Ingatlanügyek

Köszönöm a hozzászólásokat, ma is sokat tanultam!

"megnézted, megvetted!"

Így, így.

(Ilyesmire csak akkor lehetne hivatkozni árleszállítás érdekében, ha az árat fajlagosan állapították volna meg: Xezer/m2. Akkor számítana, hogy 130, nem 160. De ha fix összegben egyeztek meg, akkor az azt jelenti, hogy a vevőnek ez a konkrét, megtekintett ingatlan, úgy ahogy van, megéri a fix összeget. Ugyanis annál, amit látott, megtekintett, teljesítésként elfogadott, egy centivel sem lett kisebb a kecó.)

„ illetve minek beleírni a szerződésbe a négyzetmétereket ha úgysem számít.”
Hát nyilvánvalóan csak azért, mert a felek kifejezetten kérték, hogy szerkessze bele az ügyvéd...
Balgaság azt gondolni, hogy bizonyos adatok jogot keletkeztetnek csupán abból, hogy (tényállításként vagy valamely fél nyilatkozataként) "belekerültek a szerződésbe".

Lásd a szerződés "minimumkövetelményekről" a Kúria XXV. PED döntésének I. pontjának azt a részét, amely az új Ptk.-val összhangban is érvnyes:

I. "Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges - és egyben elegendő -, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható."

@nanemaaa

Igazából más, komolyabb gondokkal kapcsolatos ügyből kifolyólag bukkantam rá erre a turpisságra, csak tisztázni szerettem volna ezt is érdemes-e hozzácsapni, ha már úgyis megy a huzavona.
(elsumákolták, hogy kispórolták a betervezett szigetelést, hogy beázik az épület, tilos használni a kandallót, mert szabálytalan a kémény stb.)

„Köszönöm, ez így picit emészthetőbb. Ami továbbra sem értek, hogy akkor hol húzódik a kellő gondosság határa egy nem szakmabeli számára, illetve minek beleírni a szerződésbe a négyzetmétereket ha úgysem számít.”

Valóban semmi jelentősége! Régen tájékoztató adat lehetett arra vonatkozóan, hogy a felek igazolni tudják, hogy az adásvételkor mekkora is volt az épület, ha utólag pl beleszaladnának egy építésrendészeti ellenőrzésbe, és azt kívánnák bizonyítani, hogy nem ők bővítették engedély nélkül az épületet, mert már eleve így vették. Estedben ennek most nincs jelentősége, mert az épület ezek szerint kisebb, mint a szerződésben szerepel. Elbontani egy részét pedig nem engedély köteles tevékenység.
A nagyobb terület szerepeltetése pedig azért lehetett valójában, mert a vevő az ár és a terület arányában egyből négyzetméter árat kalkulál magának, és annak alapján dönt arról, hogy az árat reálisnak gondolja-e?

Szerintem egy szerződés a szerződő felek közös megállapodásán, a közös akaraton alapul. Innentől kezdve tök mindegy, hogy a 160 valóban 160, vagy 80. Ha a felek úgy akarták volna, írhattak volna mértékegységnek litert is. A lényeg a közös akarat.
Egyebekben egy ingatlant jellemzően fellelt, megtekintett állapotában értékelnek megvásárlásra érdemesnek, vagy sem. Kivételt képezhet, ha valami egyéb elkötelezettség okán valamely résztvevő számára fontos, hogy akár elszámolási okokból bizonyos méretek lehetőleg pontosan szerepeljenek benne. De gondolom nincs a szerződésnek olyan kitétele, hogy amennyiben utólagosan kiderül, hogy a méret adatok nem valósak, akkor a szerződés érvényét veszíti. Ha más esetben is fennáll a lehetősége, hogy valamit eladó és vevő nem egyformán értelmezhet, akkor érdemesebb leesz azt írni bele, hogy "piros". (Egyébként megjegyzem, hogy egy időben pl a KSH lakás statisztikája szerint e terasz, erkély 50%-al, míg egy loggia 100%-al volt a lakás területébe számítandó. Ha ez vigasztal bárkit is.)

@drbjozsef

Köszönöm, ez így picit emészthetőbb. Ami továbbra sem értek, hogy akkor hol húzodik a kellő gondosság határa egy nem szakmabeli számára, illetve minek beleírni a szerződésbe a négyzetmétereket ha úgysem számít.

hunserv,

„szerintem nem állna meg, hogy "láttad, nem érezted, te bajod" azzal szemben, hogy állítottad, leírtad, te terveztetted, te felelősséged”

De. Pontosabban: Láttad, mérhetted volna, mérethetted volna, előre elkérhettél volna dokumentációt, stb. stb.
Egy mondatban összefoglalva : kellő gondossággal is eljárhattál volna.

Ilyenkor a gyakorlat az, hogy te láttad, megtekintetted, és eldöntötted, hogy neked ér X millió forintot ez. Nem nagyon számít, hogy most mennyi a "négyzetméterár". Az tényleg egy valóságban nem létező mérőszám, hiszen az ingatlanok árát kismillió tényező határozza meg, a lokációtól a szomszédokig, a közművektől a közlekedésig, stb.
Vettél egy megtekintett ingatlant, ez sajnos ennyi.
Természetesen, ha konkrét, szavatossági probléma lenne, arra lehetne igényed.

Erre árleszállítást nem fogsz tudni érvényesíteni.

@eulimen Köszi!
Ránéztem erre:
6:62. § [Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség]
(2) A fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert, vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett.

Itt is ingoványos (szerintem) hogy ugyan miből KELLETT volna ismernem, de nem vitatom, hogy van benne ráció.
pl. nem bízni az eladó és az ingatlanos állításában és megkövetelni közhiteles dokumentummal az alapterület alátámasztását? De az energetikai tanúsítvány is közhiteles doku, az 160 nm fűtött alapterületet ír, az meg ember legyen a talpán aki kibogozza, hogy ez pontosan mit kell jelentsen, ha nem a lakóteret.

6:90. § [Tévedés]
(1) Aki a szerződés megkötésekor valamely lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt, a szerződési jognyilatkozatát megtámadhatja, ha tévedését a másik fél okozta vagy felismerhette. Lényeges körülményre vonatkozik a tévedés akkor, ha annak ismeretében a fél nem vagy más tartalommal kötötte volna meg a szerződést.
(3) Nem támadhatja meg a szerződést az, aki a tévedését felismerhette vagy a tévedés kockázatát vállalta.

Ez is hasonló fonal számomra, mint a fenti

6:91. § [Megtévesztés és jogellenes fenyegetés]
(1) Akit a másik fél szándékos magatartásával tévedésbe ejt vagy tévedésben tart, a megtévesztés hatására tett szerződési jognyilatkozatát megtámadhatja.

Itt meg ugye az a kérdés, mennyire volt szándékos...

@hunserv
„Az én olvasatomban eladtak nekem 160+30-at, miközben 127+33-at kaptam.”
Az én olvasatomban pedig pontosan azt adták el neked, amit megtekintettél, ráadásul pontosan a megtekintett állapotban.
Attól, hogy a 160 négyzetméter alapterületre vonatkozó pontos definíció meghatározása vitatott a felek közt (nettó? bruttó? hasznos? beépített? fűtött?), a lakás, a garázs, plusz a tersz a megtekintés óta a szerződésig bezárólag nem lett sem kisebb, sem nagyobb, azok pontosan ugyanakkorák maradtak.
Én nem látom ebben azt a tényzőt, ami az eladó kellékszavatossági felelősség alé esne, ennélfogva árleszállítás lenne megalapozottan kérhető.
(Úgy általánosságban kérni, sőt követelni persze lehet bármire alapozva, bármikor, bármennyit; kérni, követelni sosem tilos).

„pl. amikor papíros szakértő jó pénzért megvizsgált majd megvásárlásra javasolt egy ingatlant, aztán fél évre rá a katasztrófavédelem kiköltözteti a családot, mert omlik össze”
Ez viszont jó eséllyel az eladó kellékszavatossági felelősségébe tartozik.

„Tehát ezzel akt kívánod jelezni, hogy véleményed szerint a vevőnek felróható”
Ezzel azt kívánom jelezni, hogy az ilyen nagymértékű eltéréssel kapcsolatban elvárható, alaposan vélelmezhető, hogy azt a vevőnek a szerződés pillanatában "ismernie kellett". Márpedig ha így szerződött, akkor "megnézte, megvette".
Lásd a Ptk. vonatkozó rendelkezését:
6:157. § [Hibás teljesítés]
(1) "A kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett."

@Alapos
Nem az a gond, ha nehéz, az a gond, ha beleállok, de könnyen kivédi az eladó...
Nem ingatlanos, nem jogász szakértőként nézve: Eladó állított konkrét paramétert (ami az árat leginkább befolyásolja), le is írta, közben nem az volt. Ebből ugyan hogy tud kiangolnázni?
szerintem nem állna meg, hogy "láttad, nem érezted, te bajod" azzal szemben, hogy "állítottad, leírtad, te terveztetted, te felelősséged"

@eulimen
Tehát ezzel akt kívánod jelezni, hogy véleményed szerint a vevőnek felróható, ha elfogadja az eladó és az ingatlanos szaki tájékoztatásait ahelyett, hogy mindent megkérdőjelezne és duplán saját maga, személyesen leellenőrizne (meg is bízhat valakit, de az is simán benézheti, átsiklik fölötte, és ott vagyunk ahol a part szakad, pl. amikor papíros szakértő jó pénzért megvizsgált majd megvásárlásra javasolt egy ingatlant, aztán fél évre rá a katasztrófavédelem kiköltözteti a családot, mert omlik össze)

„ Megtekintéskor nem tűnt fel, hogy mekkora valójában, bentlakáskor kissé furcsa volt, de mostanáig betudtuk a rendhagyó leosztásnak.”

Egy vétel előtt többször meg kell nézni egy ingatlant !

„és próbálom kisilabizálni, hogy az eddigiek alapján érvényesíthetek-e árleszállítást / kártérítést, vagy mivel”

Nehezen fog az menni !

„Használatbavételi engedély csak helyrajzi számra hivatkozik”
Meg az építési engedélyre. Azzal mi újság?
Abban aztán helyiségenként alapterület is van.
Bár több okiratot is összegereblyéztetek, szerintem nem csak nekem süt ki ebből, hogy a leggyengébben ellenőrizhető tényadat ebből a lakás nettó/hasznos alapterülete volt. Ami az energetikai tanúsítványban volt csak megtalálható, valójában toll végéből kiszopott megalapozottsággal.

„mindenesetre komolyabb nyomozást igényel, hogy kiderüljön, korrelál-e az épülettel és a számítási szabályokkal”
Igen, akárcsak egy 3 milliós használt autó vásárlása. Aki nem akar zsákbamacskát venni és nem ért az autókhoz, általában vásárlás előtt átnézeti egy szerelővel. Ha az eladó nem megy bele, akkor pedig azonnal megszólal a vészcsengő, és ott kell abbahagyni az alkudozást.
Aki pedig nem akar zsákbamacskát venni egy 80 milliós házzal, és nem tudja megmérni az alapterületet, nézesse át egy ingatlanbecslővel.
Jó, hát aki veri az asztalt hogy neki legalább 160 m2 fűtött terű lakás kell, a lakásban körbeszimatolva meg nem tűnik fel, hogy jó, ha 125 m2 megvan "hmm egész tágas" bólogatással nyugtázza, akkor a kellő körültekintés nyilvánvalóan megvolt, az észlelt(?) eltérés pedig elfogadott.
Akkor csak a Blöff című film klasszikusával tudok csak reflektálni: "megnézted, megvetted!"

@eulimen

Köszönöm az észrevételt!
Igen, az is szövevényes kérdéskör, hogy mi az általánosan elfogadható gondos körültekintés.
Aki életében 3x vesz ingatlant, annak biztos más, mint aki napi szinten belefut ingatlanügyekbe.
Kívülállóként jól választani ügyvédet is kb. olyan kb. mint jól tippelni nyerőszámokat :)

Tul. lapot láttuk: Azon csak telekméret szerepel.
Használatbavételi engedély csak helyrajzi számra hivatkozik,
Térképmásolat csak helyrajzi számot és bruttó alaprajzot mutat, nettó méretet nem ír,
energetikai tanúsítványt nem energetikusként átfutva is jó minden, 160nm fűtött alapterületet ír, első blikkre nem gyanús (persze, mert nem is foglalkozott vele, csak bemásolta a rajzról a nettó: 159 számot, ami a garázst is tartalmazza, mindenesetre komolyabb nyomozást igényel, hogy kiderüljön, korrelál-e az épülettel és a számítási szabályokkal)

@hunserv
„és az ügyvédben se bízzak, aki ilyen slendrián adásvételit ellenjegyez”
Az ügyvéd nem nyomozó-, nem építésügyi-, és még csak nem is ingatlanügyi hatóság. Az ügyvéd (pontosabban csak a szárazbélyegzője) a tulajdonjog-bejegyzés formai kelléke. Az ügyvéd azt foglalja szerződésbe, amikben a felek megállapodnak; jó esetben úgy, hogy az ingatlanügyi hatóság a szerződésben foglalt jogokat maradéktalanul be tudja jegyezni, illetve törölni.
Ennél egy kicisvel több hozzáadott értéke van persze, ha működik a kémia, és súgásokkal, hasznos tanácsokkal is ellátja vevő ügyfelét. Hát tessék ügyesen választani a piacról! Elvégre szokásjog szerint a vevő fizeti a révészt.

Nem az ügyvéd volt slendrián, hanem a vevő, már bocs (az eladónak meg alanyi joga slendriánnak lenni; az eladó definíció [és a szerződés szövege] szerint legfeljebb csak annyira lehet slendrián, mint a vevő).

„francba a jóhiszeműséggel”
Jóhiszeműség tíz-, vagy akár százmilliós értéknagyságrendű adásvételnél? Ami az esetek 98%-ában banki kölcsön igénybevételével történik; tehát nem csak a saját pénzével figurázik az ember, hanem a bankéval is? Szóval a jóhiszeműség szótári értelmére vetődni csak valami vicc, igaz?
A tényállás (meglepődés) alapján a vevőt szerződéskötés előtt még nem érdekelte a tulajdoni lap, térképmásolat, használatbavételi engedély, energetikai tanúsítvány sem. Hát ez hol az okiratszerkesztő ügyvéd hibája?

@drbjozsef

Az én olvasatomban eladtak nekem 160+30-at, miközben 127+33-at kaptam.
De az ördög a részletekben rejlik, és próbálom kisilabizálni, hogy az eddigiek alapján érvényesíthetek-e árleszállítást / kártérítést, vagy mivel a szöveg műszakilag nem egyértelmű, azt magyaráz bele a másik fél, amit akar, itt a piros, hol a piros, ő járt jól?

@eulimen

Ellenkezőleg, eladó 160nm+30nm garázst promózott, de a valóság (nettóban) kb 127 + 33 garázs. + kb. 20.7 + 12nm fedetlen terasz... Ha úgy adja elő, ahogy valójában van, már nem akkora buli a vétel négyzetméterár szempontból sem...

Utólag nagyon okos vagyok már, francba a jóhiszeműséggel, éljen a paranoid skizofrénia, igen, máskor menjek mérőszalaggal, költözzek be próbalakásra, ha nem engedik keressek másikat stb. és az ügyvédben se bízzak, aki ilyen slendrián adásvételit ellenjegyez, különbenis, miért nem jogásznak tanultam, akkor nem futok bele ilyenbe.

Az alap kérdéssel kapcsolatban mindenesetre önerőből csak addig jutottam, hogy az OTÉK /TÉKA a nettóból vezeti le a bruttót, a hasznosat, tehát a nettó az alap, a terasz nem számít, főleg ha nem fedett, meg azért a köznyelvben is főleg nettó, hasznosról kommunikálnak az emberek...

hunserv,

De most van valami olyan körülmény, ami miatt ez fontos?
Vagy csak most jöttél rá, és pusztán érdekel a kérdés? Nincs semmi probléma vele amúgy?

Sajnos utólag észlelt. Nem volt adóoptimalizálás. Felhypeolt hirdetés, meggyőző, pazar bemutatás annál inkább.
Az épület alaprajza kacifántos, eltolt, sok ívvel, nem sima kocka. Megtekintéskor nem tűnt fel, hogy mekkora valójában, bentlakáskor kissé furcsa volt, de mostanáig betudtuk a rendhagyó leosztásnak.
Adásvétel után lettek csak átadva a tervek, az egyik rajz taglalja a helyiségek nettó területeit, mellé van írva hogy NETTÓ 160 meg hogy Bruttó 231 de a nettó csak akkor jön ki kb. ha a garázst beleveszem (a szerződés viszont külön adta hozzá) a bruttó meg akkor, ha falazatot, teraszokat is hozzáveszem. Szóval az alaprajz és leosztás kb tűréshatáron belül van tervnek megfelelően.

@KBS

„ Kizárólag a szerződésbe foglalt leírásból ismerte az ingatlant?”
Szerintem adóoptimalizálás céljából akarják csak a minimálisan szükséges kellékeket felsorolni, valamint úgy görbíteni a teret, hogy az okiraton minél kisebb legyen a lakás.

@hunserv
Nemrég körberágtuk (talán egy másik ingatlanos topicban), hogy mi a bruttó/nettó alapterület, mi a hasznos alapterület, illetve a lakás tulajdoni lapján feltüntetett,egész számra kerekített alapterület melyik definíciónak felel meg a jogszabályok alapján.
A szerződő felek szerződési szabadsága meglehetősen tág, de célszerű minél pontosabban és részletesebben meghatározni az adásvétel tárgyát. Végül is nem egy hatos zsugorpakk kóláról van szó, hanem jóval nagyobb értékről.

„ha ingatlan területnél nem adunk meg bruttó / nettó jelölést, akkor mindenképp az egyik szerint értelmezendő?”
Azzal viszont nehéz bármit is kezdeni, ha a szerződő felek szerződési szabadsága "a felek egybehangzó akarata" alapján kimerül egy pongyola megfogalmazásban. Szintén nehéz bármit kezdeni azzal, ha az ingatlan leírásába nem kerül bele a használatbavételi engedély, stb. Azzal is nehéz bármit kezdeni, ha a terasz közös akarattal le van tagadva az ingatlan leírásában.

Ha viszont ez még csak tervezet, és a vevőnek alapos érdekében áll a valós helyzet leírása, akkor kérje az eladó felet, vegyék bele a szerződésbe (már bocsánat, hogy ezt tollba mondom, de ha meg épp ellenkezőleg azt gondolja, hogy egy kisebb garázs/melléképület terasz feltüntetésével, a terasz meg tetőréri galéria letagadásával kisebb vételár is elfogadható lesz a NAV részéről adózás szempontjából, akkor meg kizárólag saját szakállra tessék füllenteni; már ha az eladó belemegy)

A NAVnak beküldendő B400E adatlapon ezeket az alaperületeket, garázst, külön épületet külön meg kell adni és fel kell sorolni, legalább a szerződés és a B400E között legyen teljes az összhang. A B400E-n lakás esetén hasznos alapterületet kell megadni, melléképületnél pedig területet (feltételezem, bruttót).

A vevő látatlanban vásárolt? Kizárólag a szerződésbe foglalt leírásból ismerte az ingatlant?

Tisztelt Fórumozók,
Ha egy családi ház adásvételi szerződést így írtak meg a méreteket tekintve:
„Az ingatlanon egy szintes, 160m2 alapterületű, tégla falazatú, nappali, négy szoba, konyha-étkező, gardrób, fürdőszoba-wc, wc, háztartási helyiség, kamra helyiségekkel rendelkező lakóépület áll, továbbá az épülettel egybeépített 30nm2 alapterületű garázs.”
Ennek értelmében a lakóépület lakásnak minősülő részének kell 160nm hasznosnak, azaz nettó alapterületűnek lennie?
Vagy 160nm bruttó alapterületűnek, azaz falazattal?
Van ennek értelmezésére iránymutatás? Nekem csak az nyilvánvaló, hogy a garázson kívül, mert az külön van említve mérettel. (bár a valóságban, illetve az utólag megkapott terveket nézve az nettóban nézve is 11%-al nagyobb)
A valóságban volt, és van 2db terasz is, meg lépcső, valamint egy (utólag kiderült, tervtől eltérve létrehozott) tetőtéri galériais, de ezek lemaradtak az adásvételis szövegből.
A gond, hogy a hasznosítható, fűtött térben lévő helyiségeket (fent felsoroltak + közlekedők, előszobák + galéria) felmérve csak 125nm jön ki, ami azért nem kis differencia.
Eladó mondhatja alappal, hogy ő nyilván falazattal együtt értette, vevő baja, ha másra gondolt, vagy létezik jogszabály, kúria határozat, vagy egyéb, ami kimondja, hogy ha ingatlan területnél nem adunk meg bruttó / nettó jelölést, akkor mindenképp az egyik szerint értelmezendő? Esetleg más a gyakorlat ház, meg társasházi lakás esetén?
Előre is köszönöm!

„Azt azért tegyük hozzá, hogy ha hazajönnie nem is kell, egy ottani magyar konzulátusra valszeg el kell mennie, hogy ott felülhitelesítsék neki az aláírást.”
Nem kell, ez a kivétel. Üttv. 44. § (7). https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…