Jogi tanács kérése

Vadsuhanc!
Azt jól látod, hogy a ház fele az enyém, a másik fele egy végrehajtásban nem érintett rokona az adósnak, aki nem a házban él. Az adós él a házban, ő fizet bérleti díjat. Nagyon jó lenne megvenni a ház másik felét, de nem akarja eladni a tulaj, esetleg úgy, ha piaci áron megveszem, de nem mehetek be a házba, se az adásvétel előtt se utána, még állapotfelmérés céljából sem :D

drbjozsef!
Az a gond, hogy egy kis településen van a ház, ahol nincsen meghirdetve kiadó ház. Megye szintjén van pár kiadó, ami hasonló kategória. Be kell vállalni a szakértőt, én se hiszem, hogy megúszom nélküle.

osztap!
Tulajdonhányadot lakottan szokás árverezni, a Vht. 141 (3)-ból nem hiszem, hogy bármelyik eset fennállt az én ügyemben.

A Pfv.I.21.575/2015/3-ben semmi olyan utalást nem találtam, hogy lett volna bármiféle megállapodás a vh. kérő és az adós között. Lent bemásoltam a lényegi részeket. Nem közös tulajdon megszüntetése volt, ½-ed tulajdonhányadot elárvereztek, így megszűnt a közös tulajdon, de nem az volt a cél. Lakottan árverezés volt, épp mint az én esetemben. Azt is leírják, hogy „a lakott értékesítés lehetőségei között a perbeli eset nem szerepel”, mégis lakottan árverezte a végrehajtó, amit el kell fogadni, tehát nem számít, hogy mi miatt lett lakottan árverezve. A lényeg, hogy lakottan lett árverezve és ilyenkor a vevő nem szerzi meg a birtoklás jogát. Ez az eset csak annyiban különbözik az enyémtől, hogy épp a másik ½-ed tulajdonosa vette meg az árverésre kiírt ½-ed et.

Részletek a Pfv.I.21.575/2015/3-ből:
„A felperes a lakottságot hallgatólagosan tudomásul vette, amikor ennek megfelelően - az árverés szabályait is figyelembe véve - 550.000 forint vételárat fizetett, amely a lakottság értékcsökkentő hatásának megfelelő vételár volt, ezáltal valóban tudnia kellett a vételi szándéka kialakításakor, hogy az ingatlant a tulajdonjogból fakadó részjogosítványok közül a birtoklás és a használat joga nélkül szerzi meg. A felperes tehát a tulajdonjog részjogosítványait tekintve korlátolt jogot szerzett, a birtoklás és a használat joga nem illeti meg. Az ezzel ellentétes álláspont ugyanis azt eredményezné, hogy az árverési vevő a lakott ingatlan vételárának megfizetésével a bentlakó adós kiköltöztetésével rövid idő belül beköltözhető ingatlanhoz jutna, ami egyúttal az adós - a korábbi tulajdonos - méltányos érdekét sértené az így jogosulatlan előnyt szerző árverési vevővel szemben.”

„A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 141.§-ának a 2001. szeptember 1-jétől hatályos (3) és (4) bekezdéseiben foglalt rendelkezések fő szabályként az ingatlan beköltözhető állapotban való értékesítését jelölik meg, a lakott értékesítés lehetőségei között a perbeli eset nem szerepel. Ennek ellenére tény, hogy a végrehajtó az árverést lakottan hirdette meg, arra lakottan került sor és az árverési vevő lakott értéken szerzett tulajdonjogot az adós bentlakása mellett.”

Vevo123

„nem akarja eladni a tulaj, esetleg úgy, ha piaci áron megveszem, de nem mehetek be a házba, se az adásvétel előtt se utána, még állapotfelmérés céljából sem”

Mondjuk azért az már érdekes, ha tiéd lenne az egész ház, mert a másik részt is eladja a tulaj piaci áron és még akkor se mehetsz be a saját tulajdonodba, mert az adós, akitől árverés útján szerezted meg, nem enged be. Igaz akkor neki kell egy lakáskiürítési perrel szemközt néznie, aminek kilakoltatás lesz a vége, de persze csak szerintem.

Igen, elég érdekes, nyilván nem céljuk az ügy megoldása. Még pereskednie sem kellene, csak lehetővé tenni, hogy felmérhessem az ingatlant adásvétel előtt, a többi az én gondom lenne.

„Tulajdonhányadot lakottan szokás árverezni, a Vht. 141 (3)-ból nem hiszem, hogy bármelyik eset fennállt az én ügyemben.”

El sem olvasod, amiről írsz? Mondjuk a 141,§ (2)-t?

Mondom én, hogy félre lett kezelve. (Egyébként már hogyne lett volna ok a lakottan árverezésre, amikor csak 1/2 hányad volt a tárgya, nem az egész. A "lakottan" itt nem ténylegesség, hanem egy jogi fogalom.)

Vevo123,

„Tulajdonhányadot lakottan szokás árverezni”

Ez nem szokás kérdése. Akkor tűzi ki a végrehajtó lakottan az árverést, ha a Vht. 141. § (3) valamelyik alpontja azt írja elő. Már csak azért is, mert ha nem így tenne, a végrehajtást kérő már küldené is a végrehajtási kifogást, hiszen jóval piacképesebb egy beköltözhető ingatlan. Ha nem tudod, hogy esetedben miért volt lakottan kiírva, érdemes megkérdezni a végrehajtót.

Nem vagyok meggyőződve arról, hogy Neked a volt tulajjal van vitád. Lehet, hogy inkább a másik 1/2 tulajdonosával. De persze ezt csak akkor tudhatjuk, ha kiderül, hogy a végrehajtó melyik alpont miatt árverezte lakottan az ingatlant.

Fenntartom, hogy az általad idézett ítélet másról szól. Ott - bár a végrehajtó a törvény megsértésével írta ki az árverést - a végén megszűnt a közös tulajdon, úgy, hogy a lakottan való kiírás miatt a bentlakó tulajdonostárs bentmaradhatott. A vevő tulajdonostárs ezt elfogadta, mert licitált. Ezért kapta meg annyiért, amennyiért, nem pedig a beköltözhető áron. És a Kúria a közös tulajdon megszüntetésének szabályai alapján ítélt:
„[23] A lakosság értékcsökkentő hatását - a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó kivételes rendelkezéshez hasonlóan - a bentlakó volt tulajdonostársnak kell viselnie, ezért a Kúria álláspontja szerint az adott esetben a Ptk. 5:84. § (4) bekezdése megfelelő alkalmazásának van helye. ”

üdv mindenki, egy kis segítséget szeretnék kérni.
'x' személy elad egy ingatlant 'y' személynek. 'y' személy szeretne spórolni a vagyonszerzési iletéken pár százezer ft-ot, ezért szeretné, hogy az adásvételi szerződésbe a valós vételárnál kisebb összeg kerüljön. Idáig még gondolom teljesen szokványos a dolog. 'y' személy előszerződést kíván kötni, amiben a csökkentett vételár szerepel természetesen. A kérdés az, hogy lehet ebben bármi bökkenő 'x' eladó szempontjából? Tud bármiféle papírt aláíratni eladó a vevővel, hogy "be legyen biztosítva" a szerződésben szereplő vételáron felül a valós vételárra is?

milanista

„Tud bármiféle papírt aláíratni eladó a vevővel, hogy "be legyen biztosítva" a szerződésben szereplő vételáron felül a valós vételárra is?”

Ha papír van róla, akkor akár ki is derülhet és akkor te is buksz, nem csak a vevő, én nem trükköznék vele. Egyrészt a benne rejlő csapdát te magad is leírtad. Másrészt én úgy tudom, hogy a NAV simán felülvizsgálhatja az eladási árat, ha úgy gondolják, hogy az túl alacsony - gyanút fognak, hogy trükközés áll a háttérben - és akkor a vevőnek a NAV által meghatározott értéken kell illetéket fizetnie a vásárolt ingatlan után.

„Az adóhatóságot illeti meg az a jog, hogy megállapítsa az illetékkiszabáshoz irányadó forgalmi értéket. Ehhez felhasználhatja a korábbi adásvételi szerződések adatait, az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat, a vevő nyilatkozatát és szükség esetén helyszíni szemlét is tarthat az ingatlanban.”

Forrás: http://nav.gov.hu/…an-adasvetel

milanista,

Igen, van.
Az előszerződés aláírásával egyidejűleg a különbözetet odaadja neki kápéban.
Persze, ezzel meg a vevő kockáztatja azt, hogy ha valamilyen (akár az ő, akár az eladó) hibájából bukik az ügylet, akkor ezt a pénzt simán elveszíti, hiszen az eladó is letagadhatja, ahogy van.
Ha nincs hitel, vagy más bonyolító az ügyletben, és az előszerződést is kihagyják, akkor egyből a végleges szerződés aláírásával akár viszonylag keveset kockáztatnak.
Persze, a vevő kockáztatja azt, amit szomorú örökös is írt, mert az illetékkiszabás alapja a forgalmi érték, nem a szerződésben szereplő érték. Ha az nem tér el a NAV adatbázisának átlagától jelentősen, akkor nem foglalkoznak vele. Ha igen, még mindig lehet felmérést kérni, mert mondjuk le van pukkanva az ingatlan.

milanista

Az adásvételibe bírjátok a megbeszélt összeget, a többiről kölcsönszerződést köttök.

KovacsGergo

„a többiről kölcsönszerződést köttök”

Na ja, aztán a vevő utána visszakéri, mivel csakis „kölcsönként” adta a vevőnek? :-O

Szomorú

Vevő a vevőnek? Atyaég! Ez ennyire azért nem bonyolult. Had ne magyarázzam már el :D

KovacsGergo

Bocsi, nyilván elírás volt részemről.
Tehát a vevő visszakéri, mert csakis „kölcsönként” adta az eladónak?

Nem tudják úgy lepapírozni, hogy ha az egyik át akarja vágni a másikat, akkor a másik azt ki tudja védeni. Ez kizárólag akkor működik, ha mindkét fél jószándékú. KBS tudna mesélni arról, hogy mennyire nem azok szoktak lenni.

gerbera317

„Nem tudják úgy lepapírozni, hogy ha az egyik át akarja vágni a másikat, akkor a másik azt ki tudja védeni.
Ez kizárólag akkor működik, ha mindkét fél jószándékú.”

Pl. a teljes szerződésben szereplő összeg rendezésekor a „zsebbe fizetett” összegről írt eredeti papír mindkét példányát megsemmisítik közösen. De eléggé érdekes ügyvéd, aki egy ilyen ügyletben közreműködik és szemet húny a történet felett. Eleve ugyebár az ő munkadíja is többnyire a vételártól függ.

többnyire...
Ha kilóg a lóláb akkor nem.
.
Egyébként drb.. javaslata a legjobb.

A különbözetet kp ban.
Bukta akkor van ha bukik az eladás..

köszönöm mindenkinek a választ!
nagyjából énis arra jutottam, hogy egyik fél sem lehet 100%ig biztonságban ebben az ügyben, és egymás jóindulatától függnek.

KovacsGergo a kölcsönszerződés nem lenne színlelt szerződés? amiből később szintén lehet gond.

„a kölcsönszerződés nem lenne színlelt szerződés? amiből később szintén lehet gond.”
Csak gond lehet belőle, hiszen később visszakövetelheti a 'kölcsönadó', holott az ténylegesen a vételár része. Kicsit is értelmes eladó nem megy bele ilyenbe.
Xar lehet felétek az ingatlan-kereslet, ha ilyen ajánlatot is fontolóra kell venned...

gerbera317

„később visszakövetelheti a 'kölcsönadó', holott az ténylegesen a vételár része”

Én is ezt írtam rá, hogy veszélyes játék, de nem a kérdező volt az ötletgazda,
hanem KovacsGergo fórumtárs ajánlotta neki ezt a kölcsönszerződés dolgot.

@szomorú
Tudom. Itt még látszik a téma eleje.
Itt csak ötletelni lehet, biztos tipp nem létezik. Ha valamelyik át akarja vágni a másikat, a másik azt nem tudja kivédeni.
Ja, de: egy tuti tipp van: el kell hajtani az ilyen vevőt.

@gerbera317: "Ja, de: egy tuti tipp van: el kell hajtani az ilyen vevőt." abszolút egyetértek, de nekem nincs ráhatásom erre :)

((btw. a kölcsönszerződéses megoldást gondolom úgy lehetne kivitelezni elméletben, hogy eladó ad kölcsön egy szerződés alapján vevőnek (azt az összeget, amelyet nem akarnak adásvételibe foglalni) és ezen jogcímen tudja "visszakövetelni" vevőtől. Persze csak papíron ad kölcsön az eladó, valójában nem történik pénzmozgás vevő irányába.))

Azért gondoljuk meg, hogy mekkora pénzről lehet itt szó.

Ha a szerződés szerinti vételár 20-30%-kal kisebb, mint ami a NAV által becsült piaci ár, a NAV úgyis diktálja majd, hogy mi legyen az illetékalap, mint azt Szomorú örökös is írta. Tegyük fel ezért, hogy 30%-kal olcsóbb árat írnak a szerződésbe a felek.

Az illeték 4%.

A 30% 4%-a lesz a megtakarítás, ha a csalás nem derül ki. Ez a tényleges vételár 1,2%-a.

A klasszikusokkal szólva: Nooooormális, Margit?

Felesleges fáradozás...

Sziasztok!

Fedezetelvonó szerződéssel kapcsolatban lenne anyagi, illetve eljárásjogi kérdésem.

A fedezetelvonás ténye józan ész szerint nem kétséges, de tudjuk, néha más a józan ész és a Ptk., pláne a Pp. Az 1/2011. (VI. 15.) PK véleményben foglalt feltételek jó része nem kétséges: adós a tulajdonában álló ingatlant egyenesági rokonának ajándékozta, más ingatlan vagy ingó vagyona nincs, alkalmi, bejelentetlen munkákból él, így a fedezet egyértelműen az ingatlan lehetett volna.
A PK vélemény azt is hangsúlyozza, hogy az igénynek a fedezetelvonó szerződés megkötésének időpontjában már fenn kell állnia, ez is tiszta sor.
Az adóssal szemben 3 polgári per már réges-régen folyamatban volt (sérelemdíj iránt), hónapokkal, sőt évekkel az ajándékozást megelőzően, az elsőfokú ítéletek is megszülettek addig. Ezekből két per már jogerős, az egyiknél szinte biztos, hogy a jogerős ítélet időben megelőzte az ajándékozást.

És most jön a millió dolláros kérdés: a folyamatban lévő perek igénynek tekintendők-e a a fedezetelvonó szerződés szempontjából. (A józan ész szerint igen. Nyilván azért ajándékozta el az ingatlant, hogy arra ne lehessen bejegyeztetni a tartozást...) A PK. vélemény ezt mondja: "A kötelezettől jogot szerző személlyel (a továbbiakban: szerző féllel) szemben történő perindításkor már az is feltétel, hogy a jogosultnak a kötelezettel fennálló jogviszonyából származó követelése az igény állapotába kerüljön, azaz bírósági úton kikényszeríthető legyen."

Az eljárásjogi kérdés a következő lenne.

1. Az alperes a szerző, kedvezményezett lesz, akit ugye a PK. vélemény alapján tűrésre kötelezésre kell kérni a keresetben, a relatív hatálytalanság megállapítása mellett. Mi lesz az eredeti adós? II. rendű alperes? Őt mire kell perelni? Ha kell...
2. Mire irányul a kereset a még folyamatban lévő pör vonatkozásában? Hiszen itt ugye van egy igény, szintén sérelemdíj, X összeg, azonban lehetséges, hogy a bíróság kevesebbet ítél meg, ugyanakkor meg kell jelölni a pontos összeget. Avagy itt biztosítási intézkedést kell kérni?

Előre is köszönöm a tanácsokat, ötleteket.

Tisztelt Mindenki !
Autóvásárlással kapcsolatban szeretnék tanácsot kérni.
Magánszemélytől vásároltam autót a Használtautó.hu hirdetésoldalon, mint magánszemély. A keresési feltételek között szerepelt a négy kerék meghajtás valamint az automata sebességváltó, mert fontos szempont volt. A feladott hirdetések között szerepelt egy, aminek a leírásában is benne volt a négy kerék meghajtás. A Használtautó.hu oldalon a típushoz tartozó cikkeket elolvastam és azokban is csak négy kerék meghajtásúnak van említve.
Megnéztem az autót, kívülről-belülről a korának és az elmondottaknak megfelelő állapotban volt, megvettem. Automata váltó esetében fel sem merült bennem, hogy a hajtással külön kell foglalkoznom.
Másnap szervizre vittem és ott derült ki, amikor felemelték az autót, hogy köze sincs a négy kerék meghajtáshoz. Minden más rendben volt.
Kérdésem az, hogy elállhatok -e a szerződéstől és visszakérhetem-e a teljes vételárat.
Köszönettel:
pinlas