alapító okirat módosítás

Szevasztok Fórumozók!

229 albetétes társasházban lakom. Vettünk egy korábbi üzlethelyiséget, amelyet az egy közös fallal rendelkező lakásunkhoz akarunk kapcsolni (összenyitni). Azzal riogatnak, hogy ehhez AO-t kell módosítani, és ennek a díja albetétenként 5-6 ezer forint, amit nyilvánvalóan nekünk kell kifizetni(!?)Ez nem elég, hanem még az összes lakó 80%-ának ezt jóvá is kell hagynia. Igaz ez? Egyébként most akarja a ház az 1997-ben elfogadott AO-t - az elévülés miatt - módosítani. Jól jön ez nekünk? Bele lehet ebbe az egyébként nélkülünk is folyó dologba paszírozni a mi ügyünket is?
Kérlek, adjatok tanácsot!

Előre is köszönöm!
Üdv!

Köszönöm!

Az alapító okiratnak nem kell tartalmaznia a közös költségre vonatkozó szabályokat.

Amennyiben az SzMSz-t módosítjátok, úgy a közgyűlés egyszerű többsége hatálytalaníthatja az alapító okirat azon részeit, amit az SzMSz-ben meghatároztok.
Az alapító okirat részeinek hatálytalanításáról, illetve az SZMSz-ben történő szabályozásáról hozott közgyűlési határozatot ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapító okiratot, a határozatot és az SzMSz-t a földhivatalba be kell nyújtani. Az SzMSz-t nem szükséges ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni, de a másik kettőt igen, és lehet,hogy a földhivatal is megkéri.

senki többet?

Üdv!

Kénytelen vagyok ismét leírni a problémát, hiába küldtem már egyszer el, és meg is jelent a fórumba, most szőrén szálán eltünt, pedig ma történt.

Adott 1 Tház, egy AO és egy SZMSZ.
MInt tudjuk, a Th-i tv rendelkezése értelmében a tulajdonosok a költségeket tul.hányaduk alapján fizetik.
Ez le van írva az Alapító Okiratba is és az SZMSZ-be is.

KÉrdésem, elég-e csak az SZMSZ módosítása kgy-i határozattal(természetesen 2/3os többséggel) vagy az alapító okiratot is módosítani kell, mivel az is tartalmazza a költség viselés hogyanját?

Továbbá az SZMSZ módosítása után, benyújtandó-e a dokumentum a Földhivatal felé, avagy sem? Ill. kell-e ügyvédi ellen jegyzés?

És végül, támadható-e egy fenti határozat, ha a lakók felét ez hátrányosan érinti a költségek viselésének szempontjából?

Előre köszönöm!
üdv

Köszönöm a jótanácsokat, valahogy én is így gondoltam. Az új tulajdonosokat természetesen nincsen szándékomban meggátolni semmiben, nem fogok pincék, tárolók stb tulajdoni hányadán vitatkozni. Vannak a házban úgyis elegen, akik minden négyzetcentiméterért ölre mennek. Bár attól tartok, evvel nincsenek egyedül ebben az országban:) A meghatalmazást csak akkor írom alá, ha abban csakis és kizárólag az alapító okirat módosítása szerepel (amiről melllesleg azóta sem tudok bővebbet) Semmi általánossságba nem megyek bele. Hogyisne, a végén még bejegyez valamit, amiből nekem hátrányom származik.
Ne haragudjatok, hogy csak késő esténként tudok válaszolni, napközben a munkahelyemen vagyok, ahol nem jutok hozzá a nethez. Máshoz sem, de ez már egy másik topik témája lehetne.
További szép napot mindenkinek!
Mónika

Moncsimacs!
Nagyon jól látod, hogy a meghatalmazás tartalma arra irányul, hogy a te lakásod tulajdoni lapjára is változást jegyezzenek be.
Beépítés-ráépítés egyenes következménye, hogy megváltozik az összes régi albetéthez rendelt közös rész aránya, és részesülnek a közösből az újonnan kialakított lakások tulajdonosai is.
Ezt a változást alapító okiratban kell rögzíteni, amit minden érintett tulajdonosnak és feljegyzett joggal rendelkezőnek alá kell írnia.
Az új lakások tulajdonosainak az érdeke, hogy bejegyezzék a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba. Ettől függetlenül én is ragaszkodnék ahhoz, hogy ne kelljen aláírnom egy semmitmondó, általános meghatalmazást, ami alapján a kk. jegyeztethet be változást a tulajdoni lapomra.
Forduljon a kk. ügyvédhez, hisz az alapító okirat módosítását, és a módosítás elfogadásáról szóló közgyűlési határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A módosított alapító okirat elfogadásáról szóló határozatot meghozhatja a minősített többség, de az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés csak valamennyi érintett aláírásával történhet meg.
Helyesen teszed, ha ragaszkodsz ahhoz, hogy ne egy semmitmondó meghatalmazást kelljen aláírnod (amit szerintem amúgy is visszadob a Földhivatal).
Ne gátold az új tulajdonosokat a tulajdonjoguk bejegyeztetésében, de továbbra is ragaszkodj ahhoz, hogy minde lépés jogszerű legyen.

Földhivatali eljárásban általános meghatalmazás nincs, nem is lenne értelme, mert egyébként csak olyan okirat alapján lehet jogot bejegyezni, amiben a bejegyzési engedélyt konkrét jogra magad megadtad, vagy arra a konkrét jogra adtál meghatalmazást, hogy a bejegyzési engedély valaki aláírja helyetted.

Kedves Fórumozók!

Kb. egy éve elköltöztünk falura, az addigi lakásunkban (az én tulajdonom) az édesanyám lakik, mint haszonélvező. Ez a lakás egy négyemeletes, húszlakásos társasházban van. Illetve most már ötemeletes és 25 lakásos, mivel a tetőtér el lett adva, a vevő ott lakásokat alakított ki, ahova az új lakók már be is költöztek. Sajnos az utóbbi néhány lakógyűlésen nem tudtam részt venni. A lakógyűléseken elhangzottakról aki nincs ott, az semmilyen formában nem értesül. Szerintem valamilyen formában minden lakót értesíteni kell az ott megszületett döntésekről. Mikor ezt kifogásoltam a közös képviselőnél, olyan minősíthetetlen hangnemben kezdett szidalmazni, hogy le sem merem írni, mert elpirul a gépem. A mondanivalójának nagyjából az volt a lényege, hogy aki nem képes elmenni a lakógyűlésre, annak nincs joga kérdezni.
Nem szeretek veszekedni, nem is firtatnám a dolgot, de az utóbbi néhány nap kicsit kiborított. A közös képviselő napok óta zaklatja az édesanyámat, valamilyen meghatalmazást akar vele aláíratni az alapító okirat módosításával kapcsolatban. Én úgy tudom, ezt csak én, mint tulajdonos írhatom alá. El is kértem a papírt, hogy elolvashassam, mielőtt aláírom (ez nem igazán tetszett neki)Állítólag már mindenki aláírta, csak én akadékoskodom mindig, különben is már régen be kellett volna adnia papírokat a Földhivatalhoz. Igazából azért nem akarom egyelőre aláírni, mivel a meghatalmazásban van néhány olyan dolog, amit nem egészen értek. Vagy csak a szakzsargont értelmezem rosszul? Az alapító okirat módosításához valóban szükség van egy hiatalaos meghatalmazásra minden tulajdonostól külön? Vagy a közgyűlés határozata kell ahhoz, hogy a Földhivatalban a közös képviselő eljárjon ez ügyben? Ez ellen nem is lenne kifogásom, ilyen irányú meghatalmazást aláírnék, de az elém tett papírban más is szerepel. Idemásolom az általam kifogásolt részeket."Én ...megbízom az XY Kft-t azzal, hogy a jelenleg 000hrsz. alatt 310 m2 alapterülettel tetőtér művelési ággal nyilvántartott albetét megosztására, művelési ág változásának átvezetésére irányuló társasháztulajdont alapító okiratmódosítást nevemben és helyettem eljárva aláírja, a szükséges földhivatali eljárást lefolytassa"
Ez ellen eddig nincsen kifogásom, bár örülnék, ha kevésbé kacifántosan lenne megfogalmazva. Ami gondolkodóba ejtett, az az utolsó mondat. "...s ott engem általános jelleggel képviseljen, képviseletemet ellássa." ez azt jelenti, hogy mindenféle földhivatali ügyben, ami a lakásomat érinti ő fog engem képviselni? Vagy ez csak az alapító okirat jelen módosításának ügyére vonatkozik? Sajnos ez az ember már többször bizonyította, hogy nagyon tud kavarni, ha valamiből egy kis hasznot remél, nem válogat az eszközökben. Nem is szeret engem, mert nehezen tud átvágni.
Bocsánat, hogy ennyire szőrszálhasogató vagyok, de inkább feleslegesen aggódjak, mint becsapjanak.
Köszönöm a segítségeteket!
Mónika

Az alapítóokirat módosítás hatályba lépett, mert mint az első alkalommal írtam, az illető tulajdonos a keresetét a szavazás napjától számított 48. napon nyújtotta be. Azaz a 30 napon belüli perindítási határidőn túl.
Természtesen elolvastuk a keresetét. Külön tulajdonaként szeretne tudni egy nem nevesített pincerekeszt, ami az 1948-as alapító okiratban a külön tulajdonnál csak úgy van menevezve, "és a hozzátartozó pincerekesz" Az okirat nem jelöli meg, milyen alapterületű, hol helyezkedik el.
A "Delikvens" nem tudja dokumentálni, hogy hány m2 részt követel a társasháztól.
A Társasház az egész pincét közös tulajdonnak vette fel, hiszen a pince fenntartása közös költségből történt mindíg is. Az alapító okirat használati jogot garantált a külön tulajdonok esetében.

Egyébként érdemben is foglalkoztatok már a delikvens panaszával? Azaz elolvastátok, mit írt a keresetében, miért tartja azt magára nézve hátrányosnak?

Mert így, hogy per lesz belőle, talán ezzel is foglalkozni kéne.

Akkor rosszul olvastad.
A 10.§ azt mondja, hogy 30 napon belüli keresetindítás esetén az alapszabály-változtatás nem lép hatályba, hanem majd a bíróság dönt.
Ez nem zárja ki azt, hogy 30 nap után forduljon bírósághoz (erre van a lenti 60 napos határidő), ekkor azonban a bíróságra van bízva, hogy ideiglenes intézkedésként felfüggeszti-e a határozat végrehajtását.
De még ez a 60 nap is olyan, hogy mulasztás esetén igazolási kérelemmel lehet élni, pl. ha a közös képviselő "elfelejti" értesíteni a tulajdonostársat, mondjuk a 61. napig, akkor ezzel nem lehet elérni, hogy az illető perindítási jogát korlátozzák.

Lala által beillesztett 10.§.(3) és 42.§.(1), (2) bekezdésből azt tudtam levezetni, hogy a 10.§. kiemeli az alapító okirat módosítás esetét és külön perindítási határidőt állapít meg. Feltételezem azért, mert az ingatlannyilvántartási törvény a szerződések benyújtására 30 napon belüli határidőt szab meg. A két törvény között valami harmonizációt kellett teremteni.

amatör által idézett 42.§.(3) pedig a jelzálogbejegyzési jogról szól, így nem értem ez
miként illik az én kérdésemhez.

Így sajnos még mindíg nem leltem meg a választ.
De azért köszönöm a fáradozást.

A 42. § (3) bekezdése alapján.

Köszönöm Lala,
a levelezés megtörtént, utaltunk a beadványban 10.§.-ra.
Tárgyalás valószínűleg lesz, ha már kitűzték az időpontot.
De ha a fenti paragrafus és a Pp. alapján mégsem szünteti meg a pert a bíróság, azt minek alapján teszi?

10. § (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.
42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

Szerintem magad is levezetheted a fenti bekezdésekből, hogy miért nem szüntette meg a pert a bíróság...

Azt szeretném még megtudni: mitől függ, hogy a bíróság a pert megszünteti-e vagy folytatja.
A Pp. 130.§(h. alpontja és a 157.§ szerint meg kellene szüntetnie.

Köszönöm a tömör választ.

„Van esély arra, hogy a bíróság a pert megszünteti?”

Van.

Üdv Mindenkinek!
Társasházunk alapító okiratot módosított.
Az előkészítés több mint egy évig tartott. Minden lépésről a tulajdonosok körlevél formájában tájékoztatást kaptak, minden egyes alkalommal azzal a felhívással: kérdeseiket, észrevétleiket tegyék meg, hogy a szakemberekkel, (felmérést végző mérnök, ügyvéd) a problémát megvitathassuk akár közgyűlés keretében is.
Észrevétel nem érkezett. Elkészült a módosítás szövege, valamint az SZMSZ és a Házirend. Majd ezeket egy rendkívüli közgyűlés keretében a tulajdonosok több mint 4/5-e megszavazta társasházi törvény 10.§ (3) alapján. Egy tulajdonos semmilyen formában nem vett részt a döntéshozatalban, csak a szavazás alkalmával, amikor nem szavazatot adott a módosításra. A szavazás napjától számított 48. napon közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására keresetet nyújtott be a társasházzal szemben.
A fenti paragrafus a szavazás napjától számított 30 napon belüli keresetindítási lehetőséget nyújt. Ezt a határidőt a közgyűlési jegyzőkönyvben is rögzítettük.
A tulajdonos keresetét a bíróság mégsem utasította el, hanem kitűzte a tárgyalás napját.
A keresetre benyújtott beadványunkban felhívtuk a bíróság figyelmét a keresetindítási határidő elmulasztására és kértük a per megszüntetését.
Van esély arra, hogy a bíróság a pert megszünteti?

Kicsit hosszú voltam, elnézést.
Várom szíves válaszukat.