Elővásárlási jog vs. elővásárlási jog

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
dragnes # 2023.05.19. 21:32

Sziasztok!

Ptk. 5:20. § [Elővásárlási jog az épület és a föld elváló tulajdona esetén]
Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg.

Ptk. 5:81. § [Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog]
(1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.
(4) A külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat e törvény alapján megillető elővásárlási jogot.

Kérdésem, hogy a fenti vetélkedő elővásárlási jogok közül valamelyik megelőzi-e a másikat?
Konkrétan: a beépített terület tulajdonostárs vevőjének be kell-e szereznie a telken lévő épület tulajdonosainak az elővásárlásról lemondó nyilatkozatait?

Előre is köszönöm a válaszokat.

Ági

drbjozsef # 2023.05.20. 14:14

dragnes,

Nem és igen.
Szerintem nem előzi meg itt egyik sem a másikat, hanem egymás mellett vannak.
A megelőzés csak külön törvényre vonatkozik, nem a Ptk.-n belül (jellemzően földtörvény hatálya alá tartozó ügyletek például).

Vagyis mint tulajdonostárs - tehát NEM harmadik személy - nincs elővásárlási joga a többi tulajdonostársnak, de ettől FÜGGETLENÜL az 5:20.§ vonatkozik rá, az alapján van elővásárlási jog.
Bár értelmezésemben a "tulajdonostárs" elváló föld és épület esetén az épület tulajdonosaira nem vonatkozik, de ez mindegy is, mert pont emellett írja elő az elővásárlási jogot az 5:20.§. Ilyen értelmezésben a "megelőzés" nem is értelmezhető.

P. Imre # 2023.05.20. 14:31

Az általad idézett Ptk. 5:20. § és Ptk. 5:81. § az elővásárlási jogokat szabályozza. Az elővásárlási jogok között a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog elsőbbséget élvez a tulajdonostársat megillető elővásárlási joggal szemben.

Ez azt jelenti, hogy ha a beépített terület tulajdonjoga és az épület tulajdonjoga elválik egymástól, akkor a beépített terület tulajdonosának elővásárlási joga előbbre rangsorolódik, mint az épület tulajdonosának elővásárlási joga. Tehát a beépített terület tulajdonosának elővásárlási joga megelőzi az épület tulajdonosának elővásárlási jogát.

Ez azt jelenti, hogy a beépített terület tulajdonostárs vevőjének nem szükséges beszereznie a telken lévő épület tulajdonosainak az elővásárlásról lemondó nyilatkozatait. Az épület tulajdonosának elővásárlási joga csak akkor lép életbe, ha a beépített terület tulajdonosának elővásárlási jogát valaki más gyakorolná, és ezt követően az épület tulajdonosának lenne lehetősége az elővásárlásra.

osztap # 2023.05.20. 15:31

Szerintem az mind az 5:20., mind az 5:81. paragrafus ugyanabban a jogszabályban van, nevezetesen a Ptk-ban. Ezért az 5:81. § (4) alapján a két elővásárlási jog között nincs sorrend.

„vevőjének be kell-e szereznie ”
A vevőnek nem. Az eladónak viszont legalábbis közölnie kell az ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal. Ptk. 6:222. §

osztap # 2023.05.20. 16:19

„két elővásárlási jog között nincs sorrend.”

(Tudom, hogy nem helyes magamat idézni. :)
A kérdező konkrét kérdésében fontos, hogy a két ev. jog között nincs sorrend. Mert ez meghatároz egy csoportot, akiknek azonos rangsorban van ev. joga. Lesz, akinek az 5:20. §, lesz, akinek az 5:81. § alapján.
De a kiszemelt vevő is a csoport tagja, hiszen föld társtulajdonosa, így az 5:81. § alapján a csoporthoz tartozik. Ekkor nincs elővásárlási joga senkinek, hiszen az elővásárlási jog definíciójában ott van a "harmadik személytől", azaz csoporton kívülitől, kapott ajánlat, Ptk. 6:221 és 6:222. (Ugyanúgy, mint az A, B és C tulajdonában álló lakásnál A tulajdonosnak nincs elővásárlási joga, ha B eladja a tulajdoni hányadát C-nek. Ott a csoporttagság egyszerűbb, mert az alapja csak az 5:81. §.)

dragnes # 2023.05.20. 17:47

Nagyon szépen köszönöm a válaszokat.

Jogérzékem nekem is azt súgta, hogy ilyen esetben az épülettulajdonosoknak nincs elővásárlási joga, de számomra nem volt egyértelmű a szabályozás. Kellett a megerősítés. ;-)

Köszönöm még egyszer Mindenkinek.

Üdv!

drbjozsef # 2023.05.20. 18:42

dragnes,

Ha az eladó is csak a terület és a vevő is csak a terület tulajdonosa, akkor (harmadik személy híján) a terület többi tulajdonosának nincs elővásárlási joga.
De szerintem az épület tulajdonosai harmadik személynek számítanak (ha a területnek nem tulajdonosai) az ő kettejük relációjában. Ők csoporton kívüliek. Rájuk viszont vonatkozik az 5:20.§, és szerintem van elővételi joguk.

drbjozsef # 2023.05.20. 18:43

Én elsőre is ezt írtam a "nem és igen"-nel.
Nem, nem előz meg senki senkit, mert nincs sorrendiség itt.
Igen, az épület tulajdonosait megilleti (az alább írt tulajdonosi viszonyok esetén) az elővételi jog.

Majordomus # 2023.05.20. 21:20

Na,ebből legyél okos...

osztap # 2023.05.21. 07:03

drbjozsef - Szerintem életszerűtlen lenne, amit írtál (főleg a fordított helyzetben, amikor két épülettulajdonos egymás közti adásvételébe mászik bele egy telektulajdonos az elővásárlási joggal), de nem láttam irodalmat erről. Szóval, majd a bíróság eldönti, melyikünknek lenne igaza. Bár ez nem nyugtatja meg a kérdezőt...

A kérdező helyében azért elgondolkodnék az ajándékozáson vagy a cserén (nemcsak ingatlant lehet ingatlanra cserélni, aranyórát vagy tíz mázsa krumplit is lehet telek tulajdoni hányadára cserélni), ahol nincs elővásárlási jog. Távlatilag pedig a társasházzá alakuláson.

dragnes # 2023.05.21. 08:02

"Kicsit" sikerült elbizonytalanodnom. ;-)

Sajnos, a felek ragaszkodnak az adásvételhez, hiába próbáltam őket az ajándékozás felé terelni. Már csak azért is, mert nem nagy értékű tulajdoni hányadokról van szó, így az ajándékozási illeték magasabb összege se jelentene komolyabb gondot.

Holnap felhívom az illetékes földhivatalt és megkérdezem, mi az ő álláspontjuk.
Majd megírom a Fórumban.

Köszönöm a hozzászólásokat!

drbjozsef # 2023.05.21. 10:27

osztap,

Én nem látom életszerűtlennek, hiszen nem egészen konkrétan szóról szóra erről szól az 5:20.§ ?
Ha elválik a tulajdonjog, akkor az egyik eladása esetén a másiknak elővásárlási joga van (telek-épület). Ez teljesen független attól, hogy az egyik eladója és vevője is tulajdonostárs.

Majordomus # 2023.05.21. 19:09

Szerintem is.
Állandó harc megy a garázsok(felépítmény) meg a telektulajdon kapcsán

osztap # 2023.05.21. 19:32

drbjozsef,

Ahogy én láttam, ez egy nagyon régi szabály, már 1959-ben ott volt a Ptk-ban. Az volt az alapötlet, hogy az épület és a föld tulajdonjoga főszabály szerint egy kézben van, és ez az elővásárlási jog ezt segítse elő, ha mégsem lenne egy kézben.

Szerintem ezért a jogalkotó célja az volt, hogy ha valamelyik föld- vagy épülettulajdonos el akar adni, akkor az összes tulajdonos száma csökkenjen. Nem az, hogy pl. az épület társtulajdonos vevő elől elővásárolhassa a föld egyik tulajdonsa az épület tulajdoni hányadát.
Gondold meg a következő példát, itt is volt egy ilyen felállás nemrég: Van egy telek, amire több épületet építettek. Minden külön hrsz. A föld az épületek összes tulajdonosainak tulajdona. Minden épületet egy-egy család tulajdonol. Két testvér megörökli az egyik épületet, amiben a szüleik laktak. Egyik testvér ki akarja vásárolni a másikat. A logikád követve, elővásárlási jogával élve valamelyik másik földtulajdonos szerezne tulajdont a bentmaradó testvér helyett, aki aztán beköltözhetne melléje. Ahelyett, hogy az épület a bentmaradó testvér 1/1 tulajdonába kerülne. Khm...

drbjozsef # 2023.05.22. 05:15

Igaz, ez egy jó példa.

Kovács_Béla_Sándor # 2023.05.22. 08:10

„ez egy nagyon régi szabály, már 1959-ben ott volt a Ptk-ban.”

Sőt, már a rómaiak is... ;)

drbjozsef # 2023.05.22. 08:21

Nekem csak az az averzióm, hogy értem én akkor a (már az ókori) jogalkotó szándékát, csakhogy a passzus semmi ilyenre nem utal, és itt nem nagyon van tere annak, hogy máshogy értelmezzük, mint ami le van írva...

dragnes # 2023.05.22. 12:54

Sziasztok!

Ha emlékeim nem csalnak, ez az "aedificium solo cedit" jogelvének az érvényesülésére szolgáló szabályozás.
Ami látjuk, nem mindig életszerű.

Magam Osztap érvelésével értek egyet...

De ez teljesen mindegy, mert beszéltem a földhivatal illetékesével.
Válasza röviden annyi volt, be kell csatolni az épülettulajdonosok ev-ről lemondó nyilatkozatát vagy tértivevényt stb., mert ellenkező esetben hiánypótlásra szólítanak fel és ha az sem teljesül, elutasítják a bejegyzési kérelmet.

Üdv!

osztap # 2023.05.22. 16:12

dragnes,

Köszönöm, hogy megkérdezted. Még mindig nem értek vele egyet, de Micike fogja elintézni a kérelmet, nem én. Szóval, ha nem akarsz perre menni, akkor ez van...

dragnes # 2023.05.22. 18:58

Igazán nincs mit. :)

Én is Veled értek egyet, de jobb a békesség...

Majordomus # 2023.05.22. 20:58

Az is de Micikéé az utolsó szó, és főleg az utolsó pecsét!

Kogeza # 2023.08.26. 16:59

Magánszemély egy ingatlanát egy másik magánszemélynek értékesíteni kívánja úgy, hogy a vételárat készpénzben fizetné meg.

Az ingatlanra egy település önkormányzatának elővásárlási joga áll fenn, amelyet az eladó természetesen felhív az elővásárlási joga gyakorlásával a függő hatállyal létrejött szerződés megküldésével.

Semmi akadálya, hogy készpénzes fizetés legyen meghatározva a szerződésben?

Köszönöm előre is!

Kogeza # 2023.08.26. 17:00
  • jav.: a vételárat készpénzben fizetné meg a vevő.
Szomorú örökös # 2023.08.26. 17:03

Kogeza

„Semmi akadálya, hogy készpénzes fizetés legyen meghatározva a szerződésben?”

Kétlem, hogy az önkormányzat készpénzben vállalná a fizetést, ha élni kíván az elővásárlási jogával.

drbjozsef # 2023.08.26. 17:40

Kogeza,

Szerintem nincs, ugyanakkor nyilvánvaló, hogy a feltételek nem irányulhatnak az elővételi jog kijátszására.

Önmagában a készpénzfizetés lehet benne, de szerintem, ha az egyéb feltételek, leginkább a határidő elfogadható, akkor talán érvényes az elővételi elfogadó nyilatkozat átutalással is (persze, ha az eladónak nincs bankszámlája, az problémás lehet - de igazából ez sem, hiszen ha az összeg a rendelkezésre áll, akkor a vevő is felmarkolhatja a bankból képében).

Ha önkormányzat az elővételi jogosult, hát az határeset, bár nem látom be mi tiltaná, hogy készpénzzel fizessen, ha az szükséges (és a szerződés miatt ezesetben szükséges). Ha törvény tiltaná az önkormányzatnak, akkor - az egyéb feltételek betartásával - teljesíthet más módon is úgy, hogy az elfogadható legyen. Mondjuk ügyvédi letétbe, és onnan készpénzben kapja meg az eladó.

„Az elfogadó nyilatkozatot a Legfelsőbb Bíróság nem tartotta joghatás kiváltására alkalmasnak abban az esetben, amikor a jogosult úgy nyilatkozott, hogy a vételi ajánlatban szereplő szerződéskötéskor készpénzben történő fizetéssel szemben 30 napon belül tudja a vételárat megfizetni, mivel az összeg nem állt rendelkezésére.”
BH2005. 320.

  • 1
  • 2