szántó adás - vétele

Szeptemberben szerződést kötöttünk,egy 1.5 ha szántó adás-vételére 200.000 Ft. foglalót adtunk, a teljes vételár a 750.000 Ft a végleges szerződés aláírásával - legkésőbb 2006.nov. 30. - kerülne kifizetésre. Az eladó már mástól is vett fel foglalót 50.000 Ft.-ot, ott a vételár 450.000 Ft lett volna, de mivel mi többet ajánlottunk, kész lett volna a dupla foglalót az első vevőnek visszafizetni. Az első vevő nem állt el a szerződéstől, perrel fenyegetőzik, mivel szerinte az 50.000 Ft foglalóval már adás-vételi szerződést kötött. A foglaló kifizetése mindkét iratnál átadás-átvételi megállapodás alapján történt. Szeretnénk tudni,hogy a foglaló átadása - átvétele mire kötelez, megköthető-e részünkről a végleges szerződés.Köszönöm.

A Ptk. szerint a foglaló adása a szerződés megkötésének pillanatához kötődik. A foglaló adása a szerződéskötés időpontját is meghatározza. Jogosan állíthaja tehát az első vevő, hogy neki érvényes szerződése van.
Ugyanakkor az ngatlan adásvételét írásbeli szerződéssel lhet érvényesen megkötni, ami a leírt tényállás szerint megtörtént.

Foglalóról ugyanakkor csak akkor beszélhetünk, ha a szerződő felek foglalóként adják a vételár-részt, és a foglaló joghatásait ismerik.
Ja és a szerződés érvényességéhez ügyvédi ellenjegyzés is szükséges ingatlan esetében.

Az ügy kimenetele tehát többesélyes, véleményem szerint.

Köszönjük válaszod.Most mi a teendő, ha szeretnénk a végleges adásvételi szerződést megkötni?

Először megkísérelni a másik "vevővel" az egyezkedést, hogy lépjen vissza, álljon el a szerződés megkötésétől. Ehhez nyilvánvalóan az eladónak vissza kell adnia a pénzét. Ha azonban érvényes szerződése van, és a kifizetett összeg valóban foglaló, úgy véleményem szerint nem tudsz erre a földre szerződést kötni.

Ha nem egyezkedik, akkor is kössél ügyvéd által ellenjegyzett szerződést a földre, és a bíróság majd eldönti, melyik szerződés hatályosulhat.

Ez az én véleméynem, de mivel mindenképp szükség lesz az ügyletbonyolítására ügyvédre is, ő a tényállás pontosabb smeretében pontosabb véleményt alkot majd ügyedben.

Álláspontomban máris észrevettem egy ellentmondást: akkor nem tudsz a földre szerződést kötni érvényesen, ha szabályszerű, ügyvéd által ellenjegyzett szerződése van a mási vevőnek. Ha csak egyéb megállapodást tud felmutatni, úgy kössél te is kössél szerződést, és ebben az esetben dönthet majd a bíróság.
Remélem , így érthetőbben fejeztem ki magam!

A foglaló nem bánatpénz, a foglaló kétszeres visszatérítése a szerzôdésszegés következményei alól nem mentesít (bár a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít). Ez azt jelenti, hogy a korábbi vevő bíróságon is követelheti az ingatlan átruházását. Ha ti közben megveszitek az ingatlant, akkor akár veletek szemben is, hiszen ez fedezetelvonó ügylet, így a korábbi vevővel szemben hatálytalan.

Igen, de akérdés az, kötött e érvényes szerződést az első vevő? A szerződési szándék nem vitatható, de talán egyéb formai hibák miatt nincs jogalapja a másik, esetleg szabályszerű szerződést sikeresen támadni. Persze a csak formai hibákat a bíróság is orvosolhat...

Formai hiba csak az lehet, ha nem írásban kötötték meg a szerződést, mert a többi alakszerűség csak a bejegyzés feltétele, nem az érvényességé.

Csakhogy aki tulajdonjogát előbb bejegyzik, az vélhetően előnyösebb helyzetben van a jogvita során, hiszen nem a szerződéskötések időbeli sorrendje a meghatározó, hanem a birtokbalépés, vagy a bejegyzés ténye lehet a jogvita eldöntése kulcsa.

Ne keverjük össze a tulajdonjog hatályosulását a kötelem keletkezésével.

Szerintem az első kérdés, hogy egyáltalán született-e érvényes adásvételi szerződés bármelyik vevővel.
Ha nem, akkor ott foglalóról sem beszélhetünk, hiszen azt csak a végleges szerződésben lehet(ne) kikötni, ennek hiányában nem lehet foglalóról szó.

Nekem az a megjegyzés teszi ezt gyanússá, hogy: „megköthető-e részünkről a végleges szerződés”
Ha nincs végleges szerződés, akkor az nem foglaló volt...

Illetve felmerül a régi dilemma: érvényesen adható, kiköthető-e foglaló előszerződés megkötésekor. :)
De hagyjuk...

KBS!
Nem keverem a tulajdonjog hatályosulását a kötelemmel! Bár, például ebben a tényálásban is van némi közük egymáshoz! Csak arra próbáltam rávilágítani, hogy a probléma felvetőjének jó esélye van arra, hogy a jogvita a bíróságon köt ki!
Ott pedig mindenki úgy bizonyítja maga igazát, ahogy tudja, és minden eszközt meg kell keresni, amit a jog rendelkezésre bocsájt. Legyen az kötelmi, vagy tulajdonjogi eredetű.

a szerződés/megállapodás, amibe a foglalót adták lehet érvényes attól függetlenül, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan, ha tartalmazza a felek szerződéskötési szándékát, és persze az átadott pénzösszeg foglaló jogcímét. Valószínűsítem, hogy külterületi ingatlanról lévén szó, kötötték meg az előszerződést (kifüggesztés, ajánlattétel miatt), ami a külön íven szövegezett átadás-átvételi elismervényen kívül tartalmazza a foglaló megfizetését. Az előszerződés alkalmával fizethetnek foglalót, sőt -ismétlem- ha csak átadás-átvételi elismervény készült, de az tartalmazza a szerződés kötésre vonatkozó adatokat (felek adatai, jogi pozíciói, ingatlan adatai, vételár, megfizetésének feltételei), érvényes akkor is, ha a földhivatali nyilvántartásba vételeztetés előtt kötik meg a végleges - bejegyzésre alkalmas - adásvételi szerzdődést. A jelen tényállás szerint az előző vevővel rendezni kell az eladónak a viszonyt, tehát a foglaló kétszeresének megfizetésével elállni az első jogügylettől. Ha nem történik meg, a későbbi vevő kérheti foglaló kétszeres visszafizetését, esetleges kártérítést.

„Az előszerződés alkalmával fizethetnek foglalót,”

Ezzel én egyetértek, de elég erős tábora van az ellenkező nézetnek is, úgyhogy a magam részéről mindig hozzá teszem, hogy "szerintem".

a kommentár elég egyértelűen fogalmaz:
Érvényes előszerződés kötése esetén is adható foglaló [Ptk. 208. § (1)].

A kommentár nem része a jogszabálynak.

az igaz, bár irányadóbb mint a te véleményed, mégha ebben az esetben egyezik is.

Most majdnem megsértettél... LOL