Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Kedves Fórumtársak,

Visszaolvastam elég hosszan a fórumban, és tanácsot kérnék tőletek. (próbálom minél rövidebbre és lényegre törőbbre fogni).
Több mint 1 hónappal ezelőtt sikeresen licitáltam egy lakásra, rá 6 nappal írtam alá a jegyzőkönyvet és utaltam a vételárat. A napokban bent voltam a végrehajtónál, mivel a licittől számított 30 nap letelt (de a jegyzőkönyv aláírásától számított 30 nap még épp nem), és megkérdeztem mi a teendőm. (Adós nem költözött ki de nem is élt kifogással/jogorvoslattal).
Vittem magammal egy általam megírt,kinyomtatott kiürítésére irányuló kérelmet. Azt mondta az eljáró végrehajtó helyettes hogy erre nincs szükség, viszont felvett egy jegyzőkönyvet melyben ez szerepel: "Árverési vevő a végrehajtói irodában megjelent, jelenlévő kéri az ingatlan végrehajtó általi birtokba adását". Kérdéseim a következők lennének:

1. Ragaszkodnom kellett volna hogy vegye át az általam írt kérelmet? Egyenértékű-e számomra a jegyzőkönyvből idézett sor?
2. Nem volt-e túl korai a kérelem benyújtása, hiszen még csak a licittől számított 30 napon vagyunk túl, a kiköltözési határidő lehet hogy még nem telt le. (lehet hogy túlaggódom a dolgot,de a 154/A. § (10) bekezdésében szereplő jogvesztő 15 napos határidőből sem szeretnék véletlenül sem kicsúszni)

Előre is megköszönve tanácsaitokat és észrevételeiteket.

Üdv
Mitikasz

Kedves Gerbera317!
Ismét nagyon köszönöm, hogy foglalkoztál a kérdésemmel, s ilyen szakszerűen és érthetően levezetted.
Tegnap tisztáztam a végrehajtóval a határidőszámítást, a helyettese, aki engem tájékoztatott, rosszul tudta, most a végrehajtó is a jegyzőkönyv aláírásának keltét vette alapul.
Az "is" arról árulkodott, hogy én is fizetnék nekik, ha időben kiköltöznek.
xcsx: én is ebben a cipőben járok :(
A végrehajtó nagyjából a kisujját sem mozdítja, ráadásul az adósok semmilyen iratot nem vesznek át. Valahogy fel kell venni a kapcsolatot az adóssal, különben esetleg kész ráfizetés lesz a vétel.

@xcsx

„nem gondoltam, hogy nekem kell odamennem és egyezkedni.”

Egyáltalán nem kell odamenned. Csakhogy a végrehajtónak sem. Lásd itt:

154/A. § (1) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek - a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

Tehát a végrehajtó nem csinál semmit, hanem arra vár, hogy vagy az adós bejelentse, hogy elköltözött, és átadja neki a kulcsokat, ő pedig birtokba adja az ingatlant; vagy pedig a vevő bejelenti a végrehajtónak, hogy az adós átengedte neki az ingatlant, a végrehajtó pedig egy jegyzőkönyvvel birtokba adja azt.

Tehát senkinek nem dolga kéretlenül rájárni az adós nyakára, de eléggé nyilvánvaló, hogy kinek az érdeke.

Üdvözletem,
Az lenne a kérdésem, ha megkaptam a záradékolt jegyzőkönyvet valamint bejegyezték a tulajdonjogom, a birtokba adási kérelem (végrehajtó részére megküldeni, jegyző tájékoztatása a végrehajtó részéről stb.) kötelező része az eljárásnak vagy egész egyszerűen lezárható úgy hogy a korábbi tulajdonos átadja (mert nem lakott a lakás) nekem a kulcsokat? Ilyen esetben van valamilyen kötelező 'dokumentum'? (Átadás-átvételi jegyzőkönyv vagy bármi - óraállásokat le kell írni?) Köszönöm ha segít valaki a kérdés megválaszolásában.

Természetes, hogy érdekem a minél előbbi kiköltözés nem ez a gond. Csak nem gondoltam, hogy nekem kell odamennem és egyezkedni.

Neked is érdeked, hogy önként kiköltözzenek. Ha ezt nem látod be, mire a végrehajtó intézkedhet a kényszerkilakoltatás iránt, addigra beköszönt a téli moratórium, és várhatsz jövő tavaszig, hogy ki legyenek onnan rakva. Nyilván ezt szeretnéd, nem???

Nyertem egy licitet. A végrehajtónál aláírtuk a papírokat. Most 15 napom van átutalni a maradék vételárat. Amit nem értek:

Azt mondja menjek egyezkedni az adósokkal, hogy mikor tudnak költözni.
Ha nem vezet eredményre, akkor kérhetem a kilakoltatásukat 30 nap múlva.

Muszáj nekem ebbe belefolyni? Miért kell nekem egyezkedni a lakókkal? Én beköltözhetően vettem meg az ingatlant, ez nem a végrehajtó dolga? Nem értem!

„valamilyen végrehajtó kamarai állásfoglalásról beszélt”

Igen, léteznek bizonyos kérdésekben kari állásfoglalások, de azokból szakmaiság szokott sugározni, nem sötétség. Ha igaz, amit állítasz (meg a végrehajtó állít), akkor a Vht. 153. és 154. §-ban is olvasható félmondat: „Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, ...” nemigen lenne értelmezhető. Mert ez erről szól: HA A ÉS B AKKOR C. Namármost a te végrehajtódnál A = B, tehát ennek csak így kellene kinéznie: HA A AKKOR C (esetleg: HA B AKKOR C). Márpedig nem így van, úgy-e?
A 154/A. §-ban pedig: „(...) az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig (...)”: Nos, ha a vételár megfizetését tekintjük az árverés napjának, ezt akkor hogyan kell értelmezni? Sehogy. Az árverés napja nem azonos a vételár megfizetésének idejével.
Hidd el, az árverés napja az árverési jegyzőkönyv keltének a napja, akárcsak a régi szép időkben, és innentől kell számolni minden határidőt.

„járna a végrehajtótól is a lelépési pénz.”

Is? Miért, kitől még?

Kedves Gerbera317, köszönöm szépen a választ. A végrehajtó a vételár kifizetését mondta... Nagy az összevisszaság:( Mikor kérdeztem, miért, mert én ezt a törvényből nem tudom kiolvasni, valamilyen végrehajtó kamarai állásfoglalásról beszélt, de sem megmutatni nem tudta, sem valamilyen számot nem tudott hozzá mondani. Ma megyek hozzá, ismét rákérdezek.
Egyezkedni szeretnék az adóssal, s ha határidőn belül kiköltözne, járna a végrehajtótól is a "lelépési pénz".
Meg egyébként sem ártana valamilyen egzakt dátumot tudni.
Még egyszer köszönöm.

Kétféle végrehajtói értelmezés létezik. Az egyik szerint az árverés napja a licitnapló lezárásának napja, a másik szerint az árverési jegyzőkönyv aláírásának napja. Utóbbi értelmezésnek nagyobb a támogatottsága.

Tisztelt Hozzáértők!

Úgy hiszem viszonylag egyszerű kérdésem van, megkérem, legyenek szívesek válaszolni. Bár majdnem az egész fórumot visszaolvastam, a választ nem találtam meg. (Árverési vevő vagyok, beköltözhetően hirdetett lakást vettem, a vételárat még nem fizettem ki, mivel a végrehajtó azt a tanácsot adta, hogy csak a jkv aláírásától számított 14-15. napon utaljam, s előtte kérdezzem meg tőle, jött-e valamilyen kifogás. Ne kértem halasztást.)

A kiköltözésre megállapított 30 napos határidő honnan kezdődik? Az árverés lezárásának, az árverési jegyzőkönyv aláírásának vagy a teljes vételár megfizetésének napjától?
„154/A. § (1) ... az árveréstől számított 30. napig ..."
Tisztelettel, BVE

Bela a Bela

A korábbi kérdéseidből ítélve árverési vevő (vagy érdeklődő) lehetsz.

Csatlakozom Grave-hoz: Egy árverés ellen előterjesztett vh-kifogás során nem a teljes végrehajtás jogszerűségét vizsgálják, csakis kizárólag az árverés jogszerűségét. És pontosítok egyben: ilyenkor már az árverési hirdetmény jogszerűségét sem vizsgálják, hanem csakis az árverést. Ha ennek során a bíróság arra jut, hogy az árverést nem lehetett volna megtartani, akkor megsemmisíti az árverést, és helyreállítja az eredeti állapotot, ami többnyire abban merül ki, hogy a vevő visszakapja a már befizetett összegeket (mert elméletileg más még nemigen történhetett). Ezt követően a végrehajtó akár azonnal kitűzheti újból az árverést, amit akár ugyanaz a vevő újból megnyerhet. Tehát ez közelsem olyan nagy ügy, mint elsőre gondolnád...

Grave,

A Vht. ingatlan-végrehajtásról szóló fejezete mindenhol ingatlanról szól, általánosan. Ahol a lakóingatlanra vonatkozóan szükséges speciális szabályt alkalmazni, az mindig az általános szabályt követi, ld. 138. § -> 138/C. §; 139. §: 45 nap vs. 60 nap; 147. § (1) -> (2); 154. § -> 154/A. § és 154/B. §.

Vedd észre például, hogy ha a 154/A. § nem speciális szabály volna, hanem általános, akkor a sima 154. §-nak semmi értelme nem volna. Annak csak úgy van értelme, hogy a 154. § általában bármilyen ingatlanra, a 154/A. § pedig speciálisan akóingatlanra vonatkozik.

És ha valakinek a 154/A. §-t olvasva nem tűnik fel azonnal, hogy az nem általános, hanem lakóingatlanra vonatkozó speciális szabályokat tartalmaz, akkor is legkésőbb a (11) bekezdéshez érve le kell esnie a tantusznak. Aztán a (12) bekezdés is 182. § és a 182/A. § megfelelő alkalmazását rendeli. Vegyük észre, hogy ezek a Vht.-nak a lakásügyben hozott bírósági határozat végrehajtásáról szóló részben találhatók. (Értsd: szántó, út, virágbolt, tároló, garázs kiürítésének elrendelésekor nem a 182. §-182/A. §§-t kell alkalmazni, csak simán a 172-177. §§-t.) És ugyanígy az árverés utáni átadást is, ha pl. a tároló le van zárva, és ezért nem adható át sima irodai intézkedéssel, a végrehajtó úgy végzi el, hogy odamegy, felnyittatja, zárat cseréltet, és átadja. Ha ellenszegülést tapasztal, annak megtörése iránt is az általános szabályok szerint intézkedik.

Hajlamosak vagyunk elfelejteni, hogy ingatlan a szántó is, a rét, a legelő is, az erdő is, a halastó is, a beépítetlen terület is, az út is, a tároló is, a garázs is, az üzlethelyiség is, az üdülő is, és a lakás is. Ezek között a szántó, rét, legelő, az erdő, az út a beépítetlen terület stb. olyanok, amiket egyáltalán nem kell kiüríteni, ezekről a végrehajtó gyakran azt sem tudja, hol vannak természetben. Ezeket egyszerűen csak egy irodában készült jegyzőkönyvvel átadja a vevőnek. Kiürítésre szorulhatnak pl. az üzlethelyiség, a garázs, a tároló, csakhogy ezek ugyanúgy nem lakóingatlanok, mint a szántó vagy a rét, ezért nincs is rájuk külön szabály! A Vht. a választóvonalat a lakásnál meg – a feltételek fennállása esetén – az üdülőnél húzza meg. Csakis ezeknél kell jegyzőzni, meg 60 meg 15 napozni, meg téli moratóriumozni, és logikus, hogy rendőri erővel kiüríteni. De a többinél nem!

@Bela a Bela:
Bíróság végrehajtási kifogás elbírálása során nem "jogszabály ellenesnek minősíti a végrehajtást", hanem megállapítja a kifogásolt intézkedés jogszabálysértő voltát és az intézkedést megsemmisíti. Ha az árverési jegyzőkönyvet (vagy akár hirdetményt) semmisíti meg bíróság, a teljes megfizetett vételár visszajár vevőnek.

Bármelyik módon előterjesztheti. Végrehajtótól kérdezze meg.

Tisztelt hozzáértők!

Csak érdeklődés képen kérdezem, mert a vht-ban erre vonatkozóan nem találtam kitételt (lehet, hogy csak figyelmetlen voltam), hogy mi történik abban az esetben, ha a bíróság a végrehajtást jogszabály ellenesnek minősíti (mondjuk egy erre vonatkozó kifogás elbírálását követően). Ebben az esetben a jóhiszemű árverési vevőt ugye megilleti a vételár, ha azt már előzetesen befizette?

Másik kérdésem, hogy az adós a végrehajtási kifogást személyesen kell, hogy a végrehajtónál benyújtsa, vagy ez levélben is megtehető. Arról hogyan értesül a vevő, hogy ilyen kifogással éltek-e (hiszen a vht 149.§(1) alapján ebben az esetben a vételár különbözetének megfizetésére a jogorvoslatot elbíráló határozat jogerőre emelkedésétől számított 15 nap a határidő).

A válaszokat nagyon szépen köszönöm!

@gerbera317: Szerinted nem lakóingatlan esetén árverési vevőnek nem is kell kérnie az ingatlan átadását/kiürítését, hanem automatikusan tűzzön ki időpontot a végrehajtó?
Valamint nem lakóingatlan esetén a Vht. 154/A. § (vagy akár a 154/B. §) egyik rendelkezése sem alkalmazható?

Ez nem lakóingatlan, tehát az átadás csak simán, a 154. § alkalmazásával történik. Ha végrehajtó ezt elmulasztja, emlékeztetni kell a mulasztására, és kérni, hogy pótolja. Ha megtagadja, végrehajtási kifogást kell előterjeszteni.

Ha megtagadja, arra ügyelj, hogy azt a 154/A. §-ra hivatkozással fogja megtenni, de ne dőlj be neki! Itt csak szimplán a 154-et kell alkalmazni, és nincs helye halogatásnak, meg nyolc napnak, meg jegyzői tájékoztatásnak.

Ha átadja a tárolót, az ott talált dolgokat 30 napig vagy köteles őrizni, aztán hulladékként kezelheted.

Tisztelt Hölgyek/Urak!

Segítséget szeretnék kérni tőletek. Bírósági végrehajtói árverésen vásároltam egy tárolót. A cég akié volt nem támadta meg az árverés eredményét 15 napon belül, így elviekben a tulajdonomba kerülne. A cég nem biztosította számomra a birtokba kerülést. Úgy hallottam, hogy ebben az esetben a bírósági végrehajtót fel kell kérni a hatósági birtokba adásra.
A kérdésem az lenne, hogy hogyan és milyen tartalommal kell felkérnem a bírósági végrehajtót, hogy segítsen nekem birtokba kerülni, illetve milyen további kötelezettségeim vannak a megvásárolt tárolóval szemben (ott talált dolgok tárolása, stb).

Köszönettel
András

Lehet, hogy az önkormányzati biztonsági őr licitálgat éjszaka.

„Csak az a tipp, hogy önkormányzat-e vagy ember-e.”

:))

Az előárverezés biztos, mert az oda van írva a licitjéhez. Csak az a tipp, hogy önkormányzat-e vagy ember-e.

„csak tipp, mert éjszaka licitált”

:-) Helytelen következtetés. Az előárverező ajánlattevőt nem arról lehet felismerni, hogy "éjszaka licitált".

Minden betűt elolvastam, csak az önkormányzatot írták bele, de mivel a Ptk. megengedi a tulajdonostársat is, nem fogok rajta fennakadni. Természetesen nem látom, ki az előárverező, csak tipp, mert éjszaka licitált, különben is minek kéne az önkormányzatnak egy nyamvadt fél lakás.
Köszönöm a hozzászólást!

Még az is ott van a hirdetményen, hogy több előárverező esetén nincs olyan, hogy "én is tartom". Ha az egyik az aktuális licitet "tartja", a másik már csak magasabb vételi ajánlatot tehet.

Nézd csak meg jobban! Ott lesz a tulajdonostárs is:
A lakóingatlanra a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 85/F. § szerinti feltételek fennállása esetén a akóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatnak rverésen gyakorolható előárverezési joga van. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk) 5:81. § (5) bekezdése alapján a tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja, amit előárverezési jognak kell tekinteni.