Ingatlanügyek

@Rózsacska
„fel sem merült bennünk, hogy nem az ingatlannal van közös helyrajzi számon. ”
A lakás tulajdoni lapjáról, illetve a társasházi alapító okiratból ennek egyértelmen ki kellett volna derülnie.

„Mit tudunk tenni, hogy ez is átkerüljön a nevünkre? ”
Meg kell szerezni a tulajdonjogát. Leginkább ajándékozással, vagy adásvétellel.

A helyzet az, hogy az adásvételi szerződésnek sehogy sem volt tárgya a garázs.
Ha akarategyzőségben úgy gondoljátok, hogy a vételár része volt a garázs is, akkor ajándékozással megoldható. Igaz, ennek magasabb illetékvonzata is lesz.
Ha pedig vérszemet kap az eladó, és plusz pénzt kér a garázsért, akkor í.j.

Sziasztok! Üdvözlök Mindenkit!
Egy kis segítséget szeretnék kérni.
Még 2019 végén vettünk egy lakást, ami egy 4 lakásos társasház. Eddig úgy gondoltuk, hogy minden rendben van vele. Ehhez a lakáshoz tartozik egy garázs is, amiről fel sem merült bennünk, hogy nem az ingatlannal van közös helyrajzi számon. Múlt héten összefutottunk az előző tulajjal, aki szólt, hogy más miatt de volt bent a földhivatalnál és ott közölték vele, hogy a garázs még a nevükön van. Most utána néztem a földhivatal honlapján lekértem a tullapot és tényleg a garázs másik helyrajzi számon van és az még az Ő nevükön van. Mit tudunk tenni, hogy ez is átkerüljön a nevünkre? Az adás-vételi szerződésbe nem lett beleírva, mert szerintem ez az ügyvédnek sem fordult meg a fejében és az eladók sem mondták, hogy ez így van.
Köszönöm ha tudnak segíteni.

vino2,

Ez egy Ptk. szerint működő társasház, alapító okirattal?
Nem "csak" egy közös tulajdonú ikerház?

Köszönöm szépen a válaszokat. Az értelme az lenne a közös tulajdonú területek saját tulajdonúvá nyilvánításának/osztásának, hogy minél jobban elszeparált, jogilag teljesen egyértelmű helyzet legyen a két lakás tulajdonosa számára.Miből indul ez ki? Hát természetesen a szokásos rossz szomszédi viszonyból....Ez lenne az értelme. Akinél jártam ügyvédnél az egy földmérőt felhívott aki egyből azzal kezdte, hogy nem lehet a társasház beépítetlen területét -ami jelenleg most közös tulajdonú, de saját használatú- átminősíteni. Ezért kérdeztem rá, mert én erre vonatkozólag viszont nem találtam egyértelmű állásfoglalást. Tehát az lenne a terv, hogy csak a lehető legkevesebb közös tulajdonú és használatú terület maradjon a viták csökkentésére és a későbbi akár házeladás előnye miatt is. Az már újabb kérdés lesz, ha esetleg lehet ilyet csinálni akkor a másik félnek is hozzá kell járulni ehhez feltehetően, de még nem tartunk itt csak magát az elvet szeretném pontosan tudni, mit lehet és mit nem.
Köszönöm szépen a válaszokat.

vino2 !
Minden lehetséges,de ha már minden rendben akkor minek tovább ragozni?

Két egyforma lakó rész,közös és egyénileg használt területek, amik írásban vannak rögzítve

.Sőt a saját területek lekerítve. Hacsak nem két értelmű az az írásos megegyezés.Ha az akkor annak kell bizonyítani,hogy az eddig elfogadott állapot még sem megfelelő.
Addig minden további okoskodás felesleges.
Főleg a földmérő ,az az ügyvéd és az egyéb harmadik fél.

Nem pont úgy, de meg lehet csinálni. Legalábbis az előző Inytv. hatálya alatt meg lehetett.

De eléggé feleslegesnek tűnik. Mi lenne a célja?

Jó napot kívánok! Az alábbi kérdésben szeretnék kérni iránymutatást. Adott egy társasház ami két teljesen egyforma lakásrészből áll. A két társasházi tulajdonjoga is teljesen egyforma a beépítetlen területek esetében. A két lakás közös használatú és kizárólagos használatú területeket használ a megosztási szerződésben leszabályozottak szerint , két teljesen egyforma területben. Ez azt jelenti, hogy a lakások mellett lévő saját használatú területet mindkét lakás el is kerítette elfogadta. ezt a megosztást.
Kérdés, hogy társasház esetében ezeket a közös tulajdonú de saját használatú területeket át lehet-e minősíteni -mindkét fél jóváhagyása esetén-, kizárólagos tulajdonú területeké? És akkor csak kizárólagos tulajdonú és használatú területek valamint közös tulajdonú és közös használatú terület maradna? Lehetséges-e ez?(akár persze földmérő bevonásával)

köszönöm szépen a választ
Laukó Ervin

„Osztatlan közösnél [...] a lakás az kizárólag az enyém ugye??”
Érzed az ellentmondást a mondatban?

Ajánlott olvasmány PTK

Úgy tűnik, van hatályos használati megosztás. Az vonatkozik rátok, nem a törvény. Viszont mi nem ismerjük.

Szép Napot!
Első kérdésem:Tud valaki egy linket ,ahol röviden lényegre törően át tudnám olvasni az osztatlan közös ingatlan tulajdonlásokra vonatkoző szabályokat ,jogeseteket?
Akadna egy konkrét kérdésem is:Egy ilyen lakás vásárlásakor ,a szerződésben ki van kötve ,hogy melyik emelet melyik ajtószámú lakást vásárlom meg.Osztatlan közösnél ilyenkor az udvar és közlekedő folyosók vannk közös használatban ,a lakás az kizárólag az enyém ugye??Vagy esetleg az is osztatlan közös????
Köszönöm.

Semmit se tud biztosan. Nem is nagyon érti. A szerződéskötéskor se értette, most se érti. Így nem lehet segíteni.

Barbara,

„Végrehajtási jog 8 259 814 FT, ”
Ugye ez biztosan a Te tulajdoni hányadodat terheli, nem másét ("utalás: II/x"-re, ahol az eladó tul. hányada a II. rész x. bejegyzésnél van). Mert ezt benézni nagyon durva ügyvédi hiba volna. Ha igen: beszélj az eladóval, kérd az azonnali tehermentesítést. Lehet, hogy azóta kifizette/behajtották rajta, csak nem lett törölve a vh. jog. Akkor ezt pár nap tisztába tenni. Az is lehet, hogy nem fizette ki, de elévült - akkor az eladónak be kell mennie a végrehajtóhoz a dokumentumlistát kikérni, csak abból látszik. Azután egy Vht. 41. § szerinti eljárás 2-3 hónap. Persze az is lehet, hogy eddig nem fizetett, de megijed Tőled, és kifizeti most a tartozásait.
A 2024-es vh-jogra ugyanez, de azt legrosszabb esetben kifizeted Te. Gondolom, megér annyit a dolog...
Ha az eladó nem hajlandó tehermentesíteni, akkor elállhatsz a szerződéstől, és követelheted vissza a vételárat az eladótól, ami, khm, kétesélyes, amint eulimen írta alább.

Emellett az ügyvédnek is felelőssége van:
Egyrészt:
„Ügyvédi törvény
45. § Ingatlanra vonatkozó vagy ingatlannal kapcsolatos jog vagy tény közhiteles nyilvántartásba való bejegyzésre irányuló eljárásban való jogi képviseletre, illetve közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés alapjául szolgáló okirat szerkesztésére irányuló ügyvédi tevékenység során az ügyvédi tevékenység gyakorlója az ingatlan-nyilvántartási adatokat és a tulajdonjogra, az ingatlannal kapcsolatos egyéb jogra vonatkozó okiratokat köteles ellenőrizni.”
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…
Ez itt nem történt meg.

Másrészt, nézd meg, hogy mikor lett a 2024-es vh. jog bejegyezve a tullapon. Ahhoz képest mikor lett benyújtva és mikor lett elutasítva a Te kérelmed az elutasító határozat szerint? Csak nem késlekedett egy évet az ügyvéded az adásvétei benyújtásával, és ezért megelőzhetett ez a vh. jog a rangsorban?

Ha nem tudjátok tisztába tenni a terheket, akkor érdemes lenne egy másik ügyvédet keresni, és rajta keresztül kártérítést követelni a mostani ügyvédtől. Érdemes már most elraknod minden olyan iratot, emailt, üzenetet, amiben a mostani ügyvéded a felelősségét elismeri. Ha telefonon beszéltetek eddig, akkor áttérni az emailokra, stb. A jó hír az, hogy ő valószínűleg képes fizetni, ellentétben az eladóddal.

• szokásjog szerint vevőt illeti az ügyvédkijelölés joga, ennélfogva a költségét is általában a vevő viseli. Az, hogy az ügyvéd mit tesz vagy mit nem tesz a munkadíjért, már egyéni szoc. probléma. A legrosszabb kombó, ha zéró ismeretség, de totális bizalom mellett az ügyvédre trehány munka vagy súlyos részrehajlás jellemző.

A teljes tulajdoni lap lekérdezésedben azért van még ezen kívül is hajmeresztő momentum, pl. az, hogy hogyan jöhetett az eladó terhére 2024-ben újabb végrehajtási jog, amikor elvileg 2023-ban széljegyre kerültél.
Hát, mondjuk úgy, hogy széljegyre kerültél, de mégsem akkor, hanem később (de ez szintén kiderül a teljes tullaplekérdezéssel). Ottmaradt az akta a kupac alján, elfelejtette benyújtani az adásvételt a földhivatalnak. Mire észbe kapott, eltelt egy év. Akár erre a felelősségére gondolhatott az ügyvéd.
Én csak egy egyszerű mérnök vagyok, nem jogász, így nem nagyon tudok állást foglalni atekintetben, hogy mulasztása, vagy nem kellő alapossága alapján mennyi "automatikus" fájdalomdíjjal lenne terhelhető a kötelező ügyvédi felelősségbiztosítása (ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi törvény 14.§).

„el is magyarázta, hogy mit kell nézni. ”
gondolom, bármit a tullap III. részén kívül....

„Elmondta, hogy védve vagyok, mert benne a szerződésben, hogy a "per-,teher-és igénymentes" a beálló.”
aha! Tehát nem a tulajdoni lapra hivatkozott, ami előtte bogarászott át veled. Nyilván azt oda se adta neked.
Bocs, hogy ezt mondom: ez az ember vagy zugírász; vagy az eladó fizette a munkadíjat, és összekacsintósan aládolgozott.

Értem, hogy hibáztam, de a jogi képviselő nem azért van, hogy ezt megakadályozza?
Le kérte a tulajdoni lapot, ellenőrizte az ingatlan jogi státuszát, legalább is úgy csinált, el is magyarázta, hogy mit kell nézni. (Ezek szerint rosszul...)
Elmondta, hogy védve vagyok, mert benne a szerződésben, hogy a "per-,teher-és igénymentes" a beálló.

@Barbara
az eladó nem fizetett a hitelezőnek, a hitelező végrehajtást kért. Az eladó nevén lévő ingatlanokat felkutatta a végrehajtó, és ráverte a végrehajtási jogot. Többek között erre a beállóra is. Nem számít, hogy a tartozás mekkora az ingatlan (tulajdonrész) árához képest.
Majd aláírtatok egy edásvételi szerződést anélkül úgy, hogy meglestétek volna, mi igaz az eladó tehermentességi állításából. Meg mik voltak épp akkor széljegyen. Na ezt meglátva kellett volna q messze elszaladni.
(a tulajdoni lap közhiteles nyilvántartás - a rajta lévő bejegyzések azok megdöntéséig valósnak tekintendők. Ami azon rajta van, beleértve az elintézetlen széljegyet is, az törvény erejénél fogva tudva tudott, és nem hivatkozhatsz arra, hogy nem tudtad, vagy máshogy tudtad).
Az eladó vert át, de ő nagyon. A pénz nála, meg még a beálló is. Az eladótól követelheted vissza a vételárat, hibás teljesítés címén. Nem úgy tűnik, mintha fizetőképes lenne... Ha nem tudja visszaaadni, előbb-utóbb te is rákerülhetsz a tulajdoni lapra végrehajtási jog jogsultjaként....
Gyakorlatilag vettél egy végrehajtási joggal terhelt beállót, amit csak azért nem jegyeztek be a nevedre, mert a földhivatal fennakadt a közös képviselő papírjain.
De ha a közös képviselő nem lett volna akadály, akkor most lenne egy beállód dologi adósként, amire a törvény szerint tűrnöd kellene a végrehajtást.
Én itt most nem egészen értem, az ügyvéd mit hibázott. De ha ennyire töri magát, hogy jóvátegye, akkor mondjuk segítsen pro bono visszaszerezni a vételárat az eladótól....

Köszönöm a segítséget!

Átnéztem a tulajdoni lapot, ha jól értelmezem akkor több tartozás van a beállóhelyen. Az eladó a szerződés kötés előtt valóban kifizetett egy deviza hitelt 2014-ből, ez törlésre került.
DE 2018-ba került rá egy Ft alapú is.:
"Végrehajtási jog 8 259 814 FT, azaz nyolcmillió-kétszázötvenkilencezer-nyolcszáztizennégy FT fõkövetelés és járulékai erejéig." ez rajta maradt 2018-ból. (Ez az összeg azért extrém magas egy beállónál, ami mai árfolyamon is max 3,4 M Ft-ot ér. )

2023-ban kötöttünk adás-vételi szerződését, de 2024-ben bejegyzek még egy végrehajtási jogot, amiről semmit se tudtam:
"Végrehajtási jog 279 725 FT,azaz kétszázhetvenkilencezer-hétszázhuszonöt FT fõkövetelés és járulékai erejéig.

A jogiképviseletet ellátó ügyvéd beismerte, hogy hibázott, de most hogyan tovább?

Válaszokat előre is köszönöm!

„Sajnos akkor nem kértem másolatot a tulajdoni lapról. ”
Hát kérj most! A Földhivatal Online éjjel-nappal nyitva van. Teljes másolatot kérj, azon rajta vannak a törölt bejegyzések is (a sorszám át van húzva). Ebből kézzel összeszeded, hogy aznap, amikor a szerződés be lett nyújtva a földhivatalba, milyen terhek voltak az általad megvett tulajdoni hányadon - azóta törölhettek terheket és rakhattak rá újat is, de mindegyiknél ott van a bejegyzés és a törlés dátuma. A gond akkor van, ha a földhivatal jól látta, hogy tulajdoni hányad nem volt tehermentes. Majd meglátjuk!

„Elnézést a kérdésért, de mit jelent: "nem került igazolásra a közös képviselő vonatkozásában az eljárási jogosultsága" mit kellett volna csatolni a szerződéshez?”
Nagy valószínűséggel egy közös tulajdonban álló garázs egyik beállóját vetted meg, azaz a garázs helyrajzi számán több kocsibeálló van. Ilyenkor van elővásárlási joga az összes többi tulajdonosnak. Ezért a közös képviselő kifüggeszti a szerződést a folyosón, és ezt aláírásával igazolja. De azt is igazolni kell, hogy ő a közös képviselő. Különben a sarki zöldséges is aláírhatná. Szerintem ez a megválasztó közgyűlés jegyzőkönyve és jelenléti íve, plusz a közös képviselő aláírási címpéldánya. Mivel az eredeti példány mindebből a társasháznál kell, hogy maradjon, közjegyzői hiteles másolat kell.

Köszönöm a válaszokat! 2023-ban kötöttünk szerződést és pár napja kaptam meg a határozatot.
Sajnos akkor nem kértem másolatot a tulajdoni lapról. Naivan úgy voltam vele, hogy megbízok egy jogi képviselőt, ő biztos tudja mit kell tenni. Nagyon korrektnek tűnt az ügyvéd, mindent elmagyarázott, szerintem ő is úgy értelmezte, hogy tehermentes az ingatlan. A szerződésbe is bele foglalta, hogy per-,teher-és igénymentes a beálló.

Elnézést a kérdésért, de mit jelent: "nem került igazolásra a közös képviselő vonatkozásában az eljárási jogosultsága" mit kellett volna csatolni a szerződéshez?
Előre is köszönöm!

Ne pereskedni akarj, hanem hárítsd el a bejegyzést kizáró okokat; és ha azt követően sem jegyzik be a tulajdonjogodat, na, akkor pereskedj!

a földhivatali bejegyzés éveken át húzódott?
Egy évekel ezelőtti adásvételről most jött meg az elutasító határozat?
Hát akkor a tulajdonjog bejegyzés előtti széljegy(ek) egy kicsit elhúzták ezt a mutatványt...
Sántít ez a történet, mert nagyon furcsa lenne, ha az adásvételi szerződéskor frissen lekért patyolattiszta tulajdoni lapra hirtelen ráugrott volna mèg a tulajdonjog-bejegyzési kérelmed előtt végrehajtasi jog, talan mèg perindítàs tènye is, ami indokolnà az èvekig tartó elintézetlensèget.
Ha nem indítasz pert , akkor mi alapjàn lenne vègül tied a beàlló?
Ha pert indítasz, ès a tied lesz a telek, ha a végrehajtási jog mègis előbbi rangsoron volt, akkor lesz egy kocsibeállód, te meg dologi adós leszel, a végrehajtó meg egyszer majd elárverezi.

Tisztelt Jogi Szakértők!

Az alábbi kérdésem lenne:
Mi a következménye, ha nem indítom el a közigazgatási pert az alábbi ügyben:

Évekkel ez előtt vettem egy garázsbeállót, de nem sikerül a tulajdoni lapra való bejegyzésem, erről megjött a határozat.
Az alábbiak miatt utasították el a bejegyzésem: nem került igazolásra a közös képviselő vonatkozásában az eljárási jogosultsága, továbbá megállapításra került, hogy adásvétel tárgyát képező tulajdoni hányad a szerződésben foglaltakkal ellentétben nem per-,teher-és igénymentes, hanem azt végrehajtás jogok terhelik.
Hiánypótlási felhívást kapott a jogi képviselőm, a hiánypótlásnak nem tett eleget, nem is tájékoztatott, arról, hogy probléma van.

Miután megkaptam a határozatot a jogi képviseltet ellátó ügyvéd elismerte, hogy hibázott és vállalja a felelősséget.
Viszont azt nem tudom, hogy mit tegyek. Ha jól értelmezem a határozatot közigazgatási pert tudok indítani. Nem szeretnék pereskedni, de nem tudom mik a jogi következményei, ha nem indítom el.
A garázsbeállót használom (meg is szeretném tartani), ezért feltételezem, hogy az eladó jóhiszemű volt.

Segítséget előre is köszönöm!

Tisztelt Ingatlanjog szakértők!

Igaz e, hogy megszűnik a "távellenjegyzés" (vagy máshogy mondva "távazonosítás", vagy "távelőttemezés") lehetősége 2025.01.15. napjától? Hogy lehet majd a jövőben a szerződést az ügyvédnek ellenjegyeznie, ha az egyik fél külföldön ír alá?

Amit biztosnak gondolok, hogy mindenképpen szükség lesz diplomáciai hitelesítésre (felülhitelesítésre) vagy Apostille-ra külföldön aláírt szerződés esetén - ezt jól értelmezem? Ugyanis a korábbi Inytv. szerint
„35. § *  (1) *  Ha a magánokiratot külföldön állították ki, a (2) és (3) bekezdésben megjelölt esetek kivételével, továbbá ha törvény eltérően nem rendelkezik, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni.”

Az új Inytv. viszont a "ha törvény eltérően nem rendelkezik" szövegrészt elhagyta, és ezek szerint:
„39. § (1) Ha a magánokiratot külföldön állították ki, – a (2) és (3) bekezdésben meghatározott kivétellel – a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetve az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni.”

Köszönöm szépen a válaszokat.

Üdvözlök mindenkit!

Segítségre lenne szükségem mint magánszemély. Valaki tud esetleg abban segíteni, hogy egy külterületen (Örbottyán) elhezekedő nyilvántartás szerint "erdő" státuszban lévő telket, milyen folyamatok kellenek hogy átsorolásra kerüljön?

A cél egy beton alappal rendelkező tároló építése lenne. A telek több mint 3000 m². A tároló alapterülétben nem haladná meg a telek 3%-kát.

Eddigi információim szerint (földhivatal és erdészet) adásvételi szerződés -> erdészeti hatóság ->polgármesteri hivatal -> földhivatal

Válaszokat előre is köszönöm.

Én teljesen nyugodt vagyok most is. :D