Lakás kiürítése nemperes eljárásban

Fórum → polgári jog
újabb elöl     új hozzászólás

_Zoltán_ # 2018.12.02. 22:19

Kedves Gerbera,
Köszönöm a tanácsodat! A fellebbezésemet októberben adtam be, azóta már lejárt az egy hónap, ami állítólag a válaszadási határidő. (Ennek még utána járok, hogy a bíróság/törvényszék lehetőleg ne tudja a választ a végtelenségig húzni.) A visszavonás elvileg nem rossz ötlet, de mivel már több mint egy hónap eltelt, és nagyon sok energiát fektettem a fellebbezésbe (és dupla illetéket mivel a kérelmemet a végzésben szétbontották két bérlőre), ezért azt a legfeljebbb egy-két (?) hetet kivárom, hiszen annak fényében, elutasítás esetén be kell igazolódnia, hogy az első (augusztusi) végzés indoklása téves volt, és úgymond az ismételt kérelem beadására, és a fellebbezés beadására késztetett. Másrészt a keresetet egy nap alatt megalapozottan nem tudnám megírni (holnapra), és attól még továbbra sem lépehetnék be a saját lakásomba ellenőrzés céljából.

Tudna valaki egy jogcímet javasolni, ami alapján kérhetem a bíróságtól (vagy valahol), hogy kényszerítsék ki a bérlőktől, hogy tegyék lehetővé a lakásomba történő belépésemet ellenőrzés céljából, illetve a szükséges karbantartások elvégeztetése céljából?

drbjozsef # 2018.12.02. 22:24

Zoltán,

A havi ellenőrzést csak akkor, ha ezt a bérleti szerződésben kikötötted.

„1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
...
12. §
...
(4) A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrzi. A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles; ez a rendelkezés megfelelően irányadó a rendkívüli káresemény, illetőleg a veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.”

Kikényszeríteni? Jó kérdés. Írsz levelet, hogy egyeztess, ha nem tudsz, odamész, ha otthon van és nem enged be, rendőrt hívsz. Bár nem fognak örülni neked.

_Zoltán_ # 2018.12.02. 22:42

Kedves József,

Természetesen ki van kötve a szerződésben a havi egyszeri ellenőrzés. Már számtalan (tértivevényes) levelet írtam időegyezetés céljából, de nem is válaszoltak. Már olyan is volt, hogy ott voltam, de nem engedtem be (tanú előtt) és azzal indokolták, hogy nem érnek rá. Már a rendőrségen is voltam, de azt mondták/írták, hogy nem bűncselekmény, ezért elutsították a bejelentésemet, és hogy bűncselekmény hiányában csak hatósági felkérésre cselekedhetnek, és a jogi utat ajánlották.
A rendőrség segítségét melyik jogszabály alapján kérhetem, hogy segítsenek a helyszínen abban, hogy beléphessek a lakásomba a szerződésben kikötött ellenőrzés céljából?

_Zoltán_ # 2018.12.02. 22:45

(pontosítás: Már olyan is volt, hogy ott voltam, de nem engedteK be (tanú előtt) és azzal indokolták, hogy nem érnek rá.)

drbjozsef # 2018.12.03. 07:16

Igen, ezért írtam, hogy jó kérdés, csak ötlet volt, hátha kimennek, de igen, attól tartok, sajnos igazuk van, ez egy polgári jogvita, amiben nem a rendőr tesz igazat.

Nincs jó ötltetem.

Beszéld meg a szomszéddal (alatta lakóval?), ha kijössz velük, ők meg nem annyira, hogy mondja azt, ázik a plafonja, vagy füstöt látott, őket nem érte el, csak téged, te próbáltad hívni őket, te se érted el őket, vészhelyzet volt, be kellett jutnod az ingatlaba. Aztán törd fel.
Igen, ez magánlaksértés, de hátha a szomszéddal jól jössz ki belőle.

_Zoltán_ # 2018.12.03. 08:09

Kedves József,
Köszönöm a válaszodat. Sajnos a nyárom már beázás is történt a felső szomszéd irányából, de a bérlők nem engedtek be, hogy felmérjem, és helyreállttasam a károkat.

Nem tudom, hogy megéri-e feltörni a lakást az ellenőrzés céljából. Hiszen akkor havonta kellene feltörnöm a lakást és magánlaksértést elkövetnem, és valószínűleg ez nem lenne jó pont a számomra a bírósági perben. És a karbantartások, javítások elvégzése céljából is mindig fel kellene törni a lakást.

A bérlők egyébként melyik jogsértést követeik el azáltal, hogy nem engednek be ellenőrizni és karbantartani? Magánlaksértést követnek el vagy a birtokomban háborítanak? Hiszen a magánlakásomhoz való jog tulajdonosként engem is megillet az ellenőrzés és karbantartást, javítás időtartamára (sőt ez részben kötelesség). Másrészt a tulajdonom megtekintéséről, ilyen szempontból történő ideiglenes használatáról nem mondtam le a havi ellenőrzés + karbantartások formájában, tehát a bérlők ebben a tekintetben engem a birtokomban háborítanak. Az ellenőrzések, karbantartások idejére vajon kérhetek a jegyzőtől birtokvédelmet?

A másik lehetőség, amit tegnap néztem és tervbe vettem, hogy ideiglenes intézkedés iránti kérelmet nyújtok be a bíróságra, habár ezt eddig augusztus óta senki sem javasolta (sem a bíróság, sem jogi segítő). A Pp. 103. § szerint több jogcím is van erre (fennálló állapot megváltoztatásának megakadályozása érdekében, későbbi joggyakorlásom meghiúsulása megakadályozása érdekében, engem közvetlenül fenyegető hátrány bekövetkezésének elhárítása érdekében, stb.), amelyeket elég jól tudnék indokolni (annyi eltéréssel, hogy a lakás fenyegeti közvetlenül hátrány bekövetkezése, és nem engem). Ráadásul a tényeket inkább valószínűsíteni kell, mint igazolni. Ez jobbnak tűnik, mint az ajtó feltörése. Mit gondoltok?

drbjozsef # 2018.12.03. 10:42

Nem értek hozzá, de nekem nem tűnik úgy, hogy ez az ideiglenes intézkedés vezetne valamire. Szerintem az állapotok fenntartására, biztosítására használható, arra nem, hogy segítsen bejutni az ingatlanba.

De lehet, hogy egy próbát megér.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.03. 11:46

(Költöztettem már ki ideiglenes intézkedés alapján, a kiürítési per jogerős befejezése előtt bérlőt. Lehet, hogy nem egyértelmű azonban: ideiglenes intézkedés önmagában nem, csak perben, tehát legkorábban a keresetlevélben kérhető.)

ObudaFan # 2018.12.03. 12:33

És azért elég kivételes a kiürítési perekben, hogy sikerül is elérni.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.03. 13:03

Nem állítottam, hogy mindig sikerült. Sőt, még azt sem, hogy többször. :) De egy példa volt rá, tehát nem kizárt. (Hozzátenném, máskor nem is próbáltam, vagyis a találati arányom 100%.)

_Zoltán_ # 2018.12.03. 14:29

Köszönöm szépen a válaszokat! Egyelőre úgy tűnik, hogy valóban megért egy próbát az ideiglenes intézkedési kérelem benyújtása, jobb híján.

Úgy látom, hogy a Pp. 103. § bekezdésében foglalt jogcímek alapján a ideiglenes intézkedési kérelem a keresetlevél előtt benyújtható.

Az valóban nehéz kérdés, hogy ideiglenes intézkedési kérelem keretében lakás kiürítése kérhető-e.

_Zoltán_ # 2018.12.03. 16:26

(Pp. 108. § [Ideiglenes intézkedés a keresetlevél előterjesztése előtt]
(1) Az ideiglenes intézkedés iránti kérelem a keresetlevél benyújtása előtt is előterjeszthető, ha a 103. § (1) bekezdésében megállapított valamely feltétel fennáll, és a kérelmező valószínűsíti, hogy az ideiglenes intézkedés elrendelésével elérni kívánt célt a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná.)

Az esetemben a legnyilvánvalóbb kérelmezési jogcím a Pp. 103. § (1) bekezdésének pontjai szerint a „kérelmezőt közvetlenül fenyegető hátrány bekövetkezésének elhárítása“. Ilyen hátrányok: a joggyakorlás/jogérvényesítés elmaradása (lakásba bejutás, karbantartás, javítás), és rendeltetésszerű állapot ellenőrzésének elmaradása alapján számos további jog gyakorlásától esek el mint fenyegető hátrány, például rendeltetésellenes használat feltárása, igazolása, ennek abbahagyására való felszólítás, az abbahagyás kikényszerítése, esetlegesen okozott károk feltárása, igazolása, ilyen károk helyreállítására, megtérítésére való felszólítás, károkozás abbahagyásának kikényszerítése, és a szükséges karbantartások elmaradása is közveltenül fenyegető hátrányt jelent keletkező károk, adott esetben akár közveszély okozás formájában.

„Különös mélténylást érdemlő ok“ lehet, hogy a nevezett jogaimat érvényesíthessem, azért is, mert az ebben engem akadályozók már mindezt jogcím nélkül teszik, másrészt a jogérvényesítés elmaradása miat jelentős károk keletkezhetnek a lakás berendezésében.

„A fennálló állapot megváltozásának megakadályozása érdekében” is indokolt a kérelem, mivel a lakás rendeltetészerű állapotban került átadásra (a szerződés szerint ez az állapot a fenntartandó állapot) és a jogérvényesítés (ellenőrzés) elmaradása esetén a lakás rendeltetészerű fennáló állapotát a jogcím nélküli lakáshasználók nagyobb eséllyel megváltoztathatják. Nem minden esetben, de van arra is esély, hogy az eredeti állapot helyreállíthatlanná válik (például rendeltetésellenes használat miatt már nem vásárolható, nem pótolható burkolat károsodása) A jogszabály szerinti fennálló állapot a szerződés szerinti joggyakorlás szerinti állapotra is vonatkozik, amit a jogcím nélküli lakáshasználók igyekeznek megváltoztatni (a joggyakorlásom gátolása révén), és a rendeltetésszerű joggyakorlás megváltoztatásának megakadályozása érdekében kell őket eltiltani ettől a magatartástól. (vagyis nyilánvalóan nem egy fennálló jogsértő állapot fenntartása a jogalkotói cél, hanem annak megakadályozása)

A „kérelmező későbbi joggyakorlása meghiúsulásának megakadályozása érdekében” is indokolt, hiszen az esedékes joggyakorlás (bejutás, ellenőrzés) meghiúsulása alapján ugyanez a joggyakorlás nyilvánvalóan meghiúsul, ráadásul visszafordíthatatlan módon egy későbbi időpontban abból a szempontból, hogy utólag soha nem lehet teljes bizonyossággal megtudni, hogy az esedékes joggyakorláskor a lakás milyen állapotban volt, és az akkor szükséges intézkedések megtétele egy későbbi időpontban szükségszerűen jogsérelmmel jár mivel az esedékességkor nem történhetett meg.

Grave7 # 2018.12.03. 19:45

@_Zoltán_:
"[...] előtt is előterjeszthető, ha [...] elérni kívánt célt a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná."

Próbálom a közbeszéd nyelvére lefordítani:
HA a perindítás utáni kérelemnek már nem lenne értelme (időmúlás miatt: pl. felrobban az épület)
AKKOR perindítás előtt is előterjeszthető.
És viszont:
HA perindítás után is lesz értelme a kérelemnek (ugyan úgy bent fognak lakni)
AKKOR perindítás előtt nem lehet előterjeszteni.

Komolyan javaslom, hogy a per vitelére bízz meg ügyvédet.
Ha megbízol ügyvédet, akkor pedig ne akard, hogy ő szó szerint az általad írtakat, főleg a jogilag nonszenz érveléseidet közölje a bírósággal.

_Zoltán_ # 2018.12.03. 20:17

Kedves Grave,
Nagyon köszönöm az értelmezésedet és a javaslatodat, amit hasznosnak találtam.

A példamondatodból kiindulva és azt behelyettesítve egy konkrét céllal:
"[...] előtt is előterjeszthető, ha [...] elérni kívánt 2018. decemberben esedékes lakásszemlét a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná."

Vajon a 2018. decemberében megtartandó lakásszemlét (joggyakorlást mint elérendő célt) a kérelem perindítást követő előterjesztése az időmúlásra tekintettel meghiúsítaná? Igen, hiszen például februárban már nem tudnám gyakorolni a decemberben érvényesítendő jogomat. Ennélfogva nem lenne értelme, hogy a kérelemben kérelmezzem a 2018. decemberi lakásszemle kikényszerítését, mivel azt az idő múlása meghiúsítaná. (Az időben akkor sem tudok visszamenni, ha a bérlők februárban ugyanúgy bent fognak lakni.)

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.04. 06:33

Ezzel az érvelés legfeljebb a "decemberben esedékes lakásszemle" tűrésére kérhetsz ideiglenes intézkedést, a kiköltözésre nem.

Talán nem árt hangsúlyozni: a kereseti kérelem teljesítésének ideiglenes intézkedéssel elrendelése kivételes, a kereset nélküli ideiglenes intézkedés pedig még a kivételnek is a kivétele.

_Zoltán_ # 2018.12.04. 08:26

Kedves Béla,
Köszönöm a válaszodat, ezzel tisztában vagyok. Kereseti kérelmet egyelőre azért nem adhatok be az ügyben, mert a lakás kiürítésével kapcsolatos nemperes eljárásban várom a bíróság végzését a fellebbezésemre, és nem szeretném, hogy perfüggőség alakuljon ki. Ha visszausítják, akkor kereset keretében fogom kérni a kiürítést, amint lehet.

De máris pontosítom magam: a lakás kiürítésése iránti igény valóban más, mint a lakásszemle iránti igény. Ezért célszerű lehet a kérelemt kereset keretében benyújtani, és ezen belül ideiglenes intézkedés keretében kérni a lakásszemle és karbantartások tűrését. Ekkor azt kell mérlegelnem, hogy a lakás kiürítését is kérhetem-e későb ugyanebben a joggyakorlás iránti keresetben, ha (miután) visszausítják a nemperes fellebezésemet a kiürítési ügyben, vagy külön keresetet kell benyújtanom a kiürítésre.

Az interneten láttam ideiglenes intézkedési kérelmet, amelyben a felperes kéri az ingatlanjának a saját birtokába adását különös méltánylást érdemlő helyzet alapján arra hivatkozva, hogy a bérlő régóta nem fizet bérleti díjat és rongálja a lakást, és hogy a kiürítés elrendelésével okozandó hátrány nem haladja meg a birtokbavétellel kapcsolatos előnyt.

Ha ennek megítélése kivételesnek minősül - ami sajnos feltehetőelg igaz -, akkor azt jelenti, hogy Magyarországon „fő szabály“ szerint a bérlőknek lehetőségük van arra, hogy tartósan ne fizessenek bérleti díjat, és tartósan jelentős károkat okozzanak. Vagyis a törvények, a bírói gyakorlat ebben a formában a jogsértéseket segíti elő.

Kovács_Béla_Sándor # 2018.12.04. 08:45

Nem érted te ezt. Vagy az érintettség miatt nem vagy képes objektíven szemlélni a problémát.

Utoljára megpróbálom:
Azt, hogy a bérlő nem fizet, és hogy rongálja az ingatlant, a bérbeadó állítja. Miért kellene a bíróságnak ezt bemondásra elhinnie? Bizonyítást meg nem igen lehet vezetni a kereset befogadása nélkül.

drbjozsef # 2018.12.04. 08:57

Magyarországon „fő szabály“ szerint az embereknek lehetőségük van arra, hogy meggyilkoljanak valakit, és tartósan jelentős károkat okozzanak. Vagyis a törvények, a bírói gyakorlat ebben a formában a jogsértéseket segíti elő.

Ez így, igaz?

_Zoltán_ # 2018.12.04. 10:25

Értem, és több tekintetben igazatok van.

Én szívesen bizonyítom, illetve bizonyítottam volna a tényállásokat, de ez nemperes eljárásban nem volt lehetséges, és amit igazoltam, azt hiába igazoltam.

Közismert, hogy a bíróság lassúsága a jogsértéseket segíti elő, erre több forrást is be tudok linkelni. Hiába szeretnék lakás kiürítésére keresetet benyújtani, amíg a bíróság akár hónapokig nem hoz végzést a nemperes eljárásban, addig törvény szeint nem nyújthatok be keresetet.
És miután valaki keresetet nyújt be és igaza van, jellemzően hónapokig tart, mire ezt a bíróság kimondja.

Az, hogy megszűnt a jogviszony, én 5 perc alatt hitelt értemlő módon bizonyítani tudom, és az ehhez szükséges bizonyítékokat már augusztusban benyújtottam, de nem történt meg a kiürítést ennek alapján. Igen, az elhangzottak szerin ehhez keresetre van szükség. A lényegen nem változtat: én hiába vagyok hajlandó augusztus óta a jogviszony megszűnését bizonyítani, és ezt hiába bizonyítottam hitelt érdemlő módon, a törvények, ítélkezési gyakorlat úgy van kialakítva, hogy ez hosszú hónapokig tartson! Ez sem lenne gond, ha addig a kiürítés megtörténne.

Az általatok hivatkozott bűncselekmény esetén jobb a helyzet, mert ugyan ott is sokáig elhúzódhat a döntéshozás, de ott a tettest bizonytási eljárás nélkül gyakran őrizetbe veszik, vagyis megakadályozzák, hoogy további károkat, búncselekményeket okozzon az ítéletig.

A lehetőség jogsértésekre adott, de a jogsértések megszüntetése a bíróság által igen lassúúúúúúúúúúúúúúúúúúúúúú. Emiatt a lassú ítélkezés "gépszíja" előbb-utóbb csaknem mindenkit elkap, és akkor nekik fogják magyarázni, hogy érintett, és azért nem érti a dolgot.

Megértem és elfogadom, hogy eltérő a véleményetek, és a véleményetek indoklása is helytálló.

drbjozsef # 2018.12.04. 11:03

Igen, ebben igazad van, kétségtelen, hogy a bíróságok túlterheltek, és hónapokig tartanak a legegyszerűbb eljárások is. De az is igaz, hogy gyakran a felek (egy részük kétségtelen rosszhiszemű) hozzáállása miatt húzódik még ennél is sokkal tovább.

vaer # 2018.12.04. 12:05

Kedves Fórumozók!

A mai napon elintéződött az ügyem! Az egyik fél tegnap, a másik ma költözött ki. Elszámolva minden, kaucióból visszajáró visszafizetve! Remélem nem lesz több gondom velük!

Viszont a jövőre nézve mit tehetnék még azon kívül, hogy "megválogatom" a jelentkezőket, közjegyzői "kiköltözési nyilatkozatot" készítünk?
Megemlítették itt a befogadó nyilatkozatot! Mi is ez tulajdonképpen, és itt játszik-e szerepet a kiköltözési moratórium?
Válaszokat nagyon köszönöm! Egyébként szívesen vennénk mindnyájan egy bérbeadói kisokost, de gondolom ezt mindenki maga tapasztalja ki.
Bár ha kaphatnánk tanácsokat azt nagyon szépen megköszönném.

vaer # 2018.12.04. 12:05

Kedves Fórumozók!

A mai napon elintéződött az ügyem! Az egyik fél tegnap, a másik ma költözött ki. Elszámolva minden, kaucióból visszajáró visszafizetve! Remélem nem lesz több gondom velük!

Viszont a jövőre nézve mit tehetnék még azon kívül, hogy "megválogatom" a jelentkezőket, közjegyzői "kiköltözési nyilatkozatot" készítünk?
Megemlítették itt a befogadó nyilatkozatot! Mi is ez tulajdonképpen, és itt játszik-e szerepet a kiköltözési moratórium?
Válaszokat nagyon köszönöm! Egyébként szívesen vennénk mindnyájan egy bérbeadói kisokost, de gondolom ezt mindenki maga tapasztalja ki.
Bár ha kaphatnánk tanácsokat azt nagyon szépen megköszönném.

vaer # 2018.12.04. 12:06

Ezt nem akartam 3x.

drbjozsef # 2018.12.04. 15:31

Megválogatod.
Esetleg, - nálunk nem szokás, de pl. Németországban konkrét portfóliót kérnek az előző bérleteidről, bérbeadóidról, ajánlólevéllel - lekáderezed.
Közjegyző előtt kötsz szerződést.
Befogadói nyilatkozatot kérsz (ezt nem írjátok, hanem hozza a lakó, bárkitől, általában családtagtól, aki kettanús okiratban vállalja, hogy felmondásod esetén biztosít neki és a többi vele a bérlakásban élőknek lakhatást a saját tulajdonú ingatlanában), ez is kerüljön bele a közjegyzői szerződésbe.

Ezen túl már csak költségesebb dolgok vannak, például előre fizetőssé teszed a gáz vagy áramszolgáltatást. Ez ugye óracsere. Áram és gáz nélkül gyorsabban odébbállnak.

De más lehetőség nagyon nincs. A lakáskiadás kockázat is, mint minden nem garantált befektetés, sokat lehet bukni rajta.

Olvasd el ezt, és olvasd végig a jó sok hozzászólást is, van benne sok okosság :

https://kiszamolo.hu/…g-oldalarol/

vaer # 2018.12.04. 16:08

Köszönöm!
Olvasok és tanulok! Állítólag Svájcban is ajánló levél szükséges. Na, mi még itt nem tartunk! :(
Egyébként a válogatásról annyit, hogy sok bérlőjelöltet visszautastottam, ezek meg úgy megvezettek, hogy talán így még soha senki! De itt most konkrétumot nem akarok írni, de a valóság minden képzeletet felül múl!
Minden esetre nagyon örülök, hogy így alakult.