Társasházak jogásza!

Köszönöm szépen mindkettőtöknek, minden világos. Illetve az nem, hogy hogy létezhet olyan közös képviselő, aki a többség fogalmával nincs tisztában, de ez már nem jogi kérdés...

trocok

Egyszerűbben: a közgyűlés a döntéseit szavazattöbbséggel hozza. Vagyis a 20 %-al nincs meg a többség.
A tartózkodás gyakorlatilag nem szavazatnak számít,mivel miattuk nincs meg a többség.
Az irásbeli szavazást a közős képviselő,vagy a közgyűlés rendelheti el.

A tilajdonosok ezt nem kérhetik.

trocok,

Nem kombinálható. A Társasházi törvény 35. § (2) szerint "kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték". Nem azt mondja a törvény, hogy a tulajdonosok hozzanak döntést a kisebbség javaslatáról, hanem kifejezetten azt, hogy tartsanak közgyűlést. A törvény megszabja a döntéshozatal módját, a közgyűlést.

Olyan nincs, hogy "írásbeli közgyűlés". Az nem közgyűlés, hanem írásbeli szavazás. Két külön mód a határozatok meghozatalára. Még akkor is, ha az egyik vagy másik módon hozott határozatok ugyanolyan erejűek.

Köszönöm szépen a részletes választ.
Még egy kérdésem lenne. A közös képviselő köteles közgyűlést összehívni, ha a tulajdonosok legalább 10%-a kéri. Közgyűlési határozatot lehet írásban is hozni, azaz közgyűlés helyett írásbeli szavazás kiírásával. Az lenne a kérdésem, hogy kombinálható-e a két szabály, azaz kötelezheti-e a tulajdonosok 10%-a a közös képviselőt arra, hogy írásbeli szavazást írjon ki? Mármint olyan kérdésben, amit eleve ezek a tulajdonosok javasolnak, tehát nem a közös képviselő által összehívott közgyűlés helyett akarnak a tulajdonosok írásbeli szavazást, hanem a tulajdonosok kérik, hogy legyen közgyűlés valamiről, csak ne rendes, hanem írásbeli.

„Azaz pl. (a jelenlévők arányában) 30% igen, 20% nem és 50% tartózkodás esetén el lett fogadva a határozat vagy nem?”

Nem lett elfogadva.

A Társasházi törvény 44. § (2) b) szerint a jegyzőkönyv tartalmazza "a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban". Ebből következik, hogy a "tartózkodott" leadott szavazat.

A 38. § (2) szerint, "ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg."

Innentől egyszerű: az "igen" szavazatok tulajdoni hányada osztva az összes leadott szavazat tulajdoni hányadával. Ahol az összes leadott szavazat az "igen", a "nem" és a "tartózkodott" összesen. Ha ez a hányados több, mint 50%, akkor a határozatot a közgyűlés elfogadta.

Továbbmegyek: A 44. § (2) b) a törvény kötelező szabálya, tehát SZMSZ-ben ettől nem lehet eltérni azon az alapon, hogy a 13. § (2) d) szerint a közgyűlés eljárására vonatkozó részletes szabályokat az SZMSZ-nek kell tartalmaznia. Azaz nem lehet fifikás megoldással beleírni az SZMSZ-be, hogy nem lehet "tartózkodott" szavazatot leadni, vagy azt nem szabad figyelembe venni. Mint ahogy azt sem lehet beleírni, hogy nem lehet "nem" szavatatot leadni.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Jó estét! Nagyon alap kérdés, de vita volt róla egy közgyűlésen, ezért felteszem:
A határozatok elfogadásához szükséges többségnél a tartózkodásokat figyelembe kell-e venni? Azaz pl. (a jelenlévők arányában) 30% igen, 20% nem és 50% tartózkodás esetén el lett fogadva a határozat vagy nem?

A maradókból kell 10 % támogatást szerezni...

Köszönöm!

HunDeway,

Akkor lehetőség a részközgyűlések rendszere, amint alább írtam. SZMSZ-módosítás kell hozzá, azt a társasház összes tulajdoni hányadának több mint fele meg kell, hogy szavazza. (Tehát nem csak a kiválók!)

Még egy kérdés felmerült a leírtak alapján.

Ha műszakilag nem megoldható a leválás, van ettől függetlenül lehetőség leválásra nagyberuházás nélkül?
Például, ha maradna a közös képviselet, csak gazdaságilag lenne külön a három lépcsőház, az járható?

Nagyon szépen köszönöm a segítséget!!

HunDeway,

Ha van műszaki megosztás (és egyébként sem sérti a maradók méltányos érdekét a kiválás), akkor a kiváló házak tulajdoni hányad szerinti többsége elég, a Társasházi törvény 8. § szerint. Ekkor a maradók támogatása egyáltalán nem szükséges.

Ha nincs, akkor a kiválók és a maradók minden egyes tulajdonosának támogatása kell.

Mindegy, hogy egy ház válik ki, vagy három.

Köszönöm szépen a gyors válaszokat!!!!

A kiválni akaró három ház 100%-os támogatást adna, a fennmaradó négy ház a kérdés, de ha jól értelmezem, akkor nekik is támogatniuk kéne a kiválást!?

Lehet a három ház együtt, nem egyenkénti elkülönített gazdasági egység?
Ehhez milyen mértékű hozzájárulás kell?

Osztap leírta a lényeget. Jogilag lehet,a gyakorlatban nem. Ráadésul az SzmSz-t is 50%+ tulajdoni hányaddal lehet elfogadni úgy hogy 3:4 arányban kisebbségben vagytok. Nem fog menni.
A többség nem fog ilyent aláírni.

Érdekes elképzelés , felfogás.

Van egyközösség,pl. egy hét házból álló valami. Ebből kiválna egy 3 házból álló kisebb egység,ugyanakkor az onnan jövő szolgáltatásokat igénybe venné.
Pl. a fűtés és melegvíz szolgáltatásokat, a csatorna ,víz csatlakozásokat. Tehát a maradóegységet olyan szolgáltatóvá- kényszerítenék,amit esetleg ő nem akar. Nem elég mérni a szolgáltatások mennyiségét és az árát beszedni,hanem a folyamatosság műszaki feltételeit is biztosítani kell.
Ez mindig költség..

HunDeway,

Jogilag lehetséges, a gyakorlatban nem.

Főszabály szerint a kiváláshoz társasházi alapító okiratot kell módosítani, az összes tulajdonos (kiválók és maradók) egyhangú döntésével. Amit a maradók hülyék lennének aláírni, mert ők maradnak szerződésben a közmúvekkel, és felelnek a kiválók fogyasztásáért is. Amit aztán a kiválók vagy rendben fizetnek nekik, vagy nem.

Ha műszakilag meg lennétek osztva, akkor a kiválók alappal kérhetnék a bíróságot, hogy joggal való visszaélésre alapozva ítéletével pótolja a nem aláíró maradók nyilatkozatát, de így nem.

KIVÉTEL: Ha a kiválók egy vagy több külön épület, (nem csak külön házszám), akkor a Társasházi törvény 8. paragrafus (2) alapján elég, ha a kiváló lakások tulajdonosainak többsége kéri a kiválást, HA az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. Ez megint azt jelenti, hogy előtte műszakilag meg kell osztani, a kiválók költségére.

A kiválás helyett érdemes lehet inkább az SZMSZ-t módosítani úgy, hogy részközgyűlések dönthessenek az elkülöníthető gazdálkodási egységek ügyeiben, pl. minden lépcsőház/épület egy részközgyűlés.

Tisztelet fórumozók és jogászok
Segítséget szeretnék kérni, társasházi szétválással kapcsolatban. Elnézést, ha téves szakszavákat használok.
Csepelről van szó, van egy 7 házszámmal rendelkező egyesülés több mint 25 éve.
Szerete leválni három ház a közös képviseletről és új, különálló egységként működni.
A kazán vagy melegvíz központ,a csatorna kivezetés, a víz fő bejövő ágai pont abban a házban vannak, ahonnan le akarnának válni.
Van valamilyen lehetőség arra, hogy nagyobb beruházás nélkül külön tudjon válni a három ház? Jogilag ez megoldható?
Átfolyó mérővel, vagy valami eszközzel amihez nem kell új hőszivattyút telepíteni, csatornát ásni helyettesíteni a víz és a fűtés kérdését?
Köszönöm

Júlia
Ín most egy 70 milliós felújitást végzek,ahol a tulajok egy része egyösszegben fizeti be a saját erőt,a többiek havonta,10 évig tart a hitel futamideje.

Acszámlán több tizmillió van/lesz mégsem aggódom az őrzése miatt ezt megteszi a bank.
.
Én minden negyedévben adok tételes pénzügyi elszámolást a háznak ahol nyomon tudják követni az utolsó forintig a pénzmozgást.
Akibkiváncsibb eljön az irodámba és megnézi. Ennyi.

Julia82

„Szerintem arra gondolhat a kepviselo, hogy nehogy megvadoljak valamivel ha “nala van”
(az o kezelese alatt, csak o ferhet hozza a szamlahoz ugy tudom) ennyi penz”
Igen, jól tudod! A közös képviselőn és a még erre felhatalmazottakon kívül senki másnak nem adnak betekintési engedélyt a számlára, így esetleg egy-két lakó a végén gyanakodhat - nyilván alaptalanul hogy mennyi lehet a számlán, abból esetleg mennyi tűnt el, stb. No ő ezeket a számonkéréseket szeretné megelőzni azzal, hogy eleve ne legyen sok pénz ott. Nem mellesleg nyithatna a ház egy lakáskasszát is - ahhoz már persze adószám is kell(ene) - azzal lehet egyszerűbb lenne összeszedni a felújításra valót. Igaz, annak van egy minimális futamideje, de gondolom eleve nem most akarja a ház a felújítást, tehát van még idő a pénz szaporodására. Talán lehet tud még 1 évnél többet is várni ez a felújítás, ha nem olyan egetverően fontos.

Gondolom, a tetőfelújítást nem részletekben kell fizetni. Ha "összegyűlik" a pénz a számlán, akkor is sok pénz lesz rajta, menet közben egyre több. Szóval ez valami nagyon fos kifogás a közös képviselő részéről.

De ha van olyan, aki tart attól, hogy "valami lesz a pénzzel", az utaljon részletekben, nincs azzal baj. Csak úgy szavazzátok meg, hogy 30ezer forint közös költség, és 90ezer forint felújítási alap. (amúgy ennyit havonta fizetni nem sok?) Vagy akár utóbbit még konkrétabban, hogy célbefizetés a tetőfelújításra. És akkor ELVILEG nem mehet el másra. (Ha valaki elsikkasztja az ellen persze semmi nem véd)

drbjozsef, koszonom! Ezt mondom neki, hogy ragaszkodjon az allaspontjukhoz, gyozze meg a tobbieket is.

Szomoru orokos: koszonom! Szerintem arra gondolhat a kepviselo, hogy nehogy megvadoljak valamivel ha “nala van” (az o kezelese alatt, csak o ferhet hozza a szamlahoz ugy tudom) ennyi penz. A konyveleshez szerintem maskor is hozza lehetne ferni ha nagyon akarna valaki, de o igy szokta, evi 1 alkalommal.

Julia82

„A képviselő szerint nem egészséges, hogy “mi” beutaljuk a teljes összeget most, a többiek meg majd részletekben 1 évig, mert ő nem fog egyszerre ennyi pénzt őrizgetni a számlán.”
Nem ő őrizgeti, hanem a bank. Vagy ő ezt még nem tudja? :-)

„a képviselő évi 1x mindenkinek betekintést ad a a könyvelésbe, meg is szokták nézni, de ennyi”
Csak évi 1x? Előre jelezve a tulajdonosoknak köteles bármikor betekintést engedni a határozatok könyvébe a gdpr szabályok betartása mellett! Igaz, az nem a könyvelés, de ettől még nincs ilyen, hogy csakis évi 1x.

Julia82,

A társasház legfontosabb döntési testülete a közgyűlés. A közös képviselő lényegében a társasház "alkalmazottja". Nem számít, hogy szokta, meg mit szeretne : neki azt kell végrehajtania, amit a közgyűlés határozatban megállapít. Úgy csináljátok, ahogy NEKTEK tetszik.
Persze ha a többséget nem érdeklik a társasház ügyei, akkor meg úgy jártok.

Köszönöm. A képviselő szerint nem egészséges, hogy “mi” beutaljuk a teljes összeget most, a többiek meg majd részletekben 1 évig, mert ő nem fog egyszerre ennyi pénzt őrizgetni a számlán. Szerinte az a normális, ha közös költség emeléssel tesszük meg, ő így szokta.
Öcsém nem tud bizottságról, szerinte nincs, a képviselő évi 1x mindenkinek betekintést ad a a könyvelésbe, meg is szokták nézni, de ennyi. A javításokkal az volt, hogy elvileg hetekig nem lehetett szakembert találni és mivel tárva nyitva volt addig az ajtó, így azt mondta a többség, hogy mindegy már, hogy mennyibe kerül, csak legyen gyorsan megcsinálva. Féltek a betöréstől.

Julia82,

Igen, lehetséges, szerintem nincs jogi akadálya. Sőt, ha a közös költség fizetésének szabályai tulajdonosok között nem azonosak, pont azokat kellene az SZMSZ-ben rögzíteni, az összes tulajdoni hányad szerinti (!) többséggel.

Ha a tulajdonosk azt akarják, hogy a többletpénzből csak közgyűlési határozattal lehessen költeni, azt is megszavazhatják, a költségvetés részeként. Még jobb lenne, ha ezt a pénzt nem közös költségnek hívnák, hanem felújítási alapnak, és a képzés és felhasználás szabályait az SZMSZ-ben rögzítenék, ha még nincs benne. Társasházi törvény 24. § (2) d)

A zárjavítás, kapubeállítás stb. kapcsán számvizsgáló bizottság egyébként mit csinál? És a közgyűlés? Alszanak?