Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

szomorú örökös: Csak az eljárásjog nem így működik...
Egy fiktív tényállás, amennyiben árverés került közzétételre, a licitnapló lezárul az árverező legmagasabb vételi ajánlatával, majd 1 nappal később az adós kifizeti az összes restanciáját, akkor szerinted mi a követendő eljárás? Hát az, hogy a jóhiszemű szerzőt felhívja a végrehajtó az árverési jegyzőkönyv aláírása végett (vagy megjelenik, vagy nem), amennyiben aláírja és a vételár-különbözetet megfizeti, akkor az adós részére kell kiutalni a vételárat, mert a tartozásai időközben megtérültek! Ez a jogszerű eljárás. Az ingatlanárverés ultima ratio eljárás, sok-sok év, alsó hangon hónap telik el, hogy az ingatlan értékesítésre kerüljön. Az árverés végéig megállapodhat, kifizetheti az egészet. Ha utóbb állapodik meg, utóbb fizeti ki: elkésett. Ahogyan a buszvezető sem fog miattad várni, hogyha késésben vagy. Ha az utolsó percekben is megérkezik a megállapodás, kifizeti a tartozását, akkor tükörsima: az árverés törlésre kerül, az árverezők visszakapják az előlegüket. Azonban itt másabb a helyzet.

U.I. nem ritka, hogy megállapodnak, de kiköti a végrehajtást kérő, hogyha más végrehajtást kérő kéri az árverést, akkor tekintsék úgy, hogy ő is kéri az eljárást folytatását, például, hogyha a jogerős becsérték az ő ügyében került megállapításra.

papinianus88

Én úgy gondolom, hogy itt a végrehajtást kérőnek elsősorban az adóssága megtérülése volt az elsődleges és nem feltétlen az, hogy az ingatlan gazdát cseréljen. Kétségtelenül kellemetlen így a szitu, de majd az illetékes szerv - pl. a bíróság - eldönti, hogy mi legyen, ha egyáltalán kifogás érkezik rá.

Vht. 145/B. § (5) bekezdés:
„Az ingatlanárverés befejezésének időpontjában az elektronikus árverési rendszer a licitnaplót automatikusan lezárja és közzéteszi abban a lezárás időpontját, azt, hogy az árverési hirdetmény a közzétételi időtartam hány százalékában volt elérhető a felhasználók számára, és azt a kezdő és befejező időpontot, amelyek között a hirdetmény nem volt elérhető a felhasználók számára.”

Szerintem ez egyértelmű: Ingatlanárverés befejezése = licitnapló lezárulása. Hiába szüneteltet programban utólag, hiába érkezik meg a végrehajtást kérők nyilatkozata, a Vht. 155. § d) pontjának alkalmazása - kizárólag a licitnapló lezárulását követően! - a hatáskörének túlterjeszkedése. Az ingatlanárverést törölheti adekvát indokkal, azonban a lezárulást követően nincs lehetősége. Az adós kifogásolhatná az intézkedését, így pedig az árverési vevő terjesztheti elő a kifogását. Amúgy a licitnaplónál is konkretizálásra kerül, hogy az árverés nyertese és a releváns adatai.
Természetesen lehetséges, hogy a bíróság gyakorlata ez náluk, de nekem meggyőződésem, hogy a jóhiszemű árverési (vevőt) nyertest, nem hozhatja az ingatlanárverési befejezését követően, a legmagasabb vételi ajánlat tudatában a végrehajtó ilyen helyzetben. Az adós megállapodása(i) elkésett(ek)

Nagyon köszönöm a segítségeteket!

Ma felhívtam a végrehajtót. Nagyon igyekezett semmi konkrétat nem válaszolni a kérdéseimre. Annyit véletlenül elszólt, hogy a végrehajtás jelenleg szünetel.
Kérdeztem, hogy mi a jogalap arra, hogy nem hívnak jegyzőkönyvet aláírni (elvégre a vht szerint ez jön). Azt mondta, hogy a vht a jogalap, aminek az a célja, hogy az adós törlesszen, az adós pedig most törleszt. Beadhatok kifogást ha nem tetszik, de három ilyet is elutasítottak mostanában.
Azt is mondta, hogy csak a jegyzőkönyv aláírásától lennék én az árverési vevő, de ez nem történt meg.
Kérdeztem, hogy sikeres volt-e az árverés, arra azt reagálta, hogy "már hogy lett volna sikeres".
Megkérdeztem, hogy hogy tudok kifogást tenni, azt mondta "hadd ne rágjam a szájába. 217.§"
Végül rákérdeztem, hogy a 155.§ áll-e, erre aszondja "na látom azért utánaolvasott. Tegye meg azt a kifogást".

Én szívesen meg is teszem azt a kifogást, csak laikusként nem teljesen világos, hogy mit kifogásolhatok.
A törvény alapján azt látom, hogy az árverés befejeződött, ergo a 152. § szerint jegyzőkönyv készül, amire engem el kell hívni aláírni. Ez nem történt meg, ezt tudom kifogásolni.
A törvényben semmit nem látok arról, hogy a végrehajtás szüneteltetése hatással lenne egy befejezett árverésre. Ha jól értem, az egyetlen hatása a szüneteltetésnek az árverésre, hogy szünet esetén nem áll fenn az ingatlan (ingó) értékesítési feltétele, tehát a 132/F. § (7) szerint a végrehajtó az árverés befejezése előtt lezárja a licitnaplót.
A törvényből azt sem olvasom ki, hogy a 155. § megakadályozhatna engem a jegyzőkönyv aláírásában. (kivéve ha a jegyzőkönyv semmis)

Viszont azt sem látom, hogy ezen a ponton bármi másra jogosult lennék, mint a jegyzőkönyv aláírására. Kérhetek valami végzést arról, hogy az árverés meg lett semmisítve?

papinianus88,

„Kíváncsi lennék mit döntene a foganatosító bíróság.”
Értem, amit mondasz, ezért én is kíváncsi lennék rá. Persze, nem az én pénzem áll benne, szóval könnyen beszélek...

osztap:

Ha az EÁR-ban lezárul a licitnapló, azt az EVÜR-ben fel kell tüntetnie. Márpedig, ha az ott szereplő adatokkal nem hívja be az árverési vevőt, akkor szvsz a részletfizetés megállapítása (amelyet csak a feleknek küld ki) kevés, valahogy sikertelennek kell lennie az árverésnek. Ezért gondolom azt, hogy a Vht. 155. § d) pontjára is hivatkozott. De valóban azt írta az árverező, hogy a végrehajtást kérő kérte a szünetelést.

„A végrehajtó szerintem azzal fog érvelni, hogy a szünetelés beállta miatt további végrehajtási cselekményt nem végezhet.”

Egy érvényes vételi ajánlatot, lezárult licitnaplót csakúgy félresöpörni... érdekes. Szerintem a szünetelés beállta elkésett, van egy jóhiszemű árverező, sajnos az adós akkor próbált meg mindent, amikor már égett a ház. Kíváncsi lennék mit döntene a foganatosító bíróság.

„A végrehajtó a licitnapló lezárását követően, a Vht. 155. § d) pontja alapján nem állapíthatja meg, hogy sikertelen volt az árverés. ”

Szerintem nem az árverés sikertelenségét állapította meg a végrehajtó, hanem azt, hogy a vh. kérő az adósnak részletfizetést engedélyezett, ÉS azt, hogy az 52. § f) alapján onnantól a végrehajtás szünetel. (NB: A részletfizetést nem a végrehajtó állapította meg az 52/A. vagy 52/B. § alapján, hanem a végrehajtást kérő engedélyezte, a saját döntése alapján.)

Szerintem is kellene ezt jegyzőkönyvben rögzíteni, az "emailban szólok az árverési vevőnek" nem elég. A végrehajtó ezen intézkedésének elmulasztása miatt végrehajtási kifogással lehet élni a 217. § szerint. Az a jegyzőkönyv aztán megkifogásolható, azzal, hogy a vételi ajánlat érvényes volt, és az árverés előbb zárult le, mint a vh. kérő a részletfizetést engedélyezte volna, ezért a részletfizetés engedélyezése elkésett, kéri az árverési jegyzőkönyv kiállítását, és az ingatlan tulajdonodba adását.
A végrehajtó szerintem azzal fog érvelni, hogy a szünetelés beállta miatt további végrehajtási cselekményt nem végezhet.
Ha a kérdezőnek megér 2*15 ezer forintot, meg néhány hónapot, hogy ezt tesztelje, akkor hajrá. Ha annyira nem jó vétel az az ingatlan, akkor inkább nem forszíroznám a helyében.

szomorú örökös: Ha lezárult a licitnapló, akkor volt érvényes vételi ajánlat.
„
Múlt héten megnyertem egy ingatlanárverést (de legalábbis enyém volt a legmagasabb licit a licit amikor az online árverés lezárult”

Ez egyértelműen fogalmaz. Ha lezárja a licitnaplót a végrehajtó, akkor időpontot ad a törvény szerint az árverési vevőnek, hogy mikor és hol kell aláírnia az árverési jegyzőkönyvet. A végrehajtó ehelyett a szöveg helyett írta be, hogy lényegében, hiába nyerted meg, bukó. Márpedig ilyet nem tehet, hiszen volt egy jóhiszemű árverező.

„Lehet itt nem is lett sikertelennek nyilvánítva az árverés, hanem azt szimplán az egyezség miatt törölték azt”

Ismétlem: Ha lezárult a licitnapló, akkor nem tudja törölni az árverési hirdetményt, nincs rá mód, sem jegyzőkönyvben, sem az elektronikus árverési rendszerben.

papianus88

„A végrehajtó a licitnapló lezárását követően, a Vht. 155. § d) pontja alapján nem állapíthatja meg, hogy sikertelen volt az árverés. Ott már csak végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a végrehajtást foganatosító bíróság semmisíthetné meg az árverést.”

Mint írtam, laikusként ötleteltem, hogy esetleg a végrehajtást kérő és a végrehajtó elkommunikáltak egymás mellett. Lehet itt nem is lett sikertelennek nyilvánítva az árverés, hanem azt szimplán az egyezség miatt törölték azt - erre ugyebár nincs utalás a kérdező első posztjánál - de szintén azért, mert laikus vagyok, nem tudom, hogy ez így mennyire lehetséges. Nyilván az adós is hamarabb is léphetett volna, akkor ez az egész elkerülhető lett volna. Ha viszont jogszerűtlen volt ez az intézkedés, akkor a kérdezőnek legjobb esetben is bíróságon van lehetősége jogorvoslatra, ami nem feltétlenül csakis az ő javára hozhat majd ítéletet a végén.

Az árverező a vételi ajánlatot nem vonhatja vissza. És helyette, a nevében senki más sem. A végrehajtó sem.

szomorú örökös, szvsz nincs igazad:

A végrehajtó a licitnapló lezárását követően, a Vht. 155. § d) pontja alapján nem állapíthatja meg, hogy sikertelen volt az árverés. Ott már csak végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a végrehajtást foganatosító bíróság semmisíthetné meg az árverést.
A kötelezett valamennyi végrehajtást kérővel megállapodhat, aki feltüntetésre került a hirdetményen, valamint a tartozásait is teljesítheti az árverés végéig. Azonban - véleményem szerint - az, hogy a vételi ajánlattétel időtartamáig nem sikerült minden nyilatkozatot beterjeszteni, nem jelentheti azt, hogy a végrehajtó saját hatáskörben sikertelennek nyilvánítja az árverést. Ha így is tesz, nem elegendő az árverezőt tájékoztatni az árverési rendszeren keresztül, hanem jegyzőkönyvbe kell foglalnia, hogy miért sikertelen, amely alapján az árverező jogorvoslatot terjeszthet elő. A bírósági gyakorlat bizonyosan eltérő, de ez nem egyértelmű tényállás.

haromnyul

„Múlt héten megnyertem egy ingatlanárverést (de legalábbis enyém volt a legmagasabb licit a licit amikor az online árverés lezárult). Ma kaptam egy értesítést a végrehajtótól, hogy nem lesz jegyzőkönyv-aláírás és visszautalják az előleget, mert a végrehajtást kérő még a jegyzőkönyv aláírása előtt részletfizetést engedélyzett az adósnak......Szóval nem értem, és az sem világos, hogy a végrehajtás most csak szünetel-e vagy megszűnt.”

Laikusként én úgy értelmezem mindezt, hogy a végrehajtást kérő és a végrehajtó nem kellő szinten kommunikált egymással. És hiába vagy rajta kiakadva, szerintem ettől még nem lesz tiéd az ingatlan csak azért, mert te nyerted az online-árverést. Úgy olvasom, hogy még kizárólag előleg fizetése történt, a teljes anyagi rendezés nem zajlott le. Ha ráadásul a végrehajtást kérő közvetlenül engedélyezte az adós számára a részletfizetést, akkor ehhez már a végrehajtónak nem sok köze van, az nélküle dőlt el. A végrehajtó a végrehajtást kérő akarata ellenére nem adhatja neked mindenáron birtokba az ingatlant. Ezért írtam, hogy nem kellő szinten kommunikáltak egymással, mert eleve így lehet, hogy nem is lehetett volna árverés.

„Pl. mi történik ha az adós mégsem törleszti az adósságát?”

Ez már szerintem nem a te dolgod, ne törődj vele. Feltehetően akkor újabb történet kezdődik ismét a végrehajtóval.
És kétlem, hogy akkor bármiféle újabb „részletfizetési próbálkozással” meg lehet majd akadályozni az árverést.

Mint tulajdonos jogosult lenne zárat cserélni,de okosabb lenne megvárni a birtokbaadást a végrehajtó által.

Kedves lelkes amatőr, osztap, drbjozsef és mindenki aki hozzászólt az ügyeinkhez!

Köszönjük a meglátásaitokat,, észrevételeiteket. Minden gondolat más - más szemszögből világítja meg az eseményeket. A paragrafusok világában nem könnyű eligazodni. Biztosan kérni fogom még tanácsaitokat, mivel az én ügyem még csak most került a törvényszék elé.

Üdvözlettel : Mazsola

Mazsola,

Igazad van, túloztam. Ha az általam felvázolt eset egy párhuzamos univerzumban meg is történne, akkor is mindenkit kirakna a végrehajtó a moratórium után, ahogyan osztap is írta. Valójában attól akartalak óva inteni, hogy a kulcs az illetéktelen rokonokhoz kerüljön. Örülök, hogy ez rendeződni látszik.

Sziasztok, tud esetleg valaki az én ügyemben segíteni? Jogszerű, hogy a végrehajtó az árverés vége után nem hív el árverési jegyzőkönyvet aláírni? Lenne értelme kifogást tenni?

Kedves Osztap!

Az IB taggal már felvettük a kapcsolatot. Mondta h ő senkinek nem fog adni semmit, mert nem akar belefolyni a történetbe. Azt kérte egyszerűen cseréltessem le a zárat hogy csakis nekem legyen kulcsom. Ebben azért igaza lehet, de talán jobb ha megvárjuk a hivatalos birtokba adást.
A rokonok számítottak erre a lakásra és teljesen váratlanul érte őket hogy a tudtuk nélkül árverésre került . Kérdezték hogy én honnan szereztem erről tudomást, mert akár ők is megvásárolták volna. A vételárat nem osztottam meg velük . Gondoljanak amit akarnak.

Mazsola,

Nem eszik olyan forrón a kását. A végrehajtó majd kiüríti a lakást májusban, és átadja a barátnődnek. Mindegy, hogy ki van benne. Addig meg érdemes figyelmeztetni az IB-tagot, hogy ne adja ki a kulcsokat, mert a barátnőd már tulajdonos, és ha a kedves rokonok, akik nem tulajdonosok, bemennek és kárt tesznek a lakásban, akkor az IB-tagtól is követelni fogja a kártérítést. Nem lesz olcsó, pláne ha a perköltséget is az ő nyakába varrják. (Persze, nem kötelező beváltani ezt a fenyegetést, de talán megijeszti az IB-tagot.)

Viszont, ha ilyen aktív a rokonság, én inkább várnék a kiürítésig, nem hatolnék be magam.

Kedves lelkes amatőr!

“Ha a rokonok kitalálják, hogy ők az eltűnt adós jogán már jó ideje birtokolták a lakást és kellően nagy a pofájuk, akkor onnan szép menet lesz kirakni őket.”

Ezt egyszerűen megtehetik? Nem kell ezt semmivel bizonyítani ? Gondolok szívességi lakás használati szerződés , bejelentett lakcím , vagy bármi más . Elmondásuk szerint azért nem tudtak a végrehajtásról mert sosem nézték meg a postaládát és sem ahhoz sem a lakáshoz nem volt kulcsuk. A közművek évek óta ki vannak kapcsolva. Így is lehet ő a birtokos? Elmondásuk szerint az adóssal sohasem volt jó a kapcsolatuk, ezért sem őket bízta meg a lakás felügyeletével mikor külföldön dolgozott.

"Tegnap mondták nekünk hogy ők a rokonok és megszerzik a kulcsot az idős intézőbizottsági tagtól. Felhívta a barátnőm a figyelmüket hogy ő már a tulajdonos, ne kövessenek el birtokháborítást."

Az ugye megvan, hogy a tulajdonos és a birtokos nem ugyanaz? Nektek egyelőre nincsen olyan papírotok, hogy birtokba vettétek, a barátnőd "csak" tulajdonos.

A rokonok ügyvédje majd elmondja nekik, hogy a birtokos egyelőre nem a barátnőd, hanem az eltűnt adós. Ettől majd jól felhatalmazva érzik magukat. Az adós a leírtak alapján baromira nem fog a jegyzőhöz rohanni birtokvédelemért, miután a rokonok a közös képviselőt / számvizsgálót megvezetve bejutottak a barátnőd lakásába. Ha a rokonok kitalálják, hogy ők az eltűnt adós jogán már jó ideje birtokolták a lakást és kellően nagy a pofájuk, akkor onnan szép menet lesz kirakni őket.

Az bizonyosan jogszerű, hogy jelzitek az idős hölgynek/úrnak, hogy csalók próbálkoznak, ezért ne adja oda idegeneknek/lakásmaffiának a kulcsot. Aztán drbjozsef korábbi állagmegóvással kapcsolatos praktikus tanácsát mérlegeled. Az általad leírtak alapján nehogy a rokonokat hívjátok tanúnak.

A rokonok meg hiába pampognak, ők senkik a történetben. Jogorvoslatot sem kérhetnek, mert semmi jogos érdeküket nem sérti, hogy nálatok a kulcs. Egyedül az eltűnt adós mehetne a jegyzőhöz reklamálni, de őt úgy tűnik, hogy sem a rokonok, sem az interpol nem tudja utolérni.

Remélem, hogy egy profi kijavít, ha badarságot írtam volna.

Kedves drbjozsef, lelkes amatőr , majordomus és többiek!

Köszönjük a válaszokat.
A barátnőm 1/1 tulajdonos lett, semmi haszonélvezeti jog vagy szolgalmi jog nem volt az ingatlanon. Évek óta lakatlan.
A rokonokat egyrészt értem hogy bántja őket a veszteség , de inkább csak a pénz vagy a lakás hiányzik nekik, nem pedig az eltűnt unokaöccs. Ők hibásan azt feltételezték , hogy az adósság majd elévül és megöröklik a lakást . A tartozásról tudtak, de a fülük botját sem mozdították hogy rendezzék. állítólag korábban még az Interpol is kereste az adóst, sikertelenül . Persze nem nyilvánítatták halottá, így a barátnőm által kifizetett vételár adosságrendezés után megmaradó részéhez sem lesz gyors a hozzájutás.
Tegnap mondták nekünk hogy ők a rokonok és megszerzik a kulcsot az idős intézőbizottsági tagtól. Felhívta a barátnőm a figyelmüket hogy ő már a tulajdonos, ne kövessenek el birtokháborítást.
Megvárjuk a mi lesz. Jelentkezni fog nálunk miután ügyvédet fogadott. Nem mintha bármit is tehetne itt egy ügyvéd , bár ha pénzhez akarnak jutni akkor el kell indítani az eljárást hogy örökösök lehessenek.
Izgalmas dolog ez a végrehajtás . Rengeteg a buktató , amire az ember korábban nem is gondolt.
Remélhetőleg hamarosan minden rendeződik!

Köszönöm az eddigi értékes tanácsaitokat!

Mazsola

Kiegészítve azzal, hogy a rokonoknak eddig sem volt köze az ingatlanhoz, legfeljebb érzelmi kötődés.

Mazsola,

Ha jól értem, ez a barátnőd ingatlana. Ha a vevő jóhiszemű volt - márpedig miért ne lett volna az? - akkor az árverés révén az ingatlan tulajdonjogát eredeti módon szerezte meg. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos nem az előző tulajdonos jogutódja. Amint a barátnődet bejegyezte a földhivatal, az ingatlan "tiszta lappal" került a tulajdonába (kivéve persze a Vht. 137. § szerinti esetleges telki szolgalmat és társait).

Érthető az adós rokonainak érzelmi reakciója, hiszen számukra ez tragikus és valójában tehetetlenek az ügyben. Nektek és a barátnőd ingatlanjának viszont többé semmi köze nincsen az előző tulajdonoshoz és a rokonaihoz sem.

Mazsola,

Az adós családja és rokonai ?
Volt BÁRMILYEN közük ahhoz az ingatlanhoz? Feltételezem nem, mármint jogilag.
Nem kerülte meg őket a végrehajtó, konkrétan a világon semmilyen közük nincs az ügyhöz, a végrehajtó ha tudta volna is az elérhetőségeiket (honnan? minek?), akkor sem értesíthette volna őket, hiszen ők senkik az ügyben. Pont mint én mondjuk, vagy bárki.
Már ha jól emlékszem, hogy 1/1-ben szereztetek tulajdont, nem volt tulajdonostárs az ingatlanban.

Ha a rokonok hepciáskodnak, akkor egy picivel kockázatosabb önkényesen felnyitni a lakást, de megmondom őszintén, én leszarnám a hisztijüket, ha jogilag semmi közük a lakáshoz, és elég nyilvánvaló, hogy életvitelszerűen nem lakott ott egyik sem. Menjenek panaszkodni ahova akarnak, a lakás kockázatot jelentett a társasház számára, a tulajdonos 1/1-ben én vagyok, a tulajdonom megóvása és további romlásának megakadályozására kénytelen voltam vele élni, mert az adós nem értem el sehogyan, a Ptk. 5:13.§ alapján jogom van erre, valamint a társasházra alkalmazni kell a közös tulajdon szabályat is (5:58.§(5)), ami szerint jogosult vagyok a szükséges állagmegóvást elvégezni (5:76.§).

Kedves fórumozók!

Múlt héten megnyertem egy ingatlanárverést (de legalábbis enyém volt a legmagasabb licit a licit amikor az online árverés lezárult). Ma kaptam egy értesítést a végrehajtótól, hogy nem lesz jegyzőkönyv-aláírás és visszautalják az előleget, mert a végrehajtást kérő még a jegyzőkönyv aláírása előtt részletfizetést engedélyzett az adósnak.
Meg tudjátok mondani, hogy ennek mi a jogalapja?

Megpróbáltam átböngészni a vht-t, de abból nekem úgy tűnik (7.§(2) ill. 52/B§(4)), hogy az árverést ki sem szabadott volna tűzni, ha a részletfizetés még opció. Meg valami olyasmi rémlik még, hogy a tartozás kiegyenlítése esetén a licitnapló lezárása előtt törölhető az árverés, de ezt most nem találom.
Szóval nem értem, és az sem világos, hogy a végrehajtás most csak szünetel-e vagy megszűnt. Pl. mi történik ha az adós mégsem törleszti az adósságát? Második árverésről csak sikertelen első árverés esetén ír a vht.

Előre is köszönöm a segítséget