Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Vht. 154/A. § (10) Az ingatlan kiürítése során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.
és
Vht. 34. § (1) A végrehajtás során felmerülő költséget - ha a törvény másképpen nem rendelkezik - a végrehajtást kérő előlegezi, és az adós viseli.

Ha még nem került kiutalásra a vételár, illetve a vételár még felosztás előtt áll, akkor ezeket a költségeket a befolyt vételárból fedezi a végrehajtó (= az adós viseli a költséget). Ha a vételár már kiutalásra került, a vevő (itt = vh-kérő) köteles a kiürítéssel járó költségeket előlegezni.

Ha ezen vita támad a vevő és a végrehajtó között, a bíróság dönti el, mi legyen a költségviseléssel. Esélyes, hogy a vevőnek kell előlegeznie.

Tisztelt Szakértők!

Folyamatos árverezésen meghirdetett, 2009-es ügyiratszámú ingatlant néztem ki, vásárlás céljából. Mielőtt belevágnék, szeretnék alaposan tájékozódni a témában. Az ingatlan lakott. Az ingatlan becsült értéke is csak a hirdetményben szereplő adósság felét fedezné. Azt az információt is kaptam, hogy hogy a végrehajtási eljárást nagy valószínűséggel meg fogja támadni az adós. Az ingatlan címén több vállalkozás is van, mely ellen eljárások (felszámolás) van, a cégek az adós házastársához kapcsolhatók. Az adós (házastárs) 1/1 arányú ingatlan tulajdonos. Sikeres árverés esetén minden jog törölhető (tehermentes), beköltözhető, nincs olyan személy, akinek nem kellene kiköltöznie.

1. kérdés: mire lehet számítani, hogy jogi (peres és nem peres úton) megtámadja adós az eljárást. Azaz mi az a legrosszabb eset (idő, eljárás, és annak költségei), amire számolnom kell, hogy beköltözhessek az ingatlanba. Ezen túlmenően mire lehet a gyakorlat alapján számítanom, hogy már nem jogi úton hátráltasson az adós (mint már tulajdonost).
2. Van-e jelentősége az ingatlan címére bejegyzett vállalkozásoknak? Hátráltathatja-e ez valamilyen módon a birtokbavételi folyamatot. Illetve mi történik – mi kellene, hogy történjen-ezekkel a cégekkel egy sikeres árverést követően.
3. Mint (már) tulajdonos a kilakoltatói moratórium lejárta után, van-e jogom hivatalosan pl az áramot, villanyt kikapcsoltatni, amiket ugye már tulajdonosként én fizetek, de még nem én használok?
4. A végrehajtótól az ingatlan tartozékaira azt a tájékoztatást kaptuk, hogy bérlakás esetében van jobban lehetőség a belső berendezés fotós rögzítésére neki, de ezt háznál már egyéb személyiségi jogok nem teszik olyan könnyen lehetővé. Jelen esetben sem készültek képek. Arra nem kaptunk igazán választ, mi az ingatlan tartozéka. Olvastam a fórumon, hogy van erre törvényi szabályozás. (Ha jól értettem.), de nekem kell bizonyítani. Itt gondolok a kazán, radiátor, esetleg beépített konyhabútor, ajtó stb. tartozékokra.
5. Amennyiben sikeres árverés van, és átutalom a vételárat, akkor előfordulhat olyan, hogy az adósnak mégis sikerül megszüntetnie a végrehajtási eljárást? Ha igen, ilyenkor mi történik az átutalt vételárral, különös tekintettel arra, hogy az ingatlant hitel segítségével tudnám kifizetni.
6. A hitelhez kapcsolódik az utolsó kérdésem is, mi szerint meggátolhatja-e a hitelintézmény ingatlanbecslőjének bejutását, illetve ingatlanfelmérését az adós (akár nem tisztességes/jogi úton)?

Válaszukat előre is köszönöm!

„Az ingatlan lakott. (...) Sikeres árverés esetén minden jog törölhető (tehermentes), beköltözhető,”

Akkor az nem lakott, hanem beköltözhető.

„2009-es ügyiratszámú ingatlant néztem ki (...) a végrehajtási eljárást nagy valószínűséggel meg fogja támadni az adós.”

Ötödik éves a végrehajtás, és most akar az adós változtatni? Az árverés is már legalább kétszer meg volt hirdetve. Mi újat lehet ilyenkor még kitalálni?

1. Lásd feljebb.
2. Ezeknek nincs jelentőségük, az ingatlan beköltözhető.
3. Biztos vagy abban, hogy a villanyt és társait az új tulajdonos fizeti?
4. ...
5. Bármi megtörténhet. De egy 2009-es végrehajtást elviekben nemigen lehet megszüntetni. Olyankor az árverést is megsemmisítik, és helyre kell állítani az eredeti állapotot.
6. Igen.

Köszönöm szépen a választ korábbi kérdéseimre!

Egyúttal azonban további pontosítást is szeretnék kérni.

A folyamatos árverés alatt álló tehermentes lakóingatlan adatlapján szerepel: beköltözhető. Gerbera317 megírta, hogy akkor nem lakott.
1)Akkor ez jogilag értem, hogy lakatlannak számít, de tény viszont, hogy jelenleg laknak benne. Ezek szerint nem jogosan laknak benne?
2)Az is szerepel az adatlapon: Sikeres árverés esetén nem köteles kiköltözni: nincs ilyen személy. Ha beköltözhető, azaz nem lakott, akkor is fel kell ezt a tételt tüntetniük a hirdetményben? Lehet, hogy hibás az adatlap/hirdetmény?

Elnézést, de ellentmondásokat érzek ezen a téren, ezért kérnék további útmutatást.

3. A nem lakott, lakott/beköltözhető kérdéshez kapcsolódóan: 70%-os a hirdetményben a minimálár, ami ha jól tudom, lakott ingatlanra vonatkozik - nem lakottra 50% lenne. Esetleg ezt is rosszul értelmeztem?

4)Korábbi 6-os kérdésemre megkaptam a választ, ehhez is kérnék bővebb infot, ha lehet: ha lakott, ha nem, jogi és legális úton is megakadályozhatja a hitelintézményem értékbecslőjének bejutását, vagy csak egyéb nem tisztességes úton?

A válaszokat szintén köszönöm előre is!

„lakatlannak számít”

Nem "lakatlan", hanem beköltözhető! Ez azt jelenti, hogy aki ott lakik, az jogszerűen rakható ki onnan, az ingatlan birtokba adható. Nyilvánvaló, hogy ha az ingatlan lakatlan, akkor a birtokba adáshoz nem kell onnan kirakni senkit.
A lakottság ezzel szemben azt jelenti, hogy az ingatlan nem adható birtokba, még akkor sem, ha az ténylegesen lakatlan. Logikus, hogy ilyen feltétellel senki nem vesz ingatlant, de az árverezésnek ez nem lehet akadálya.

„70%-os a hirdetményben a minimálár, ami ha jól tudom, lakott ingatlanra”

Nem jól tudod, de ez egy egészen más kérdés. A 70%-os leengedhetőség 3 feltételét a 147. § (3) tárgyalja. Olvasd el magad: http://net.jogtar.hu/…jegy_doc.cgi?…

A 6. kérdéshez, bővebben: Ő oda nem köteles beengedni senkit, akinek nincs hatósági jogosultsága a belépéshez. A te hiteleződ értékbecslőjének éppenséggel nincs ilyenje. Ettől függetlenül, persze, beengedhető.

Köszönöm gerbera317 ismét a válaszokat!
Közben megnéztük a múlt héten az ingatlant, ahol a tulajdonos a körbevezetés során közölte az érdeklődőkkel, hogy az ingatlan eredeti felbecsült értékének 10x-ét foglalták le kb. tőlük, és ettől az ingatlantól semmilyen áron nem fognak megválni, ha kell céggel fognak részt venni az árverésben. A megtekintés utáni 2. napon az árverési online rendszerben a folyamatos árverés alatt álló szóban forgó ingatlan csak a befejezett árverési tételek között listázódik (amúgy változatlan hirdetménnyel és egyéb adatokkal). Ami meglepő, hiszen gondolom ha valami miatt befejezték, azt gondolom már kellett tudniuk a megtekintés napján is. A tényleges okot csak a hét közepén tudom fogadóóra ideje alatt megkérdezni.
Mindazonáltal az a korábbi érzésem, hogy ez az ingatlan meglepő módon nem kelt még el, ezzel csak tovább erősödött.

Köszönöm gerbera317 ismét a válaszokat!
Közben megnéztük a múlt héten az ingatlant, ahol a tulajdonos a körbevezetés során közölte az érdeklődőkkel, hogy az ingatlan eredeti felbecsült értékének 10x-ét foglalták le kb. tőlük, és ettől az ingatlantól semmilyen áron nem fognak megválni, ha kell céggel fognak részt venni az árverésben. A megtekintés utáni 2. napon az árverési online rendszerben a folyamatos árverés alatt álló szóban forgó ingatlan csak a befejezett árverési tételek között listázódik (amúgy változatlan hirdetménnyel és egyéb adatokkal). Ami meglepő, hiszen gondolom ha valami miatt befejezték, azt gondolom már kellett tudniuk a megtekintés napján is. A tényleges okot csak a hét közepén tudom fogadóóra ideje alatt megkérdezni.
Mindazonáltal az a korábbi érzésem, hogy ez az ingatlan meglepő módon nem kelt még el, ezzel csak tovább erősödött.

A végrehajtásnak nem az a célja, hogy az adós vagyonát árverésen értékesítse a végrehajtó, hanem az, hogy az adós teljesítsen. Ha teljesített, akkor nincs helye kényszerértékesítésnek. Ha ez történt, akkor a lehető legjobb történt: a végrehajtás elérte a célját. Az, hogy ezzel valaki elesik az ingatlan megszerzésétől, nem szempont.

De valószínűleg nem ez történt, hanem a folyamatos árverési hirdetményre érvényes vételi ajánlat érkezett (nem tőletek?), ezért a végrehajtó ismételt árverést tűz ki, amivel egyidejűleg a folyamatos árverés befejezetté vált.

Szeretném azért magam tisztázni: nem elvenni, hanem megvenni szerettem volna egy árverésen meghirdetett ingatlant. Ezt magammal is első körben tisztáznom kellett.
Így természetesen egyetértek azzal, hogy az a legjobb eset, ha rendeződött a tartozás. De azt gondolom ezt akkor 1 nappal előtte már ismert volt akkor.
Ha másik eset van, hogy licitáltak rá, ezért került a befejezett árverések közé a folyamatosból, akkor viszont a licitnaplóban fel kellene legyen tüntetve az érvényes licit. Legalábbis én eddig így gondoltam, hogy e célt szolgálja a napra, sőt percre-kész rendszer. De nincs licit és tegnap visszakerült az elők közé.
Megjegyzem, akkor is kint volt változatlan formában amikor egy hónapig nem nézhettük meg, mert kvázi árverési stop alatt volt, érték-újrabecslés miatt, ami aztán elmaradt, vagy mégsem kérték, ezt nem is értettem (de nem is foglalkoztam igazán vele).
Köszönöm még egyszer a hozzászólásokat, válaszokat a kérdéseimre!

Tisztelt Szakértők!

Szeretnék 2 dologban segítséget kérni:

• Az árverezett ingatlan adatai között az áll, hogy tulajdoni hányad 1/2. Ez azt jelenti, hogy sikeres licitálás eredményeként csak az ingatlan felének szerzem meg a tulajdonjogát?
• A jelenlegi tulajdonos köztartozásai ugye nem szállnak át a tulajdonjoggal a vevőre?

Előre is köszönöm a válaszokat.

1. Igen.
2. Nem. Mármint: nem szállnak át.

Üdvözlök mindenkit!

Szeretnék segítséget kérni! Szerettünk volna egy ingatlant megvásárolni ami sima ügynek tűnt de mégsem az!
Az ingatlan végrehajtás alatt van már többször volt sikertelen árverésen! A "tulajdonos" árulja azt mondta vételi ajánlatot kell a banknak benyujtani ha elfogadják én kifizetem nekik a pénzt és aztán mehetünk a végrehajtohoz de az ingatlan még ekkor sem kerül a nevemre semmi hanem majd ki írnak egy árverést ami ismét hetekbe telik ahol majd lehet licitálni igen de mi van ha valaki megjelenik más is és licitál? Mi lesz a pénzemmel és nem is értem mért kell árverés ha a banknak fizettem és azt is mondta az eladó hogy még a végrehajtónak is kell fizetnem hmmm nem értek semmit jah és kiskorú vagyonából szeretnénk venni és a beköltözésre sem tudunk hónapokat várni! Nincs megoldás??? Köszönöm ha jogi tanácsával a segítségemre siet! :-)

A megoldás a Vht. 157. §-a. Az adósnak kell írásban kérnie a végrehajtót, hogy neked (név szerint megneveznve), x forint becsértéken adja el az ingatlant. Kérnie kell azt is, hogy a végrehajtó szerezze be a végrehajtást kérők hozzájárulását.

Neked mint vevőnek annyi a dolgod, hogy a végrehajtónál aláírd az árverési jegyzőkönyvet és kifizesd a vételárat.

Aki ennél többet állít, az hazudik.

A jogszabály: http://net.jogtar.hu/…jegy_doc.cgi?…

Köszönöm szépen az információt!

Az eladónak ma ezt tálaltam azt mondta ez neki nem jó inkább menjünk be a BB bankba tegyek vételi ajánlatot és akkor ha elfogadják akkor én leszek a követelő és akkor a végrehajtót ki lehet zárni hiszen őt a bank kérte fel de ha már nem a bank a követelő akkor ő már nem végrehajthat és akkor ha a bank elfogadja az ajánlat tételt akkor ő ad törlő határozatot és mehetünk vele az ügyvédhez! Még ebben segítsen kérem hogy ez így van? Köszönettel Erika

Hülyítenek.

Tisztelt Szakértők!

Korábban már volr kérdés az alábbira vonatkozóan, de nem érkezett válasz.

Árverésen vásároltam ingatlant, a földhivatali bejegyzés már megtörtént, a birtokba adásra a kilakoltatási moratórium lejártát követően fog valószínűleg sor kerülni. Az ingatlan jelen pillanatban lakott.

1. Jól tudom, hogy az időközben keletkező közüzemi számlákat nem nekem kell majd kifizetnem, hanem a birtokbaadáskor felvett jegyzőkönyv alapján írják át a nevemre a közüzemi szolgáltatók, és csak attól az óraállástól kell majd nekem fizetnem a díjakat?
2. Én mint tulajdonos, ha most - tegyük fel - beballagok a közüzemi szolgáltatóhoz a tulajdoni lappal együtt, kikapcsoltathatom-e a szolgáltatást?

Megtehetem-e ezt jogszerűen?

Előre is köszönöm a választ!

„a birtokba adásra a kilakoltatási moratórium lejártát követően fog valószínűleg sor kerülni”

Ezt ne vedd ennyire lazára! Az adós kiköltözési kötelezettsége nem az árverési moratórium végével keletkezik, hanem az árverés lezárását követő 30. napon belül, ha további 2 feltétel is teljesül, ezek:
1. az árverés jogerős,
2. az árverési vevő a vételárat megfizette.
Ha a feltételek teljesülése 30 napon túlra tolódik, akkor a kiköltözési kötelezettség a hiányzó feltétel teljesülésének napjával keletkezik. Ha az adós addig nem költözik ki, akkor a kiköltözési kötelezettség keletkezésétől számított 15 napos jogvesztő határidőn belül kérni kell a kényszerkiköltöztetést és birtokba adást, különben később már nem kérheted, hanem csak peres úton és újabb végrehajtás útján juthatsz birtokba.
Mindez független attól, hogy van-e moratórium vagy nincs. Ha van, az annyit változtat a dolgon, hogy a végrehajtó a birtokba adást a moratórium lejártát követő időszakra tűzi ki, de az erre irányuló kérelemnek akkor is időben kell érkeznie!

A kérdéseidre majd más válaszol.

„az árverés lezárását követő 30. napon belül”

Javítok. Helyesen:

"ha az árveréstől számított 30 nap eltelt, és további 2 feltétel is teljesült, ezek:"

@Elata:

1. Jól tudod. Ha van közös költség (társasházi lakás), akkor a közös képviselők néha szeretnék ha a korábbi tulajdonos tartozását is rendezné az árverési vevő.
2. Passz; tippre fordulj ingatlanjoggal, birtokvédelemmel foglalkozó ügyvédhez; ez már nem végrehajtási kérdés.

2. Birtokháborítás lenne.

Tisztelt szakértők!

Abban kérném segítségüket, hogy ha árverésen lakottan vásárolok ingatlant, milyen jogaim lesznek nekem mint bejegyzett tulajnak?
Mikor/milyen esetben lehet kiköltöztetni az adóst?
köszönöm

Az adós "quasi bérlővé" válik. Kiköltöztetni nem tudod csak ha ezt a státuszt polgári perben megszünteted (mondjuk, ha nem fizeti a rezsit)

Azonban amennyiben ellened indulna végrehajtási eljárás (pl. 100eft miatt) és ebben "árverés hatályával történő vétel" keretein belül új tulajdonos kerekedik (s persze beköltözhetően...)

Az a második állítás számomra igényelne egy törvényi hivatkozást.

Tisztelt szakértők!
Termőföldet szeretnék aukción vásárolni. A kérdésem az lenne, hogy hogyan játszik szerepet ebben a vételben az a tény, hogy május 1.-től már csak helyi lakosok(és egyéb feltételek) vásárolhatnak termőföldet ? Ha én licitálok egy ingatlanra, aminél mondjuk április 30.-án van az aukció vége, akkor jogosult leszek-e/tudok-e még aznappal datált adásvételi szerződést kötni ?
Válaszukat előre is köszönöm.

Kérem, aki tud,segítsen. Az árverési oldalon licitáltam egy ingatlanra, amelynek az árverezése a napokban lejár. Az árverési hirdetményben az szerepel, hogy az ingatlan beköltözhetően és tehermentesen kerül árverezésre, a beköltözhető becsérték volt meghatározva, tehát sehol nem szerepel, hogy lakottan kerül értékesítésre. Eljáró végrehajtót felkerestem, hogy szeretném az ingatlant megtekinteni. Erre xy végrehajtó azt mondta, hogy az árverés lejártát megelőző 1 héttel tekinthetem meg az ingatlant és más érdeklődőkkel együtt nézhetem majd meg (akkor hogy is van, hogy névtelen, személytelen a licitálás, ha találkozunk mindannyian, akik meg akarjuk venni???).. Emellett megdöbbenésemre közölte a végrehajtó, hogy egyébként bérlők laknak az ingatlanban, velük kell majd neki egyeztetni, hogy mikor nézhetjük meg. A telefonos visszahívását azóta is várom, sz..rik az egészre, nem láttam az ingatlant, a licitem érvényes, bérlők lakják azt, ahová én akarok beköltözni, ha én nyerném az árverést. Bérleti szerződést nem láttam, felvilágosítást a végrehajtótól nem kaptam, olyan érzésem van, hogy szándékosan akar félrevezetni és ködösít. Azt mondta, hogy az árverés közben tudta meg ő is, hogy bérleti szerződéssel bérlők vannak az ingatlanban.
Kérdésem: ha lejár az árverés és én leszek a nyertes vevő, mi lesz a bérlőkkel??? Talán majd én rakom ki őket? És amíg kirakom őket, ki fizeti a közműveket? Vagy számítsak a 100 ezres vízszámlákra és hasonlókra? És egyébként nem érvénytelen az egész árverés, ha a hirdetménnyel ellentétben lakottan kerül átadásra? Hiszen a hirdetményben jól láthatóan az szerepel, hogy beköltözhető és tehermentes az ingatlan. Becsapva érzem magam, hiszen nem állnak fent azok a feltételek, ami a hirdetményben fel van tüntetve.Várom a tájékoztatást, sürgős lenne, mert lejár az árverés néhány nap múlva!!!