Kozos kepviseloi problemak

Kicsit más a szitu.
.
A Generali biztositási csomagjában(Házőrző) szerepel a k.képviselő felelősségbiztositása minimális 2.000 ft/hó összeggel.
.
Ezen általában kézkegyintéssel átsiklanak a k.képviselők is.
Nem muszáj ezt kérni.de a társasház alapvető érdeke hogy a k.által okozott kára is megtérüljön.

Az adott ház biztositása terhére természetesen az adott háznak okozott kár.

Tehát igen! A ház köti a képviselőjére.

siSsi56,

A közös képviselő felelősségét a társasházi törvény és a Ptk. szabályozza. Ha kárt okoz, akkor felel érte. Hogy van-e jövedelme, vagyona, ami biztosítás hiányában a kárt fedezi, az más kérdés. De jogszabály nem teszi kötelezővé a biztosítást. Hogy a van-e, ha van, ki köti, és ki fizeti, a kk és a társasház közötti megállapodás kérdése. (A kk is a piacról él, tehát ha a biztosítás "benne van a kk díjában", akkor várhatóan magasabb az a díj, vagy valami más nincsen benne.)

Mivel a károsult általában a társasház vagy a tulajdonosok, és egy kk több társasházat képviselhet, igen, lehet a kk-nak több felelősségbiztosítása, ahol egy biztosítás egy konkrét társasháznak/annak tulajdonosainak okozott károkért felel.

Tisztelt Jogi Fórum!
Ki fizeti a közösképviselő felelősség biztosítását?
,- mert szerintem nem a ház köti a közösképvielőre hanem a közösképviselő köti saját magára( ),
,- mert ha 10 házat képvisel akkor 10 felelősség biztosítása van ?
- köthet egy ház biztosítást a k.képviselőre?
- ha a Társasház biztosítási szerződésén van a felelősség biztosítás,- akkor a ház fizeti ?
Köszönöm a válaszokat!

A második aláírás célja az ellenőrzés és a kifizetés jogosságának ellenőrzése.
.
Ezt nem lehet visszaélésszerűen gyakorolni.
.
Ha minden szabályos,akkor az aláírás bem tagadható meg.

Más kérdés a munkaköri mulasztás.
Ha márciusban volt a közgyűlés,akkor 30 napon belül az újbképviselet mrgapta a ház anyagát.
Egy hónap bőven elég az anyag feldolgozására,az adatok és az analitika rögzitésére.
Vagyis május 31-ig kényelnesen összehívhatta vola az elszámoló tervező közgyűlést,hiszen lezárt évet vett át amivel el kell számolnia,ís ennek alapján 1 napos munka az idei költségvetés összeállitása. Hidd el.én tudom.

Most az a megoldás,hogy kezdeményezzétek a 10 % tulajdoni hányaddal a közgyűlés összehívását mondjuk január 31-re vagy február 15-re,akkor már elszámolás és költségvetés is szerepelhet a napirenden.

A mulasztás miatt vonjátok meg egyhavi [és nem több) fizetését.

Ezt a közgyűlés megteheti az Szb nem.

Ez figyelmeztetésnek elég lesz a jövőre nézve.

De előtte nézzétek át a vállalkozói szerződést.

„A megállapodás (az ígéretük, amivel elnyerték a pályázatot)”

Most megállapodás, vagy ígéret? Az nem ugyanaz, nagyon nem, és akkor még nem is keverném ide a politikát...

Az a szerződés, amit kötöttetek velük, abban konkrétan szerepel valamilyen pont, amit megszegtek? De konkrétan.
Ha igen, akkor arra hivatkozva küldjetek neki levelet, a levélben kilátásba helyezve, hogy amíg a szerződésszegő állapot fennáll, és azt nem pótolják/javítják, addig nem áll módotokban a közös képviselői díjat átutalni.

drbjozsef

„A közös képviselőnek évente egyszer, májusig, az előző év elszámolására és az új év tervezete miatt kötelező közgyűlést tartania.
Az összes többi fakultatív.
Ha nem hívja össze, megteheti ezt az SZB vagy a lakók a Tht. szerint.”

Köszönöm, de ezt tudom. Mint írtam, a korábbi közös képviselő leváltása miatt választottunk újat márciusban. Akkor nem volt olyan a helyzet, hogy májusig biztosan átvegye a könyvelést, és elkészítse a pénzügyi tervet. Ezt tudomásul is vettük, de természetesen minél hamarabb szerettünk volna tájékoztatást kapni a pénzügyeink állásáról. A pénzügyi tervet máig nem kaptuk meg, és az általa ígért rendkívüli közgyűlést 2 alkalommal is elmulasztotta.

A levaltásra vonatkozó javaslatban írtakat olyannyira tudjuk, hogy ezt alkalmaztuk márciusban az előző közös képviselővel, ahogy ezt meg is írtam.

A megállapodás (az ígéretük, amivel elnyerték a pályázatot) az volt, hogy a munkájuk része a tájékoztatás is. Véleményem szerint ezt elmulasztották.
Ebben az esetben is van jogi akadálya a díj visszatartásának feltételhez kötve?

pimre,

A közös képviselőnek évente egyszer, májusig, az előző év elszámolására és az új év tervezete miatt kötelező közgyűlést tartania.
Az összes többi fakultatív.
Ha nem hívja össze, megteheti ezt az SZB vagy a lakók a Tht. szerint.

De szerintem a díját nem tarthatjátok vissza. Ha végzik a munkájukat - ez nem csak a közgyűlések tartása -, akkor az jár. Ha szerintetek nem jól végzik a munkájukat, őket is leválthatjátok.

Üdvözletem. Márciusban a tulajdonosok 10%-os kezdeményezésével leváltottuk a közös képviselőnket, aki 3 éve nem hívott össze közgyűlést.
Megválasztottunk egy megbízhatónak látszó, jó referenciákkal rendelkező céget. Az átvétel – ismereteink szerint – rendben megtörtént. Viszont a Számvizsgáló Bizottság elnöke szerint „a közös képviselő a Számvizsgáló Bizottságot csak felületesen tájékoztatja, információkat a kettős aláírás miatt és a folyószámlába történő betekintés lehetősége miatt tudunk. Eszerint a ház pénzügyi helyzete rendezett, tartozásunk nincs, de sok írásban tett bejelentésre, kérdésre én sem kapok választ.”

Előzmények:

1. A márciusi közgyűlésen a megválasztásuk után arra kaptunk ígéretet (a jegyzőkönyvben szerepel), hogy: "A pénzügyi tervre vonatkozóan, ha nem lesz gond az átvétellel, akkor 1-2 hónapon belül elkészítik.". Máig sem kaptunk ilyet, persze ez most már okafogyott.
2. Aztán júliusban a postaládákba kaptunk egy levelet, amelyben a következők álltak: "…valamint tájékoztatjuk Önöket, hogy a legközelebbi közgyűlés - a nyári szabadságolásokra való tekintettel - augusztus végén, szeptember elején kerül megtartásra.

Budapest, 2022. július 13."
A közgyűlés nem került összehívásra.

3. A Számvizsgáló Bizottság elnöke emailben kérte szeptember 14-én, hogy tartson közgyűlést, a közös képviselő pozitívan reagált, és október 5-ét ígérte.
Erre sem került sor.

A Számvizsgáló Bizottság elnöke arra gondolt, hogy még egy felszólítást küld – hivatalos úton a bizottság nevében – egy januári összehívásra, és jelezné, hogy amennyiben nem történik meg erre sem a közgyűlés összehívása, akkor a Bizottság a közös képviselet díjának átutalásához szükséges aláírást megtagadná a közgyűlés összehívásáig, így a közös képviselet nem kapná meg a díját, illetve csak utólag, a közgyűlés megtartása után.

Kérdésem, hogy van-e ennek az eljárásnak jogi akadálya. A társasházi törvényben nem találtam ilyesmire történő utalást, de polgári jog, vagy más ad eligazítást ebben.

A távhőtörvény módosiráta óta (2013) 3 féle kompenzáció alkalmazható: 70/30 60/40 és 50/50 %.
A változtatáshoz közgyűlési határozat szükséges amelyet meg kell küldeni az elszámoló cégnek.
.
A fürdőszobai regiszter elszámolása -ha nincs költségmegosztó- úgy történik hogy fűtési szezononként 1 Gjoule-t számolnak el fogyasztásként.
A közös képviselőnek nincs joga önállóan meghatározni a jöltségelszámolás módját.

Kedves fórumozók!
Nem találtam hasonló helyzetet, ezért kérdezem itt.
10 éve volt távfűtés korszerűsítés. Fürdőszobai radiátorra sehol nem szereltek költségosztót, közgyűlés határozat szerint ezért é, valamint a csövek is adnak le hőt az összes hőfelhasználás eloszlása 40 % légm3 alapján, 60 százalék költségosztó által mért majd számított értékek alapján legyen éves elszámolással. Lejárt a felszerelt ktg.osztók érvényessége, vagy hogy nevezik és egy másik cég leszerelte a régit, újat szerelt fel most már havi leolvasással, elszámolással. Idei első fűtésszámla alapját képező "Fűtési költségek elszámolása" lapon a fűrdőszobai - költségosztó nélküli - radiátor így van elszámolva:

hely :FÜ
Mérőszám : méretlen
régi állás : 0
új állás: 225,10
változás: 225,10
UF : 0431
fekvés : 1
fogy.egység: 62,45

Ezek az értékek amúgy a 4 mérővel ellátott radiátor értékeinek összessége, tehát a méretlen fürdőszobai radiátorra számított fogyasztás közel azonos az egész lakás mért értékeivel. + megfordult az arány, 60 % légm3, 40 % fogyasztás alapú. (Ez valamelyest elfogadható változás lehet, mivel az alsó szinten lakók közel 2-szer annyi fűtésin díjat fizetnek mint a felsőbb szinteken lakók, közel azonos hőfokú lakásra.)

Költségosztót leolvasó/kiértékelő cég azt mondja, k.képviselő kérte ezt a számítási módot. k.képviselő -egyéni kérdésre - azt mondja eddig volt szabálytalan. Szavazás a változásról nem volt és a változásról egyébként előre és utólag sem tájékoztatta a lakóközösséget a kk. Úgy láttam, a 157/2005. (VIII. 15.) Korm. rendelet kifejezetten tiltja 50 %-nál nagyobb légm3 elszámolást kivéve: 17/F. §
Lehet, hogy a mérő nélküli radiátorra ezt alkalmazzák?
17/E. §

2. Ha az épületrészen belül nem lehetséges fűtési költségmegosztó felszerelése valamennyi hőleadó készüléken, akkor azon hőleadó készülékek hőleadását, amelyek esetében a fűtési költségmegosztók felszerelése műszaki okból nem lehetséges, a felhasználási helyen felszerelt hőleadó készülékek egységnyi teljesítményére eső átlagos fogyasztás és a hőleadó készülék teljesítményének szorzataként kell számítással meghatározni és figyelembe venni.

(Tudom, kérdezzem kk.-t,. Elég szűkszavú)

Ezt írtam én is.
Egyszerübb "megegyezni" vele,de ha másként nem megy akkor "belső nyomás" mert mire a jogi utat végigjárod,addig a postás kihozza az első nyugdijadat.

abu

Tht. 20.§(1) "b" pont.

„A tulajdonostárs köteles:
...

2. lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül”

Köszönöm!

Nyilván remélem hogy az általad említett is belső nyomás és a tudat hogy lakásonként ez 3-500K HUFba fájna eléggé elrettentő példa lesz és rájövünk, hogy kétévente 3 szor kinyitni az ajtót nem is olyan fárasztó.

Ajánlott olvasmány: CXXXIII/2003.tv. minden benne van ami erre az esetre vonatkozik.

Egyébként jó nagy marhák vagytok ha egy hülye miatt kidobtok 4-5 millió ft-ot.
Inkább fizessetek nek "padláshasználati" díjat,a töredékéből megússzátok és befogja a száját?

Köszönöm @Majordomus. Egy idetartozó törvényt/paragrafust tudnál nekem olvasásra linkelni?

Amúgy az eszköz hasonló lesz amit írtál, közgyűlése áttárgyaljuk, hogy mi a probléma és hogy 4-5M forintért tetőjárdát szeretnék építeni, vagy megoldjuk ezt kulturált emberek módjára.

Jogilag sima ügy csak a gyakorlatban macerás.
A törvény szerint a közös használatu eszközök berendezések épitmények akkor is közös tulajdonban vannak ha azok a magántulajdonu lakásokon belül helyezjednek el.
A közös képivslőt és az általa megbízott szakembert a tulajdonos köteles beengedni a szükséges ellenőrzés céljából..
Ha nem teszi vannak törvényes és kevésbé törvényes eszközeid a cél elérése céljából.

Legcélszerübb a "belső nyomás" kifejtése.
addig nincs fűtés mig az ellenőrzés és a korszerűsités meg nem történik.
.majd a szomszédok "rábeszélik" a kedves tulajdonostársat.

Sziasztok!

Nem tudom, hogy ez itt a probléma a közös képviselővel, vagy a közös képviselő problémái topic de én a másodikkal mennék.
Röviden a kérdésem: Egy adott lakás tulajdonosa jogosan korlátozhatja-e a közös tulajdonban lévő tető/kémények hozzáférést?
A sztori röviden: a tetőre és a kéményekhez csak a felső emeleti lakáson keresztül vezet az út, nincs tetőjárda és létra kiépítve az épületen kívül. Kazáncserék alkalmával a kéményeket be kell vizsgáltatni. A legutolsó alkalommal kijelentette a lakás tulajdonosa, hogy ő nem fog mindig ugrálni nekünk, hogy beengedje a szakembereket (amúgy is befogja falazni a feljárót).

A sztori teljesen
4 emeletes 12 lakásos társasház lakója és közös képviselőjeként, a következő problémába ütköztünk.
Lakásban történő Kazáncsere jár pár lépéssel (párat ki is hagyok)-> Kémény felmérés, kémény bélelés, kazáncsere, kémény ellenőrzése, majd később rendszeres kéményellenőrzés.

Az épületből a tetőre csak a 4. emeleti lakások padlásterén keresztül lehet kijutni. Egyik oldalon 4 másik oldalon 8 lakás kéményéhez. Az egyik oldalon be van építve a padlástér tehát a szakik kitudnak jutni a tetőre és az ott élők is szívesen segítenek.

A 8 lakásra eső oldalon viszont nincs beépítve a padlástér, ami a lakó tulajdona. Egy ágy van alatta és ha felakar jutni bárki is akkor a lakáson keresztül tudunk feljutni. Legutoljára 30 percet kellett vitatkozni a tulajdonossal, hogy engedje fel a szakembereket. Kijelentette, hogy többször ilyen nem fog történni és amúgy is be fogja falazni a feljárót a padlástérre, oldjuk meg másképp a kéményekhez való hozzáférést és a tetőre való kijutást.

Az alapító okiratban szerepel, hogy ".... a közösségben maradó részek együttes birtokosai és használati jogát pedig egymásnak biztosítják". Tehát a kérdésem, hogy akármilyen módon elzárhatja-e előlünk a lehetőséget hogy 8 lakás kéményéhez hozzáférjünk?

Köszönöm a konstruktív hozzászólásokat és segítséget.

A közös képviselőt nem csak támadni lehet hanem megvédeni is!
Szedjétek össze a meghatamazásokat azoktól akik támogatják de nem akarnak konfrontálódni a hülyékkel.
Két fecske nem csinál hóvihart...

Nagyon jól gondolod!
Trükközni próbálnak, de sajnos eléggé bonylult a történet!
Én vagyok az egyik számvizsgáló amúgy, tehát van rálátásom a ház gazdálkodására!
A képviselőnk 21 éve látja el ezt a feladatot én 8 éve vagyok SZVB tag. Eddig semmi kifogás nem merült fel, ez a tulajdonostárs 3 éve lakik itt, azóta a ház összetartó közössége szétesett, ellenségeskedés, klikkesedés van!
Fejébe vette, hogy mindenképpen leváltatja a képviselőt, különböző koholt vádakkal és persze bennünket is.
Én sajnálnám a befektetett munkát, szerettem tenni a közösségért, sok beruházás valósult meg, és most ez történik! Remélem a tulajdonosok átlátnak ezen és felelős döntést hoznak!
Na, nem fogok a kardomba dőlni, ha leváltanak, de azért ennek nem így kellene történnie!
Rossz érzéseim vannak sajnos!

Hálás köszönet a válaszért!

NKara,

Itt valami más is lesz a háttérben.
A május 24 időpontnak egy esetben lehet értelme : minden évben május 31-ig kell elfogadni az előző év beszámolóját. Azt mondod, ez megtörtént. Ha megtörtént, érvényes, szabályos közgyűlésen, érvényes határozatot hozva, akkor az nem ismételhető meg. Úgy tűnik, szerintük ez nem volt szabályos, és feltételezem, nem támadták meg időben a határozatot, azért akarnak ezzel trükközni.
Például. De ez csak tipp.

Köszönöm a választ.

Annak van valamilyen jelentősége, hogy az aláírást összegyűjtő két tulajdonos május 24-ei keltezéssel látta el mind az aláírásgyűjtő ívet, mind a rendkívüli közgyűlésre vonatkozó iratot a napirendi pontokkal és a határozati javaslatokat tartalmazó lapot is?

Még egy fontos dolog!
A napirendi pontok között szerepel "a 2021. évi elszámolás ismertetése és elfogadása". Ezt a május 24-ei Beszámoló Közgyűlésen már elfogadta a tulajdonosi közösség. Lehet ezt újra napirendre tűzni?

Előre is köszönöm a választ.

NKara,

„Van-e esetleg írott szabály a formai, alaki megfeleléssel kapcsolatban?”

Szerintem ilyen részletességgel nincs.
Elvárható, hogy legyen ráutalás az aláíróíven, hogy mégis mi a fenét ír alá az ember.
Legalább annyi, hogy "XY napi rendkívüli közgyűlés összehívásához", és a részletek a másik íven vannak.

Csak úgy magában tényleg eléggé határeset - ugyanakkor, ha a közgyűlés megtartásra kerül, és vita esetén az aláírók ott kijelentik, hogy tudják mit írtak alá, akkor sikerrel támadni az eljárást nemigen érdemes.

Tisztelt Szakértők!

Közös képviselő leváltására aláírásgyűjtés történt, napirendi pontokkal és határozati javaslatokkal. Ez tiszta sor.

Viszont az aláírásokat tartalmazó lista egy teljesen különálló íven van, melyen nincs feltüntetve a téma, csak a nevek, a th. és az aláírások.

Kérdésem, hogy szabályos-e ez így? Mivel nem tudni, hogy az aláírók mihez adták a nevüket vagy tisztában voltak-e a gyűjtési szándékkal!?

Van-e esetleg írott szabály a formai, alaki megfeleléssel kapcsolatban?

Nem vagyok közös képviselő, csak a házunkban palotaforradalmat, békétlenséget szít egy nehéz természetű új lakó. Amúgy van számvizsgáló bizottság, kettős aláírási rendszer és általában jó a kapcsolat a közös képviselőnkkel 21 éve. Sok mindent tett már a házért.

Köszönöm a segítséget.

Egyébként nincs ilyen hogy "megvezet 5 6 idősebb embert".
.a közgyűlésen azok döntenek akik ott vannak!

Ha részt vennél évente 30 közgyűlésen mint én,nagyon meglepődnél
milyen sok segitséget adnak a nyugdijas mérnökök könyvelők és jogászok a társasháznak.
Szerinted aki idős az buta is?

drb... leírta a lényeget.
Van Számvizdgáló Bizottság (25 lakás felett kötelező!) fordulj hozzájuk.

Mi lenne ha most ráérő idődben felkeresnéd a közös képviselőt az irodájában és megbeszélnétek a problémát értelmesen.

Ha úgy mész oda hogy csalás meg hűtlen kezelés,szándékos tévedés,akkor rövid beszégetés lesz.

Próbálj meg felkészülni a kérdéseiddel és azokra válaszokat fogsz kapni.