Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás


drbjozsef # 2023.09.14. 04:59

eulimen,

mert egy másik árverésen már a jegyzőkönyvbe belekerült, hogy kifogás érkezett (hirdetmény, becsérték, egyéb tárgyban, nem tudom), amelynek jogerős elbírálását követően a végrehajtó fog írásban felszólítani a vételárhátralék megfizetésére.

Ez esetben nincs kérdés. De ha nincs ilyen jegyzőkönyved, akkor már kétesélyessé válik a dolog sajnos.

A Vht. egyik nagy hibája, hogy az árverési vevő értesítésének kötelezettségét elég lazán kezeli, ha pedig a bíróság is bekerül a képbe, végképp szétesik a dolog. Az árverési vevő gyakran csak a bíróságtól - vagy az ingatlannyilvántartásból -, a beadás után hónapokkal értesül, hogy ja, itten van még egy kifogás és eljárás.

Majordomus # 2023.09.13. 19:56

Na akkor fizesd be a lóvét és meséld el mi lett az ügy vége....

eulimen # 2023.09.13. 13:23

@gerbera317

Azért nem értettem, mert egy másik árverésen már a jegyzőkönyvbe belekerült, hogy kifogás érkezett (hirdetmény, becsérték, egyéb tárgyban, nem tudom), amelynek jogerős elbírálását követően a végrehajtó fog írásban felszólítani a vételárhátralék megfizetésére.
Tehát ott sem a jegyzőkönyvet támadták, hanem egy korábbi cselekményt.
Pusztán azt szerettem volna megtudakolni, hogy milyen végrehajtási cselekményre tett kifogás minősül kógens értelemben "árverés megtámadásá"-nak.
Végül is megtudtam, most már értem, köszönöm a válaszaidat!

gerbera317 # 2023.09.13. 13:02

@eulimen
Látom, nem érted. A vételár megfizetése nem azért szükséges, hogy az árverés jogerős legyen és a tulajdonjogod be legyen jegyezve, hanem azért, hogy ne veszítsd el az előlegedet a fizetési határidő elmulasztásával. Persze, megteheted, hogy nem fizetsz időre, és ha majd a végrehajtó megállapítja az előleged elvesztését, azt végrehajtási kifogással támadod. Csakhogy ennek a kimenetele igencsak kétesélyes. Utána még persze, te maradsz az árverési vevő (az újabb árverés kitűzéséig), de az előleged már nem fog beleszámítani a vételárba. Van, akinek már a 15 ezer forintos illeték is komoly tanulópénz. De itt most milliókról van szó, nemde?

A posztod folytatása értelmezési hibán alapul: a felek és jogosultak értesítése az árverési hirdetmény kézbesíttetése által nem azonos a közhírré tétellel! Az érdekeltek értesítése postai vagy elektronikus úton történik, és a jogkövetkezmény a kézbesítés eredményéhez fűződik. A közhírré tétel ezzel szemben: 1) kifüggesztés a bíróság hirdetőtábláján, 2 kifüggesztés a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, 3) kifüggesztés a földhivatal hirdetőtábláján, 4) közzététel az EÁR-ban. Erre mondja a jogalkotó, hogy belekötni csak az EÁR-os közzétételbe lehet, és nem lehet kifogást benyújtani arra hivatkozva, hogy pl. a bíróság hirdetőtáblájára 2 napos késedelemmel függesztették ki a hirdetményt, és 1 nappal előbb is vették onnan le.

eulimen # 2023.09.13. 11:14
@gerbera317 Köszönöm a gyors választ! „Ha a végrehajtó, meg a te kifogásodat elbíráló bíróság nem így látja” A rendelkezésre álló szóbeli információ alapján még nincs járásbírósági végzés/határozat az ügyben. A (velem [és vélhetően a járásbírósággal is] kifejezetten proaktívan kommunikáló) végrehajtó álláspontja az, hogy a kifogásnak nincs a vételár megfizetésének esedékességére halasztó hatálya
  • de én lennék a legjobban meglepve, ha a vételárhátralék mostani megfizetésével a végrehajtási ügy azonnal továbblépne a 153.§ (2) a) és b) pontja szerinti cselekményre - hiszen a jegyzőkönyv nyilvánvalóan még nem jogerősíthető (e megközelítés szerint egy olyan végrehajtási kifogás alapján, amely nem az árverést, hanem az azt megelőző cselekményt támadja).
Ugyanakkor a Vht. 132/D. § (1) bekezdése szerint elektronikus árverésnél "az árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény a hirdetmény közzétételétől a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez fűződik." - tehát a hirdetmény az árverés "része". Továbbá a 204/H.§ (2) bekezdése szerint "Az árverési jegyzőkönyv kézhezvételét követő 15 napon belül előterjesztett végrehajtási kifogásban az árverést megelőző jogszabálysértő végrehajtói intézkedések megsemmisítése is kérhető", azaz, erre a jogszabályhelyre hvatkozva valóban nem megkésett a hirdetmény megtámadása (a végrehajtó nyilván pontosan tudja, de nem adhatja ki, milyen jogszabályhelyre hivatkozott a kifogás előterjesztője). Ha erre hivatkozott a jegyzőkönyvet támadva, akkor is értelmezhető úgy, hogy _nem_ az árverést támadja? Ha utólag kiderül, hogy a vételár megfizetésének esedékességi időpontja a bíróság döntéséből következően mégis kitolódott, akkor nekem visszajár a megfizetett késedelmi kamat?
gerbera317 # 2023.09.13. 08:55

@eulimen
a hirdetményre beadott végrehajtási kifogás valóban az árverés megtámadásának minősül-e
Akár annak is. Mivel elektronikus árverés esetén az árverés egybeesik a hirdetményi időszakkal (értsd: a hagyományos árverésnél a hirdetményi időszakot elkülönülve követi maga az árverés), ezért a hirdetmény ellen előterjesztett kifogás akár az árverés megtámadásának is tekinthető. Akkor is, ha elkésett - mert nyilvánvalóan elkésett. Sőt, ha az árverési jegyzőkönyv aláírását követően érkezett az a kifogás, akkor egyrészt nem késett el (az árverési jegyzőkönyvhöz képest). Másrészt, a kifogásban hiába a hirdetményt támadják, attól még az árverés ellen terjesztették elő, legfeljebb majd a bíróság átminősíti a hirdetmény elleni kifogásnak, és hivatalból visszautasítja. E szempontból a kifogásnak a 149. § (1) szerint halasztó hatálya van a vételár megfizetésére is.
De ez már csak értelmezés! Ha a végrehajtó, meg a te kifogásodat elbíráló bíróság nem így látja, akkor rábaxxtál, és elvesztetted az előlegedet.

eulimen # 2023.09.13. 08:38
Sziasztok! 2 hónapos fizetési haladékot kapott árverési vevő vagyok, az árverés a 3. szakasz végén (60. napon) zárult le. Kifogás érkezett az árverési hirdetménnyel kapcsolatban (feltételezhetően az árverési jegyzőkönyv aláírását követően, akkor ugyanis ezt a tényt nem közölte a végrehajtó, és a jegyzőkönyvbe sem került bele). A fizetési határidő 1 hét múlva jár le. A végrehajtótól a kifogás tényéről és a megtámadott intézkedés tárgyáról eddig kizárólag szóbeli tájékoztatást kaptam, írásban (átiratban) nem értesített a kifogásról. Álláspontom szerint az árverési hirdetményre beadott végrehajtási kifogás a Vht. 149. § (1) bekezdésében említett, a fizetési esedékességet kitoló eseménynek minősül (még akkor is, ha időn túl adják be), a végrehajtó szerint azonban
  • akivel közvetlenül telefonon tudtam beszélni -- a beadott kifogásnak nincs halasztó hatálya.
Tehát ha nem fizetek késedelmi kamattal növelten a határidőig, akkor megalapozottan számíthatok arra, hogy esetemben a Vht. meg nem fizetett vételár szankciói lesznek alkalmazva (amit végrehajtási kifogással persze megtámadhatok....)

Szeretném abban segítségeteket kérni, hogy (a határidőn túl) a hirdetményre beadott végrehajtási kifogás valóban az árverés megtámadásának minősül-e, ennélfogva a vételár megfizetésének esedékességére halasztó hatállyal bír?

Majordomus # 2023.08.23. 19:45

Üres pufogtatás az adós részéről.

Mazsola # 2023.08.23. 14:32

Kedves Gerbera 317!

Köszönöm az őszinte válaszod !

Tisztelettel : Mazsola

gerbera317 # 2023.08.23. 10:43

Mégecce, mert a fórummotor meggajdult
Miért szerez árverésen olyan, aki képtelen megérteni, hogy 1) az ingatlan most már az övé, 2) ráadásul az adós xxarai sincsenek már bent?

gerbera317 # 2023.08.23. 10:42
Miért szerez árverésen olyan, aki képtelen megérteni, hogy
az ingatlan most már az övé,
  • ráadásul az adós xxarai sincsenek már bent?
Mazsola # 2023.08.23. 09:51

Kedves Szakértők!

Szeretném megköszönni eddigi tanácsaitokat, és lenne még kérdésem.
A Törvényszék döntése után , végre bő egy évvel az árverés után nevemre került az ingatlan.
Az augusztus 15.-ei birtokba adáskor megtörtént a zárcsere, azonban az adós nem ürítette ki az ingatlant, arra csak 17.-én került sor. Sajnos én megengedtem ezt neki 15.-én.
Így 17.-én már egy hadsereggel jött , még az ablakokat is ki akarta szerelni, ügyvédje tanácsára szinte mindent vinni akart, így ki kellett hívnom a rendőrséget . Szerencsére azok gyorsan ott voltak és jobb belátásra bírták. Nagy nehezen elszállított mindent, de fenyegetőzött . Remek ügyvédet talált , szerinte ő még visszakapja a házát. Természetesen az általunk írt kiegészítő jegyzőkönyvet nem írta alá.
Elmondta hogy az OTP ellen már régebben indított pert, de azt minden fórumon elvesztette.
A földhivatal által küldött dokumentumban van egy érdekes bejegyzés:
“ Döntésem a közléssel végleges. A döntést sérelmező ügyfél, jogsérelemre hivatkozva 30 napon belül közigazgatási pert indíthat….”
1.) Egy ilyen perrel mit tud elérni?
Mint utólag kiderült , 14.-én az ügyvédje jelenlétében megjelent a végrehajtónál és kérte a birtokba adás elhalasztását , amit szerencsére a végrehajtó megtagadott.
2.) Amennyiben a földhivatali levél egy-két nappal előbb érkezik meg, és az abban foglaltak szerint pert indít , akkor annak a birtokba adásra felfüggesztő hatálya lett volna? Talán ezért kérte a birtokba adás elhalasztását ?
3.) Mit szükséges tennem, hogy a későbbi problémákat elkerüljem? A ház állagának megóvása miatt, több munkát el kell végezni , sokat kell rá költeni . Azonban csak akkor szeretném ezt megtenni , ha már nem vehetik vissza tőlem.
4.)Van arra vmi reális esély, h a korábbi adós visszakapja az ingatlant?
Mindenesetre a friss tulajdoni lappal kértem a korábban bejelentett családtagok lakcímének fiktívvé nyilvánítását és a közművek átírása is folyamatban van.

Válaszaitokat előre is köszönöm :

Üdvözlettel : Mazsola

Majordomus # 2023.08.22. 19:49

Viszont ha emiatt kizárták a vizet,akkor a te tulajdonrészeden sem lesz víz a tartozás rendezéséig.

A vízmű semmit nem követelhet tőled,nem vagy adós,de vized sem lesz.

drbjozsef # 2023.08.22. 17:09

balazs65,

Nem.
Ha a te tulajdonrészed tehermentes, akkor nincs közöd a végrehajtáshoz.
Már feltéve, hogy se neked, se az eladó jogelődödnek sincs köze ahhoz a tartozáshoz.
Ez nem feltétlenül evidens, hogy így van, mert a mindenkori tulajdonosnak - és a jogutódjának - azért bizonyos tartozások esetén lehet mögöttes felelőssége.
Szóval pontosabb tényállás kellene, de elvileg nem - ha nincs közöd a tartozáshoz, nincs közöd a végrehajtáshoz sem.

balazs65 # 2023.08.22. 13:59

Sziasztok,

ha árverés során megszerzem egy ingatlan 1/2-d részét, de az ingatlanon van közmű tartozás (víz, csatorna) és nem arra szólt az árverés, akkor a szerzés után a tartozás miatt indíthat ellenem is a közmű szolgáltató végrehajtást?

Sevcsix # 2023.08.22. 07:01

Gerbera, köszönöm.

Sevcsix # 2023.08.22. 06:53

Gerbera, köszönöm.

gerbera317 # 2023.08.16. 07:02

@Sevcsix
Nincs ilyen utalás a Vht-ban. De nem is logikus, hogy a módosított rendelkezés alkalmazását attól tegye függővé a jogalkotó, hogy maga az árverési vétel a módosítás előtt vagy után történt. Másrészt, a 181-182/A. §-okat nem az árverés utáni kényszerátadáshoz alkották, de árverés után is ezt kell alkalmazni. Egy okkal több, hogy ne kelljen külön az időbeliséget is vizsgálni az alkalmazhatósághoz.

Sevcsix # 2023.08.16. 04:33

Kedves hozzáértők! A Vht. 182. § (2) -re visszatérve: nem lehet, hogy a végrehajtó azért írt 30 napot a jegyzőkönyvbe, mert a törvény 2020 nyarán változott, én 2020 decemberében vásároltam az ingatlant. A birtokbaadás történt idén júliusban. Lehet, hogy esetemben még a régi ( 30 napos )szabály él? A jogszabály kihirdetése, és alkalmazása között nincs valami "átfutási idő"? ( Megkérdeztem volna a végrahajtót is, de nehezebb utolérni mint az elnököt.)

Majordomus # 2023.08.14. 19:17

Soha nem mertem árverésen licitálni és ilyen tapasztalatok alapján nem is fogok...

papinianus88 # 2023.08.14. 09:13

Mennyi időbe telik, mire jogerős döntést hoz a bíróság, mitől függ?

Nem tudni. Nem szeretnénk jósolni.

Még csak "árverezési vevő" vagyok tudok-e így bármiféle lépést tenni annak érdekében, hogy legyen valami eredmény, vagy így még nincs semmi jogom hozzá?!

Nem adnak ki konkrétumot a bíróság, amennyiben ezt kérdezed.

Csak a jogerős döntés után jegyeznek be tulajdonosnak?

Nyilván, amennyiben az árverést támadják.

Ha már tulajdonos leszek kérném kell a kilakoltatáis pert a bíróságtól ? ( Sajnos nem kértem időben a vh-tól birtokbaadást)

Amennyiben az árveréssel szemben éltek jogorvoslattal, akkor nem késtél el. Vht. 154/A. § (1)
Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek – a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel – az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

Vht 154/A. (10) Ha a kiköltözésre az (1) és (5) bekezdésben foglalt időpontig nem került sor az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását.

Jelen esetben a jogerős elbírálást követő 15 napig kötelesek elhagyni, onnantól számított 15 napon belül kérheted a birtokba adást. Más kérdés, hogy a jogalkotó nem számolt azzal, hogy a gyakorlatban lehetetlen időben kérnie a birtokba adást az árverési vevőnek... A vevő nem kap jogerős végzést, a végrehajtó pedig akár hónapos csúszással... Így lényegében lehetetlen időben kérni a birtokba adást. A jogalkotónak érdemes lenne a vételár megfizetésével kapcsolatos (Vht. 149 . §) fordulatot átvenni (jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedését követően a vételár megfizetésére vonatkozó végrehajtói felhívás kézbesítésétől – számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni.)

pincode11 # 2023.08.14. 09:03

Köszönöm szépen a gyors választ. Odáig nem jutottam el a vht-ban. Aki Novemberben elsejétől mondta ő másban szakosodott, más ügyben beszéltünk csak ez szóba került és utána kaptam meg a November 15-ei kezdetet a másik ügyvédtől aki ezzel foglalkozik nekem

MK240728 # 2023.08.14. 09:01

Tisztelt Hozzáértők!
Vásároltam egy ingatlant, 5 hónapja, jegyzőkönyv aláírása megtörtént vásárlás után egy héttel ,vételárat kifizettem.Az adós felfüggesztést kért a bíróságtól, azt elutasították. Nyilván fellebbezett a döntés ellen, most már másodszor.Nincs jogerős döntés, a bíróság iratokat kért be, ma ezt a választ kaptam a végrehajtótól.
Kérdéseim:

  • Praktikusan mit lehetne tenni/megelőzni hogy mondva-csinált indokokkal újra és újra fellebbezzen?

Nyílvánvalóan időhúzásra játszik(amit értek is)

  • Mennyi időbe telik, mire jogerős döntést hoz a bíróság, mitől függ?
  • Még csak "árverezési vevő" vagyok tudok-e így bármiféle lépést tenni annak érdekében, hogy legyen valami eredmény, vagy így még nincs semmi jogom hozzá?!
  • Csak a jogerős döntés után jegyeznek be tulajdonosnak?
  • Ha már tulajdonos leszek kérném kell a kilakoltatáis pert a bíróságtól ? ( Sajnos nem kértem időben a vh-tól birtokbaadást)

Illetve, mit tanácsolnak, fogadjak egy jogászt/ügyvédet, aki oda vissza tudja álmából is felkeltve a vh törvényt, hogy amennyire csak tudjuk lecsökkentsük az időhúzását az adósnak?

Bocsánat, ha értelmezhetetlenül fogalmaztam meg a kérdéseimet, nem vagyok jártas az ilyen helyzetekben.

papinianus88 # 2023.08.14. 08:53

pincode:

  1. Ha számít, ha nem, az árverés napja: az árverési jegyzőkönyv aláírásának napja. Onnantól ketyeg a 30 nap. (nem a kézbesítéstől)
  2. Vht. 182/A. § (1). --
    • Azt az ügyvédet, aki november elsejétől számít bármit is: engedd el. Azonban még mindig az konkretizálódik, hogy nem olvasgatod a tételes jogot, mert a második kérdésedre egyértelmű választ találtál volna.
pincode11 # 2023.08.14. 08:39

2dolog van ami nem tiszta még mindig
Az egyik a vht-ban szerepel amit nem tudok értelmezni
154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.

1.kérdésem: az árveréstől számított 30 nap eltelt rész nem tiszta. Tudtommal onnan számít a 30 nap ahogy kézhez kapja az adós a levelet, hogy 30napja van kiköltözni. Vagy erről rosszul tájékoztatott az ügyvéd?

2.kérdésem: 2ügyvéddel beszéltem. Egyik November 1től másik November 15től mondta a kilakoltatás moratórium kezdetét ami április 30ig tart, ez egyezett mindkettőjüknél. Akkor most mettől meddig tart a moratórium?