jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlása

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

ktamas85 # 2008.11.19. 12:17

Dr. Mohos György irta:
" Oka: a tulajdonjog bejegyzési kérelmet csak akkor tudja pozítívan elbírálni a földhivatal, ha a bank javára bejegyzett jelzálog jogot és az elidegenítési és terhelési tilalmat törölték az adott ingatlan tulajdoni lapjáról."

Szerintetek intézheti-e soron kívül, és végezhet-e ranghelycserét a Földhivatal a két ranghely vonatkozásában, előbb törli a jelzálogjogot a később benyújtott jelzálog törlési kérelem alapján, majd a korábban iktatott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem alapján jegyzi be a tulajdonjogot. Mindezt az érdekeltek( Vevő, Eladő, Bank)együttes hozzájáruló nyilatkozata nélkül?

ObudaFan # 2008.11.19. 12:23

Azt tisztázzuk: amaga a zálogjog nem akadálya az eladásnak, csak az elidegenítési és terhelési tilalom az. Tahát ha a kérdés csak a zálogjogra vonatkozik, akkor természetesen bármilyen sorrendben történhet. Ami az elidegenítési és terhelési tilalmat illeti: itt viszont először ezt kell törölni, és utána kerülhet sor a tulajdonjog bejegyzésére.
A Főv. Ker. Földhivatal eljárásában többször tapasztaltam, hogy csak rangsor szerint, vagyis "érkezési sorrendben" intézik el az ügyeket, és a jogszabályból szerintem ez a gyakorlat következik.

ObudaFan # 2008.11.19. 12:27

Mancipanci!

Látni kellene azt a szándéknyilatkozatot,elképzelhető ugyanis, hogy tartalmilag már előszerződés, és akkor van kötőereje. Hogy annak ellenére tudtok-e hivatkozni arra, hogy nincs rendezve a jelzálogjog, abban a kérdésben szintén látni kellene a nyilatkozatot. Ugyanakkor az aggodalmad alapos, mert amíg még a hozzájárukó nyilatkozat sincs meg, addig legfeljebb elhihetitek, hogy tényleg ki lett itt minden fizetve, de ennél több garanciátok nincs.

Dr. Mohos Gábor ügyvéd (törölt felhasználó) # 2008.11.19. 12:31

ktamás85-nek: nekem csak egy nevem van: dr. Mohos Gábor, nem György.

ktamas85 # 2008.11.19. 12:32

Obudafan, csatlakozom a véleményedhez, hogy a rangsor elvét nem sértheti meg a Földhivatal, mert az Inytv. és számos LBH a rangsor betartására kötelezi.

Viszont számos olyan konkrét határozatot láttam, ahol de facto rangsor cserével intézték a bejegyzést: előbb törlik a később iktatott, "útba álló" jelzálogjogot és utána jegyzik be a korábban iktatott tulajdonjogot.

Találkozott-e valaki konkrét jogszabállyal, esetleg Vhr. vagy EBH, mely a fenti gyakorlati eljárást jogszerűvé teheti?

ktamas85 # 2008.11.19. 12:36

Jogos.
Korábbi bejegyzésemet ennek megfelelően javítom:

Dr. Mohos Gábor irta:...

Kíváncsi vagyok a véleményedre a rangsor cserével kapcsolatban jelzálog - soron kívüli - törlése esetén?

ktamas85 # 2008.11.19. 13:26

Kérdés "dr. Mohos Gábor ügyvéd" felé visszavonva, mert nem számíthatok szakmai érvekkel megalapozott válaszra.
Felőlem akár jogász is lehet. Szomorú.
O tempora, o mores.

Mancipanci # 2008.11.19. 13:34

Kedves ObudaFan,

Köszi a segítséget bár bevallom még mindig roppant tanácstalan vagyok... sokaktól hallom azt, hogy ők is terhelten vettek új lakást ugyanettől a beruházótól és később tényleg leszedette a jelzálogot.
Viszont én meg megtaláltam a céget az apeh fekete listáján, így már nem nagyon hiszek abban, hogy feltétlen bizalommal kellene viseltetnem a beruházó iránt....
Nem tudom mi legyen, fizessem ki és reménykedjek hogy nem leszek földönfutó???

ktamas85 # 2008.11.19. 13:43

Kedves Mancipanci,

A leírásod alapján több kockázat van, nemcsak a beruházó bonitása.
Az Inytv. szerint tuéajdonos az, aki az ingatlan-nyilvántartásba be van jegyezve.
Én a helyedben nem vállalnám a kockázatokat, mert könnyen előfordulhat, hogy fizetsz, de tulajdonosi jogokat nem tudsz gyakorolni, mert nem nyer bejegyzést a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmed.

Mancipanci # 2008.11.19. 13:55

Re: ktamas85

Oké ez stimmel, de akkor hagyjam bukni a foglalót???
meg igazság szerint a lakás is kéne, szóval ha van valami 100%-os biztosíték akkor én kötnék üzletet...
Többen javasolták, hogy írjuk egy olyan kiegészítést a szerződéshez, hogy lerakjuk a pénzt (akár) a beruházó ügyvédjénél letétbe, viszont csak akkor férhet hozzá, ha mi megkaptuk a 0-ás igazolást...
szerinted/ szerintetek???

ktamas85 # 2008.11.19. 15:17

Oh, foglaló fizetve.
Akkor elsősorban azt mérlegelném a helyedben mikor veszítek kevesebbet, ha tovább megyek az ügyletbe, vagy az akadályokra hivatkozással megpróbálok peren kívül megegyezni a foglaló tekintetében az eladóval.
De a szándényilatkozatban rögzített határidő módosítása is megoldást jelenthet adott esetben.

Egyébként a szándéknyilatkozat azzal a feltétellel jött létre remélem, hogy a jelzálog törlési engedélyt a jelzálogjogosult kiadja részetekre a teljes ár kifizetését megelőzően?

Mancipanci # 2008.11.20. 12:30

Re:
A törlési napot pár napon belülre ígérte, de az nem lett kikötve, hogy ez a szerz. kötés előtt mindenképp meg kell, hogy történjen...
Mindenesetre ma kifizettük a fennmaradó összeget és állítólag holnapig hozza a törlési papírt, ugyanis ez keretbiztosítéki jelzálog - ami alól ki lehet vonni a mi lakásunkat külön (társasház). Állítólag a többi lakás is így lett tehermentesítve...Szerinted ez valós?

Mancipanci # 2008.11.20. 12:31

pardon: jav. a törlési lapot

amúgy meg bízunk a korrektségében, jobbat nem tehetünk.

mnagy # 2009.02.01. 13:11

Tisztelt Szakértők!

Egy olyan ingatlant szeretnék vásárolni, melyen a jelzálog jelenlegi összege nagyobb mint a vételár.

Mire kell odafigyelni ebben az esetben az adásvételi szerződés megkötésekor?

válaszokat előre is köszönöm.

bigdady # 2009.02.01. 15:13

arra hogy a zálogjogosult törölje.

GGABI # 2009.05.26. 09:30

Tisztelt Szakértők!
Ingatlant szeretnék megvásárolni, amin jelzálogjog van elidegenítési és terhelési tilalommal és jó pár végrehajtási jog. A terhek összértéke jóval magasabb, mint amit én szándékozok érte adni. Mi a teendő? Ha így is megvásárolnám, akkor mi kerül kifizetésre, és a többi a tulajdoni lapon marad? Az általam fizetendő összeg kb. a jelzálogjogot fedezné csak.
Köszönöm

Dr. Mohos Gábor ügyvéd (törölt felhasználó) # 2009.05.26. 10:29

Amennyiben az ingatlanra bejegyzett terhek értéke nagyobb, mint az ingatlan forgalmi értéke, akkor a kérdésére a válasz egyértelműen az, hogy ne vásárolja meg az ingatlant.
Másrészt az elidegenítési és terhelési tilalom miatt csak akkor jegyzik be a tulajdonjogát, ha csatolja a jogosult engedélyező nyilatkozatát.

csabahalasz73 # 2009.05.30. 07:35

Egy ház értékesítésével kapcsolatban lenne két kérdésem, amire a választ alőre is megköszönöm.
Tehát a szóban forgó ingatlan kialkudott eladási ára: 3,5 millió Ft. Van még rajta 640.000 Ft jelzálog hitel, amit az előlegből rendezni szeretnék. De a vevő nem óhajt előleget fizetni, hanem a teljes vételárat egy összegben kívánja rendezni. Viszont addig nem lehet elidegíeniteni a tulajdont, amíg a jelzálog rá van terhelve. A vevő elképzelése, hogy aláirat velem egy olyan szerződést, amelynek értelmében már megkaptam tőle a teljes vételár egy részét (fiktív dolog) és ő erre majd megkapja a banktól a fennmaradó összeget, amiből ténylegesen kifizet. Kérdéseim a következők:

  • ugye jól érzem, hogy a vevő egy fillért sem akar nekem kifizetni a házért, csak kicsikarni egy olyan szerződést tőlem, aminek értelmében már rendezte felém a ház árát és akkor mehetek ház és pénz nélkül az utcára?
  • átvágni a bankot olyanal, hogy a vételár 5 millió és a tényleges vételár csak 3,5 millió, az törvénybe ütköző és egy ügyvéd sem vállal olyat és ne is higyjem el a vevőmnek?

Bármilyen konstruktív hozzászólást és választ megköszönök.

ObudaFan # 2009.05.30. 08:15

Ebből konkrétan az lesz, hogy a vevő a jelzálogjogra hivatkozva eláll a szerződéstől, és követelni fogja tőled "vissza" az állítólag átadott 5M Ft-ot.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.05.30. 08:52

Húúúúúúúúúú

„addig nem lehet elidegíeniteni a tulajdont, amíg a jelzálog rá van terhelve.”

Ez nem igaz. Jelzáloggal terhelten is el lehet adni egyrészt, másrészt pedig szólhat úgy a szerződés, hogy a hitelt nyújtó bank először a jelzálogot egyenlíti ki, vagy úgy, hogy a vevő először a jelzálogot egyenlíti ki és a fennmaradó részt fizeti meg az eladó számára. Fogadj egy ügyvédet, ne te mond meg, hogy mit nem lehet, ha egyszer lehet.

Mi az, hogy nem óhajt?
Csak azért válaszolok, mert kis értékű ingatlanról van szó, de egy adásvételnél az a minimum, hogy ügyvédet kellene fogadnod.

Tehát ha szerződsz evvel a simlissel, akkor az már egy komplett adásvétel legyen, amiben leírjátok, hogy x összeg lesz az előleg, amit a vevő köteles erre a számlaszámra átutalni x időn belül, a többit pedig a hitelintézet fogja átutalni. Amennyiben valamely összeget az előírt időpontban nem kapnád meg, akkor egyoldalú elállási jogot kötsz ki.

Erre az adásvételre és a hivatalosan igazolt átutalási összegre fog fizetni a hiteltnyújtó bank. Amennyiben a banknak lenne még fenntartása, például nem egyértelműen lett megjelölve az utalás jogcíme, akkor még nyilatkoznod is kell a bank felé, hogy megkaptad az előleget erre az ingatlanra, de kizárólag a banknak tartozol nyilatkozni.

Így van, csalás bűntettét követed el, ráadásul az 5m Ft után fogsz adódni, minimum 300e Ft-ot fogsz a jogosult adón felül bukni.

Miért nem zavarod máris el?

csabahalasz73 # 2009.05.31. 05:29

Köszönöm a tanácsokat. Ügyvédet fogadok én is, mert gyakorlatilag az új adás-vételi szerződés - amelyben én vagyok a vevő - egyébként is szükségessé teszi ezt.
Az, az info-t, hogy nem idegeníthető el a jelzáloggal terhelt ingatlan, azt a banktól kaptam. Valóüszínüleg "be akartak fenyíteni" - vagy csak felhomályosítani engem, hogy ne próbáljak meglógni a pénzzel, amit a bank adott. Nem szándékozom.
De nem is az a lényeg.
A vevőm közölte, hogy egy összegben akar rendezni mindent, ezért nincs előleg, vagy foglaló. Ez eddig rendben van, de akitől meg én venném az ingatlant (eladó) - ahol én vagyok a vevő - ezt nem tudja tolerálni és emiatt sajna nem is tud rám várni -amiben igaza van, mert bizonytalanságban tartom. Tehát, úgy néz ki, hogy ha az egyiket eladom, akkor nem tudom megvenni a másikat és akkor fedél nélkül maradok. Mivel nincs egyéb ingatlanom, ahol lakhatnék. Esetleg ha albiba megyek, de akkor meg csak kidobom a pénzt az ablakon.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2009.06.01. 19:24

Úgy is el lehet adni ingatlant, hogy a birtokbaadást későbbi dátumban határozzák meg, vagy az eladó béleti díjat fizet a vevőnek arra az időre, amíg nem tud kiköltözni. Minden csak megegyezés kérdése.

sanyiasündisznó # 2009.06.22. 07:40

Sziasztok!

Vennék egy lakást, de kiderült, hogy van rajta jelzálog. (Készpénzes vevőt keresnek elsősorban.) Úgy néz ki, nemsokára meg is lenne a készpénzem rá, de idegenkedek a dologtól.

Mi a lehetséges kockázat? Nem szeretném az ő adósságát átvállalni. Ilyenkor automatikusan adósságom lesz?

e.katalin # 2013.01.09. 19:32

Tisztelt Szakértők!

Az alábbi kérdéssel fordulok Önökhöz!

Lakásvásárlás előtt állunk. Az eladó lakás vételárának a felét önerőből, másik felét hitelből szeretnénk fedezni. Az eladó lakáson a lakás értékének a 2xeres nagyságú hitel van bejegyezve a tulajdoni lapon.
Eladó a hitelét nem fizette a bankjánál. Felmondta a hitelfizetést és egy január 31i határidős egyösszegű fizetésben megállapodott a bankkal.

Kérdéseim:

  • szabad e ilyenkor előleget letenni?
  • mi a garancia, hogy a hogy a vételár utalása után a bank tehermentesíti az ingatlant (értem ezalatt, hogy a tulaj a különbözetet önerőből befizeti?)
  • mi a teendőnk?

Válasz előre is köszönöm!

Katalin

moxi79 # 2013.03.02. 14:14

Tisztelt Szakértő!

Szeretnénk venni egy lakást, amit már 3 jelzálog terhel. A tulajdonosnak több százezer Ft , közmű és más irányú tartozása is van.
Mi ajánlottunk egy megvételi árat, (a lakás tulaja ennyivel tartozik a banknak) arra választ nem kaptunk, viszont közben a tulajdonos felemelte a lakás eladási árát még 2 millió forinttal.
A továbbiakban már nem tudunk tárgyalni az eladóval.

Azt szeretném megkérdezni, hogy létezik-e olyan járható út, hogy mi, a vevők, egyszerűen bemegyünk a bankba és a banknak fizetjük ki a pénzt. Ezáltal mi nem az eladóval, hanem a bankkal leszünk kapcsolatban.

Várom szíves válaszát

üdv