Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Változik a földtörvény - 2018

paxia # e-mail 2019.05.17. 09:12

Kedves lajcsó!

Ez a problémának az egyik - és inkább - gyakorlati része. A példa amit írtál, az
nagyjából alátámasztja azt, hogy a
földbizottságok milyen érdekek szolgálnak
VALÓJÁBAN (leginkább: a tagok saját érdekeit).
Gazdasági értelemben ez egy árkartel, amely
jogilag is támogatott.

Én azinban más gondot(gondokat) is látok. Itt
van pl az, hogy bírósághoz lehet fordulni, ha
nem tetszik a dolog, ugyanakkor a bíróság nem
dönthet, hanem csak új eljárást rendelhet el.
Ekkor megint végigfut az egész a rendszeren,
akár ugyanazokkal az adatokkal - miért is ne,
hiszen ez egy vadi új eljárás - és minden fórum
ugyanúgy dönt. A vége megint a bíróság, ami
ugyanazon adatok alapján ugyanúgy dönt.

Nem látszik, hogy hol lehet kilépni a ciklusból!

Na mindegy, részemről ennyi, ha szerintetek én ezt dilettáns módon közelítem meg és ez
az egész jogi oldalról nem aggályos, akkor én
erre meg azt mondom, hogy kliens oldalról nagyon
is az.

lajcsó # e-mail 2019.05.17. 08:53

Nagyjából értem a problémádat.
Én az ezzel kapcsolatos fő problémát abban látom, hogy a kormányhivatal fenntartások nélkül elfogadja földbizottság/agrárkamara álláspontját. A földbizottságnak elegendő arra hivatkozni, hogy túl magas a vételár, ezzel már meg is tudja hiúsítani az adásvételt.
Szerintem ha a földbizottság túl magasnak találja vételárat akkor meg kell konkrétan határoznia azt, hogy mi az a vételár amihez képest a szerződéses ár túl magas. Ez viszont rendre elmarad. Van olyan ismerősöm akinek e miatt már a harmadik szerződése hiúsul meg, mivel a földbizottság nem hajlandó elárulni azt, hogy mi lenne a számunkra elfogadható vételár.

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

paxia # e-mail 2019.05.17. 06:58

Kedves KBS!

Én nagyon tisztelem a te véleményed, különösen
kedvelem azt a sokszor szarkasztikus tömör
humort, ami kipattan belőled.

DE!

Én itt tényeket említettem. Igen, van 500 ft/m2,
itt a Börzsönyben, Budapesthez közel mg-i
szempontból GYENGE területek esetében is. Ennek
az az oka, hogy az infrastruktúra hálózat jó, a
belterület telkek 6000-15000 ft/m2-ért mennek,
tehát a vásárló ennek kb 1/10-ért jut nagy,
élhető területhez, amire - nevezzük így - tanyát
épít. Ez egy olyan folyamat, amit szerintem a
politikumnak és a jognak is támogatnia kéne.

Én látom élőben a folyamatokat, tudom kik vannak
bent a földbizottságokban. Az árak mesterséges
alacsonyantartása gyakorlatilag a néhány
hektáros gazdák kifárasztása célját szolgálja,
ők vannak ugyanis eladó pozícióban. Vagyis az
utolsó, esetleg több generáció óta őrizgetett
családi vagyonukat értékelik le.

Eddig volt az érzelmi része. Ugyanakkor, amivel
a beszélgetést indítottam, az egy ELVI gondolat
volt, egy jogszabályban, illetve útmutatásban
szereplő HIBÁS levezetésre mutattam rá.

Én megértem szomorúságodat amiatt, hogy néhány
dologban egyetértesz velem, ugyanakkor próbálj
meg végigmenni az én a gondolatmenetemen is,
hátha érthető lesz még egy jogász számára is.

MajorDomus # e-mail 2019.05.16. 20:44

Kbs
45,2 AK földért 7,5 millió ft/ha-t vettem fel ma!

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.05.16. 19:52

Egyébként amit te állítasz, az legalább akkora marhaság, mint a földforgalmi törvény. Röstellem is, hogy részben egy platformra kerültünk.

www.kbs-ugyved.hu

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.05.16. 19:50

Ne hülyéskedj már! Jó pár szerződést ellenjegyeztem mostanában is. A nagyon jó minőségű mezőségi földek hektáronként két-két és fél millióért kelnek el. Hárommilliós szerződésre már nem adja meg a hozzájárulást a földbizottság, mert úgy gondolja, a felek eltúlozták az árat, hogy az elővásárlásra jogosultakat távol tartsák.

www.kbs-ugyved.hu

paxia # e-mail 2019.05.16. 17:33

Valójában MESTERSÉGESEN alacsony tartott
földárakról van szó, hogy egy jövőbeni
értéknövekedésnek a hasznát ne a jelenlegi
tulajdonosok realizálják.

paxia # e-mail 2019.05.16. 17:30

Felénk most 500 Ft/m2-ért megy ez 5millió/ha. 10
perc múlva 600 Ft/m2 lesz. Ha ott megy el a
földed előtt az aszfaltút a víz-villany-gáz-
csatorna, akkor nagyon gyorsan akad vevő akár
1000 ft/m2-ér is, akkor is, ha 2-3 ha-t árulsz.

Ugyanakkor amit hangsúlyozni szerettem volna:

(1) a termőföld hatósági áras lett
(2) a NAK levezetésében a termőföld értéke 0 Ft/m2

Most a jogorvoslati lehetőségeket nem boncolgatom (bíroság nem dönthet, csak új
eljárásra utasíthat - végtelen ciklus!), de
valami azt súgja, hogy itt összeférhetetlenség
lehet az Alkotmánnyal.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.05.16. 17:15

Ha 6 millió forintban maximálták a hektáronkénti földárat, akkor az gyakorlatilag nem maximálás. (Mindamellett - vagy épp ezért is - az egész módosítást marhaságnak tartom. A földforgalmi törvény ugyan rossz, de az ilyen farigcsálással javítani nem, csak tovább rontani lehet.

www.kbs-ugyved.hu

lajcsó # e-mail 2019.05.16. 15:39

Igazság az, hogy én sem vagyok pénzügyes, de az sem mellékes körülmény, hogy a föld értéke folyamatosan emelkedik, tehát nem veszít az értékéből.

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

paxia # e-mail 2019.05.16. 15:16

Kedves Lajcsó! Hát pont ez az, amire felhívtam a
figyelmet! Hogy a NAK ajánlása szerint vagy 0 a
föld KIINDULÓ értéke, vagy AMORTIZÁLÓDIK 20 év alatt. A végeredmény ugyanaz, vagyis, hogy a föld
egyetlen kimutathatzó gazdasági haszna az a
kukorica, amely megtermett rajta, vagyis önmagában
mint gazdasági tényző tulajdonképpen nem is
létezik.

Ez az, amit anon-sense-nek tartok!

lajcsó # e-mail 2019.05.16. 15:08

"Eszerint a számítás szerint a termőföld értéke
vagy önmagában 0 azaz nulla forint, vagy 20 éves
amortizációja van."
Te bizonyára nem vagy pénzügyes, mert a termőföldnek nincs amortizációja!

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

paxia # e-mail 2019.05.16. 14:30

Bocsánat, lemaradt a forrásmegjelölés:

Tájékoztató kiadvány 1. NAK Vételárvizsgálat szakasz

https://www.nak.hu/…ozasban/file

paxia # e-mail 2019.05.16. 14:27

A termőföld ettől kezdve hatósági áras. Hogy
miért? Íme az okoskodás:

Annak érdekében, hogy a negatív folyamat ne tudjon folytatódni, a jövőben a földek értékének vizsgálatakor figyelembe kell venni azt a felső határt, melyet a belőle ésszerű időn belül kinyerhető
haszon alapján lehet mérni.
A kinyerhető haszon meghatározására a törvény erdőnek nem minősülő földek esetében 20 éves
időszakot jelöl meg azzal, hogy a piaci körülmények természetes változása és a technológiai fejlő-
dés miatt ezen időszak jövedelmét megfelelően indexálni szükséges.
Példaként tesztüzemi adatok alapján 2016-ban kukorica termesztésével hektáronként átlagosan
162 ezer forint ágazati eredményt lehetett elérni. Ezen adatból kiszámolható, ha az adott termőföldön kukorica a fő termény (vetésforgót is figyelembe véve), 20 év alatt átlagosan 3 240 000 forint
haszon realizálható, egy átlagos 3%-os inflációval kalkulálva ezen érték megközelíti a 6 millió forintot
20 éves időtávon számolva. A vételár vizsgálata során ezt az árat kell a hivatkozott felső határnak
tekinteni, azaz főszabály szerint ennél az összegnél nem lehet magasabb az értékesítési ár.

Eszerint a számítás szerint a termőföld értéke
vagy önmagában 0 azaz nulla forint, vagy 20 éves
amortizációja van. Vagyis 20 év alatt átadja értékét a kukoricának és gazdasági értelemben
eltűnik.

paxia # e-mail 2019.05.16. 14:22

Szóval mégis jogszabály lett belőle:

A termőföld használatának kérdése nemzetpolitikai fontosságú. A hazánk EU-csatlakozásakor biztosí-
tott tízéves moratóriumi időszak lejártát követően léptek hatályba az új földforgalmi rendelkezések.
Az új rendelkezések hatályosulásával kapcsolatban az elmúlt négy évben számos gyakorlati tapasztalatot szereztünk. Ezen tapasztalatok felhasználásával készítettük elő azon törvénymódosítást,
amely 2019. január 11-től hatályos.

paxia # e-mail 2018.12.03. 08:46
paxia # e-mail 2018.11.29. 09:19

(4) A föld értéke megállapítása során piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés
nem alkalmazható. Erdőnek minősülő föld kivételével a föld értékét hozamszámításon alapuló
értékelési módszerrel kell megállapítani. Erdőnek minősülő föld esetében az erdőtalaj és a
faállomány értékét együttesen kell megállapítani, amelynek során az erdőtalaj értékét az erdő
örökös járadékából, míg a faállomány értékét a potenciális véghasználatból levezetett jelenérték
szerint kell kiszámítani. A földön létesített felépítmény értékét nettó pótlási költség alapú
értékbecsléssel kell megállapítani.

Ez hatósági ár, miközben korábban a piaci ártól való
eltérést kifogásolja. Vizsgálni kell pl, hogy a vásárló és
az eladó birtokmérete között van-e nagyságrendi
eltérés, stb, stb...

Ez egy kivánságlista, amiben XY be akar tartani valaki
másnak, a kivülállók meg szívnak.

Nem véletlen, hogy a most érvényben lévő földtörvény
AB általi vizsgálatakor a földbizottságot szerepét
kifogásolták legtöbben - különvéleményben is.

alfateam # e-mail 2018.11.28. 18:25

(5) A mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben fellebbezésnek nincs helye. A
közigazgatási perben a bíróság a mezőgazdasági igazgatási szerv helyi földbizottság állásfoglalásán
alapuló döntését nem változtathatja meg.”

Döntöttünk, oszt jó-napot...

drbjozsef #   2018.11.28. 18:15

:)
Melyik országban?

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.11.28. 17:37

Szerintem ezt már a bizottságnak se kellett volna átengednie. Tárgyalásra alkalmatlan.

www.kbs-ugyved.hu

paxia # e-mail 2018.11.28. 15:53

Ha minden igaz akkor ez a törvénytervezet:

http://www.parlament.hu/…nyjavaslatok?…

paxia # e-mail 2018.11.26. 11:06

Adalék:

https://nepszava.hu/…s-tuti-mutyi

Az index ugyanebben a témakörben egyenesen a
termőföld hatósági áráról beszél. Jó lenne látni a
tervezetet. Elérhető valahol?

Ha ez igaz, a termőföld kikerül a piaci elemek köréből,
illetve egy intézményesített (vevői)árkartell gyanúját veti
föl. Nem tudom, hogyan fér ez össze az Alkotmánnyal.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2018.11.22. 16:32

Idegen test. :D Ezt a szabályozás esetlegessége, egyenetlensége, és fabrikálása is mutatja.

www.kbs-ugyved.hu

paxia # e-mail 2018.11.22. 16:23

Egyébként nekem alapvetően a földbizottságokkal van
gondom. Az, meg hogy nem felülbírálhatók, csak új
eljárásra kötelezhetők, nagyjából a végtelen ciklus
definíciója.

lajcsó # e-mail 2018.11.22. 14:57

"Ez egyelőre nem törvényjavaslat, az indítványozóknak nincs előterjesztési joga."
Lehet, hogy nem ugyanarról beszélünk. Én a már beterjesztett törvényjavaslatra gondoltam.

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd