Osztatlan közös tulajdon és a tulajdonosok jogai


Grave7 # 2021.06.21. 09:43

A bíróság ítéletében dönteni fog arról, hogy milyen módon történik a közös tulajdoni megszüntetése és milyen jogok maradnak fenn az ingatlanon (tulajdoni hányadon).

Ha árveréssel történő megszüntetés lesz az ítélet, akkor ott nem lesz semmilyen becsérték (a perben, a szakértői véleményben is forgalmi érték a használt fogalom), hanem csak minimális vételár. Ennek megállapítása során a bíróság figyelembe vehet értékcsökkentő hatásokat (pl. fennmaradó jogok, ingatlanban maradó személy esetén), de a végrehajtó árverési hirdetményén a minimálárral egyező kikiáltási ár fog szerepelni, amit nem lehet leszállítani.
(Itt a lex posterior derogat legi priori jogelv miatt a Vht. utólagos módosító szabálya nem alkalmazható, szerintem.)

Írd meg kérlek egy olyan ítélet számát, amiben az egyik tulajdonostársnak van hasznélvezeti joga a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadán.
Mert ez (a tényállásodban leírt kölcsönös haszonélvezeti jog) eléggé eltér attól az általános esettől, amikor a tulajdonosokon kívüli harmadik személynek van haszonélvezeti joga. Az utóbbi esetben természetesen egyetértek, hogy a haszonélvező akarata ellenére nem fogja törölni a bíróság a hasznélvezeti jogot.

.
Ahogy visszaolvastam, a kérdésedre választ kaptál, ugye? Vagy van még valami ami nem tiszta?

alfréd245 # 2021.06.21. 07:57

Még annyival kiegészíteném, hogy van lakott és beköltözhető becsérték, ha benn marad a hadzonélvezeti joggal rendelkező tul.tars.
Van minimum ár is ami magába foglalja a tul.hányadok után jaró összegeket.
A lakottság terhét az viseli aki benn marad erre is van szabály, így nem is ertem miért gondolod, hogy a haszonélvezetet törlik a jogosult akarata ellenére.

Ezt nagyon rosszul tudod gerbera.

alfréd245 # 2021.06.21. 07:50

Elolvastam minden elérhető bírósági ítéletet és soha egy perben sem vizsgálták, hogy a haszonélvezet fennállása akadálya lehet-e a közös tulajdon megszüntetésének.
A haszonélvezet törlésére vonatkozó kérelmet minden esetben elutasítják, minden bírósági szinten ha nem egyezik bele annak törlésébe a jogosult.
Mivel közös tulajdon megszüntetésére iranyul a per és a közös tulajdon megszüntethető ezért nem sérti egyik fél érdekeit sem.
Egyébként a Ptk. rendelkezése is igen lényeges. 5:154. § [A haszonélvezet megszűnése]

Egyébként a kérdés nem ez volt.

gerbera317 # 2021.06.21. 07:50

Ez egy kicsit kuszára sikerült, úgyhogy megismétlem: Tehát a lényeg, hogy az értékesítésnek nem minden áron kell történnie, tehát nem úgy, mint pénzkövetelés kielégítésére irányuló árverésnél. Ezért itt a becsértéket eleve nem a végrehajtó állapítja meg kényszereljárásban, hanem a bíróság, kontradiktórius eljárásban. És ez a becsérték nem szállítható le árverésen, hanem csakis tulajdonostárs kérelmére, még az árverés kitűzése előtt. Éppen ezért nincs olyan, hogy lakott vagy beköltözhető becsérték, és ugyanígy az sem lehet vizsgálni, hogy valamelyik tulajdonostárs ott lakik-e, és mióta. És mivel nincs lakott becsérték, ezért lakottságot megalapozó körülmény sem vehető figyelembe, tehát a haszonélvezet nem marad fenn, ha esetleg harmadik személy vásárolja meg az ingatlant. Na.

gerbera317 # 2021.06.21. 06:29

Közös tulajdon megszüntetése esetén az állami kényszer célja nem az, hogy minden áron értékesíteni kell az ingatlant. Ezért van az, hogy például a kikiáltási ár nem szállítható le. És ugyanezért, az értékesítés akadálya nem lehet valamelyik tulajdonostársnak az ingatlanon fennálló haszonélvezeti joga. Mivel ilyenkor a közös tulajdon megszüntetéséért valamennyi tulajdonostárs (tehát a vh-kérő is!) felel, a 137. § (2) érvényesül.

alfréd245 # 2021.06.20. 19:08

Bíróság nem töröltetheti a haszonélvezeti jogot, kizárólag a jogosult beleegyezésével.
Közös tulajdon megszüntetésének semmi köze a haszonélvezethez.

Grave7 # 2021.06.20. 18:54

Jól írja drbjozsef: nem valószínű, hogy az árverésen kívül más megszüntetési módot fog választani a bíróság. Legfeljebb ha ez ellen mindegyik tulajdonostárs tiltakozik.
De szerintem ekkor még az is kellene, hogy a felperes és az összes alperes (így az összes végrehajtást kérő, egyéb jogosult is) hozzájáruljon egy a konkrét megváltási árhoz és annak elszámolásához.
(minél több személy nyilatkozata kell, annál irreálisabb ez)

Szerintem a bíróság saját magától nem fog semmilyen leszállítással foglalkozni, hanem a Vht. 162. § és a Ptk. 5:84. § rendelkezései szerint az egész ingatlanra egy legkisebb vételárat határoz meg, valamint a költség viselésének és a vételár felosztásának módját/arányát.
Ha kéritek, talán.

Véleményem szerint, árverésen történő megszüntetés esetén a haszonélvezeti jog törléséről is rendelkezik majd a bíróság (ahogy a bentlakókat is kötelezi az ingatlan elhagyására) - a Ptk. szerint persze lehet kivétel.
Főszabály a beköltözhetően történő árverés.

Nem ártana elolvasni a Vht. 162. §-t és a Ptk. 5:84. §-t.

alfréd245 # 2021.06.20. 18:07

drbjozsef,

Köszönöm, hogy legalább megpróbáltál segíteni.
Gerbera meg egyebként sem erti a kerdest...

drbjozsef # 2021.06.20. 17:55

alfréd245,

A lakóhely egyrészt a lakcímnílvántartás szerinti bejelentett (állandó vagy tartózkodási) lakcíme az állampolgárnak, de egyebekben a lakóhely annak az ingatlannak a címe, ahol az állampolgár életvitelszerűen él.

A kettő általában egybeesik.

Nem tudom, a Vht. esetében melyik alkalmazandó elsősorban, de véleményem szerint az utóbbi. Ha életvitelszerűen nem abban az ingatlanban él, ahova egyébként be van jelentve, akkor a Vht. alkalmazásában az az ingatlan nem a lakóhelye.

Hogy ez így van-e, illetve alkalmazandó-e ez a passzus az esetedre, azt leginkább gerberától tudhatnád meg, de tartok tőle, hogy ez a hajó már elment neked...

alfréd245 # 2021.06.20. 17:20

gerbera317,

Olvasd el mégegyszer a kerdést, aztán mégegyszer.

gerbera317 # 2021.06.20. 16:58

Ha esetleg még mindig nem világos: 162. §. Tudom, hogy nehéz, de akkor is az.

alfréd245 # 2021.06.20. 16:45

drbjozsef,

Az a része ami engem érdekel továbbra sem változott.

30. §
A Vht. 147. § (2) és (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezések lépnek:
„(2) Az ingatlanra – a (3) bekezdésben foglalt kivétellel – az árverés

  1. első szakaszában legalább a kikiáltási ár 90%-ának,
  2. második szakaszában legalább a kikiáltási ár 70%-ának,
  3. harmadik szakaszában legalább a kikiáltási ár felének

megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.
(3) Lakóingatlanra az árverés

  1. első szakaszában legalább a kikiáltási ár 90%-ának,
  2. második szakaszában legalább a kikiáltási ár 80%-ának,
  3. harmadik szakaszában legalább a kikiáltási ár 70%-ának,
  4. mindhárom szakaszában fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása esetén

legalább a kikiáltási ár 100%-ának
megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana,
lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.”

A d szakasz erdekel,hogy arra az esetre amit kérdeztem alkalmazható-e.

drbjozsef # 2021.06.20. 16:28

alfréd245,

Mondom, a mai napon hatályos Vht-t linkeltem.
Egyébként meg nem jól tudod, a 147.§(3)-at utoljára a 2020.évi XCII. törvény 31.§-a módosította a mostanira, amely 2021. január 1. óta hatályos.

alfréd245 # 2021.06.20. 16:17

drbjozsef,

https://mkogy.jogtar.hu/jogszabaly?…

Úgy tudom ez a módosítás a mai napig hatályos, ezen tavaly sem változtattak.

Kérlek foglalj állást abban is, hogy szerinted arra az adósra alkalmazható-e akinek az állandó lakcíme az árverés alatt álló lakóingatlanhoz van bejelentve, viszont több éve nem ott lakik és nem is az a lakóhelye.

drbjozsef # 2021.06.20. 12:29

alfréd245,

A Vht. mai napon hatályos (de a 07.01.-től hatályos) állapotában nem ez a passzus van. Honnan idézed?

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

alfréd245 # 2021.06.19. 21:28

gerbera317,

Hiába modoroskodsz erdemben válaszolni még így sem siketült. Még magyarul sem! ????
Ennyi erővel leírhattad volna, hogy hol akciós a szlovák tej.. ????

gerbera317 # 2021.06.19. 21:20

Vht. 162. §. Magyarul van.

alfréd245 # 2021.06.19. 20:19

drbjozsef,

2017. évi XIV. törvény
a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról

2. § A Vht. 147. § (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(3) Lakóingatlanra legalább a kikiáltási ár 70%-ának - fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása esetén legalább a kikiáltási árának - megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.”

Nem szakaszosságra gondoltam, hanem erre a törvény módosításra.
Szerintem ez egy háromas konjuktív feltétel és ha legalább az egyik feltétel nem valósul meg, akkor a bíróság nem határozhatja meg a becsértéket minimum vételárként.
Ezért arra gondoltam, hogy a bíróságnak le kell szállítania a minimum árat a becsérték 70%-ára, mivel nem itt lakik az adós tulajdonostársunk.

drbjozsef # 2021.06.19. 20:02

Ugyanakkor azt is el tudom képzelni, hogy a bíróság pont a közös tulajdon megszüntetése miatt akár a beköltözhető becsérték 100%-ában is meghatározhatja a legkisebb árat, ami alá a Ptk. szerint a végrehajtásban sem lehet menni. Ez logikus lenne annyiban, hogy ha nem lenne végrehajtás meg követelés az ingatlanrészre, hanem tehermentes lenne, akkor ennyiért válthatnátok meg. Csak mert másnak nem kell lakottan olcsóbban, ezért ne járjon rosszabbul az adós, illetve a jogosultak a követeléseinél.

Szóval szerintem nagyon ne számítsatok olcsóságra.

Persze, a perben meg lehet próbálkozni hivatkozni az alábbiakra.

Az árverés nemigen kerülhető el, hiszen a jogosultak érdeke a minél magasabb vételár. Kérdés, nem verik-e fel nagyon a vételárat, amivel kiáraznak titeket, de a lakott árverezés miatt ez a lakhatásotokat nem érinti. Legfeljebb a tulajdonrészeteket veszítitek el.

drbjozsef # 2021.06.19. 19:56

alfréd245,

Ha jogszabályt kérdezel, ne idézz, hanem paragrafust írj. Szerintem amit írtál, az a régi szabályozás. Ilyen most nincs a Vht.-ban.

"Ptk. 5:84(3) A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.

Ha ti laktok az ingatlanban, az adós pedig nem, akkor egyértelműen lakottan kell árverezni az ingatlant (Vht. 141.§(3)bek. "c" pont)

Ha a bíróság adó és értékbizonyítványt kér az ingatlanról, akkor abban a beköltözhető és a lakott becsérték is szerepel. Utóbbi szerint kell árverezni esetetekben, a Vht. 145/B.§ és 147.§ szerint, szakaszosan, akár a becsérték 70%-ára is lemehet az érvényes licit a harmadik szakaszban.

alfréd245 # 2021.06.19. 19:41

drbjozsef,

Amikor a bíróság határozza meg a minimum árat, akkor figyelembe kell vennie ezt a jogszabalyt?

Az árverési vételár legalább a becsérték 70%-a, ha az ingatlan az adós egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van és a végrehajtás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt,.

Az adós, a tulajdonostársunk, nem lakik az ingatlanban viszont ide szól az állandó lakcíme, ezt ő nyilatkozta a keresetlevélben.
Nekem haszonélvezeti jogom van a feleségem tulajdonjogán és a feleségemnek pedig az én tulajdonjogomon. Mi nem kívánunk lemondani, haszonélvezeti jogunkról az ingatlanban fogunk maradni.

Ebben az esetben hogyan fogja megállapítani a bíróság, hogy kinek mekkora összeg jár?
Arra gondoltam, hogy tulajdonostársunk mivel nem lakik itt ezért a neki járó összeget a becsértékhez képest leszállítja 70% - ra.
A nekünk járó összeget is szerintem 60-70% ra , mivel mi viseljük a lakottság értékcsökkentő hatását.

Ön szerint jól számoltam, esetleg valamit figyelmen kívül hagytam?

drbjozsef # 2021.06.19. 18:34

alfréd245,

Ez esetben én azt gondolom, hogy nem adhatja tulajdonába annak sem, aki megfizetné a megállapított forgalmi értéket. A helyes megoldás ilyenkor az, hogy árverésre bocsátják a tulajdonrészét, ezen természetesen a tulajdonostársak előárverezőként részt vehetnek, és így a legmagasabb áron kelhet el az ingatlanrész, a vevő tehermentesen szerez, a követelők a további igényüket elbukják.

Legfeljebb a bíróság által meghatározott legkisebb ár - elsősorban a birtokostól függően - akár a piaci ár alatt is meghatározásra kerülhet.

alfréd245 # 2021.06.19. 17:59

Sziasztok!
Közös tulajdon megszüntetésére pert indított a tulajdonostarsunk.
Szeretném megváltani tulajdoni hányadát viszont sokkal több tartozás terheli , mint amennyit ér vh jogok, jellzálog jog.
Szakértő fogja megállapítani a forgalmi ertéket.
Nem áll szándékomban többet fizetni érte, mint amennyit megállapít a szakértő, viszont akkor sok hitelező vh jogosultnak nem lesz kielégítve a követelése, hitelt pedig nem fogok átvállalni.

A bíróságnak van lehetősége, hogy tehermentesen átadja nekem a tulajdoni hányadot, úgy , hogy a követelések kielégítetlenek maradjanak?

Ha árverésre kerül az ingatlan akkor is kielégítetlenek maradnak a követelések.

drbjozsef # 2021.06.12. 07:07

Ha önszántából hagyta el az ingatlant, a visszatérés szándéka nélkül - ami a kijelentkezés jogi aktusával kérdés nélkül is egyértelmű -, akkor nincs joga visszamászkálni tulajdonosként sem.

Én lecserélném a zárat. Ha kérése, igénye van, adja elő. De önhatalmúlag, a hátam mögött, ne mászkáljon az ingatlanban.

Szomorú örökös # 2021.06.12. 05:09

Zampir

A volt párommal vásároltunk egy közös házat 50-50% a tulajdonjogunk. Jó ideje elköltözött tőlem, és ki is jelentkezett.

Ettől viszont a fél ház még az övé maradt. Addig örülj, amíg nem kér többlethasználati díjat tőled, mert egyedül használod az egész házat, így az ő részét is. Vagy esetleg nem indít közös tulajdon megszüntetése iránti pert.

Ettől függetlenül persze nem igazán tisztességes, hogy az engedélyed nélkül jár be. A fotókhoz mellesleg miért is kell(ene) az engedélyed? Lehet elhallgatod előlünk, hogy kérte a tulajdonrészének a megváltását és mivel nem adtad neki oda, de nagy valószínűséggel a házat sem szándékozod eladni, ezért épp valami olyasmire készül, amit fentebb írtam. :-O

Azonban csatlakozom az előttem szólóhoz. Ha konkrét kérdésed van, akkor arra is választ kapsz talán.