adásvétel telekre természetben meghatározott részre

sziasztok!

Szerintetek van lehetőség polgárjogi értelemben arra, hogy valaki adásvételi szerződéssel egy olyan területet vegyen meg, aminek nincs külön hrsz-a, hanem egy térképen pontosan megjelölt része egy hrsz-al rendelkező teleknek?

(tudom ennek az a rendes menete, hogy tulajdoni hányadot vásárol a hrsz-al rendelkező ingatlanból, és közös tulajdon megszüntetését kérik úgy, hogy természetben oda jönnön ki ahova ő akarja. Vagy eleve a hrsz-os földrészlet tulajonosa választja le külön hrsz-ra , és azt adja el emberünknek)

Engem az az eset érdekel, amikor valaki egy egyszerű adásvételi szerződéssel megvásárol egy telek meghatározott természetbeli területét, melyet földmérővel készített térképen jeleznek is a szerződés mellékeltében, viszont ezen kívül semmi egyebet nem tesz a két szerződő valami miatt. Tehát pl. közös tulajdon megszüntetését sem kérik, és nem is írnak alá ilyen okiratot. Mondjuk mert összevesztek.

Kérheti-e a alappal a vásárló, hogy a bíróság mondja ki , hogy a megvett terület tulajdonjoga őt illeti, és kérheti-e a bíróságot arra, hogy külön hrsz-ra válassza azt le, és jegyezze be a nevére annak tulajdonjogát.?
Hozzáteszem: a megvásárolt területrész telekalakítást tekintve szabályosan leválasztható, belefér a szabályozási tervbe stb. megfelel a legkisebb területnagyságnak stb stb.

Tudom, hogy ingatlan-nyilávntartási szempontból per nélkül és a másik tulaj nélkül nem tudja keresztülvinni a kis szerződése alapján az egészet, azért kérdeztem, hogy van-e polgári perben komoly esélye a pernyerésre?

Szerintem a szerződés érvénytelen, mert jogszabályba ütközik. Hiszen egy egységet képező ingatlan fizikailag elkülönölő része (telek egy darabjra) nem idegeníthető el, csak eszmei hányadként meghatározott tulajdonrésze. Szóba jöhet az az értelmezés, hogy az adásvétel a kijelölt területrész által megtestesített tulajdoni hányadra létrejött. Erre alapozva azonban a vevő tulajdonjog megállapítását nem követelheti, hiszen az csak az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik. Ráadásul az akarati elvnek sem felel meg tökéletesen, hiszen a felek nem közös tulajdont akartak létesíteni.
Elképzelhetőnek tartom - és egyúttal a legmnéltányosabbnak is - hogy a bíróság egyrészt a tulajdonrészt állapítja meg a szerződés tárgyaként, de kimondja azt is, hogy a felek egyúttal megállapodtak a közös tulajdon természetben történő megosztásában is. Erre tekintettel pedig elrendeli az ingatlanynyilvántartás ezirányú módosítsát is.
Összegezve: van nyerési esély - de nem a tulajdonjogra való hivatkozással, hanem a szerződés érvényesen megköthető és a felek akaratának megfelelő tartalma megállapítására irányuló keresettel.

Ez nekem nem éppen jó hír... meg tudnád mondani, hogy milyen jogszabályba ütközik?

Megfogtál. Ptk. 227. (1); méginkább az ingatlannyilvántartásról szóló törvény...

Te mit szeretnél? Ha bejegyeznék vagy ha nem?

Ennek a rendes menete, hogy kötni kell egy adásvételi szerződést a tulajdoni hányadra, amelyben rögzítik a felek, hogy e hányad mely területnek felel meg természetben. Ez szerintem nem ütközik jogszabályba. Technikailag jó lehet még egy használati megállapodás a felek között, a jogutódokra kihatóan. Ekkor közös tulajdon keletkezik, melyet vagy szerződéssel, vagy, ha egyik fél ebbe nem megy bele, perrel lehet megosztani. Ha megosztható a telek, és a fennti példa szerint jártak el a felek, és egyik sem a akarja a másik részét magához váltani, a bíróság gond nélkül megosztja az ingatlant.

KBS,

igen azt szeretném ha bejegyeznék. Tudom, hogy mi ennek a rendes menete mert ezerszer csináltam...most voltam egy ismerősömnél, Õ azt mondta, hogy m űködik szerint a dolog bíróságon keresztül, megállapítással, vagy bíróság által szerződésmódosítással. Azt tudom, hogy a II. világháború előtt lehetett egy meghatározott természetbeni területre úgy adásvételit csinálni, hogy közvetlenül az egész ingatlanból azt a részt vette meg az illető. Az akkori telekkönyvi rendtartás szerint ez megoldható volt, persze a részleteket nem tudom.

Annyi biztos: elbirtokolni pl. ellehet egy hrsz alatti terület természetbeni részét ugye ha megosztható... ha így lehet szerezni tulajdonjogot, akkor ilyenformán miért nem lehet kötelemmel egy ilyen természetbeni területrészt megvásárolni, eladni, ha precíz térkép van mellékletként, és az ingatlan meg is osztható. Az LB XXV PED szerint a szerződés egyértelmű, benne foglaltatik, hogy mit ad el az illető, pontosan beazonosítható, és hogy ki vásárolja meg, és az ellenérték is, és a tulajdnojog átruházás ténye is benne foglaltatik.... és tényleg megosztható az ingatlan .... tudom, hogy ingatlan-nyilvántartás szintjén kezelhetetlen az egész, de a polgárjog szintjén....

esetleg ha valaki vagy Ti hozzáakartok szólni, akkor szívesen veszek minden gondolatot, legyen az bármilyen álláspont...

Én is arra a konklúzióra jutottam, hogy bíróság előtt valószínűleg kikényszeríthető a kívánt eredmény. Meglehet ezt nem adtam elő aléggé világosan. :)

"goodman"!
Azt már látjuk "Fletó" után szabadon, hogy "kurva okos vagy". Mi a kérdés? Mi az amit az előbb jellemzett okosságod nem fog át?

Attika,

leírtam, hogy mit gondolok, mit tudok, van egy végkövetkeztetésem is, de az egyik jogász akit megkerestem ma, azt mondta ez nem működik, megindokolni sem volt ideje, mert ment tárgyalásra. És Kovács Béla Sándor is első nekifutásra azt mondta, hogy érvénytelen a szerződés, ezért várok minél több véleményt.

Várom a hozzászólásaitokat, takarjon az bármilyen álláspontot. A tied is Dr.Attika - többek között.

Az én álláspontom nagyon leegyszerűsítve. 1/1 tulajdonjogot csak önálló hrsz-al rendelkező ingatlanon szerezhetsz. Egyébként csak tulajdoni hányadra.

Lehangolt a hozzászólásod Attika:( Remélem nem lesz igazad....

Akkor egy kis okoskodás:

„Annyi biztos: elbirtokolni pl. ellehet egy hrsz alatti terület természetbeni részét ugye ha megosztható... ha így lehet szerezni tulajdonjogot, akkor ilyenformán miért nem lehet kötelemmel egy ilyen természetbeni területrészt megvásárolni, eladni, ha precíz térkép van mellékletként, és az ingatlan meg is osztható.”

Mert az eladó nem tulajdonosa explicite annak a területnek, így el sem adhatja azt, ami nem az övé. Õ valami másnak a tulajdonosa, mégpedig az egész ingatlan eszmei hányadának.
Ezzel szemben az elbirtoklásnál a tulajdonszerzés az elbirtoklással magával jön létre (igaz, ez ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzés), a bírósági eljárás csak a "törvényesítéshez", azaz az ingatlan-nyilvántartás kiigazításához kell. Ez egy lényeges különbség.

„Az LB XXV PED szerint a szerződés egyértelmű, benne foglaltatik, hogy mit ad el az illető, pontosan beazonosítható, és hogy ki vásárolja meg, és az ellenérték is, és a tulajdnojog átruházás ténye is benne foglaltatik.... és tényleg megosztható az ingatlan .... tudom, hogy ingatlan-nyilvántartás szintjén kezelhetetlen az egész, de a polgárjog szintjén....”

Pont a lényeg hiányzik: a tulajdonostól vásárlás.

Bocsánat, azt hiszem, ez az eladó 1/1 tulajdonosa az ingatlannak. Ezt nem lehet "eszmei hányadként" értékelni - hiszen ez maga a dolog.

Hm... igen, ez nem derült ki az eredeti leírásból, pedig más megvilágításba helyezi a dolgokat.

Jobban belegondolva, ha az eladó fél az egész ingatlan 1/1 tulajdonosa, akkor nem látom akadályát annak, hogy egy részét eladja papíron, úgy, hogy a természetbeni helyét jelölik meg az adott területnek (mondjuk egy vázrajzzal).

Persze ezzel csak bíróságon lehet majd valamit kezdeni, de szerintem előfordulhat, hogy a bíróság is úgy gondolja majd, hogy azt akarták a felek, hogy közös tulajdont létesítenek, majd a megosztják természetben (avagy fordított sorrendben).