Közös költség fizetési kötelezettség kezdete

Csak hogy egy kicsit árnyaljam a képet:

A közös képviselő hivatkozási alapja az ítélet szövegéből az a rész, ami szó szerint így szól: "A bíróság megállapítja hogy a felperes adás-vétel jogcímén 2016. 02. 14-én megszerezte az alperes tulajdonában álló (...) hrsz-ú ingatlan tulajdonjogát. Felhívja a BFKH (...) Hivatalát, hogy fentieket oly módon jegyezze be, hogy az ingatlan 1/1 arányú tulajdonosa a felperes (...) adásvétel jogcímén."

A társasház képviselője erre mondja azt, hogy ez "visszamenőleges hatályú" tulajdonszerzés, ezért az új tulajdonos is visszamenőleg, 2006-tól köteles viselni a kk-t. Miközben egészen a bejegyzésig szóba sem volt hajlandó állni vele a képviselet, mondván, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint ő "nem tulajdonos". Amikor bevitte a jogerős ítéletet, még egy kimutatást se kaphatott a közös költség aktuális egyenlegéről, most meg hogy meglett a bejegyző határozat, egyből rázúdítanak mindent...

ole44,

A közös költség tekintetében jogutódja vagy az előző tulajdonosnak, a társasház mindkettőtöktől követelheti.
Valószínűleg tőled fogja az átmeneti időszakra - viszont, ha nem voltál birtokon belül, a régi tulajdonos viszont ott lakott, és neked kell kifizetned helyette a társasháznak, akkor utána polgári perben visszakövetelheted azt a részét, amíg ő lakott ott.

Köszönöm a választ, eszerint a közös költség fizetési kötelezettség kezdete az adásvételi szerződés aláírásának napja, nem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésé - amit mindig mindenki hangoztat..? Esetleg erre egy jogszabályi hivatkozást kaphatnék - egyáltalán, a társasházi törvény rendelkezik erről, vagy az SzMSz?

Ja igen, ha esetleg az SzMSz lenne az irányadó, úgy melyiket kell alkalmazni ez esetben, az adásvételi szerződés megkötésekor (2016-ban) hatályosat, vagy a tulajdonjog bejegyzésekor (jelenleg) hatályosat?

Mert amit most kézhez kapott a párom, az egy újabb változat, amely tavaly szeptemberi keltezésű. Ebben benne van, hogy az egymást váltó tulajdonosok helyt állnak az esetlegesen fennálló kk-tartozásért, viszont a 2016-ban hatályos SzMSz-ben ilyen kitétel nincs. Esetünkben melyiket kell alkalmazni, ha egyáltalán..?

Ez talán segit!

http://www.hidasi.hu/index.php?…

„A közös költség tekintetében jogutódja vagy az előző tulajdonosnak, a társasház mindkettőtöktől követelheti.”

Ez egy téves álláspont, amely valóban megjelent egyes ítéletekben is. Azonban a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja is arra jutott, hogy ez az értelmezés helytelen, így ez az irányzat kiszorulóban van.

„Valószínűleg tőled fogja az átmeneti időszakra - viszont, ha nem voltál birtokon belül, a régi tulajdonos viszont ott lakott, és neked kell kifizetned helyette a társasháznak, akkor utána polgári perben visszakövetelheted azt a részét, amíg ő lakott ott.”

Ez szinte teljesen téves.

Kedves Kovács_Béla_Sándor, megkérhetnélek arra, hogy némiképp kifejtsd a jogi álláspontod erről, mennyiben téves drbjozsef álláspontja? Ha nincs kedved hozzá (megértem, természetesen), esetleg adnál valami forráshivatkozást, ahol elolvashatnám a Kúria joggyakorlat-elemző csoportjának állásfoglalását a témakörben? Nagy segítség lenne...

És azt is nagyon megköszönném, ha esetleg mondanál egy-két szót arról is, hogy a te nézőpontod szerint mikorra datálható a vevő tulajdonszerzése az általam felvázolt speciális esetben: az ítéletben deklarált (az adásvételi szerz. megkötésekori) időpontra, vagy az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés időpontjára?

@Kovács_Béla_Sándor: a 2018.04.28. 10:35-kor írt hozzászólásodban szerepel: „a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja is arra jutott, hogy ez az értelmezés helytelen” - tudnál adni egy linket, ahol erről bővebben lehet olvasni?

http://www.kuria-birosag.hu/…efoglalo.pdf

Kedves MajorDomus, köszönöm neked is, rengeteg hasznos infó van az általad linkelt oldalon!

@Grave7, a google-ban rákeresve a KBS által bedobott kulcsszavakra minden infót megtaláltam, asszem (csak azért nem linkelem közvetlenül, mert link valami iszonyathosszú, többsoros rettenet lett)...

Ugyanakkor, azt még mindig nem sikerült kiderítenem, hogy konkrétan és tényszerűen MIKORTÓL TULAJDONOS a tulajdonos: az adásvételi szerződés aláírásától vagy ha bírósági ítélettel szerzi meg, akkor az abban deklarált időponttól, ami megegyezik a szerződés aláírásának napjával -, vagy a földhivatali bejegyzés napjától?

A társasházi közös költség - főszabályként - a tulajdonjoghoz és nem az ingatlan használatához tapadó kötelezettség. Akkor is a tulajdonost terheli, ha a használó más. Nem csak a társasház és a tulajdonos viszonyában, hanem a tulajdonos és a használó között is.
Ebből is következik, hogy a közös költséget a mindenkori tulajdonosnak kell megfizetni, értelemszerűen attól az időponttól kezdve, hogy tulajdonos lett, addig, míg meg nem szűnik a tulajdonjoga. Ingatlan tulajdonjoga a telekkönyvi bejegyzéssel ("bekebelezéssel") keletkezik és a törléssel szűnik meg.

Élők közötti jogügylettel (pl. adásvétellel; cserével; ajándékozással) történő szerző jogutódja ugyan az átruházónak, de csak a tulajdonjogban, nem pedig általános jogutódja, mint az örökös. Nyilván senkinek sem jut eszébe, hogy egy lakás vevője kötelezettjévé válik az eladó kölcsöntartozásának, még akkor se, ha a kölcsönt az eladó a lakás megszerzéséhez használta fel. (Még ha a kölcsön fedezeteként jelzálog terheli az ingatlant, a vevő akkor is csak dologi jogi kötelezett lesz, de egyenes adós nem.)
Miért vélik hát többen (mint láttuk, még bírák is), hogy a közös költségtartozás "átszáll" az új tulajdonosra?
Szerintem az elsődleges ok egyfajta méltányosság a társasházi közösséggel szemben. Egyes jogalkalmazók azt tartották "igazságosnak", hogy a tulajdonostársak (a társasház) minél biztosabban hozzájussanak a közös költségviselésből eredő követeléshez. Márpedig az új tulajdonos kényszeríthető könnyebben teljesítésre, hiszen neki ott az ingatlantulajdona, amire a társasház - bár most már nehezített feltételekkel, de - akár jelzálogjogot is bejegyeztethet. Az eladónak vagy van valamije, vagy nincs, s ha van, akkor se lehet rajta jelzálogjogot szerezni. (A behajtás maximális biztonságára törekedtek azok az ítéletek, amelyek szerint az átruházó és a szerző egyetemlegesen felelnek a tartozásért.)
Az előzetesen meglévő ítélethez aztán kerestek, csináltak indoklást. Azt a nem vitás tényt, hogy a közös költség az ingatlan tulajdonjogával járó teher, aminek a kötelezettje a tulajdonos változásával együtt szintén megváltozik, kiterjesztették a tulajdonjog átszállása előtt felhalmozott hátralékra. És ez a kiterjesztés az, amelynek a jogi alapját nem tudják - mert nem is lehet - megmutatni.
A közös költség ugyanis bár a tulajdonost terheli, de tisztán kötelmi jogi jellegű kötelezettség illetve igény. A kötelmi jogi igények jogosultjának vagy kötelezettjének a személyében bekövetkező változás lehetséges módjait (okait) a Ptk. zárt jelleggel sorolja fel. Ez az eset nincs közöttük.

(Hirtelen nem jut eszembe jobb analógia:
A tulajdonos bérbe adja a tulajdonában álló dolgot. Ha a bérlet tárgyát a bérleti jogviszony alatt elidegeníti, a tulajdonjog átszállásától kezdve a bérleti díj az új tulajdonosnak jár. Tegyük fel, hogy a tulajdonjog átszállásakor a bérlőnek hat havi bérleti díj hátraléka van. Állítja-e bárki, hogy az új tulajdonos a törvény erejénél fogva jogosult ezt a hátralékot követelni a bérlőtől?)

Kedves Béla, ez teljesen világos így, köszönöm a részletes levezetést, már csak egyetlen kérdésem maradt, vagyis, még... azt írod: "Ingatlan tulajdonjoga a telekkönyvi bejegyzéssel ("bekebelezéssel") keletkezik és a törléssel szűnik meg." Esetünkben a "bekebelezés" ez év áprilisában valósult meg, a tulajdonos is ezen állásponton van, hogy a bejegyzéstől terheli a közös költség fizetési kötelezettség őt.
Ezzel a szemben a közös képviselet a tulajdonjogot megállapító ítéletben foglaltakra hivatkozik, miszerint az adásvételi szerződés aláírásának napjától felel a kk-hátralékért az új tulajdonos, mégpedig egyetemlegesen az előző tulajdonossal együtt!

Jól értem, szerinted sem helytálló a közös képviselet ezen álláspontja?

Nem az számít, mikor jegyezték be a tulajdonjogot, hanem az, hogy a bejegyzésben milyen dátum szerepel a tulajdonjog megszerzéseként.

A tulajdoni lapon levő adatokra gondolsz, vagy a bejegyző határozatban levőkre?

• erre gondoltál?

Ja igen, azt hiszem értem... a bejegyző határozat kelte kb két héttel későbbi, mint a tulajdoni lapon feltüntetett dátum, amely a kérelem beérkezési idejét takarja, értelemszerűen a beérkezési idő az irányadó, tehát a 2018. 04. 04., jól gondolom?

Igen.

Ez jó hír, nagyon köszönöm!

Nóvum, hogy sikerült most beszélnünk a házban lakó SzVB-elnökkel, aki elmondta, hogy az előző tulajdonossal szemben már végrehajtási eljárás van folyamatban (ezt eddig nem mondták), amelyben eredményes foganatosítás is történt - folyamatos hatósági letiltás a jövedelméből -, és a közös képviselet ebbe, a már folyamatban levő vh-eljárásba szeretné bevonni az új tulajdonos páromat, mint egyetemleges adóst (még mindig az ítéletre hivatkozással, miszerint ő 2016-tól tulajdonos).

És tudom, ez végrehajtási kérdés, de egyáltalán, van ilyen? Hogy egy már folyamatban levő, előrehaladott végrehajtásba - amit más ellen indítottak - bevonják az új tulajdonost anélkül, hogy valaha teljesítésre szólították volna fel, sőt, akár egy tételes kimutatást kaphatott volna a lakás k.költség-egyenlegéről?

Most hirtelen egyetemleges adóssá lépett elő, és nem is kell ellene külön meghagyást kibocsáttatni, vagy bármi módon, de ÚJ vh-eljárást indítani, amelyben ő is fél, és előtte is megnyílik a jogorvoslat lehetősége? (Például, beszámítási kifogással élhetne, mert ilyen is van a sztoriban.) Szóval, lehet ilyet?

• Egyébként elnézést, öszekutyultam lentebb a dolgokat, az új, jelenleg hatályos SzMSz nem tartalmaz semmilyen szabályozást a közös költség egyetemleges viselésére, a régiben volt olyan kitétel, hogy az új tulajdonosra átszállnak a hátralékok, de ezt a korszerűsített változatból kivették...

Nem kell túlbonyolitani......

ha a képviselet akar valamit, indit ellenetek egy fizetési meghagyást,annak ellentmondasz,és jön a per.

kisebb összegbe mernék fogadni,hogy erre nem kerül sor.

az új tulajdonos nem jogutód,csak belép a társasház szervezetébe,attól a naptól hogy a földhivatalban bejegyezték a tulajdonjogát.

ttóü a naptól fizessétek a közös költséget és pont.

ha a képviselet nyaggat, mondd meg a kollégának, ,hogy képezze tovább magát.

Ohh, mein Gott, hatalmas kő esett le a szívemről, köszönöm, köszönöm!! A párom síkideg, mert nyakig vagyunk a felújításban a pusztítás után, amit az előző tulaj a közel két év extra bentlakás után hátrahagyott, és hát, mit mondjak, nem filléres tételről van szó, plusz évek óta ázik a lakás, amit úgy néz ki, szintén nekünk kell megjavíttatnunk, úgyhogy most nagyon rosszul jött volna ekkora plusz kiadás, ráadásul egy összegben... de akkor van remény, hogy ez az "egyetemleges adós"-téma csak "blöff, blöff, blöff" volt (hogy egy klasszikust idézzek), ez igazán remek hír a hosszú hétvégére, hálás vagyok a válaszokért, mindenkinek! (:

MajorDomus!

2016.12.02-i hozzászólásában azt válaszolta bokorattilának, hogy „A közös költség fizetési kötelezettséged a birtokbaadás napjától kezdődik”

Hasonló helyzetben vagyok, mint ő volt; bírósági végrehajtással vásároltam egy lakást, melyet a tulajdonszerzés után 100 nappal már birtokba is vehettem. A végrehajtó a jegyzőkönyv aláírásakor arról tájékoztatott, hogy a közös költséget majd a birtokba vételtől kell megfizetnem. Ez a héten megtörtént, de a szövetkezeti ház a tulajdonszerzéstől tart igényt a közös költségre. Azt kérik, hogy törvényi hivatkozással támasszam alá, amit a végrehajtó állít, hogy megvizsgálhassák kérésem jogosságát, tőle azonban ilyen hivatkozást nem kaptam.
Legyen kedves megírni, hogy Ön melyik törvényre alaporra az álláspontját.

Köszönettel:
csorgocsaba

Adásvétel esetén a felek megállapodása szerint történik a vevő teherviselése. Hatósági értékesítés útján történő szerzés esetén a terheket a tulajdonjog bejegyzésétől kell viselni. A végrehajtási törvény ettől eltérően külön nevesíti az adó- és közterheket, melyek az árverés napjától kezdődően terhelik az árverési vevőt.

„a szövetkezeti ház a tulajdonszerzéstől tart igényt a közös költségre.”
Az még a jobbik eset.

A végrehajtónak van igaz.
A birtokbaadási jegyzőkönyv dátumától fizesd a közös költséget. Ha a szövetkezet nem ért egyet,pereljen,majd biróságon felvilágositják.