osztatlan közös tulajdon - használati megosztás

Eva,

„Azt gondolom (nem tudom), az öröklés elfogadása együtt jár azzal, hogy a fiaim is adóssá váltak, csak nem mindegy hogy zálogkötelezett vagy adóstársi minőségben.”

Ebből a mondatból nem úgy tűnik, de Te tudod. Nem kioktatás volt, hanem a lehető legjobb tanács, amit itt kaphatsz - bár ezt általában itt semelyik kérdező se szokta se érteni, se elfogadni.

Aligha. A használat bírósági rendezését kérheted, ha nem tudtok megegyezni. Vagy a közös tulajdon megszüntetését. Nem olcsó egyik se.

Tényállás: Osztatlan közös tulajdonon két házat építettünk egy nyaktaggal összeépítve. Sógornőmék a saját házrész aljában kb. 70 m2 alapterületen egy boltot üzemeltetnek, amelynek bejárata telken belül van. A telekből kb. 70 m2 területet elkerítettek és kizárólagosan használják. A kapcsolatunk elmérgesedett. Semmihez nem járultam hozzá.
Kérdés: Lehet-e használati díjat kérnem a boltért és a lekerített területért és hozzávetőlegesen mennyit?

Tisztelt drbjozsef! Sajnálom, ha félreérthetően fogalmaztam. Természetesen pontosan tudjuk az adós, adóstárs, zálogkötelezett fogalmak közötti különbséget, ezért küzdünk a bankkal. Ön írta: " A bank dönt, és ha úgy tetszik neki, leszarja." Na, ez nem jogi kategória. Itt a fórumon azért kérdeztem, mert reméltem, hasonló esetet már végigküzdött valaki, nem lekezelő kioktatásért jöttem. A másik tanácsára a válaszom, kerestünk ügyvédet, de még nem találtunk olyat, aki vállalta volna a képviseletünket, aki banki és öröklésjogi ügyekben rutinos. Itt a fórumon most befejezettnek tekintem a kérdéseimet, mindenkinek köszönöm (főleg Blackjack21)a segítő szándékát.

Eva,

ha nem vagy tisztában azzal, mit jelent az adós, adóstárs, zálogkötelezett, addig nem kellene neked ezt erőltetni. Annyiszor kérdeztél, annyi választ kaptál, ha ebből sem megy, tényleg jobb lenne egy ügyvédet keresni.

Van.fogadjatok profi ügyvédet,sokkal olcsóbb lesz az ügy.
addig ne irjatok alá semmit!

Azt gondolom (nem tudom), az öröklés elfogadása együtt jár azzal, hogy a fiaim is adóssá váltak, csak nem mindegy hogy zálogkötelezett vagy adóstársi minőségben. Úgy tudjuk az elhunyt rokonunk zálogkötelezett volt. Most a bank adóstársként akarja bevonni az örökösöket a szerződésmódosításba (ezért kell osztatlan közös tulajdonnál a használati megosztás, amit az adós nem hajlandó aláírni, ezért írtam eredetileg ebbe a topicba), majd értékbecslőt küld, és dönt a kötelemből való kiengedésről. Ha bennragadnak a hitelben adóstársként, és az adós hiteltartozása végrehajtóhoz kerül felelnek-e minden vagyonukkal, jövedelmükkel? Úgy tudom, igen. Ha árvereznék a lakásokat nem aggódnánk a hitel bedőléséért. Tudom, megoldás lenne a teljes hitel kifizetése, s utána az ingatlan eladása, de ezt nem tudjuk vállalni. Így viszont a bank nem küld értékbecslőt. Szeretnénk elérni a fordított megoldást, értékbecslés, döntés, szükség szerint hitel előtörlesztés, s a maradékra kössön új szerződést a bank az adóssal. Van remény, hogy ebbe a bank belemegy, jogi osztályhoz forduljunk?

ObudaFan,

az örökösök nem váltak így is adósokká azzal, hogy elfogadták az örökséget, és az elhunyt jogutódjává váltak?
Természetesen csak az örökség erejéig.

Sz_Eva

Nem szabad olyan megállapodást aláírni a bankkal, ami szerint az örökös adóstárssá is válik, mert azzal nehezedik a helyzete, és a leírtakból nem látni, hogy mit adna ezért cserébe a bank.
A végrehajtást kérő maga választhat, hogy az adós, vagy a zálogkötelezett ingatlanát foglalja-e.

Tisztelt MajorDomus! E-mailben összefoglaltam a problémánkat. Köszönöm , ha véleményt ír.

Az örökös csak az örökölt vagyon értékéigfelel az rökhagyó tartozásaiért!

ha necces az ügy,jogotok van visszautasitani az örökséget.
ha van pénzetek,az adós mondjon le az ingatlanról a fiaid javára, és fizessétek ki a hitelét.

kicsit kaotikus amit irsz!

ki az adós?
hogy jönnek a fiaid a képbe,ha te nem?

Tisztelt Szakértők!
Megpróbáltunk részleteket megtudni az örökölt ingatlanra vonatkozó hiteltartozásról. Úgy tudtuk, hogy elhunyt sógorom ingatlana fedezetként lett a kötelembe bevonva az adós lakásvásárlásakor, mert az adós által vásárolt ingatlan hitelfedezeti értéke akkor kevés volt. Így sógorom zálogkötelezetté vált (banki fiókban az ügyintéző tájékoztatása alapján). Most a bank központi hitelosztálya az örökösöket (fiaimat) adóstársként akarja bevonni a hitelbe. Így egyszerre lennének adóstársak és zálogkötelezettek?
1.Öröklés esetén milyen törvény vonatkozik rájuk, az öröklés elfogadásával mire kötelezhetők, csak az ingatlan értékével felelnek a tartozásért vagy egyéb vagyonukkal (apai örökségből származó ingatlan van a nevükön), és majdani jövedelmükkel is?
2. Az adós jelenleg nem tudja fizetni a törlesztő részleteit, minden hónapban csak egy részét fizeti a banknak, így már tartozást halmozott fel, ami gyorsan nő. Ha végrehajtásig jut az ügye mi lesz a menete? A végrehajtó először az ingóságokból és a jövedelemből tilt majd, vagy azonnal árverésre kerülnek az ingatlanok? Számunkra ezért nem mindegy, hogy az örökösök zálogkötelezettek vagy adóstársak.
3. A legrosszabbra is készülve kérdezném, az árverésnek mi a menete, hogyan történik az elszámolás, a végrehajtó mindkét lakásból foglal, vagy az adós lakása az elsődleges? (Korábban írtam, a két ingatlan értéke együttesen kb. 35-40 millió Ft, a hiteltartozás 6.5 millió Ft)
Tudom, hogy jelenlegi kérdéseim már nem ebbe a topicba tartoznak, csak az előzmények miatt írtam ide.
Ügyvédet még nem találtunk (a megkeresettek nem válaszoltak levelünkre).

MajosDomus: Sajnos még nincs ügyvédünk, mert most a banki értesítés után szembesültünk, hogy milyen összetett lehet a problémánk megoldása.
drbjozsef: Valahol olvastam, hogy nem lehet adóstárs akinek nincs jövedelme, nincs még munkahelye (diák), illetve BAR listás. Persze lehet, hogy öröklésnél más a szabály. A bank még nem kért semmilyen adatot az örökösökre vonatkozóan. A jogutódlást tudjuk, de azt szerettük volna, ha a bank felméri szükséges-e még a másik ingatlan kötelemben tartása. Ha igen, nyilatkozzon mekkora összeg előtörlesztését tartja szükségesnek a fedezetkiengedéshez. 2018 májusában adtuk be a kérelmet. Az adós és az örökölt lakás értéke az általunk felkért ingatlan értékbecslő szerint 20 (adósé) ill. 18 millió Ft (adóstársé), a banki tájékoztatás szerint a hitel még 6,5 millió Ft a késedelmi kamatokkal együtt. Számunkra már az is megfelelő lenne, ha a bank (pontosabban az adósságkezelő, ha átkerül) árverezné az ingatlanokat. Nyilvánvalóan az adós számára ez nem jó, mert benne lakik, de az örökölt lakás üresen áll, s szabadulni szeretnénk tőle "bármi" áron.(Azért a teljes hitelt nem szeretnénk kifizetni, s valószínű árverezéskor nem is nekünk kell.) Kiegészítésül: nincs munkabér, más ingó és ingatlan vagyon az örökösök nevén, kivéve a BAR listás féltestvérüket. Tudomásunk szerint az ő béréből már a maximálisan vonható összeget emelik le.

Nincs ügyvéded?

„Hivatkozhatunk-e a jogfolytonosságra (KBS írta), mivel elfogadjuk a korábbit?”

Bármire hivatkozhattok. A bank dönt, és ha úgy tetszik neki, leszarja.

„Bevonhatók a hitelbe mindannyian mint adóstársak?”
Ha a bank azt mondja, nyilván.

„Az adóstársak csak az ingatlan értékével felelnek a hitelért, vagy jövedelmükből is levonható lesz?”
Nem, az a zálogkötelezett. Ha adósok lesznek, végrehajtható a teljes vagyonuk. Munkabér letiltás, bankszámla inkasszó, ingó és ingatlan árverezés.

„Nemfizetés esetén mi történik?”
Végrehajtás. A fentiek.

Egyébként, az örökség elfogadásával, mint jogutódok, a fiaid most is adósok. Csak szeretné a bank, ha ezt a gyerekek is aláírnák. Valakinek csak kellene fizetni azt a hitelt...

Tisztelt Szakértők!
További kérdéseim vannak.

1. Blackjack21 javaslatára megpróbáltunk iratmásolatot kérni a Földhivatalban, ma mehettünk érte. Sajnos most kiderült, annak idején csak az adásvételi szerződést adta be az ügyvéd (erről kaptunk is hiteles másolatot), a használati megosztásról szóló külön dokumentumot nem. Az adás-vételi szerződésben történt utalás, hogy az eladott ingatlanhoz mely közösen használt részek tartoznak.Időközben a bank értesítést küldött a fedezetkivonáshoz szükséges teendőkről (biztosítás igazolása az adós ingatlanára, jövedelemigazolás, stb.),küldött szerződésmódosítási űrlapot, és továbbra is beadandó az ügyvéd által ellenjegyzett új használati megállapodás is. Hivatkozhatunk-e a jogfolytonosságra (KBS írta), mivel elfogadjuk a korábbit? Mindezek az adós lakásának hitelbiztosítási érték megállapításához szükségesek.
2. A bank közölte, hogy a kötelemből történő fedezetkivonáshoz először szükséges az örökösök adóstárssá bevonása, de ennek részleteit nem írta. Nem ismerjük a hitelszerződést, annyit tudunk, hogy az elsődleges(?)ingatlan az adós lakása, a másodlagos(?)a fedezetként bevont, örökölt ingatlan volt. A kitöltendő űrlapon már adóstársként kellene szerepelniük.Fiaim még tanulnak, így nincs munkahelyük, nincs jövedelmük, illetve idősebb féltestvérük, (aki a 3. örökös) lakáshitel tartozása miatt BAR listán szerepel. Bevonhatók a hitelbe mindannyian mint adóstársak? Az adóstársak csak az ingatlan értékével felelnek a hitelért, vagy jövedelmükből is levonható lesz?
3. A bank csak most tájékoztatott bennünket, hogy az adósnak jelentős hiteltartozása is van, a szerződésmódosításhoz ennek kiegyenlítése is szükséges.(A kérelmet 2018. júl. 3-án nyújtottuk be , a hagyatéki tárgyaláson még nem volt hiteltartozás.) Az ingatlan értéke ma már többszöröse a felvett hitelnek. Nemfizetés esetén mi történik? Kiderült, hogy az értesítéseket a bank az adós és az elhunyt adóstárs nevére küldte, ezeket ezért nem kapták meg az örökösök.

Szívesen konzultálnánk a fenti dolgokban járatos ügyvéddel, tudnak javasolni?

Blackjack21, igen az OTP-ről van szó. Köszönöm a megerősítést "amelyben a fiúk visszahivatkoznak az örökhagyó és a társtulajdonos között létrejött HM-ra, amelynek használati rendjét magukra nézve is kötelező módon elfogadják." Igen, erre gondoltunk mi is, ezt leírva, ügyvéd által ellenjegyezve, talán elfogadja az OTP Háttárműveleti igazgatósága. Jó lenne, ha a Földhivataltól az eredeti példány másolatát is be tudnánk szerezni, mellékelni, erre nem gondoltunk, hogy ott beszerezhető. A dolog pikantériája még, hogy amikor a banki fiókban érdeklődünk újra és újra, a hölgy csodálkozva kérdezi, hogy a májusban benyújtott kérelmünkre még mindig nem érkezett válasz? Ekkor felhívja a központi hitelosztályon a kolléganőjét, kéri, hogy keresse elő a dossziét (amiben ott az eredeti adásvételi szerződés és használati megállapodás), s néha ingerülten beszélgetnek, majd valami ígéretet kap. Kértem, hogy adja át a telefont, hogy kérdezhessek, de a központi hölgy nem óhajtott velem beszélni. Kolléganője udvariasan mentegeti, hogy nagyon túlterheltek az igazgatóságon. Az üzenet: adjuk be a papírokat. A többoldalas űrlapot kitöltöttük, de az új használati megállapodást nem tudjuk mellékelni a korábban leírtak miatt.(A tulajdonlapot, térképvázlatot a bank kéri le majd). Ezután küld a bank értékbecslőt az adós lakásának (és a hozzátartózó részeknek) felmérésére, s ez alapján dönt a fedezetkiengedés feltételeiről. Bocsánat, hogy ilyen hosszan ecseteltem a helyzetet, de mivel mások is kerülhetnek jelzáloggal terhelt osztatlan közös tulajdon öröklése miatt hasonló helyzetbe, tanulságul szolgálhat az ügyintézésben.

még annyi, hogy ha a földhivatalban megvan az okirat (mert benyújtásra került), akkor 2pl.-t rendeljetek és kérjétek meg az ügyintézőt, hogy "eredetileg megegyező" bélyegzőt is nyomjon rá. Egyet a bankank adtok be (bár náluk elvileg megvan), a másikat meg a vevőtöknek kellene átadni.

Kedves Éva,

a sorokat olvasva sejtettem, hogy OTP.......

A használati megállapodást be szokták csatolni a földhivatalhoz is a jelzálogjog bejegyzési kérelem mellékleteként, de néha külön is. Van úgy, hogy változási vázrajzzal együtt nyújtják be.

Én bemennék és megkérdezném, hogy volt e ilyen melléklet benyújtva. Ha normális az ügyfeles, akkor vissza tudja nézni, hogy milyen ügyszám alatt milyen beadványok kerültek benyújtásra. A fiúknak kellene bemenni persze, hisz nekik van jogi érdekük kikérni.

Ha megvan, akkor legalább tudjátok pontosan mi szerepel benne. Én úgy gondolom így látatlanban, hogy azt a bűvős mondatot keresi az "okos" banki droid, hogy a felek a jogutódokra kiterjedő hatállyal kötötték-e meg a használati megállapodást (Nem mintha bármit is számítana, hogy így volt-e, ugyanis az örökös az örökhagyó egyetemes jogutódja a kialakult használati rendben (is), ahogy KBS is írja, kötelezi továbbra is a tulajdonosokat. Ha vita van ebben, akkor a bíróság is a kialakult rendből indul ki.

Ha megvan és továbbra is köti az ebet a karóhoz a bank, akkor tegyetek hozzá egyoldalú, kifejezett jognyilatkozatot (ellenjegyzés banki feltétel), amelyben a fiúk visszahivatkoznak az örökhagyó és a társtulajdonos között létrejött HM-ra, amelynek használati rendjét magukra nézve is kötelező módon elfogadják.

Egy levél keretében mindezt beküldni, azzal az érveléssel, hogy jogilag még szükség sincs erre, de lám megtettük, most aztán viszont haladjunk.....:)

Sok sikert!

Az ingatlan két lakása közül az alsó lakás volt az elhunyté, a felsőt később vette meg sógorom élettársának a lánya, akit gyerekkora óta nevelt. Az élettárs két éve hunyt el, sógorom az idén januárban.(Mellesleg eddig nagyon jó viszony volt családjaink között.) A lakást 9 és fél millió Ft-ért vették, 8 millió hitellel, ezért kellett még egy ingatlan bevonása a fedezetbe. Mivel az első években csak kamattörlesztés történt, így a hitel összege még kb. 6 millió Ft, de az ingatlan ára jelentősen emelkedett. (A hagyatéki leltárban az azzal azonos méretű lakás értékét 20 millió Ft-ban állapították meg). Az első és hátsó kertet közösen használták, különválasztása megoldható, de nehézkes. Az ingatlanos szerint így (házrészként) csak alacsonyabb áron lehet eladni, habár itt Budapest kertvárosi részében magasak az ingatlanárak. Igen, tudjuk, hogy a végrehajtó az örökölt ingatlant is viheti, elárverezhető mindkettő együtt, de az árverésnek piaci áron kell megtörténni (???) Gondolom erről a bank (Faktoring) köteles a tulajdonosoknak felszólítást küldeni, de ilyet még nem kaptunk, valószínű az elhunyt neve szerepel még náluk a nyilvántartásban. A fedezetkivonási kérelem mellékleteként be kellett adni a halotti anyakönyvi kivonatot, a közjegyzői végzést, de lehet, hogy ezek a banki rendszeren belül más osztályokon vannak, mint a hiteltartozás. A hitelről a bank nem ad ki információt. A Háttérműveleti osztály a használati megosztás beadását kéri tőlünk, de az eredeti példány nincs a birtokunkban, csak a banknál és az adósnál van. Ezért írtam, hogy van-e lehetőség a "patthelyzet" feloldására. Úgy érezzük, hogy a bank is mulasztást követ el, azzal, hogy nem ad ki információt számunkra, de a végén mégis követel(het).

Ha az ingatlan fizikailag megosztható volt, és erről használati megállapodás is született, akkor nem kell áron alul eladni : ez teljesen szokványos ikerházaknál, sorházaknál, az országban több ezer ingatlannál. Pontosabban, _önmagában_ emiatt nem kellene olcsóbban adni.

Hogy mi elegendő a banknak, azt csak ők tudják megmondani. Ha azért akarnak újat, mert elhunyt az azt aláírója, akkor akár elég is lehet ilyen nyilatkozat, de ezt nem tudhatjuk.

Azt tudjátok, hogy a bank vagy a végrehajtó az örökölt ingatlant is viheti? Az elhunyt csak adóstárs a hitelben, de a hitel teljes egészében a lány ingatlanára lett költve?

Egyébként, ha nem fizeti rendesen, akkor nem 6 év lesz az, mire lejár, hanem vagy több, vagy hamarabb jön a végrehajtó...

Tisztelt MajorDomus és KBS! Utólag olvastam a bejegyzéseiket, mi a "patthelyzet" feloldását abban látnánk, ha a bank válaszol a kérelmünkre. Az ingatlant el szeretnénk adni (valószínű áron alul az osztatlan közös tul. miatt), az előlegből megoldható lenne a hitel egy részének törlesztése, a teljeset méltánytalannak érezzük a bank részéről. A közös tulajdon megszüntetés intézésében nincs tapasztalatunk, valószínű ez hosszadalmas lenne, és a banki problémát nem oldja meg.

Köszönöm tisztelt drbjozsef, Ön nagyon jól ráérzett a sorok közti lényegre, s igazolta a félelmeinket is.
A felsoroltak közül a 2. pont lehet a bank indoka, igaz, hogy a jogutódok az örökösök (ezt tudtuk, így vállaltuk az örökséget), de a bank még nem vonta be őket az adóstársi körbe. 1. pont: A hitelfelvétel közjegyzői okiratba foglalta a bank (ezt most megkaptuk mi is), a beadvány része volt az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés és használati megosztás megállapodás) A felvetés 3. pontjához kérdeznék annyit, hogy a májusban benyújtott kérelemre nem kellett volna a banknak legalább annyit válaszolnia, hogy csak a teljes hitel előtörlesztése után engedi ki az adóstársat a hitelből? Ekkor világosan látnánk a bank álláspontját, hiszen a beadványban vállaltuk a szükséges mértékű előtörlesztést. Mivel az örökösök jelenleg még nem adóstársak , a fennálló hitelről értesítést nem kapnak, a banki levelezések az elhunyt nevére érkeznek, melyeket a nevelt lánya nem ad át nekünk. (A lakás üresen, lezárva áll, a postaláda közös volt.) A fiókban az ügyintéző csak annyit mondott, hogy jelentős elmaradása van, mert minden hónapban csak egy részét fizeti a hitelnek, s rendszeres felszólításokat küldenek az adósnak és az adóstársnak. Konkrét összegeket nem mondhat. Csak sejtjük, hogy a fedezetkiengedéssel együtt a banknak szerződésmódosítást kell kötnie az adóssal de erről miért nem értesíti és kéri be a szükséges adatokat? Valószínű az adós a bank felé hajlandó lenne az együttműködésre, hiszen ez érdeke, előtörlesztés esetén csökkenhet a hitele. A lány velünk való kapcsolata végleg megromlott, mivel az ingatlant szerette volna megszerezni, de a hagyatéki tárgyláson a közjegyző elutasította (A részleteket most nem írnám.) Tulajdonképpen "dafke hepciáskodásból" nem együttműködő velünk, de a bankkal érdeke hogy megegyezzen. Egyelőre mi is csak azt a két lehetőséget látjuk, hogy vagy kifizetjük a teljes hitelét, vagy várunk míg a letelik a hitele (még 6 év). Ha jelentős a tartozása előfordul, hogy a bank az adósságkezelőhöz továbbítja (vagy már megtörtént). Köszönöm, ha egyéb megoldás ötletei is vannak, főleg a banki hozzáállással kapcsolatban (megfelelően jár el a bank?) Gondoltunk arra is, hogy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot írnak alá az örökösök, vállalva a banknál lévő korábbi használati megosztás elfogadását. Vajon ez elegendő a banknak? Köszönöm.

Már hogyne kötelezné!

Egyszerű oka van,a használati megállapodás folytatható,
de az új tulajdonost em kötelezi Ezt a bank tudja,csak te nem.

egyébként fontold meg,amit drb.. irt!

örülj neki,hogy fizeti a hitelt.

Egyébként ha jól álltok anyagilag,érdemes lenne a közös tulajdon megszüntetése.