Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

eulimen,

„mert egy másik árverésen már a jegyzőkönyvbe belekerült, hogy kifogás érkezett (hirdetmény, becsérték, egyéb tárgyban, nem tudom), amelynek jogerős elbírálását követően a végrehajtó fog írásban felszólítani a vételárhátralék megfizetésére.”

Ez esetben nincs kérdés. De ha nincs ilyen jegyzőkönyved, akkor már kétesélyessé válik a dolog sajnos.

A Vht. egyik nagy hibája, hogy az árverési vevő értesítésének kötelezettségét elég lazán kezeli, ha pedig a bíróság is bekerül a képbe, végképp szétesik a dolog. Az árverési vevő gyakran csak a bíróságtól - vagy az ingatlannyilvántartásból -, a beadás után hónapokkal értesül, hogy ja, itten van még egy kifogás és eljárás.

Na akkor fizesd be a lóvét és meséld el mi lett az ügy vége....

@gerbera317

Azért nem értettem, mert egy másik árverésen már a jegyzőkönyvbe belekerült, hogy kifogás érkezett (hirdetmény, becsérték, egyéb tárgyban, nem tudom), amelynek jogerős elbírálását követően a végrehajtó fog írásban felszólítani a vételárhátralék megfizetésére.
Tehát ott sem a jegyzőkönyvet támadták, hanem egy korábbi cselekményt.
Pusztán azt szerettem volna megtudakolni, hogy milyen végrehajtási cselekményre tett kifogás minősül kógens értelemben "árverés megtámadásá"-nak.
Végül is megtudtam, most már értem, köszönöm a válaszaidat!

@eulimen
Látom, nem érted. A vételár megfizetése nem azért szükséges, hogy az árverés jogerős legyen és a tulajdonjogod be legyen jegyezve, hanem azért, hogy ne veszítsd el az előlegedet a fizetési határidő elmulasztásával. Persze, megteheted, hogy nem fizetsz időre, és ha majd a végrehajtó megállapítja az előleged elvesztését, azt végrehajtási kifogással támadod. Csakhogy ennek a kimenetele igencsak kétesélyes. Utána még persze, te maradsz az árverési vevő (az újabb árverés kitűzéséig), de az előleged már nem fog beleszámítani a vételárba. Van, akinek már a 15 ezer forintos illeték is komoly tanulópénz. De itt most milliókról van szó, nemde?

A posztod folytatása értelmezési hibán alapul: a felek és jogosultak értesítése az árverési hirdetmény kézbesíttetése által nem azonos a közhírré tétellel! Az érdekeltek értesítése postai vagy elektronikus úton történik, és a jogkövetkezmény a kézbesítés eredményéhez fűződik. A közhírré tétel ezzel szemben: 1) kifüggesztés a bíróság hirdetőtábláján, 2 kifüggesztés a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, 3) kifüggesztés a földhivatal hirdetőtábláján, 4) közzététel az EÁR-ban. Erre mondja a jogalkotó, hogy belekötni csak az EÁR-os közzétételbe lehet, és nem lehet kifogást benyújtani arra hivatkozva, hogy pl. a bíróság hirdetőtáblájára 2 napos késedelemmel függesztették ki a hirdetményt, és 1 nappal előbb is vették onnan le.

@gerbera317 Köszönöm a gyors választ! „Ha a végrehajtó, meg a te kifogásodat elbíráló bíróság nem így látja” A rendelkezésre álló szóbeli információ alapján még nincs járásbírósági végzés/határozat az ügyben. A (velem [és vélhetően a járásbírósággal is] kifejezetten proaktívan kommunikáló) végrehajtó álláspontja az, hogy a kifogásnak nincs a vételár megfizetésének esedékességére halasztó hatálya

• de én lennék a legjobban meglepve, ha a vételárhátralék mostani megfizetésével a végrehajtási ügy azonnal továbblépne a 153.§ (2) a) és b) pontja szerinti cselekményre - hiszen a jegyzőkönyv nyilvánvalóan még nem jogerősíthető (e megközelítés szerint egy olyan végrehajtási kifogás alapján, amely nem az árverést, hanem az azt megelőző cselekményt támadja).

Ugyanakkor a Vht. 132/D. § (1) bekezdése szerint elektronikus árverésnél "az árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény a hirdetmény közzétételétől a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez fűződik." - tehát a hirdetmény az árverés "része". Továbbá a 204/H.§ (2) bekezdése szerint "Az árverési jegyzőkönyv kézhezvételét követő 15 napon belül előterjesztett végrehajtási kifogásban az árverést megelőző jogszabálysértő végrehajtói intézkedések megsemmisítése is kérhető", azaz, erre a jogszabályhelyre hvatkozva valóban nem megkésett a hirdetmény megtámadása (a végrehajtó nyilván pontosan tudja, de nem adhatja ki, milyen jogszabályhelyre hivatkozott a kifogás előterjesztője). Ha erre hivatkozott a jegyzőkönyvet támadva, akkor is értelmezhető úgy, hogy _nem_ az árverést támadja? Ha utólag kiderül, hogy a vételár megfizetésének esedékességi időpontja a bíróság döntéséből következően mégis kitolódott, akkor nekem visszajár a megfizetett késedelmi kamat?

@eulimen
„a hirdetményre beadott végrehajtási kifogás valóban az árverés megtámadásának minősül-e”
Akár annak is. Mivel elektronikus árverés esetén az árverés egybeesik a hirdetményi időszakkal (értsd: a hagyományos árverésnél a hirdetményi időszakot elkülönülve követi maga az árverés), ezért a hirdetmény ellen előterjesztett kifogás akár az árverés megtámadásának is tekinthető. Akkor is, ha elkésett - mert nyilvánvalóan elkésett. Sőt, ha az árverési jegyzőkönyv aláírását követően érkezett az a kifogás, akkor egyrészt nem késett el (az árverési jegyzőkönyvhöz képest). Másrészt, a kifogásban hiába a hirdetményt támadják, attól még az árverés ellen terjesztették elő, legfeljebb majd a bíróság átminősíti a hirdetmény elleni kifogásnak, és hivatalból visszautasítja. E szempontból a kifogásnak a 149. § (1) szerint halasztó hatálya van a vételár megfizetésére is.
De ez már csak értelmezés! Ha a végrehajtó, meg a te kifogásodat elbíráló bíróság nem így látja, akkor rábaxxtál, és elvesztetted az előlegedet.

Sziasztok! 2 hónapos fizetési haladékot kapott árverési vevő vagyok, az árverés a 3. szakasz végén (60. napon) zárult le. Kifogás érkezett az árverési hirdetménnyel kapcsolatban (feltételezhetően az árverési jegyzőkönyv aláírását követően, akkor ugyanis ezt a tényt nem közölte a végrehajtó, és a jegyzőkönyvbe sem került bele). A fizetési határidő 1 hét múlva jár le. A végrehajtótól a kifogás tényéről és a megtámadott intézkedés tárgyáról eddig kizárólag szóbeli tájékoztatást kaptam, írásban (átiratban) nem értesített a kifogásról. Álláspontom szerint az árverési hirdetményre beadott végrehajtási kifogás a Vht. 149. § (1) bekezdésében említett, a fizetési esedékességet kitoló eseménynek minősül (még akkor is, ha időn túl adják be), a végrehajtó szerint azonban

• akivel közvetlenül telefonon tudtam beszélni -- a beadott kifogásnak nincs halasztó hatálya.

Tehát ha nem fizetek késedelmi kamattal növelten a határidőig, akkor megalapozottan számíthatok arra, hogy esetemben a Vht. meg nem fizetett vételár szankciói lesznek alkalmazva (amit végrehajtási kifogással persze megtámadhatok....)

Szeretném abban segítségeteket kérni, hogy (a határidőn túl) a hirdetményre beadott végrehajtási kifogás valóban az árverés megtámadásának minősül-e, ennélfogva a vételár megfizetésének esedékességére halasztó hatállyal bír?

Üres pufogtatás az adós részéről.

Kedves Gerbera 317!

Köszönöm az őszinte válaszod !

Tisztelettel : Mazsola

Mégecce, mert a fórummotor meggajdult
Miért szerez árverésen olyan, aki képtelen megérteni, hogy 1) az ingatlan most már az övé, 2) ráadásul az adós xxarai sincsenek már bent?

Miért szerez árverésen olyan, aki képtelen megérteni, hogy

az ingatlan most már az övé,

• ráadásul az adós xxarai sincsenek már bent?

Kedves Szakértők!

Szeretném megköszönni eddigi tanácsaitokat, és lenne még kérdésem.
A Törvényszék döntése után , végre bő egy évvel az árverés után nevemre került az ingatlan.
Az augusztus 15.-ei birtokba adáskor megtörtént a zárcsere, azonban az adós nem ürítette ki az ingatlant, arra csak 17.-én került sor. Sajnos én megengedtem ezt neki 15.-én.
Így 17.-én már egy hadsereggel jött , még az ablakokat is ki akarta szerelni, ügyvédje tanácsára szinte mindent vinni akart, így ki kellett hívnom a rendőrséget . Szerencsére azok gyorsan ott voltak és jobb belátásra bírták. Nagy nehezen elszállított mindent, de fenyegetőzött . Remek ügyvédet talált , szerinte ő még visszakapja a házát. Természetesen az általunk írt kiegészítő jegyzőkönyvet nem írta alá.
Elmondta hogy az OTP ellen már régebben indított pert, de azt minden fórumon elvesztette.
A földhivatal által küldött dokumentumban van egy érdekes bejegyzés:
“ Döntésem a közléssel végleges. A döntést sérelmező ügyfél, jogsérelemre hivatkozva 30 napon belül közigazgatási pert indíthat….”
1.) Egy ilyen perrel mit tud elérni?
Mint utólag kiderült , 14.-én az ügyvédje jelenlétében megjelent a végrehajtónál és kérte a birtokba adás elhalasztását , amit szerencsére a végrehajtó megtagadott.
2.) Amennyiben a földhivatali levél egy-két nappal előbb érkezik meg, és az abban foglaltak szerint pert indít , akkor annak a birtokba adásra felfüggesztő hatálya lett volna? Talán ezért kérte a birtokba adás elhalasztását ?
3.) Mit szükséges tennem, hogy a későbbi problémákat elkerüljem? A ház állagának megóvása miatt, több munkát el kell végezni , sokat kell rá költeni . Azonban csak akkor szeretném ezt megtenni , ha már nem vehetik vissza tőlem.
4.)Van arra vmi reális esély, h a korábbi adós visszakapja az ingatlant?
Mindenesetre a friss tulajdoni lappal kértem a korábban bejelentett családtagok lakcímének fiktívvé nyilvánítását és a közművek átírása is folyamatban van.

Válaszaitokat előre is köszönöm :

Üdvözlettel : Mazsola

Viszont ha emiatt kizárták a vizet,akkor a te tulajdonrészeden sem lesz víz a tartozás rendezéséig.

A vízmű semmit nem követelhet tőled,nem vagy adós,de vized sem lesz.

balazs65,

Nem.
Ha a te tulajdonrészed tehermentes, akkor nincs közöd a végrehajtáshoz.
Már feltéve, hogy se neked, se az eladó jogelődödnek sincs köze ahhoz a tartozáshoz.
Ez nem feltétlenül evidens, hogy így van, mert a mindenkori tulajdonosnak - és a jogutódjának - azért bizonyos tartozások esetén lehet mögöttes felelőssége.
Szóval pontosabb tényállás kellene, de elvileg nem - ha nincs közöd a tartozáshoz, nincs közöd a végrehajtáshoz sem.

Sziasztok,

ha árverés során megszerzem egy ingatlan 1/2-d részét, de az ingatlanon van közmű tartozás (víz, csatorna) és nem arra szólt az árverés, akkor a szerzés után a tartozás miatt indíthat ellenem is a közmű szolgáltató végrehajtást?

Gerbera, köszönöm.

Gerbera, köszönöm.

@Sevcsix
Nincs ilyen utalás a Vht-ban. De nem is logikus, hogy a módosított rendelkezés alkalmazását attól tegye függővé a jogalkotó, hogy maga az árverési vétel a módosítás előtt vagy után történt. Másrészt, a 181-182/A. §-okat nem az árverés utáni kényszerátadáshoz alkották, de árverés után is ezt kell alkalmazni. Egy okkal több, hogy ne kelljen külön az időbeliséget is vizsgálni az alkalmazhatósághoz.

Kedves hozzáértők! A Vht. 182. § (2) -re visszatérve: nem lehet, hogy a végrehajtó azért írt 30 napot a jegyzőkönyvbe, mert a törvény 2020 nyarán változott, én 2020 decemberében vásároltam az ingatlant. A birtokbaadás történt idén júliusban. Lehet, hogy esetemben még a régi ( 30 napos )szabály él? A jogszabály kihirdetése, és alkalmazása között nincs valami "átfutási idő"? ( Megkérdeztem volna a végrahajtót is, de nehezebb utolérni mint az elnököt.)

Soha nem mertem árverésen licitálni és ilyen tapasztalatok alapján nem is fogok...

„Mennyi időbe telik, mire jogerős döntést hoz a bíróság, mitől függ?”

Nem tudni. Nem szeretnénk jósolni.

„Még csak "árverezési vevő" vagyok tudok-e így bármiféle lépést tenni annak érdekében, hogy legyen valami eredmény, vagy így még nincs semmi jogom hozzá?!”

Nem adnak ki konkrétumot a bíróság, amennyiben ezt kérdezed.

„Csak a jogerős döntés után jegyeznek be tulajdonosnak?”

Nyilván, amennyiben az árverést támadják.

„Ha már tulajdonos leszek kérném kell a kilakoltatáis pert a bíróságtól ? ( Sajnos nem kértem időben a vh-tól birtokbaadást)”

Amennyiben az árveréssel szemben éltek jogorvoslattal, akkor nem késtél el. Vht. 154/A. § (1)
Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek – a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel – az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

Vht 154/A. (10) Ha a kiköltözésre az (1) és (5) bekezdésben foglalt időpontig nem került sor az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását.

Jelen esetben a jogerős elbírálást követő 15 napig kötelesek elhagyni, onnantól számított 15 napon belül kérheted a birtokba adást. Más kérdés, hogy a jogalkotó nem számolt azzal, hogy a gyakorlatban lehetetlen időben kérnie a birtokba adást az árverési vevőnek... A vevő nem kap jogerős végzést, a végrehajtó pedig akár hónapos csúszással... Így lényegében lehetetlen időben kérni a birtokba adást. A jogalkotónak érdemes lenne a vételár megfizetésével kapcsolatos (Vht. 149 . §) fordulatot átvenni (jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedését követően a vételár megfizetésére vonatkozó végrehajtói felhívás kézbesítésétől – számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni.)

Köszönöm szépen a gyors választ. Odáig nem jutottam el a vht-ban. Aki Novemberben elsejétől mondta ő másban szakosodott, más ügyben beszéltünk csak ez szóba került és utána kaptam meg a November 15-ei kezdetet a másik ügyvédtől aki ezzel foglalkozik nekem

Tisztelt Hozzáértők!
Vásároltam egy ingatlant, 5 hónapja, jegyzőkönyv aláírása megtörtént vásárlás után egy héttel ,vételárat kifizettem.Az adós felfüggesztést kért a bíróságtól, azt elutasították. Nyilván fellebbezett a döntés ellen, most már másodszor.Nincs jogerős döntés, a bíróság iratokat kért be, ma ezt a választ kaptam a végrehajtótól.
Kérdéseim:

• Praktikusan mit lehetne tenni/megelőzni hogy mondva-csinált indokokkal újra és újra fellebbezzen?

Nyílvánvalóan időhúzásra játszik(amit értek is)

• Mennyi időbe telik, mire jogerős döntést hoz a bíróság, mitől függ?
• Még csak "árverezési vevő" vagyok tudok-e így bármiféle lépést tenni annak érdekében, hogy legyen valami eredmény, vagy így még nincs semmi jogom hozzá?!
• Csak a jogerős döntés után jegyeznek be tulajdonosnak?
• Ha már tulajdonos leszek kérném kell a kilakoltatáis pert a bíróságtól ? ( Sajnos nem kértem időben a vh-tól birtokbaadást)

Illetve, mit tanácsolnak, fogadjak egy jogászt/ügyvédet, aki oda vissza tudja álmából is felkeltve a vh törvényt, hogy amennyire csak tudjuk lecsökkentsük az időhúzását az adósnak?

Bocsánat, ha értelmezhetetlenül fogalmaztam meg a kérdéseimet, nem vagyok jártas az ilyen helyzetekben.

pincode:

1. Ha számít, ha nem, az árverés napja: az árverési jegyzőkönyv aláírásának napja. Onnantól ketyeg a 30 nap. (nem a kézbesítéstől)
2. Vht. 182/A. § (1). --
   • Azt az ügyvédet, aki november elsejétől számít bármit is: engedd el. Azonban még mindig az konkretizálódik, hogy nem olvasgatod a tételes jogot, mert a második kérdésedre egyértelmű választ találtál volna.

2dolog van ami nem tiszta még mindig
Az egyik a vht-ban szerepel amit nem tudok értelmezni
154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.

1.kérdésem: az árveréstől számított 30 nap eltelt rész nem tiszta. Tudtommal onnan számít a 30 nap ahogy kézhez kapja az adós a levelet, hogy 30napja van kiköltözni. Vagy erről rosszul tájékoztatott az ügyvéd?

2.kérdésem: 2ügyvéddel beszéltem. Egyik November 1től másik November 15től mondta a kilakoltatás moratórium kezdetét ami április 30ig tart, ez egyezett mindkettőjüknél. Akkor most mettől meddig tart a moratórium?