vaer
2018.11.29. 06:53
:):):)
Itt a pont!
Lakás kiürítése nemperes eljárásban
_Zoltán_
#
2018.12.01. 10:25
Máshol már javasolt, jogilag járható (és igazságos) út, ha a bérbeadó egy vagy két magabiztos fellépésű bizalmi személynek adja ki a lakást akár csak 1-2 hétre (akár közjegyzői kiürítési és befogadói nyilatkozattal), és azok törvényesen "beköltöznek", legkésőbb akkor, ha nyílik az ajtó. Az érvényes bérleti szerződés alapján őket is megilleti a birtokvédelem és nyilvánvaló, hogy az önkényes lakásfoglalók lakáshasználata már néhány óra után ellehetetlenül, így nem kérdés, hogy nagy eséllyel önkéntesen hamar kiköltöznek. Ők csak jogaikkal élnek, másokat nem háborgatnak. Hátránya, hogy ilyen vitéz lelkületű bérlőket nehéz találni, és hogy ennek is van költsége. Mivel ez az eljárás jogszerűnek tűnik, a jogszabályi fogyatékosságok fényében biztonsági cégek vagy egyéb vállalkozók akár ilyen jellegű szolgáltatást is nyújthatnának az így (egyébként önhibájukon kívül) bajba jutott bérbeadók számára. Senkit nem szeretnék félretájékoztatni, ezért ha valaki szerint a fenti eljárás mégsem lenne jogszerű, kérem jelezze, köszönöm.
drbjozsef
#
2018.12.01. 10:49
„Az érvényes bérleti szerződés alapján őket is megilleti a birtokvédelem”
Teljes tévedés.
Mint ahogy felmondott bérleti szerződéssel is megillethet valakit a birtokvédelem. A kettőnek egyszerűen nincs közvetlen köze egymáshoz.
_Zoltán_
#
2018.12.01. 12:10
A birtokvédelem a törvényi szabályozás szerint illeti meg a birtokost. Nem írtam, hogy az érvényes bérleti szerződésnek közvetlen köze van hozzá. Az érvényes bérleti szerződésnek úgy van köze a birtokvédelemhez közvetett módon, hogy a bérlő birtokossá válik, és a birtokost a törvényi szabályozás szerint illeti meg a birtokvédelem. A hozzászólásom lényege mindenesetre nem az, hogy az érvényes bérleti szerződésnek közvetlen, vagy közvetett köze van a birtokvédelemhez.
drbjozsef
#
2018.12.01. 15:23
„Az érvényes bérleti szerződésnek úgy van köze a birtokvédelemhez közvetett módon, hogy a bérlő birtokossá válik, és a birtokost a törvényi szabályozás szerint illeti meg a birtokvédelem.”
Nem. Újabb tévedés.
Esetleg így lenne helyes :
„Az érvényes bérleti szerződésnek úgy van köze a birtokvédelemhez közvetett módon, hogy HA a bérlő birtokossá válik, AKKOR a birtokost a törvényi szabályozás szerint illeti meg a birtokvédelem.”
Magyarázzam a különbséget, vagy ennyiből vili?
_Zoltán_
#
2018.12.01. 23:32
Kedves József,
köszönöm a válaszodat, és az ajánlatodat az általad említett különbség magyarázatára. Engem jelenleg elsődlegesen az érdekel, hogy egy jogcím nélküli, kiköltözni nem hajlandó bérlőt hogyan lehet jogszerűen és rövid időn belül a lakásból kitenni. Miután erre megvan a megoldás, örömmel visszatérek bármilyen más érdekes témára, így az általad felvetett különbségre is. Ha a gyors kiköltöztetésre nincs törvényes lehetőség, vagy a hozzászólásokból erre lehet következtetni, akkor a lassabb megoldás megvalósítására kell helyeznem a hangsúlyt, és utána lesz célszerű számomra az általad említett témára visszatérni.
gerbera317
#
2018.12.02. 08:26
Ha a bérlő jogcím nélkülivé vált, de ő azt vitatja, vagy egyszerűen csak nem akar eleget tenni a kiköltözési kötelezettségének, csak a bírósági út marad. Ha ezen felül önkényes lakásfoglalónak minősül, nemperes úton, egyébként peres úton lehet ellene érvényesíteni a kiürítési igényt.
De miért nem olvasol vissza a topikban fölösleges okoskodás helyett?
_Zoltán_
#
2018.12.02. 10:13
Kedves Gerbera,
Köszönöm a hozzászólásodat. A topikot az írásom előtt természteseen visszaolvastam, tehát a kérdésed téves feltételezésen alapult. Természetesen jogod van bárkinek a hozzászólását felesleges okoskodásnak minősíteni, lelked rajta.
Tanulságosnak találom a válaszodban a jogcím nélküli bérlővel kapcsolatban, mely szerint "Ha ezen felül önkényes lakásfoglalónak minősül, nemperes úton, egyébként peres úton lehet ellene érvényesíteni a kiürítési igényt." Az én esetemben a bíróság egyik (nemperes) végzése alapján a bérlőt önkényes lakásfoglalónak minősítette a jogviszony megszűnését követően, a másik végzés viszont ezt figyelmen kívül hagyta a bérleti jogvisony megszűnését követően, és mégsem adott helyt a kiürítési igénynek. A válaszod fényében úgy tűnik, hogy a bíróság okoskodott tévesen az egyik végzésében. Vagyis vagy az volt téves, hogy a jogviszony megszűnése alapján önkényes lakásfoglalónak minősítette a bérlőt, vagy pedig az volt téves okoskodás, hogy nem vette figyelembe ezt, a másik végzés által megállapított körülményt.
Nem az én okoskodásom, hanem a tények alapján nem egyértelmű, hogy a bérlő mikor, milyen körülmények alapján minősül valóban önkényes lakásfoglalónak és mikor nem, mivel ugyanazt az ügyet a bíróság más körülmények és eltérő következtetések alapján bírálja el, és ez jogbizonytalanságot okoz.
drbjozsef
#
2018.12.02. 10:31
Zoltán,
sehol sem írtál az esetedről, csak bedobtál egy teljesen hibás vélelemre alapozott "eljárást" a lakás kiürítésére.
Azt tudod, hogy a "lakáskiürítés" az "önkényes lakásfoglaló" a "jogcím nélküli" vagy a "birtok" és "birtokvédelem" fogalmak egészen egzakt jogi kategóriák, egymással nem felcserélhetőek, sőt, még csak párhuzam sincs közöttük?
Ha visszaolvastál, láthattad, hogy nemperes eljárásban legfeljebb a határozott idejű szerződés lejárta után, esetleg a bérleti szerződéssel egyáltalán nem rendelkező lakók ellen lehet fellépni. Itt nincs "objektív" tény ami vitatható lenne.
Létező, de felmondott (határozatlan, vagy egy lejárati idő előtt felmondott határozott) szerződésnél a bérlő vitathatja annak jogszerűségét, indokait. Ilyen esetben nincs lehetőség nemperes eljárásra, a bizonyítási lehetőséget meg kell adni a feleknek, annak pedig a normál polgári per az útja.
Ami sajnos nem rövid gyakran.
gerbera317
#
2018.12.02. 12:07
Ítélt dolog tárgyában nem hoz a bíróság újabb határozatot, hacsak nem azért, mert nem észleli, hogy már van ilyen határozat. De ez ellen lehet tenni. Te tettél ellene bármit is?
_Zoltán_
#
2018.12.02. 12:10
Kedves József, köszönöm a válaszodat.
Az esetemről elég sokat írtam (egyébként én idítottam a topikot), sőt még az egyik végzésből is idéztem.
A lényeget szépen összefoglaltad. Én még azt emelném ki, hogy sok esetben a jogviszony megszűnését tartják annak a ténynek, ami alapján az önkényes lakásfoglalás és a kiürítés alkalmazhatósága megállapítható - akár nemmperes eljárásban is - nem pedig a szerződés lejárta. Íme egy ilyen eset (http://ingatlanmuhely.reblog.hu/…B6rv%C3%A9ny): "A megszűnt szerződés jogosítja fel a bérbeadót, hogy akár a közjegyzős szerződés erre vonatkozó részét, akár végrehajtási törvény nemperes eljárásban történő lakáskiürítését kezdeményezze". Akkor ezek szerint ez is félrevezető, téves megállapítás?
_Zoltán_
#
2018.12.02. 12:19
Kedves Gerbera,
Amint már a topikban korábban írtam neked válaszolva, Az első visszautasító végzésben azt írták, hogy „A bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy a kérelmező a kérelmét a felek közötti jogviszony megszűnését követően terjesztette-e elő a Vht. 183. és 183/A §-i alapján, ekként a kérelem beérkezésének időpontjában a kötelezettek önkényes lakásfoglalónak minősülnek-e vagy sem.” Valamint azt, hogy a jogviszony 3 hét múlva fog letelni, ekként nem a megfelelő időpontban adtam be a kérelmet. Vagyis az indoklásban szó sem volt arról, hogy nincs hatásköre a bíróságnak, és a határozott idő nem lejártára sem hivatkoztak. Másrészt az indoklásból az következik, hogy a jogviszony lejárta után a kötelezettek önkényes lakásfoglalókká válnak! Ennek fényében az újabb panasznapon a bírósági segítő javaslatára ismét beadtam a kérelmemet a jogviszony megszűnését követően. Ebben természetesen kifejezetten hivatkoztam a bíróság korábbi végzésére, ez a hivatkozás volt az érdemi eltérés a két kérelem között, és hogy a jogviszony időközben megszűnt az első (jogerős) végzés szerint is, tehát a bíróságnak észlelnie kellett a nevezett végzést, és tettem ezért. Ezt a második kérelmemet arra hivatkozással utasították el, hogy a másik fél vitatja a felmondásomat. A másik fél vitatása olyan megalapoztalan volt, mintha azt vitatta volna, hogy a bíróságnak Magyarországon nincs hatásköre, vagyis „objektív“ tényként megállapítható volt bizonyítás nélkül, hogy a felmondásom érvényes, és a másik fél általi vitatás megalapozatlan.
gerbera317
#
2018.12.02. 13:01
Ja, hogy te vagy a topiknyitó? Tényleg. Akkor is úgy kérdeztél, mintha nem volna előzmény. Sebaj.
Igazad van, a te kérelmednél nem választható el élesen egymástól az érdemi és a nem érdemi vizsgálat.
Ha érdemben vizsgálják, akkor azt nézik, amit néztek: lejárt-e a szerződés határozott ideje. És ha nem járt le, érdemben elutasítják a kérelmet, mert az idő előtti.
Ha nem érdemben vizsgálják, akkor is ugyanazt nézik: lejárt-e a szerződés határozott ideje. És ha nem járt le, akkor megállapítja a bíróság a hatásköre hiányát (mivel a továbbiakban peres útnak van helye), és érdemi vizsgálat nélkül visszautasítják a kérelmet.
Valóban érdekes, hogy mindkettőhöz ugyanazt kell megvizsgálni, és végső soron ugyanaz az eredmény is: nem lesz kiürítés.
_Zoltán_
#
2018.12.02. 14:28
Az első végzés állítása szerint a bíróságnak nem azt kellett vizsgálnia, hogy lejárt-e a szerződés határozott ideje (se nem azt, hogy a meghatározott idő eltelt-e), hanem azt, hogy MEGSZŰNT-E A JOGVISZONY a felmondás alapján. Vagyis ezt a körülményt nevezte meg az elbírálás központi mérlegelési szempontjaként. Szerintem ez az érdekes, mivel nem azt vizsgálták, hogy a meghatározott idő eltelt-e (felmondás nélkül).
Még egyszer: ezt az érdekességet a bíróság állította a jogerős végzésében.
drbjozsef
#
2018.12.02. 14:55
Zoltán,
bocsánat, valóban, Te indítottad a kérdésekkel, de azt hittem, azt már elég alaposan kivesézték a szakértőt.
A legutóbbira azt kérdezném : véleményed szerint van különbség a "jogviszony megszűnése" és a "szerződés megszűnése" között, vagy az tökugyanaz-e?
drbjozsef
#
2018.12.02. 14:57
„Másrészt az indoklásból az következik, hogy a jogviszony lejárta után a kötelezettek önkényes lakásfoglalókká válnak!”
Szerintem semmiképpen sem. Legfeljebb jogcím nélküli használónak.
drbjozsef
#
2018.12.02. 15:09
Itt feltehetőleg tévedett a bíróság, mert az általad is linkelt Lénárd-Komjáthy Kitti Katalin-féle pdf-ben is rögtön az első két mondat teljesen egyértelműen definiálja a különbséget az önkényes lakásfoglaló és a jogcím nélküli használó között.
_Zoltán_
#
2018.12.02. 15:10
Kedves József,
Pont erről van szó. Ugyanis a bíróság nem azt írta a végzésében a vizsgálatának tárgya kapcsán, hogy a bérlők jogcím nélküli használónak minősülnek-e, hanem hogy "„A bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy a kérelmező a kérelmét a felek közötti jogviszony megszűnését követően terjesztette-e elő a Vht. 183. és 183/A §-i alapján, ekként a kérelem beérkezésének időpontjában a kötelezettek önkényes lakásfoglalónak minősülnek-e vagy sem".
Vagyis a bíróság jogerős végzése szerint azt kellett vizsgálnia, amit szerinted semmiképpen sem kellett volna.
drbjozsef
#
2018.12.02. 15:39
Én ugyan laikus vagyok, de ez a mondat nem abban az eljárásban született, amikor a határozott idejű bérleti szerződésben megállapított határidő még nem járt le?
_Zoltán_
#
2018.12.02. 15:47
Igen, abban az ügyben született, hiszen a bíróságnak az állítása szerint azt kellett vizsgálnia, hogy a jogviszony megszűnt-e a felmondás alapján, és nyilvánvaló, hogy nem járt le a meghatározott idő, hiszen ha lejárt volna, akkor nem kellett volna azt vizsgálnia, hogy a felmondás alapján mikor szűnt meg a jogviszony.
gerbera317
#
2018.12.02. 16:05
Grave érthetően megmagyarázta, miért nem lehet felmondott bérleti szerződésnél mellőzni a peres utat. Én hozzáírtam, hogy tudok egy esetről, amikor a bíróság benézte a dolgot, és törvényt sértve végzéssel rendelte el a kiürítést. De ez nem jelenti azt, hogy a bíróságok sorozatban nézik be ezeket, vagy hogy a precedens miatt most már kötelesek ezeket benézni.
_Zoltán_
#
2018.12.02. 16:13
Kedves Gerbera,
Teljesen egyetértek. Ezt támasztja alá József véleménye is, mely szerint a bíróság ennek kapcsán feltelhetőleg tévedett. Ezt én sem nevezném sorozatosnak, de nekem bőven elég volt, hogy az én ügyemben alakították ki ezt a feltehetőleg téves álláspontot, mivel ezáltal több hónapot veszítettem. Valóban érthető volt Grave magyarázata is, amit ismét köszönök. Lehetőség szerint megírom majd, hogy mi lesz a fellebbezésre adott végzés indoklása.
Grave7
#
2018.12.02. 18:48
A fellebbezéstől függetlenül, a határozott idő letelte után azért adj be új Vht. 183/A. § szerinti kérelmet.
_Zoltán_
#
2018.12.02. 20:50
Kedves Grave,
köszönöm a tanácsodat. Az a tervem, hogy a fellebbezésre kapott végzés után haladéktalanul megindítom a peres eljárást, hiszen az január-februárban már jó eséllyel elkezdődhet, viszont a meghatározott idő csak június közepén jár le. Így legalább június előtt történhet valami előrelépés, emiatt tűnik célravezetőbbnek, mint június közepéig várni.
Még egy kérdésem lenne, ami fontos a számomra: milyen úton vagy jogcímen érhetem el - például keresetlevél formájában - azt, hogy a bíróság vagy egy másik hatóság arra utasítsa a bérlőket vagy kényszerítse ki, hogy a bérleti szerződés alapján a lakásomat havonta ellenőrizhessem, és a szükséges karbantartásokat, javításokak elvégezhessem? (Ugyanis a bérlők ezt is megakadályozzák, és ha a hozzájárulásuk nélkül bemennék, akkor még engem támadhatnának.) A gyors kiürítéssel ez a jogsértés is megszűnt volna, de mivel nincs gyors kiürítés, ezért legalább ezt a jogsértést szeretném minél hamarább megszüntetni.
gerbera317
#
2018.12.02. 21:15
Június? Egész idáig azt hittem, hogy három hét múlva fog lejárni a határozott idő. Ha számít az idő, ne fellebbezz, vagy ha már beadtad, vond vissza, és add be inkább a keresetet, már holnap!
