Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


osztatlan közös tulajdon - használati megosztás

nonolet # e-mail 2017.11.14. 10:36

Én egyszerre tenném meg, mindkét szóba jöhető esetet lefedve és a választás lehetőségét kínálva.

HA akar bizniszelni, akkor az ügyvéd nélkül is reagál.
Ha nem akar, akkor meg az ügyvéd sem fogja meghatni...
Szerintem.

Bianco #   2017.11.14. 10:17

Köszi Nonolet!
A vételi/eladási ajánlatot egyszerre tegyem meg szerinted, vagy két menetben? Én írjam, vagy nyomhat valamit a latban, ha ügyvédtől kapja?

nonolet # e-mail 2017.11.13. 22:23

3,5-4,0 az eladásra illetve 5 milió a vételre
szerintem jó ajánlat az 5 milliós érték esetén.

Bianco #   2017.11.13. 19:20

Nagyon köszönöm Nonolet és drBJózsef, lehet hogy ezt még érdemes lenne megpróbálni. Amennyiben vételi ill. eladási ajánlatot teszek, ezt egyszerre célszerü, v. inkább 2 menetben? Ha a teljes telek jelen forgalmi értéke kb. 10 mFt szerintetek kb mennyire kellene eltérnem az 5mFt-os ajánlattól? Ennek eldöntése azért is nehéz, mert fogalmam sincs, hogy amennyiben mégis peres ügy lesz belőle, ott milyen nagyságrendet bukhatok, és mennyi idő mulva juthatok pénzhez.

nonolet # e-mail 2017.11.13. 18:46

"Nyilván áron alul fog menni, egy fél telek. "

Ezt figyelembe véve kell az eladási ajánlati árat megadni.

Miközben a vételi ajánlat árát pedig e fölé érdemes belőni.

nonolet # e-mail 2017.11.13. 18:44

"Nyilván senkit nem lehet rákényszeriteni,
hogy eladja a tulajdonát."

Kivéve: ítélet által.

Hisz, éppen erre való a közös tulajdon megszüntetése iránti per.

Feloldja patt helyzetet.
Még, ha némi veszteség árán is...

- -

Jelén esetben tegyél
írásban, határidővel (mondjuk 60 nap) REÁLIS árú

  • vételi (megveszed tőle)

és/vagy

  • eladási (eladod neki)

ajánlatot a másik félnek az 1/2 részre.

Amiben jelzed, hogy sikertelenség esetén
utána részedről PER fog következni, mert eltökélt vagy.
A perrel pedig csak rosszabbul járhat.
Anyagilag.

drbjozsef #   2017.11.13. 18:36

Egy még van: eladod a saját részedet. Elővásárlási joga van, ha nem veszi meg, eladod másnak, beleegyezése, engedélye nem kell hozzá.

Nyilván áron alul fog menni, egy fél telek. Lehet, pont erre vár.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Bianco #   2017.11.13. 17:28

Köszi a választ Nonolet, igen ettől féltem. Nyilván senkit nem lehet rákényszeriteni, hogy eladja a tulajdonát. Ezek szerint bele kell törődni, hogy szivat.:-(

nonolet # e-mail 2017.11.13. 16:21

"van más megoldás?"

NINCS,
HA nem jön létre a felek között
békés úton a megegyezés.

Bianco #   2017.11.13. 16:05

Tisztelt Jogi Fórum!

Akárhogy töröm a fejem, nem találok megoldást az alábbi helyzetre:
Adott egy 15 évvel ezelőtt örökölt telek,két testvér 1/2 tulajdonában. Most felvetődött, hogy miután lejárt a határidő (üdülőtelek) adófizetés nélkül tudjuk értékesiteni. Szóban megállapodott a két testvér,azzal a megkötéssel, hogy miután egyikük ezzel nem ér rá
foglalkozni, a másik bonyolitja. Megbízott egy ingatlanost, a szerződésben az áll, ha a rögzitett minimál-áron mégsem kerül eladásra az ingatlan, abban az esetben ugyanúgy jogos a jutalék, mintha létrejött volna az ügylet.
Ingatlanos hozott vevőjelölteket, meg kellett volna beszélni az eladási árat a másik tulajjal, aki sem a telefont nem vette fel, semmilyen formában nem volt elérhető. A vevőjelöltek persze eltüntek eközben.
Végül, sokadik próbálkozás után sikerült beszélni a másik tulajdonossal, aki kerek perec kijelentette. Nem adja el.
A pénzre szüksége lenne, használni nem használja, a válasz: csak
Felajánlottuk, hogy váltsa magához a fél tulajdont, nem. Felajánlottuk, megváltjuk a részét. Nem.
Semmilyen együttmüködésre nem hajlandó, a józan ész szikráját sem tudjuk felfedezni.
Bele kell törődnünk, hogy sosem lesz eladva?
Azon kívül hogy bírósághoz fordulunk a közös tulajdon megszüntetése miatt - ami nyilván sok pénz, sok idő, és nyilvánvaló anyagi veszteség, van más megoldás?

Köszönöm, ha kapok valami használható ötletet.

nonolet # e-mail 2017.11.11. 12:14

Bizony el kel dönteni, hogy mi a cél a 2/3-al.

Mert a megszerző elkezdett rárepülni
és
nyilván nem adja fel célját önként.
Bármi is az.

Szomorú örökös #   2017.11.11. 03:21

Magypet

Anno mi felajánlottuk, hogy vegye meg, vagy megvesszük mi, de szerinte a 2/3-ad annyit ér, mint az egyharmad, holott a törvény egyértelműen szabályozza a haszonélvezeti jog értékét, és azt kortól teszi függővé. Jelen esetben ez 20%.

Ha az ő szemszögéből nézzük, akkor azért neki a ti 2/3 részetek nyilván nem teljes értékű, mert haszonélvezet van rajta, az pedig jelentős értékcsökkentő tétel. Szerintem erre gondolt, amikor úgy gondolta, hogy annyit ér, mint az ő "tehermentes" 1/3 része. Nem kötelező neki a haszonélvezetet megváltani eladáskor, akár úgy is ráteheti a kezét, ha megveszi tőletek így, ahogy van. Igaz, utána a haszonélvezeten kívül semmi sem védi már a benne lakót, legalábbis nektek már nem lesz beleszólásotok. Viszont ti megszabadultok tőle és az ingatlantól egyaránt.

nonolet # e-mail 2017.11.11. 00:14

"De ez már nem a mi gondunk."

Biztos nem... ?

Mégiscsak
a ti tulajdonotokat rongálja majd a berakott
és
a végén esetleg nektek kell onnan perben kirakni

Illetve jól leverheti vele a másik tulaj az árát
a 2/3-nak, a bentlakó miatt és jogán
egy közös tulajdon megszüntetési perben.

Szóval: én segítenék a haszonélvezőnek elkerülni a beköltözést.

Mert lehet, hogy

  • az olcsón megszerzés a célja

és
nem csak egy kis használati díj a haszonélvezőtől.

(azt valahogy kétlem, hogy valóban
be akar költözni oda valaki, tartósan ott lakni)

Ha a megszerzés a célja, akkor pedig a beköltözés utáni napon már indulhat is a per ellened és hamarosan nyomott áron lehet az övé, ha elég rafkós csákó vagy magas áron veszed meg a részét te tőle, kiürítve.

Előbb persze a haszonélvezőt akarja idegelni vélhetően. Azért, hogy menni akarjon onnan olcsón/ingyen is akár.

- -

Szóval, nem lennék teljesen nyugodt egy ilyen tulaj társsal a nyakamon... ki tudja mik a szándékai, taktikája.

nonolet # e-mail 2017.11.10. 23:57

"holott a törvény egyértelműen szabályozza a haszonélvezeti jog értékét, és azt kortól teszi függővé"

Ez TÉVEDÉS!!!

A törvény NEM az értékét szabályozza.
Az értéke annyi amennyiben megalkudtok...

Lehet akár ingyenes is a lemondás róla.
és
Lehet eszméletlenül drága is.
Alku tárgya!

Hanem!!!
Csak a fizetendő illetékhez az ILLETÉK ALAP kiszámolási módját.

Ezt persze lehat iránymutatásnak venni az alkuhoz.
De az alku dönt az értékről végül.

Magypet # e-mail 2017.11.10. 17:31

Köszönöm szépen a megnyugtató választ.
Nem fogunk perelni, mert nem éri meg beletenni most perköltséget, ügyvédi munkadíjat stb. Nekünk ráér, csak nem akarunk bajt a nyakunkba. Majd ha tiszta lesz a 2/3-ad, jobb lesz a helyzet. Anno mi felajánlottuk, hogy vegye meg, vagy megvesszük mi, de szerinte a 2/3-ad annyit ér, mint az egyharmad, holott a törvény egyértelműen szabályozza a haszonélvezeti jog értékét, és azt kortól teszi függővé. Jelen esetben ez 20%. Ez az ember abból él, hogy kihasználja mások szorult helyzetét. Nem tudom mire lesz képes a törvényi kereteken túl, remélem a hölgy, aki bent lakik sem fog megijedni a fenyegetőzésétől. De ez már nem a mi gondunk.
Mindenesetre mégegyszer köszönöm a tanácsot.

nonolet # e-mail 2017.11.09. 17:06

" a mi 2/3-adunk haszonélvezeti joggal terhelt"

Röhögd körbe és mond meg neki,
hogy

  • nemti vagytok az illetékesek
  • hanem a haszonélvező

ezért hát

  • egyezkedjen a haszonélvezővel

Akinek joga van hasznosítani-használni! azt a 2/3 részt.

Biztos van az szép nagy rakás pénz,
amiért lemond haszonélvezetéről...

Utána már csak veletek kell egyezkedni a használatról :-)

- -

Röviden nincs jó helyzetben az új tulaj.
Hiába adja elő a nagy arcot.

Nem kell vele foglalkozni.
Majd perel, ha akar bármit is...

- -

"csak bérleti díjat kérhet,
de azt sem tőlünk,
hanem a benne lakótól."

És azt is csak az 1/3 rész használatáért,
ha az egészet használja a 2/3 helyett.

nonolet # e-mail 2017.11.09. 16:58

Osztatlan közös tulajdont
ALAPBAN mindenki
egyformán használhat
DE!!! ezzel a másik tulajdonost
nem zavarhatja a használatban.

Itt van egy régóta kialakult használati rend!
Azt felrúgni nem ildomos az új tulajnak.

HA nem felkarja rúgni a kialakult hazsnálati rendet,
akkor lesz szíves a bírósághoz fordulni!!!
A kellően lapos indokaival....
Aztán HA!!!! egyszer majd MEGNYERI a pert,
(nem fogja...) akkor majd utána lesz új használati rend.
Addig "hessapicsábakismadár" van neki.

Főleg kisebbségi tulajdonosként... ne ugráljon.

Ráadásul a haszonélvező NAGYOBB ÚR a tulajdonosnál is!!!!
Hisz a haszonélvező mondja meg, hogy
KI LAKHAT OTT az ő engedélye alapján
Még a tulajdonosnak sem köteles megengedni az ott lakást, ingatlan használatot.

A haszonélvezőt pedig nem tudj a kitúrni onnan, amíg él és van haszonélvezeti joga.

- -

Persze arra játszik, hogy idegesítéssel kerüljön birtokba.
De erre nem lesz módja, ha nem féltek tőle.
Perelni pedig úgysem fog, mert veszítene.

Ellenben 2/3 tulajként ti is éppúgy
rakhattok bérlőt az ő 1/3-ába :-)
Szólítsátok fel ti is a poén kedvéért...

- -

Fontosabb lenne azonban
közös tulajdon megszüntetése!!!
a békesség érdekében.

Vegyétek meg az 1/3 rész tőle
vagy
adjátok el neki a 2/3 részeteket.

Ez a végleges és jó megoldás...

Ha nem megy alku alapon, akkor kérhetitek
a bíróságon is a közös tulajdon megszüntetését.
Kifizetitek az 1/3 rész árát és béke lesz.

Az ár piaci ár.
Tehát amennyiért reálisan elkelne az 1/3 rész.
Ami nem lehet komoly összeg, megéri megvenni.
(akár hitelből is a nyugalom miatt)

Utána 1/1 tulajként már jobb a helyzetetek.
Hisz szabadon eladhatjátok pl. az egészet.

Bár a haszonélvezet továbbra is súlyos teher rajta.
Ami adott esetben rendezendő...

Magypet # e-mail 2017.11.09. 15:55

Tisztelt Jogi fórum!

Szeretném megkérdezni, hogy mit tehet a tulajdonostárs osztatlan közös tulajdonú lakás esetén?
Adott egy ingatlan, aminek tulajdonjogának 1/3-ad részét árverés útján furmányosan megszerezte egy ingatlanmaffiózó. Az ő 1/3-a tiszta, a mi 2/3-adunk haszonélvezeti joggal terhelt, a haszonélvező lakik a lakásban. Nekünk kulcsunk sincs. Most ez az ember írt egy levelet, hogy ürítsük ki a lakást, mert oda ő bérlőket akar elhelyezni. Szerintünk ezt nem teheti meg, mert nincs birtokon belül és a lakás sem osztható meg mivel kicsi, csak bérleti díjat kérhet, de azt sem tőlünk, hanem a benne lakótól.
Kérdezném, hogy megtehet-e ilyet a tulajdonostárs? Mihez van egyáltalán joga? Nekünk kell-e tartani valami ránk nézve hátrányos következménytől?

MajorDomus # e-mail 2017.08.29. 19:49

Nagy tudomány a matek!

nonolet # e-mail 2017.08.29. 15:26

Ez így 50-50?! (ez már csak képletes kérdés)

A számaid szerint nem 50+50=100 hanem 49+51=100 a valóság.

Amiből az 51 tovább oszlik B és C részére.
Mégpedig az 51-en BELÜLI a tovább osztással
a B-re esik 38 és a C-re esik 13 egység.

-

HA CSAK !!! a B és C egymás közti arányát nézzük akkor ugye
ŐK egymáshoz képest 13/38 >> 0,342+0,658 arányban osztozkodnak egymáshoz képest a telek 51-es felén.

(de ez azért már 5-es matek maximum)

nonolet # e-mail 2017.08.29. 15:17

Nos, ha a tulajdoni arányok 49/38/13 arányúak.
Akkor igen a pénz elosztása OKÉ! köztük..

Hisz a KEVÉSBÉ tulajdonos kevésbé is szív!!!!
Őt kisebb kár érte ...

-

"meg mégis csak 33,4%-ban szív a "C" is"

Hmmm ???
Ez a számot miből is hoztad ki?
És mit mutatna meg?

-

"Ez így 50-50?!"

Az 50-50 az ugye az EGYIK tulajnak 50 csak!

A másik 50 a MÁSIK KÉT!!! tulaj összegéből jön ki.
Hisz ők még tovább osztják egymást közöttt a rájuk EGYÜTT eső 50-et.

(eddig az egyiket 50%-nak írtad és nem 49%-nak.
Persze lehet, hogy ez csak a kerekítés miatt jött ki így az önkorinak.)

Írd meg, hogy

1.
MOST a leadás után a megmaradt telek
TELJES területe a tulajdoni lap szerint
hány négyzetméter ?

2.
A három tulajdonos neve mellett milyen tulajdoni arányszámok állnak a tulajdoni lapon?

Akkor ki lehet számolni a kinek-kinek járó négyzetmétert.

Rusty # e-mail 2017.08.29. 13:58

Nonolet,

1.pont stimt, világos, tiszta - köszönöm
2. lehet, hogy szőke vagyok...de az "élvezethez"(nézzük számokban, mert így pontos): ha az önkormányzat a köv.képpen kompenzál: "A" fél 49%, "B" fél 38%, "C" fél 13%, akkor "C" mégiscsak kevesebb kp-t kap, a telek "szívásból" meg mégis csak 33,4%-ban szív a "C" is (tudom, osztatlan közös....) - és ez így rendjén van?! Ez így 50-50?! (ez már csak képletes kérdés)

nonolet # e-mail 2017.08.29. 13:36

1.
Az adás-vételi szerződés alapján
a MINDENKORI telek terület
50%-t van joga HASZNÁLNI, kész ennyi.
(ha jól értem)

Az, hogy az 50% természetbeni HATÁRVONALAI HOL vannak...

Normális esetben valóban egy közösen elfogadott irományból derülne ki. Amiben lerajzolták és/vagy szövegesen leírták a határokat. (ha mindez nincs bele írva már eleve magába az adásvételi szerződésbe).
Ez lenne a használati megállapodás.

Ami nincs, de van egy
az idők során KIALAKULT használati határvonal.

De mindez mindegy is!!!!
Mert az eddigi használati határok érvénytelenné váltak....
A telek méretének megváltozása miatt.

Azaz ami eddig volt az már nem számít semmit.
ÚJ felosztás, ÚJ határvonalak kellenek.

Vagyis ügy MOST úgy áll
mintha SOHA nem is lett volna még felosztva.
Nincsenek érvényes határok jelenleg.
(a változás miatt érvénytelené váltak)

Azaz

  • van egy telek
  • aminek a felét neki joga van használni

(négyzetméterben nézve)

  • ezért a felét ki kell adni-jelölni a számára

Az nem vitás, hogy hány m2 a fele, hisz az csak matek.
Ennyi m2-t a másik két tulajnak át kell engedni neki használatra és kész.

Tárgyalni csak arról lehet,
hogy
akkor mik is legyenek a telken belül
a neki járó terület ÚJ határvonalai.

Ebben kell mindhármótoknak meggyezni!
Vagy a bíróság dönt, ha nem tudtok dűlőre jutni.

-

Aztán a telek másik (maradék) felét tovább osztjátok
egymás között a másik (a 3.) tulajdonossal a tulajdoni hányadaitok alapján és a köztük lévő határvonalat közösen megállapítjátok (vagy perben eldől).

-

Vagyis a menetrend.

A teljes terület négyzetmétert felosztjátok 3 részre.
MÉGPEDIG a tulajdoni-használati hányadok arányában.

Így lesz 3 kiszámolt terület nagyság.
Amit ki-ki használhat mint ráeső részt.

Utána elő kell venni a geometria tudást
(vagy földmérőt kel hívni) és a kinek-kinek járó területet ki kell jelölni a telek alaprajzán belül.

Azaz az ÚJ határvonalakat ki kell jelölni,
mid a három tulajdonos számára úgy, hogy

  • a telken belül MINDENKI MEGKAPJA az őt illető négyzetmétert!!!!

és

  • lehetőleg ne érjen senkit sérelem-hátrány a további használatban (nem tud bejárni autóval, stb).

Ha kialakultak az ÚJ határvonalak,
akkor
arról célszerű rajzot készíteni és aláírni.

Ez lesz az ÚJ használati megállapodás felosztás.
(ami akár a földhivatalba is beadható lesz, bejegyzésre)

2.

Gondolkodj, mert most butaságot beszélsz...
Neki NEM lesz több élvezete! mint az ő aránya.
Hisz: továbbra is a telek FELÉT használja csak!!!!

Azonban a telek terület felének a határvonalai
a méret változás miatt máshová kerülnek mint eddig.

A változás miatt az új a határokat ki kell alakítanotok.
Megegyezésben vagy perben.

Nem csak az ő határvonal mozdul ám el!
Hanem mind a hármótoké!!!!

Azaz mindhárom résznek új határokat kell szabnotok.
A tulajdoni-használati arányoknak megfelelően.

Vagyis MINDENKI arányosan szív.
MINDENKINEK kisebb területe lesz !!!!

E miatt azonban minden határ szintén mozog ide-oda.
Azért, hogy kijöjjenek a tulajdoni-használati
arányoknak megfelelően használt négyzetméterek, mindenkinél.

-

Röviden: a telket teljesen újra kell felosztani hármótok között! mintha eddig nem is lett volna felosztva még.

Üljetek hát le és találjátok ki az ÚJ határokat.
Amik kiadják a kinek-kinek MOST járó négyzetmétereket.

-

Megjegyzés: kényszerű okok miatt persze lehet,
hogy a gyakorlatban a terület használata
nem osztható fel teljesen négyzetméter helyesen.

Ekkor nyilván valakinek engednie kell a másik javára a HASZNÁLATBAN!!! a többlet használatot a saját "kárára".

Azon lehet tűnődni, hogy ilyen esetben mi legyen?

  • megegyeztek szívességi alapon a többlet/kevesebb használatban a kényszert belátva és ennyi
  • módosítjátok a tulajdoni-használat hányadokat

a gyakorlatban lehetséges arányúra alakítva
(egymás közti adás-vétellel)

Esetleg... aki többet kap használatba kárpótolja a vesztest (egyszeri díj, használati díj vagy más ellenérték) bár ez nem javasolt, mert később gond lehet belőle.

Rusty # e-mail 2017.08.29. 12:10

Kedves nonolet!

Értem amit ír, azonban lennének további észrevételeim:

  1. a 30 évvel ezelőtti szerződést ugyan megírták, de akkor, ott nem kötöttek "Osztatlan közös tulajdon használat szerinti megosztásának megállapodását". Ergo, nincs rögzítve semmi.
  2. az Önkormányzati leadáskor a leadott (tul.hányad arányában) nm-t után kárpótlást kaptak a tulajdonosok, mindenki az őt megillető arányban. Ergo, a terheket közösen viselem, de az élvezetet csak az egyik?!

Itt nekem nagyon sok ellentmondás üti fel a fejét.

nonolet # e-mail 2017.08.29. 11:51

"a 30 évvel ezelőtti szerz.ben az van, hogy a maradék teleket 50-50%-ban használják."

Nos, HA az a szerződés érvényes és azt mondja ki,
hogy
a teljes telek 50%-ának használata illeti meg őt.

Akkor szerintem igaza van.
A leadás után megmaradt telek
felének
a használata illeti meg.

Mivel a tulajdoni és használati arány nem változott!
Csak a telek mérete változott (csökkent).

Azaz a kutyát sem érdekli, hogy ki mennyit adott le.
Megtörtént, elmúlt, nem számít már semmit.

Hisz A KÖZÖSBŐL adtátok le!!!! nem a sajátból.
Mivel CSAAAAK közös tulajdon volt és van.

A közös tulajdonban viszont
SENKINEK nincs saját telke/telekrésze!
Hisz minden közös :-)

Hanem csak általa éppen
kizárólagosan használt!!! telekrésze van.
Ezt fontos megérteni....

A használati vonal ez esetben
nem FIX határvonalakkal van meghatározva.

Ezért a határvonal sem FIX.
Hanem MOZOG a mindenkori telekméret 50%-nak megfelelően! ide-oda.