Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Kedves hozzáértők!

Egy véletlen miatt én lettem egy árverés vevője, melynek még nem tudom, hogy örüljek-e vagy nem. A lakásban lakók nem igazán tűnnek kompromisszum késznek a kiköltözést illetően, mely miatt az alábbi kérdéseim vannak:

1. Ha nem írom alá a jegyzőkönyvet, akkor az előleg elvesztésén kívül terhel-e bármi (pl. különbözet megfizetési kötelezettség).
2. A közös költség (illetve a távhő?) mikortól terhel pontosan? Az árverés napjától, vagy a vételár kifizetésétől, vagy a birtokba vételtől?
3. Milyen "lehetőségekkel" élhet moratórium alatt a kiköltözni nem hajlandó bennlakó (kvázi mennyire verheti szét az ingatlant, és ebben mi akadályozhatja meg)?
4. Ha kilakoltatás alatt nem fizeti a közüzemi számlákat, az terhelheti a vevőt bármilyen formában is?

Köszönöm a válaszokat!

Köszönöm gyors válaszod. és ha kérem a kényszerkilakoltatást akkor azt mikor kezdik meg? csak március 1 után? Ilyenkor hogy szól a törvény? Bocsánat a sok kérdésért, de nem csináltam még ilyet. Köszönöm

Nem is kell nagyon régre visszaolvasnod itt, hogy lásd, mivel lehet az adóst rávenni a távozásra. Ha nem megy, végső soron ott van a kényszereljárás, de az már tényleg bele fog lógni a téli kilakoltatási tilalomba.
És igen, lesz ilyen idén is, mert az minden télen van, december 1-től március 1-ig.
A kényszerkiürítést a kiköltözési határidőt követő 15. napig lehet kérni. Ha téli moratórium van, akkor is ez a határidő. A moratórium a kérelem előterjeszthetőségére nincs halasztó hatállyal.

Üdvözlöm!

A következő kérdéssel fordulok Önökhöz: 2016.szeptember 16-án vettünk egy árveréses ingatlant, jövőhéten fogjuk kifizetni, a ház közösképviselőjével beszélve közölte, hogy szerinte ezek a lakók nem fognak kiköltözni a lakásból. A kérdésem az lenne, hogy így mindenképpen belefogunk csúszni a kilakoltatási móratoriumba ( egyáltalán lesz e ilyen ebben az évben?) és leghamarabb március 1-én kérhetem a lakás kiűrítését?
másik kérdésem pedig, hogy a kiűrítés költsége melyik felet terheli?

Köszönöm válaszát.

Addig maradhatsz, amíg a szerződésed engedi. Ha határozatlan idejű a szerződés, addig maradhatsz, amíg el nem árverezik a fejed fölűl a házat.

Üdvözletem!
Szeretnék segítséget, illetve tanácsot kérni. Albérletben lakom egy ingatlanban, amin jelen van már devizahitelben 18mill forint. Aki megörökölte az ingatlant, nem tudja fizetni a felvett hitelt, aki felvette már pár éve meghat. Ahhoz szeretnék tanácsot kérni, mennyire, illetve meddig lehetek biztonságban ebben az ingatlanba. Jelenleg úgy érzem fejem felett a pallós, mert bármikor kitehetnek. Köszönöm előre is a választ!

A jegyzőkönyv aláírása utáni 31 nap szeptember 25-én, tehát a jövő hét végén jár le. Mi a végrehajtónak jeleztük, hogy mivel úgy is kiadnánk a lakást, ha akar az adós, az átadás után albérleti szerződéssel maradhat.Felhívott az adós,megbeszéltük, hogy találkozunk még a 30 nap lejárata előtt. Ha elfogadja a feltételeket, akkor szólnom kell a végrehajtónak, hogy adja át a lakást ?

Aligha. Végrehajtási kifogásnak a végrehajtó törvénysértő intézkedése ellen van helye. Ha a kiürítés nem sért törvényt, akkor a kiürítés ellen előterjesztett végrehajtási kifogást a bíróság el fogja utasítani. Ilyenkor ugyanis a bíróság csak azt vizsgálhatja, hogy a végrehajtó törvényt sértett-e az intézkedésével. Olyan pedig nincs, hogy egy kifogást elutasít, majd pedig a saját döntése ellenére olyan engedményt tesz a kérelmező javára, ami az árverési vevőnek hátrányt okoz, ld. a következő szakaszt.

Ettől elkülönül a bérlő szociális problémája. Egy szomszédos topikban éppen ma fejtettem ki, hogy kiköltözési haladékot az érintett a becsérték közlésekor kérhet. Nem előbb, nem később, csak akkor. Ha nem teszi, az jogvesztő hatályú. A bíróság pedig nem mérlegelhet, és nem sérthet törvényt azzal, hogy egy utólag előterjesztett haladékkérelemnek mégis helyt adjon.

Úgyhogy nem.

Még annyit, hogy a bérlő felesége terhes. Ha még a kiürítés előtt megszül, az vajon okot adhat arra, hogy a bíróság mégis halasztó hatályt adjon bármilyen vh kifogásának, pl a lakáskiürítés foganatosítása elleni kifogásának?

Köszönöm gerbera! Közben felhívtam a végrehajtó irodát, akik csodák csodája fel is vették a telefont, és közölték, hogy kitűzték a kiürítést, a levél már úton van. Juhhéjj. Mégsincs minden veszve.

@mzalanka

Más lehetősége nincs a bentlakónak (és az ügyvédjének), mint a kifogás, aminek azonban nincs halasztó hatálya a kiköltöztetésre.

Vht. 141. § (3) Lakottan kell árverezni az ingatlant, a) ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor.

Ha tehát ez a feltétel nem teljesül, vagyis a bérleti szerződést a végrehajtás megindulását követően kötötték, akkor az ingatlant beköltözhetően kell árverezni, és a bérlőnek mennie kell. Ha viszont a feltételek fennálltak, és lakottan kellett volna árverezni az ingatlant, az árverési hirdetményt kellett volna hozzá megtámadni, arról pedig már lekésett az adós is és a bérlő is, mind a 15 nap, mind az abszolut 3 hónap tekintetében.

„Én úgy látom a Vht-ban, hogy érvényteleníteni nem, legfeljebb végrehajtási kifogást benyújtani”

:-) Az "érvényetelenítést" is vh-kifogással kell érvényesíteni. De a kifogást arra alapozni, hogy a végrehajtó nem rendelt ügygondnokot, nagy ostobaságra vall. Elég, ha az adósnak címzett iratok "nem keresté"-vel érkeznek vissza a végrehajtóhoz, és máris nincs szükség ügygondnokra. Mert miért is kellene ebből a végrehajtónak azt gondolnia, hogy az adós külföldön van? Egyáltalán nem kell. Itt az adós (meg az ügyvédje) saját magának felróható körülményre hivatkozva akar előnyt szerezni. Hát, nem fog.

Te azonban ne hagyd, hogy a végrehajtó megrettenjen, határozottan követeld a kiürítés kitűzését, ha kell helyezz kilátásba végrehajtási kifogást.

Elvileg a magáncsőd alatt kilakoltatási moratórium van. Ha jól értelmezem, ha valaki igénybe veszi a magáncsőd intézményét, akkor nem lehet árvereztetni a lakását . Mi van akkor, ha valakinek már meghirdették az ingatlanát árverésen, és közben lép be a magáncsőd rendszerébe? Lehet ezt ?

Kedves topiklakók, régóta olvasgatom a blogot és sok hasznosat tanultam itt. Bele is vágtam egy árverési vételbe. A hirdetmény május 12-én jelent meg, július 12-én járt le, megnyertem a licitet, augusztus 12-én jogerős is lett, megkaptam az eredeti árverési jegyzőkönyvet és a földhivatalba is bement a tulajonjog bejegyzési kérelem. A házban lakunk, tudtuk, hogy lakik benne bérlő. A lakást beköltözhető állapotban hirdette meg a végrehajtó. Külföldi magánszemély tulaj, külföldi lakcímmel. A lakás hasznosítására állítólag meghatalmazást adott egy ingatlankezelő cégnek. Az ingatlanos cég évenkénti határozott idejű bérleti szerződést kötögetett a bérlővel, aki, mint kiderítettük, a saját munkavállalója és mellesleg mélyen piaci díj alatt bérli a lakást. A bérlő mutogatja nekünk a bérleti szerződését és nem akar kiköltözni. Mi időben szóltunk neki, hogy költöznie kell, ő maradni akar. Közben időben kértük a végrehajtótól a birtokba adást, ma jár le a 60 nap, tűzhetné a kiürítésre az időpontot. A bérlő ügyvédjétől ma levelet kaptunk, hogy a bérlőnek érvényes bérleti szerződése van (szerintük. szerintünk meg kérdéses, hogy mire volt meghatalmazása az ingatlanirodának és milyen időtávra), lakottan kellett volna árverezni a lakást. Ráadásul a külföldi tulajnak nem rendelt a végrehajtó ügygondnokot. Ezért ők "érvényteleníteni" fogják a végrehajtást, ha nem sikerül megállapodni, hogy maradhasson márciusig a bérlő. Én úgy látom a Vht-ban, hogy "érvényteleníteni" nem, legfeljebb végrehajtási kifogást benyújtani tudna a bérlő. De azt meg az intézkedéstől számított 3 hónapon túl nem lehet. Az intézkedés pedig, amiben a lakást beköltözhetően meghirdette (mint gerberától tudjuk) az árverési hirdetmény. Annak dátuma május. 3 hónap lejárt. Tud mást is tenni kifogáson kívül?

„A magáncsődöt a kiköltöztetés nem érintheti”
Értelmezés kérdése. A törvény szerint a magáncsőd kezdeményezésének benyújtásától kezdve a végrehajtás szünetel, semmiféle cselekmény nem foganatosítható.
Én ugyan veled értek egyet, és azt gondolom, a már elkelt ingatlan átadására ez nem vonatkozhat, de láttam már varjúm karórát...

@gáspárzsuzsa:
1994. évi LIII. törvény 154/A. § (11) bek.
„A végrehajtó köteles - a lakóingatlan kiürítésére irányuló kérelem részére történt kézbesítését követő 8 napon belül - tájékoztatni a lakóingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt arról, hogy az árverési vevő az ingatlan kiürítésére irányuló kérelmet terjesztett elő.”

Kedves gerbera317 !
azért kérdeztem, hogy én is eljuttathatom-e a jegyzőhöz személyesen, mert a végrehajtó adott esetben húzhatja, halaszthatja a jegyzőhöz továbbítást...

@gáspárzsuzsa

A kilakoltatást attól kell kérni, aki azt el is végzi, tehát a végrehajtótól. :-/ A kérelmet előzetesen is elő lehet terjeszteni. Személyesen vagy levélben, gyerek füzetéből kitépett kockás papíron vagy félfamentes, dombornyomott margójú barackszínű levélpapíron - édesmindegy. Itt csak a tartalom számít meg a határidők.

Grave7

Köszönöm a válaszokat!

Kedves gerbera317 !
Ismét köszönöm !A 30 napon túl a kényszer-kilakoltatási kérelmet a végrehajtóhoz vagy a jegyzőhöz kell eljuttatni ? Levélben vagy személyesen? A végrehajtóval beszélve - ő ismeri az adóst - szinte 100% , hogy nem költözik ki az adós a 30 napban. Meg kell-e várnom a harminc nap végét, vagy eljuttathatom előbb is a kilakoltatási kérelmet a jegyzőhöz/végrehajtóhoz?

Nem legelölről kell végigolvasni a topikot, mert az utóbbi hetekben is részletesen kitárgyaltuk mind az önkéntes, mind a kényszer hatására történő kiköltözést, határidőkkel együtt.
Egyébként a kiköltözési határidő árveréstől számított 30. nap. Ha nem megy, az innen számított 15 napon belül kell kérni a kényszerkilakoltatást. Ennek kitűzésére akkor kerülhet sor, ha a jegyzőhöz az erről szóló értesítés beérkezésétől számított 60 nap eltelt.

A magáncsődöt a kiköltöztetés nem érintheti, mert a magáncsőd az adós meglévő vagyonáról szól. Egy árverésen értékesített ingatlan pedig nem tartozik az adós vagyonához, ugyebár...

Köszönöm ismét a gyors választ !
Arról tud valaki valamit, hogy a magáncsőd és végrehajtás hogy függ össze ? A végrehajtó helyettese mondott valami olyant, hogyha nem költözik ki az adós a 30 nap alatt, utána 15 napon belül jegyzőhöz a papír, 8 nap elbírálás és 60 nap van kiköltözésre. Ezt elmondta, és utána szomorúan mondta, hogy ugye, még itt van esetünkben a magáncsőd is .....
Ez kifogás lehet ? Vagy hogy függhet össze a kettő?

zsuzsa,

ezek amiket írsz olyan szolgáltatások, amire szerződést kell kötni, a mérőórákat átíratni a nevedre, etc.
Amíg nem kötsz az elektromos/gáz/szemétszállító/víz/satobbi ceggel szerződést, addig neked nincs mit fizetned. Ha a lakó ezek közül valamelyiken tartozást halmoz fel, akkor azt rajta kell keresniük, nem rajtad.

Kedves gerbera317 ! Köszönöm a gyors válaszokat. Elkezdtem olvasni a topikot, hátulról, a 41.oldalnál járok..
Nem találtam meg, - de lehet, hogy elkerülte a figyelmemet:
Milyen törvényben/rendeletben, stb van meghatározva az, hogy az árverési vevő ( új tulajdonos) a közüzemi díjakat ( gáz, szemétszállítás, áram ) csak a tényleges birtokba vétel után köteles fizetni ?
Köszönöm a segítséget !

1. A földhivatali bejegyzéstől.
2. Rezsi = víz, gáz, villany, fűtés, közös költség? Ha igen, onnantól, hogy szerződést kötöttél a szolgáltatókkal, a közös költség a tulajdonossá válás napjától, a fűtés nagyon képlékeny és érzékeny dolog.
3. Nem. A közterhek az adó és hasonlók.
4. Ez a topik éppen erről szól. Olvass vissza egy kicsikét!
5. Nem jó a kérdés. De végső soron a végrehajtó fizeti ki neki.

Augusztus 23-án sikeresen licitáltunk. A jegyzőkönyvet 25-én írtuk alá, egyben meg is fizettük a teljes fennmaradó összeget.Van egy pár dolog, ami nem egyértelmű számomra:

1. Mikortól vagyok tulajdonos? A jegyzőkönyv aláírásának napjától vagy a Földhivatali bejegyzéstől?
2 Mikortól kell a rezsi ( víz , villany gáz, stb) költségeket fizetnem? ( Normál adás-vételnél a birtokba vételnél leolvassuk közösen a mérőórákat. és a birtokva vételtől fizetem a közüzemi költségeket. ) Ilyen ( árverési ingatlannál) is így van? A törvényben, ha jól értelmezem, az adó és közterheket kell az aláírástól fizetnem.
3. De ugye, a közterhek nem ugyanazok, mint a közüzemi költségek?
4. Mi van, ha a 30 napon belül nem költözik ki az adós?
5. Olyant is olvastam, ha az adós időben kiköltözik, pénz illeti meg. Ezt a végrehajtó fizeti ki neki?

Köszönöm előre is a válaszokat !