, hogy ez meg is történt. A végrehajtónál kell érdeklődni, aztán pedig, ha még mindig kell az ingatlan, részt venni az új árverésen.

krendor,

Hogy "mi van akkor"?
Hát ez. Látod. Biztos ez lenne a kérdésed?

Az árverési jegyzőkönyvet aláírtad, de az nem lett jogerős ezek szerint.
Ha új árverés is van, feltehetőleg a bíróság megsemmisítette az árverést.
Mint (volt?) árverési vevő, jogod van információt kapnod. Megkérdezed már a végrehajtót, mi történt?