társasházi közös képviselő

Sok sikert-kivánok-de-nem lesz ! A-közős költség -befizetési-analitika-nem tartozik-az-elszámolás-alapját-képező-dok.-közé-csak-a-könyvelés. A-pert el-fogod-vesziteni,mivel a -biróság-csak azt-fogja vizsgálni hogy-az-elfogadás-körülményei szabályosak-e

• ha-igen, akkor elutasitja a -keresetedet, mert nem feladata az-elszámolás hitelességének vizsgálata. Én szóltam !

MajorDomus!
Nem igazán értelek. Én eddig semmilyen iratba nem tekinthettem bele, örülök, hogy azzal egyetértesz, hogy a beszámolóval kapcsolatos iratokat megnézhetem.
A közös költség is ilyen, már kértem személyesen is a közgyűlésen, meg levélben is, ahol közöltem az ombudsman állásfoglalását is.
A közgyűlésen a kk. férje!!! megígérte, hogy megnézhetem, a levelemre nem kaptam eddig választ.
A bíróságon a beszámoló elfogadásával kapcsolatos határozatot támadom meg, mert bizonyítékaim vannak arra, hogy a beszámoló nem fedi a valóságot. Ezt javasolta Mazsola66, és én egyetértek.
Majd értesítelek, mi lett az ítélet.

Profana. Nincs jogod betekinteni a társasház-valamennyi iratába, csak azokba amelyek "az elszámolás alapjául szolgálnak" . Nem szűkséges nekem a törvényt magyaráznod, több mint 20 éve dolgozom mint társasházkezelő,jelenleg több ezer lakásban, és több száz tágyalással a hátam mögött. Legalább azt olvasd el-amit -idéztél. Ne vindikálj magadnak-olyan jogot ami a közgyülést illeti meg. A közgyűlésen jogod van megkérdezni mennyi a közös költség tartozás,sőt ezt név- szerint is köteles ismertetni a közös képviselő,de a közös költség befizetésekbe és- hiteltörlesztések adataiba nem tekinthetsz be. Egyébként tőlem azt csinálsz amit akarsz de akkor miért a fórumon kérsz-segitséget ha a saját önfejűséged alapján döntesz. A biróság el fogja utasitani a keresetedet, és nem helyezi hatályon kivűl a beszámolót

Hát ez eléggé rossz hír, azt hittem érek vele valamit:((
Akkor csak a bírósági út van hátra, semmi más.
Gondolom, a bíróságnak köteles a teljes beszámolót bemutatni, vagy ez sem biztos?

Kösz Mazsola!
Így teszek, a közös költség és a hitel befizetéseket pedig a sortartásos kezesség miatt nézhetem meg, vagyis Péterfalvi szerint:
"Az éves elszámolás elfogadásáról a Törvény 28. §-a szerint a közgyűlés határoz. Szükségszerű tehát, hogy az éves elszámolás benyújtásakor, illetve annak elfogadása érdekében a közgyűlés megismerhesse az elszámolásban szereplő adatokat, így a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését a tulajdonostársak nevének feltüntetésével. Ekkor tehát a közgyűlés tagjainak, vagyis a tulajdonostársaknak van lehetőségük arra, hogy megismerjék azt, hogy név szerint melyik tulajdonostársnak mennyi közös költség hátraléka van, azonban a tulajdonostársak kötelesek az adósok személyiségi jogait tiszteletben tartani, így az érintettek személyes adatait nem hozhatják nyilvánosságra.
A megismerés módja lehet például a könyvelésbe történő betekintés, vagy zárt (kizárólag a tulajdonostársak részvételével megtartott) közgyűlésen a hátralékkal rendelkező tulajdonostársak nevének ismertetése.
A betekintés azt jelenti, hogy másolat készítésére, illetőleg az adatok nyilvánosságra hozatalára (pl.: lépcsőházban való kifüggesztés) nincs lehetőség."
Én ehhez tartom magam.

MajorDomus!
Nekem, mint tulajdonosnak törvényes jogom van ahhoz, hogy tudjam, milyen a tház anyagi helyzete. Én nem akarom más helyett fizetni sem a közös költséget, sem a felújítási hitelt, és ha nem értek egyet egy határozattal, azt megtámadhatom a bíróság előtt.
Olvasd el a törvényt légyszi, én nem elvált feleség vagyok. Ha van egy gyanú, hogy a beszámoló hamis, ha nincsenek iratok, az megerősíti ezt a gyanút. Minden tulajdonosnak joga van betekinteni a ház minden iratába, hiszen ha csődbe megyünk, akkor jön a rendkívüli befizetés, amit nem akarok.
Egyet nem szabad elfelejteni, a közös képviselő nem isten, nem házmester, nem kiskirály, hanem a tulajdonosok megbízottja, mindenkié, és a kisebbségi jogok a bíróságon érvényesíthetők.
Ha ezt a kk. megtanulja, minden rendben, de ha nem ad írásos beszámolót, akkor ez az ő felelőssége.
Szeretném ezt a vitát most már lezárni, a döntésemhez ugyan ez hozzá tesz valamit, de ez csak egy fórum, ahol mindenkit meghallgatnak, és aztán mindenki saját maga dönti el, hogy milyen tanácsot fogad el, és milyet nem.

Az a baj hogy- kevered-a-fogalmakat. Ha az Szb-beszámolója szóban hangzik el, akkor legközelebb kéred-előre a Cd-t ? Az ombudsman állásfoglalása semmire sem kötelezi a közös képviselőt mert az nem törvény. Nekem 12 éve volt- ebből perem mert a befizetések ellenőrzésére hivatkozva-nézte-meg a -feleség-hogy az elvált-férje-honnan fizeti a közös költséget. Azóta mindenkinek kuss. Javaslom maradj az utolsó mondatodnál,szél ellen nem lehet.....

MajorDomus!
Th. törvény:
34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell:
(2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47-48. §-a alapján elkészített - előterjesztéseket

A meghívóban a következő szerepelt:
SZB beszámoló
Pályázati lehetőségek

És egyikről sem adott semmiféle írásos anyagot.
Ami közös költ6ség tartozásokat illeti, nézd meg az adatvédelmi ombudsman honlapját:
"Szükségszerű tehát, hogy az éves elszámolás benyújtásakor, illetve annak elfogadása érdekében a közgyűlés megismerhesse az elszámolásban szereplő adatokat, így a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését a tulajdonostársak nevének feltüntetésével. Ekkor tehát a közgyűlés tagjainak, vagyis a tulajdonostársaknak van lehetőségük arra, hogy megismerjék azt, hogy név szerint melyik tulajdonostársnak mennyi közös költség hátraléka van, azonban a tulajdonostársak kötelesek az adósok személyiségi jogait tiszteletben tartani, így az érintettek személyes adatait nem hozhatják nyilvánosságra.
A megismerés módja lehet például a könyvelésbe történő betekintés, vagy zárt (kizárólag a tulajdonos társak részvételével megtartott) közgyűlésen a hátralékkal rendelkező tulajdonostársak nevének ismertetése."
Én tudni akarom, és jogom is van hozzá, hogy ki nem fizet közös költséget, mert helyette én fizetek, és ha elég sokan nem fizetnek, akkor jöhet az egyösszegű befizetés. A 2008-as évről az SZB is csak annyit tudott, hogy ki utalta a közös költséget, de aki befizette a házipénztárba, arról fogalmunk sincs, mert házipénztár nevezetű és könyvelési "okmányt" 5 éve senki nem látott a házban.
Ha megtámadom a határozatot, akkor a kk-nak be kell mutatnia a bíróság előtt a dokumentumokat, ha megvannak, és akkor tőlem maradhat, ha nem, akkor pedig esély van a lemondására, vagy lemondatására.
Ennyi.
Egyébként írtam az ombudsmannak, és a kk. orra előtt fogom lobogtatni a levelet.
Azt nem tudom elérni, hogy tiszta legyen a ház, mert a kk. lakása is egy trágyadomb, és úgy látszik, senkit nem érdekel ez sem, ez szélmalomharc lenne.
Lehet, hogy a másik is, de leváltani nem tudom, mert csak az ő emberei járnak a közgyűlésre, a többiek már rég feladták, lehet, hogy én is ezt fogom tenni.

Lehet hogy nehezen érthető vagyok, de nem fizikai támadásra- gondoltam. r.Dezső ezt én is tdom, csak oda kivántam kilyukadni,ha Profana megtámadja a beszámolót,az nem akadálya annak hogy a k.k ujabb 4 évre megbizást kapjon, kaphat 10 évre- is ennek semmi jelentősége, hiszen a k.gyülés bármikór felmentheti. A közös költség befizetéseket én sem mutatom meg a tulajdónosnak,nem tartozik rá, hogy a szomszédja hogyan fizet közös költséget vagy mennyivel tartozik. Tiz évvel ezelőtti peremből tanulva mondom, a biróság nem fogja a beszámolót érvényteleniteni,azt meg nem tudom hol van leirva, hogy az Sz B beszámolóját csatolni kell a meghivó mellé. Az más kérdés hogy munkáját köteles dokumentálni, a közgyülésen ismertetni, de hogy ezt hogyan teszi azért nem a közös k. A felelős, ezzel kár biróságra menni. Ja, és nem magánvádas eljárásra gondoltam,hanem arra,hogy hogy a közyülés-vonja felelősségre-vagy váltsa le., de ha többség-elégedett vele, akkor szélmalomharc a küzdelmes

Ígérem, nem fogom tökön rúgni sem őt, sem a férjét:))
Csak határozatot "támadok" meg a bíróságon vagy az ügyészségen, és csak azt, amivel nem értek egyet, illetve itt konkrétan a 2008-as beszámoló SZB. értékelését, amit írásban egyébként sem kaptam meg, pedig a törvény szerint a meghívóhoz kellett volna csatolni.
Ezt is csak akkor teszem, ha a tértivevényes levelemre nem teszi lehetővé, hogy megnézzem a könyvelési dokumentumokban, hogy ki nem fizet közös költséget, illetve ki nem törleszti a panelhitelt. Ehhez van törvényes jogom, ennek biztosítását kérhetem, és ezt elrendelheti a bíróság, ha meg nem hajtja végre a bírósági ítéletet, újra fel lehet jelenteni.
Azt nem akarom a bíróságon bizonygatni, hogy ő jó kk. vagy nem, ennek nincs semmi értelme, hiszen hozhat saját tanút, aki azt állítja, ő jól dolgozik.
A számok tények, ezt talán még a bíró is megérti, bár éppen tegnap nem azt tapasztaltam, hogy túlságosan értelmesek, tisztelet a kivételnek.
Nagyon jól esik, hogy aggódtok értem, köszönöm.

MajorDomus

A közgyűlés annyi időre választja meg a k.k., amennyire akarja!

"Ne a határozatot támadd meg,hanem a közös képviselőt"

Nem jó ötlet:))
Korábbi lakóhelyünkön egy vehemensebb idős úr ehhez a módszerhez folyamodott (konkrétan pofán csapta és tökön rúgta a közös képviselőt annak kétségkívül szemtelen, pökhendi viselkedése miatt), de a kk. feljelentette, és az idős úr egy év felfüggesztettet kapott.....

Sajnos MD mást nem tehetek, csak a beszámolóról szóló határozatot tudom megtámadni, erről vannak adataim.
A kk. ellen magánvádas eljárás indítását nem tartom jó ötletnek.
Ha újabb hitelfelvételt szavaz meg a közgyűlés, azt jövőre már ingyen támadhatom meg az ügyészségen, vagy elköltözöm.

Tedd azt amit az előbb mondtam. Ne a határozatot támadd meg,hanem a közös képviselőt, bár ha a többség nem áll melléd,akkor szélmalomharc.

Nincs ! A közös képviselőnek nem kell szöveges indoklást mellékelni az éves- elszámoláshóz a közős költség fizetést név szerint szintén nem. Ha megtámadod a beszámolt, a biróság nem fogja azt érvényteleniteni,csak az idődet pocsékolod, s az nem akadálya a k.k ujabb megválasztásának, ami nem lehet 4 éves ídőtartam legfeljebb határozatlan idő.

A szigetelés csak hab a tortán.
A 2008-as beszámolót 3 hete fogadta el a közgyűlés, amikor az SZB ismertette a kk. beszámolójáról szóló beszámolót. A közgyűlés összehívása nem felelt meg a törvényi előírásoknak.
A májusi beszámoló sem felelt meg a törvényi előírásoknak. Nem volt szöveges indoklás a 2008-as éves beszámolóhoz, nem volt mellékelve a közös költségről szóló név szerinti lista, nem tartalmazott beszámolót a panel hitel fizetéséről, nem vette figyelembe az április rendkívüli közgyűlés határozatait.
Most derült ki, hogy a kk. 2006 óta nem mutatott be az SZB-nek egyetlen könyvelési bizonylatot sem, pénztárkönyvet az SZB. soha nem látott.
Ha most nem támadom meg a beszámoló elfogadásáról szóló határozatot, akkor semmi nem történik, a kk-t újabb 4 évre megválasztják, és változatlanul mindenféle ellenőrzés nélkül dolgozik. A tulajdonosok többségét abszolút nem érdekli semmi, a törvényesség meg pláne nem.
Szerintetek van értelme bármilyen lépésnek?

Ja,most látom hogy ilyen nincs,akkor szedd össze a ház 10 %-át hivjatok össze rendkivűli közgyűlést és inditsatok kártéritési pert a közös kincs ellen, mert 200,000 ft felett kötelező a vállalkozói szerződés

Profana ! Ne Tedd ! Csak az idődet és a pénzedet vesztegeted. Ha a beszámolót május 31-ig megtartotta, már nem támadhatod meg mert 60 nap eltelt,azonkivűl mi értelme van, hogy a biróság kimondaná hogy nem hiteles a beszámoló ? A kivitelezőt támadd meg szerződés hanyag teljesitése miatt, mert a kártéritési kötelezettsége nem évül el. Nézd meg a szerződést és a garanciavállalás idejét.

Képzeld Mazsola, most ki van dekorálva a ház színes kis foltokkal. Hiába mondta az egyik tulaj, hogy ez ennek így semmi értelme, a régi rossz szigetelésre nem lehet újat tenni, hanem mindent el kell távolítani, nem érdekelte.
Néhány tulajdonos belülről dirigálta a kint kapaszkodó "szigetelőt", hogy nála hol ázott be a lakás, és oda kent egy "kis szigetelő anyagot"! Se ajánlat, se munkaleírás, se szerződés, se teljesítés, csak számla és az összeg utalása.
Na mit szólsz?

MajorDomus!
Örülök, hogy segíthettem.
Én úgy látom, ahogy nagyon sok helyen, a kk. nem érti a dolgát, még akkor sem, ha van oklevele.
Én 2006-ban csináltattam tetőszigetelést önkormányzati támogatással. A kk. nem akart foglalkozni vele, így én jártam végig a házat és írásban szavaztak a tulajdonosok a felújításról. Utána legalább 6-8 szigetelő cég képviselőjét meghívtam, hogy nézzék meg a tetőt, és adjanak árajánlatot és persze referencialistát is. Még ma is megvan a cég, éppen most keresi meg az új kk. mert 10 év garanciánk van.
Én nem igazán vagyok műszaki zseni, de azért meg lehet állapítani, hogy ki ért hozzá. Volt olyan vállalkozó is, aki korábban a házban lakott, és azt hitte, ő fogja megkapni a munkát, éppen ezért gyakorlatilag nem is igazán nézte át a tetőt, míg a nyertes mindent végignézett. Az ajánlata is jó volt. Csak a vízszigetelés készült el a 9 emeletes ház tetején 2,7 millióért. A hőszigetelés további 1 millióba került volna, de annyi pénzt nem tudtunk rászánni, mert az önkormányzat csak max. 1,5 milliót adhatott. Meg is kaptuk.
Ahol most lakom, az a kk sem ért semmihez. A régi homlokzati szigetelésre rátetetett foltokban további szigetelést alpin technikával. Jóformán senki nem tudott róla, pedig 540 ezerbe került és nem ért semmit.
Nem volt a számla mögött semmiféle szerződés. Nem is fogadta el az akkori SZB elnök, de a többi tulaj nálunk is megszavazta utólag. Az új SZB sem kifogásolta, és az egész 2008-as beszámolót elfogadták.
Most készülök megtámadni a határozatot egy tulajdonostárssal. Nálunk 2006 óta SENKI, AZ SZB SEM LÁTOTT SEMMIFÉLE KÖNYVELÉSI BIZONYLATOT, AZÓTA ELLENŐRZÉS NÉLKÜL DOLGOZIK A KK. PL. A 2008-AS SZÁMLÁKAT 2009 FEBRUÁRBAN ADTA ÁT ELLENŐRZÉSRE!
Még nem döntöttem, de valószínűleg elindítjuk a bírósági pert, a korábbi SZB elnök írásbeli információi alapján, amiket minden tulajnak elküldött, de semmi nem történt.

A mi társasházunk hasonló helyzetben van, bár sokkal kisebb a lakásszám, mint a cikkbeli.
Nekem problémás az, hogy a jogász ilyen magától értetődően kijelenti, hogy a tulajdonosok polgári peres úton követelhetik vissza a közös képviselőtől a fiktív számlára kifizetett pénzt.
A cikkben megjelent ez a kérdés: "Mit tehet ilyenkor a tulajonosi közösség?"
Ugyanaz a fogalom-e a "tulajdonosi közösség" és a "tulajdonosok"?
Ha igen, akkor hogyan néz ki egy ilyen peres ügy tárgyalása? A bal oldalra ül a felpereseket képviselő közös képviselő (ugyanis a tulajdonosi közösséget a törvény szerint a közös képviselő képviseli) és a jobboldalra is ő ül, mint alperes? Amikor a felperes beszél, akkor a bal oldalon keményen kikel a közös képviselő ellen, aki ilyen galádságot követett el, majd a jobb oldalon igazolja, hogy milyen jogszerűen járt el? a közös képviselő nem fogja-e szándékosan elügyetlenkedni a perindítást. De nekem úgy tűnik, a cikkben szereplő kk a látszatra sem ad... Bizonyára azért nem indít majd eljárást a tulajdonosi közösség nevében, mert csak!
Szerintem büntető pert kell kezdeményezni ellene valamelyik tulajdonostársnak. Ettől nem lesz meg a pénz, de a későbbiekben nem fogja sarcolni a házat... És akkor talán azok a tulajdonostársak is belátják, hogy hibáztak, akik megtartására szavaztak... És a később megválasztott kk behajthatja rajta a pénzt..
További problémám, hogy az egyéni tulajdonos nem a közös képviselővel van jogviszonyban, hanem a társasházzal. Ha sérelmes egy kifizetés a számára, a társasháztól kell követelnie. De milyen alapon? Fel kell mutatnia, hogy a társasház belement az ügyletbe... A fentiek szerint nem, csak passzívan tűrte a dolgot...

Profana ! Köszönöm , -érdekes cikk de az az eset amikor a -kivétel erősiti a szabályt. Tetőre csak olyan céget engedek aki 20-éve- a pályán van és évek óta dolgozik nekem. Jávor- ! Természetesen vehetsz fel pénzt, ha az adót- Te- magad a járulékokat- meg -a- ház-kifizeti. Konkrétan mekkora házról- van-szó -és- milyen összeget szeretnél felvenni? Ennek függvényében adunk ötleteket de a szabályokon belül. - Ha átjössz az Index közös képviselők fórumára-ott rengeteg hasonló ügy-van. De most, mekkora a ház.és -mennyit- szeretnél nettóban?

Köszönöm a választ, hogy nem kell szakvizsga de kaphatok-e díjazást vállalkozói nélkül, mekkora összeget és hogyan kell kifizetni?

MajorDomus!
Itt a cikk:
Társasházi törvény
Több százezres fiktív számla: futnak a pénzük után a lakók?
2009. október 27. 14:24 | Utolsó módosítás:2009. október 27. 15:09
Közel 400 ezer forintot fizetett félig elvégzett tetőszigetelésért egy zuglói ház közös képviselője, aki a kontármunkáról fiktív számlát kapott. Felelősségét a történtekért nem ismeri el, de garanciát vállalt a pénz visszafizetésére. Mit tehetnek a tulajdonosok, ha a pénz mégsem kerül vissza a ház kasszájába? Ki javítja ki a szigetelést? Milyen jogosítványokat ad minderre az új társasházi törvény?
A fiktív számla először a zuglói társasház számvizsgáló bizottságának szúrt szemet a könyvelés szokásos, féléves ellenőrzésekor. A bizottság ugyanis ekkor kérte be először a közös képviselőtől a 2009-es évre vonatkozó elszámolásokat, melyek között egy csaknem négyszázezer forintos tetőszigetelési munkáról szóló számla is szerepelt, teljesítési igazolás és vállalkozási szerződés nélkül. A számlához csak egy árajánlatot csatolt a képviselő számviteli bizonylatként a – hvg.hu-hoz eljuttatott – számvizsgáló bizottsági jegyzőkönyvben.
A pénzekkel nagyvonalúan bánó közös képviselőkről, fiktív számlákról és nehezen behajtható tartozásokról nap, mint nap cikkeznek. A társasházak körüli mizériák sem ritkák, talán nem véletlen, hogy a róluk szóló jogszabály is nemrég módosult. De mit tehetnek a lakók, milyen jogosítványai vannak a kisebbségben maradt tulajdonosnak és kinek kell a javíttatás költségeit állni? A fiktív számla története tovább bonyolódik, és igyekszünk választ adni minél több, a társasházi érdekképviseletet érintő kérdésre.
A cikkünk elején szereplő ház számvizsgáló bizottsága például a történtek után kíváncsi volt, mit lehet tudni a cégről, amely számlát állított ki többszázezer forintról. A vállalkozás ingyenesen hozzáférhető cégkivonatából – mindenki meglepetésére – kiderült, hogy a céget a számla kiállítása előtt már törölték a cégjegyzékből, adószáma pedig már azelőtt egy évvel sem volt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy áfás számlát ki sem állíthatott volna, miután adószám nélkül nem minősül áfa-alanynak, így az adóhivatalnak be sem tudja vallani a számlán szereplő általános forgalmi adót. Miután pedig adószám nélküli, cégjegyzékből törölt cég állította ki a számlát, az fiktív, ezért a társasház nem tudja elszámolni sem a többszázezer forintot, sem annak az áfáját. Nem tüntetheti fel tehát kiadás-ként a ház könyvelési mérlegében, mivel hivatalosan nem fizethetett volna az adószám nélküli vállalkozónak, akinek a cégét törölték.
A közös képviselő – a számvizsgáló bizottság kérdésére, hogy mégis kinek fizetett – írásba adta: nem ismeri azt, aki átvette tőle a pénzt. Annyit tud, hogy férfi volt, akivel egy bankban találkozott, de – mint a bizottság jelentésében olvasható – a készpénzes számlán egy nő aláírása szerepel. A képviselőnek – állítja – nincs köze ahhoz, mi-lyen cég végezte el a munkát, arról pedig nem volt tudomása, hogy a számla fiktív lett volna. Ő – mint hangsúlyozta – jóhiszeműen járt el.
A történet nem egyedi, de mit tehet ilyenkor a lakóközösség? A cég nem létezik, ezért ellene nehezen lehetne polgári pert indítani, s bár felmerülhet a büntetőjogi felelőssége a cég ügyvezetőjének, illetve tulajdonosainak, egyáltalán nem biztos, hogy ők tudnak a számla kiállításáról – mondta a hvg.hu-nak Benkőné dr. Valentinyi Ágnes, cég- és társasházi jogász arra a kérdésre, hogyan szerezhetik vissza a tulajdonosok a jogtalanul kifizetett összeget, amennyiben sem a cég, sem a közös képviselő nem fizeti vissza harminc napon belül.
A jogász szerint az egyedüli biztos pont a közös képviselő, aki szakszerűtlen munkájával a közösségnek kárt okozott, amiért a polgári jog szabályai szerint helyt kell állnia. Magyarán, ha nem fizet önként, úgy a tulajdonosok kérhetnek ellene fizetési meghagyást a lakóhelye szerint illetékes bíróságtól. Célszerű azonban különbséget tenni a gondatlanságból elkövetett és a szándékos mulasztás között – jegyezte meg, hozzátéve, a szóban forgó eset az előbbi kategóriába sorolható.
A közös képviselő – hangsúlyozta a jogász – meglehetősen nagy hibát követett el, ezért alkalmassága vitatható, még akkor is, ha jóhiszeműen járt el. Jóhiszeműségére utal, hogy garanciát vállalt a jogalap nélkül kifizetett pénz visszafizetésére. Jogalap nélküli kifizetés alatt viszont – mint a fiktív számla befogadása miatt összehívott rendkívüli közgyűlésen tisztázták – csaknem az összeg fele értendő, ugyanis ennyit vágott zsebre a nem létező cég a szakszerűtlen munkáért, a többiért megdolgozott – áll a tulajdonosok által felkért három szakember egybehangzó írásos véleményében. Bár – a jogász szerint – a jogtalan kifizetés visszatérítésére vállalt garancia nem egyenlő a tartozás átvállalásával, sem a készfizető kezességgel, legalább hivatkozni lehet rá, ha peres eljárásra kerülne sor.
További kérdéseket fel, miért nem érzi a közös képviselő magát felelősnek azért, hogy olyasvalakinek fizetett, akit sem személyigazolvánnyal, sem egyéb okirattal nem azonosított; ám ettől alapvetően különbözik az, amikor a közös képviselő bűncselekményt követ el. Ez utóbbi a Büntető törvénykönyvben nevesített sikkasztás, melynek megállapításához kell az ártó szándék is, mivel ez határolja el a pusztán polgári jogi felelősségtől.
Az engedély nélküli kifizetés és a rendkívüli közgyűlés
Csakhogy a közös képviselőnek – a számvizsgáló bizottság jegyzőkönyve szerint – nem a fiktív számla befogadása volt az egyetlen bűne. Már a több százezer forintos kifizetéssel is mulasztott, mivel a számvizsgáló bizottságot nem értesítette arról, hogy ötvenezer forint feletti összeget vesz fel a ház bankszámlájáról, pedig ehhez kötötték néhány évvel ezelőtt az aláírási jogát. A bizottság nem sokkal azután, hogy tudomást szerzett az engedélye nélküli kifizetésről, zárolta a társasház bankszámláját, hogy a következő közgyűlésig ne férhessen hozzá a közös képviselő.
A tulajdonosok többsége azonban - a fiktív számla ellenére - úgy döntött, nem függeszti fel a közös képviselő önálló aláírási jogát, mondván, „mindenkinek kell adni egy esélyt”. Kisebbségben maradtak tehát azok, akik kételkednek a közös képviselő etikus magatartásában. Mit tehetnek ilyenkor a többséggel szemben? Nekik - a társasházi törvény szerint - hatvan napjuk van arra, hogy megtámadják a bíróságon azt a határozatot, amelyik továbbra is önálló aláírási jogot biztosít a közös képviselőnek, illetve a következő közgyűlésen jegyzőkönyvben kérhetik, mentsék fel őket az anyagi és jogi felelősség vállalása alól arra az esetre, ha a közös képviselő további kárt okozna munkájával.
Az aláírási jog felfüggesztéséhez egyébként a tulajdonosok szavazatának ötven százalékára plusz egy szavazatra van szükség, s legalább ugyanennyire ahhoz, hogy a közös képviselő megbízatása megszűnjön. Ha nincs meg a többség az utóbbi esetben, az új közös képviselő megválasztásához indítványozni kell pályázat kiírását és az ajánlatokat meg kell ismertetni a tulajdonosokkal.
Mégse fizet a közös képviselő?
Visszatérve a konkrét példához: hogy a tető szigetelését ki fejezi be és javítja ki szakszerűen, továbbra is kérdéses. S ez a gyakorlati kérdés független a fiktív számlára jogalap nélkül kifizetett pénz visszafizetésétől. Ennek megoldása érdekében a rendkívüli közgyűlésen egybegyűlt tulajdonosok újabb, mégpedig 15 napon belüli lakógyűlés összehívásáról határoztak, amelyen a munka elvégzésére bekért három különböző árajánlatot vitatnák meg. A közös képviselő csupán közel 30 nap leteltével intézkedett, azaz nem hívta össze 15 napon belül az újabb közgyűlést. Ráadásul - mint a tulajdonosokat értesítette - egyelőre nem áll szándékában visszafizetni a pénzt. A korábban vállalt összeg visszafizetését újabb közgyűlési határozattól teszi függővé. Ellenben a számvizsgáló bizottság tagjainak leváltását szorgalmazza, ami újabb kérdéseket vet fel az etikus magatartását és immáron jóhiszeműségét is illetően.
Ezzel a közös képviselő ismét mulasztott. A törvény - a 35 § (2) bekezdése értelmében - ugyanis kötelezi a közös képviselőt a közgyűlés összehívására, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak - mint a szóban forgó esetben történt - a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével ezt írásban kérik. A konkrét esetben maga a közgyűlés határozott úgy, hogy 15 napon belül újabb közgyűlést fognak tartani. Amennyiben a közös képviselő a kötelezettségét nem teljesíti, 8 napon belül a számvizsgáló bizottság jogosult az összehívásra.
Társasházon belül végső soron a tulajdonostársak is összehívhatják a közgyűlést, ám a határozatképesség ekkor kétséges, mivel nem biztos, hogy mindenki részt vesz majd rajta. Ilyenkor célszerűbb, ha a társasházon kívüli hatóság intézkedik a rendkívüli közgyűlés összehívása érdekében. A társasházi törvény januártól hatályosuló módosítása szerint az ügyészség a törvényességi felügyeleti eljárás keretében intézkedhet a törvényes működés helyreállítására. Ha olyan hiányosságokat tár fel, melyek megoldása közgyűlési határozattal oldható meg, javaslatot tehet közgyűlés összehívására vagy, ha ez sem vezet eredményre, akkor az ügyész keresete alapján a bíróság is kötelezhet a közgyűlés összehívására.
Ki fizet, kinek és mikor?
Az ügyek többségébe várhatóan januártól sem vonják be a bíróságot, azaz az ügyész felszólítására - ahogy a jogász fogalmaz - a társasház saját hatáskörben rendezi a vitás kérdéseket. A társasházi törvény módosítása szerint jövőre az ügyész is összehívhatja majd a közgyűlést és részt is vehet rajta bár ez nem törvénybe foglalt kötelessége. Bár meglesz a lehetősége rá, a törvényességi felügyeleti eljárások legfeljebb 30 százalékában kerül csak sor arra, hogy az ügyész a bírósághoz fordul - hangsúlyozta a jogász.
A törvénymódosítás ellenére továbbra is szabályozatlanok maradnak a tulajdonosok jogai arra az esetre, ha a közös képviselőnek önálló aláírási jogot biztosítanak a társasház bankszámlájához. Eszerint nyitva marad a kérdés: a tulajdonosok megcsináltathatják-e a tető szigetelését a közgyűlés összehívása, illetve a közös képviselő jóváhagyása nélkül. Benkőné dr. Valentinyi Ágnes szerint ez meglehetősen rizikós döntés, mivel egyedül a közös képviselőnek van aláírási joga a társasház bankszámlájához.
Beázás esetén a tulajdonosoknak haladéktalanul intézkedniük kell a veszély elhárítása érdekében, s ilyenkor bárki megrendelheti a munkát saját költségére. Ez esetben biztos, hogy igényt tarthat a költségei megtérítésére. Ám amennyiben önként nem fizet a társasház, akkor a megrendelőnek pereskednie kell, és bizonytalan, hogy a pénzéhez jut-e és mikor.
Amennyiben nincs vészhelyzet, még kisebb az esélye annak, hogy a közösség helyett fizető tulajdonostárs vissza-kapja pénzét, ezért nem gyakori, hogy ilyenkor bárki a saját szakállára csináltasson meg bármit. Nem igazán szerencsés megoldás az sem, ha a számvizsgáló bizottság döntése alapján egy másik céget bíznak meg a munka elvégzésével, mivel igen bonyolult jogi vita alakulhat ki a munkát eredetileg elvégző vállalkozó, a javításokat elvégző cég, valamint a társasház között. Ugyancsak kérdéses a számvizsgáló bizottság felelőssége és döntésének jogszerűsége ebben az esetben, azaz ha közgyűlési határozat nélkül végeztetné el a javítási munkákat. Általában a helyzetet egyértelműen a közgyűlés által hozott határozattal lehet feloldani, amit meg kell, hogy előzzön egy egyeztetés azzal a céggel, amely a munkát eredetileg elvégezte. De mit tehetnek a lakók ebben a konkrét esetben, amikor a tetőszigetelési munkákat eredetileg végző céget törölték?
Salgó Andrea
Hozzászólások (4)
#4 - milklos | 2009. október 28. 21:38
A lakoknak nem tűnt fel hogy olyan munkáért kell fizessenek, amit nem rendeltek meg ? Vagy vakoknak dolgoztak?
#3 - radicalpatriot | 2009. október 27. 20:05
„Ha egy egész nemzet gyávává vált, és csak ezer ember maradt, akik valami nagyot akarnak, és akiknek erejük van az állam átalakítására, akkor ez az ezer ember a nemzet.”
www.jovonk.info
#2 - Sosem lesz vége!. | 2009. október 27. 19:52
Én ismerek 5-10 olyan közös képviselőt, aki elvárja a vállalkozótól a részesedést, természetesen nem érdekli a munka minősége és az ára sem. Árajánlatokat is gyártat más vállalkozókkal, akik a legközelebbi munkánál lesznek a "kivételezett" nyertesek. A mellékjövedelem így többszázezer, esetenként milliós tétel!!!!!!!
#1 - Ez csak a kezdet? | 2009. október 27. 18:01
Olvasva a cikket elgondolkoztató, hogy mi van akkor, ha ez a közös képviselő több háznál is hasonlóan járt el, azaz olyan fiktív számlák alapján vett fel pénzeket a tulajdonosok által befizetett összegekből, amire később nem is derül fény? Ha nem minden Számvizsgáló Bizottság jár el ilyen körültekintően? Akkor jó mellékjövedelemre tehet szert egy ilyen közös képviselő.
Jó olvasást!

Egyébként a T. törvény módositásáról van szó,amelyik október 1-től hatályos, azzal a megjegyzéssel,hogy nem a bevételi határ 10 millió hanem a pénzforgalomi.Nem mindegy