Közös tulajdon

aki az ingatklan nyílvántartásban bízva jóhiszemüen ellenérték fejébne szerez jogot

bizonyítsák hogy a jog szerzöje rosszhiszemü volt ez bizonyos esetekben elég nehéz az elbirtokló meg dühös lehet arra hogy miértnem elöbb ébredt miért nem két perfeljegyzést

ciculee azt írta, hogy Zsófi hozzájárulása nélkül nem adhatták el tulajdonrészüket. Gondolom a "hozzájárulás" alatt azt érti, (amit mindannyian feszegetünk), hogy kellett volna kapnia egy vételi ajánlatot a nagynénjétől, amire ő vagy nyilatkozik, hogy kíván-e élni az elővásárlási jogával, vagy sem. (Ha nem nyilatkozik semmit, azt tekintsük hallgatólagos hozzájárulásnak...) Tényleg nem túl szabatos, de talán ez nem katasztrófa.

Semmi esetre sem tűnik jóhiszeműnek sem a nagynéni, sem az "új" tulaj.

ciculee: ritének igaza van. A szerződés ilyen esetben nem semmis, hanem az elővásárlási joggal rendelkezővel szemben hatálytalan, tehát ő ugyanazon az áron, ugyanolyan feltételekkel megvásárolhatja. Ha ezt nem teszi, a szerződés érvényes lesz. Minden tulajdonostárs egyébként a saját tulajdoni hányadát nyugodtan eladhatja bárkinek, ha nem lett felajánlva a vételi lehetőség az elővásárlásra jogosultnak, ez kizárólag a vevővel szemben érvényesíthető jog, az eladóval szemben már nem. A vevő azonban az eladóval szemben kártéritési pert indithat, ha emiatt kár érte, azonban itt a szerződésben szerepel, hogy más tulajdonosok is vannak, tehát tudta a vevő és az eladó is, hogy a tulajdonostársnak elővételi joga van.

Zsófinak tényleg csak ez a lehetősége van: vagy eladja - az összegen még alkudoznék - vagy pereskedik, és az elbirtoklási pert szerintem tuti elvesziti, ez esetben perköltséget is fizet.

Az sem igaz, hogy elbirtoklással már megszerezte a tulajdonjogot, mert akkor szerzi meg elbirtoklással, amikor ezt a biróság jogerősen kimondja. Nem véletlen, hogy még hajlandóak alkudozni, és fizetni, mivel egyrészt tényleg sokáig tart egy elbirtoklási per, másrészt közbejöhet bármi (kiderül, hogy tényleg szivességi használat volt - bár ezt Zsófinak kell bizonyitania, és nem fogja tudni).

Tény, hogy birtokban vannak, és amennyiben Zsófit nem engedik birtokba - én az ő helyükbe nem tenném - akkor a per végéig is ők maradnak birtokban, és az elbirtoklási eljárás sikeres lesz.

„Másrészt ha nem tudsz velük valami méltányos adásvételi összegben megállapodni akkor van egy olyan megoldás hogy megterheled a tulajdonrészed ellenérték fejében /haszonélvezettel vagy zálogjoggal vagy mindkettővel/ és ha meg is szerzik elbirtoklás útján a részeteket a zálogjogosult a zálogjog erejéig akár elárvereztetheti a tulajdonrészt tehát végső soron pénzhez juttok ” Ez jó ötlet lenne, ha előbb történt volna a terhelés, mielőtt az értesitést kaptátok, azonban a biróság sem hülye, rá fog jönni, hogy ez szinlelt szerződés (tehát semmis), és kizárólag azért kötöttétek, hogy kijátszátok az elbirtoklót.

ciculee miért mondod azt hogy a társtulajdonos nem adhatja el a tulajdonrészét????
ez nagyon meredek
legfeljebb az elővásárlási jog megsértéséről van szó de az nem „hozzájárulás”

Egyre merészebb tanácsokat adunk Zsófinak. Szerintem többen élvezettel olvassuk ezeket, de Zsófi, ha néhány dolgot még megírnál, jobban be lehetne határolni a dolgot.

A tulajdoni lap szerint:

• ki(k) a tulajdonosa(i) most az ingatlannak?
• mekkora a tulajdonrészük?
• nagymamád halála időpontja óta volt-e változás (beleértve az öröklés bejegyzését is), ha igen: MIKOR és mi?
• mennyire felel meg mindez a most elküldött szerződésnek?

Ezeknek az információknak a megszerzése neked - ebben a helyzetben - elemi érdeked, és bárki (akár egy általad választott ügyvéd) többet tud neked segíteni.

Bocsi!

Cseréld el!!!

Ha te vagy bejegyezve tulajdonosként, akkor azonnal add el -legalább papíron- és értesítsd őket az elővásárlási jogukról....

Maximum nem megy teljesedésbe az ügylet.

Kedves Zsófi!

A leírtak alapján a következőket tudom mondani:
az ingatlan közös tulajdonban volt, tehát a tulajdonsotársak nem adhatták el a 7/8-as részüket a te hozzájárulásod nélkül. Tehát nem vehették meg az ingatlant, hiába fizettek érte 1984-ben vételárat, a földhivatal szerint ők nem tulajdonosok. Éppen ezért jelentkeztek most, valószínűleg el kívánják adni és ezért a földhivatalban is rendezni kívánják a valóságnak megfelelő állapotot.
Jelen helyzetben mindegy, hogy akkor egy semmis szerződést kötöttek, hiszen az egészet nem volt joguk eladni, mert az egész ingatlan tulajdonjogával nem rendelkeztek, tehát érvényesen azt nem is adhatták el.
A nagyobb baj az, hogy ha a mostani birtokosok 15 éve szakadatlanul birtokolják az ingatlant, anélkül, hogy bármelyik tulajdonostárs (tehát pl. te) felszólította volna őket, akkor elbirtoklás útján megszerezték a tulajdonjogot. Ha a rokonok laknákak benne most és elbirtoklás jogcímén a földhivatalnál a maradék részre tualjdonjogot akarnának bejegyezni, az is megállná a helyét, tehát itt már nem releváns az, hogy korábban egy semmis adás-vételi szerződést kötöttek, mert sajnos az elbirtoklás viszont megvalósult, és ezen a jogcímen bejegyeztethetik a tulajdonjogot a földhivatalba.
A gyanús a dologban, hogy miért ajánlott mégis egy összeget a megvételre?
Mindenképpen utána kéne nézni a földhivatalban, hogy mi a papírforma szerinti állapota az ingatlannak (ki e szerint a tulajdonos) és abból talán többet meg lehet tudni.

Zsófi szerintem lendülj ellentámadásba
Először mond azt hogy a rokonaidnak szívességi használat útján engedted át a tulajdoni részed használatát téged mint társtulajdonost az adásvételről nem értesítettek pedig téged megilletett volna az elővásárlási jog erről csak most értesültél így ők mint vevők is rosszhiszeműen jártak el
/talán érdemes bepróbálkozni azzal is hogy mivel most értesültél csak a vételről –már mint ha ez igaz- élsz az elővásárlási jogoddal és magadévá teszed az ajánlatot de ehez értesítened kell az egykori eladót, valószínűleg ez nem járható út de alkalmas arra hogy megzavard az ellenfeledet /aki egyből az elévülésre gondol annak mondom hogy a jogtudományban van egy vita hogy az elővásárlási jog kötelmi jog e vagy a tulajdonjog mint abszolút dolgi jogosultság rész e ez utóbbi állásponton van pl. Zlinszky János/
Mond, hogy most értesültél az adásvételről ezért visszamenőleg 5 évre kérj tőlük valami ellenértéket a tulajdonhasználatért mert rájuk már nem vonatkozik a szívességi használat.
Másrészt ha nem tudsz velük valami méltányos adásvételi összegben megállapodni akkor van egy olyan megoldás hogy megterheled a tulajdonrészed ellenérték fejében /haszonélvezettel vagy zálogjoggal vagy mindkettővel/ és ha meg is szerzik elbirtoklás útján a részeteket a zálogjogosult a zálogjog erejéig akár elárvereztetheti a tulajdonrészt tehát végső soron pénzhez juttok

Helyesbítés:
Természetesen úgy gondoltam, hogy "Most tudtátok meg, hogy nagynénédék 84-ben elasdták részüket, tehát úgy tudtátok, hogy mind a mai napig ők laknak benne..." Erre épül az egész, amit írtam.
Bocsánat!

Kedves Zsófi!

Én ugyan nem jogász vagyok, de talán tippet tudok adni.

Az elbirtoklásról annyit, hogy jó az esélyük erre, hiszen, ha jól értem Ti nem is néztetek az ingatlanra, nyilván nem is fedeztétek a költségek rátok eső részét (84 óta ez elég jelentős lehet), de különösképp nem jeleztétek írásban, hogy igényt tartotok rá és nem is rendelkeztetek vele (nem adtátok el, nem adtátok bérbe...stb.) De tekintsd ezt szakértő által véleményezendő magánvéleménynek.

Viszont lehet, hogy egy ötletet tudok adni, hogy lehet legalább korrekt megegyezésre bírni az "új" tulajt. Ehhez viszont tisztázni kellene egyes körülményeket.
Azt írod, úgy tudtátok, nagynénédék 84-ben eladták részüket. Ha közös tulajdonról van szó (minden erre utal), akkor nagynénédnek felétek 84-ben közölni kellett volna a vevő ajánlatát, hogy nyilatkozni tudjatok esetleges vételi szándékotokról, sőt, mint tulajdonostársak a vevők tulajdonjog-bejegyzéséről is kellett volna értesítést kapnotok a földhivataltól.
Ezek miért nem történtek meg?
Egyáltalán titeket, mint örökosöket jegyeztek be előbb, vagy a vevőt? (Bár egy halott személy felé nyilván nem közölhették a vételi ajánlatot.)
Milyen címetek szerepel a tulajdoni lapon, ott elérhetőek voltatok-e akkor és azóta? (Gyanús: a mostani címeteket nyilván tudják, mert ezt a levelet el tudták küldeni)
Egyáltalán hány évesek voltatok akkor? (Lehet, hogy ezt édesanyátok kapta, mert kiskorúak voltatok.)
Mi van az elküldött szerződésben? Mire vonatkozik, van-e említés a Ti tulajdonrészetekről, különösen az elővásárlási joggal kapcsolatban?
Menj be mielőbb a földhivatalba és kérj ki egy tulajdoni lap másolatot. Ha szükséges látod, kérjél betekintést az iratokba (az összesbe). (Vélelmezhető, hogy érdeked fűződik hozzá, tehát meg kell, hogy mutassák neked, mint tulajdonostársnak)
Írd meg, mit láttál.
Ha történtek inkorrekt dolgok a következő tippet tudom adni: Írj az ügyvédnek, hogy most kaptad meg tőle életedben először a vételi ajánlatot, és nyilatkozz (szabályosan!), hogy kívánsz élni vele. Persze 84-es áron! Kérd meg, hogy adja le a földhivatalnál, hiszen Te még onnan nem kaptál értesítést, tehát fellebbezni sem tudtál. (Már ha így volt...)
Ja, volt közben infláció is, de ez még mindíg kevesebb, mint 20 év elmaradt bérleti díja, hiszen ezzel tartozik neked a vevő. Ha akarják, készíthettek inflációval korrigált elszámolást, de abból az is adódhat, hogy Ti több bérleti díjat kaptok, mint a vételár. (No és küldd meg ezt a levelet nagynénédnek is, mert eredetileg az ő kötelessége lett volna az ajánlatot közölni, végső soron ő vonható felelősségre)

Megj.: Persze lehet, hogy tudatos az, hogy most jelentkeznek: 6 éve már elbirtokolták, az öt évnél régebbi bérleti díj követelések pedig elévültek.

Szóval azt javaslom, tájékozódj, és (lehetőleg ügyvéddel) vedd rá őket arra, hogy tárgyaljanak veletek.

Kedves szakértök!
Lehetséges, hogy valaki elbirtoklás útján megszerezte egy ingatlanrészünket, pedig nem is tudtuk, hogy az illetö a házban lakik?
1984-ben meghalt nagyanyám. Apám ekkor már régen nem élt, és anyám viszonya anyósához és sógornöjéhez olyan rossz volt, hogy nagyanyám haláláról is csak a hagyatéki tárgyalásra szóló idézésböl értesültünk. Nagyanyám házának bátyám és én 1/16 1/16-odát örököltük, ami akkor 50 000 Ft-ot ért fejenként. Úgy tudtuk, nagynéném birtokában van a ház, vele nem akartunk érintkezésbe lépni, tehát nem tudtuk használni tulajdonrészünket. Most nemrégen kaptunk egy levelet egy ügyvédtöl. Kiderült, hogy rokonaink még 1984-ben eladták az ö 7/8-ad részüket, a vevö azóta a házban lakik. Az ügyvéd felszólított, ajándékozzuk ügyfelének tulajdonjogunkat. Válaszunkra, szívesen hajlandók vagyunk eladni neki, azt felelte, hogy elbírtoklás útján már úgyis megszerezte, mert több mint 15 éve birtokolja tulajdonrészünket is. Mivel az elbirtokláshoz szükséges bírósági eljárás túl hosszadalmas lenne, ajánlanak fejenként 150 000 Ft-ot (ami beztosan sokkal kevesebb, mint amit érne), ha ezt nem fogadjuk el, mégis elbirtoklás útján fogják kérni az ügyfél földhivatali bejegyzését.
Ez nem csak akkor lenne így ha az adásvételi szerzödés azt a benyomást keltette volna, mintha az egész házra szólt volna, és nem lett volna a tulajdonjogunk a földhivatalnál bejegyezve? Elküldték az adásvételi szerzödés másolatát, benne van nevünk és tulajdonjogunk. Mondhatjuk, hogy alattomos módon jutottak a mi részünk birtokába, mivel nem jelentkeztek?

Derill.

Nagyon köszönöm a gyors válaszaidat.

Üdvözlettel:
jlt1

Kedves ildikó31!

Nagyon szépen köszönöm a gyors választ és ha nem probléma, jövőhéten küldöm is a pontos kereset szövegét.

Üdvözlettel:
Gréta

Kedves nagy.greta!

a keresetváltoztatásról....
Biztos hallott már olyanról, hogy nem csak anyagi jogi jogszabályok vannak, hanem eljárásjogi szabályok is léteznek.
Az eljárásjogi szabályos arra valók, hogy szabályozzák egyes eljárások menetét. A polgári peres eljárások szabályait a Polgári Perrendtartás nevű jogszabály szabályozza. Sok helyen találkzhatott már a rövidítésével: Pp.
Nos ez a jogszabály határzza meg, hogy mikor és hogyan lehetséges a kereset megváltoztatása.
Keresetváltoztatás
Pp. 146. § (1) A felperes a keresetét az első fokú ítélet hozatalát megelőző tárgyalás berekesztéséig bármikor megváltoztathatja, feltéve, hogy a megváltoztatott keresettel érvényesített jog ugyanabból a jogviszonyból ered, mint az eredeti kereset, vagy azzal összefügg. A kereset megváltoztatását írásban kell benyújtani, vagy jegyzőkönyvbe kell mondani.
(2) A keresetet az (1) bekezdésben meghatározott időpontig lehet az 51. § alapján az eredetileg perbe nem vont alperesekre is kiterjeszteni.
(3)
(4) Keresetváltoztatás esetén az alperes ellenkérelmére a 139. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni.

Kedves nagy.greta!

ki és milyen tulajdoni hányaddal van bent a kérdéses ingatlanban? Ki a felperes? pontosan, szó szerint tudnád idézni a kereseti kérelmet?

Kedves Segítőkész Csoporttagok!
Kérlek nekem is segítsetek! :)

Egyik kedves rokonom beperelt, már az első bírósági tárgyaláson is voltam. Egy nagy lakás tulajdonjogát szeretnék elvenni tőlem, melyet még kiskoromban örököltem, arra hivatkozva, hogy kaptam 1 M forintot a felperestől, melyről nincsen papír, se tanu, és hogy én abból az 1 M-ból saját lakást vásároltam magam részére. Alperesként, ügyvéd nélkül úgy érzem (éreztem), nem veheti el senki tőlem a tulajdonjogomat, így egyedül jelentem meg a tárgyaláson. Nagyon elszomorodva tapasztaltam, hogy akkor a felperes rengeteg hazugságot állított, bizonyítékok nélkül. Pl. hogy amíg én kiskorú voltam, rengeteget költött a lakásra, számlákkal ezt nem tudja persze bizonyítani, stb. Ráadásul keresetét (képzeljétek!) helyben a tárgyaláson kiegészítette azzal, hogy ha nem kaphatja meg a tulajdonjogot, akkor kér tőlem 3 M Ft-ot.
Felháborodva tapasztalom, hogy ilyen előfordulhat???
Persze rettegek a következő tárgyalástól is, mely majd ősszel lesz.
Csak a szavaival lehet esélye?

A felperes jelenleg is a lakásban lakik, minden jogcím nélkül. 95 óta közel 2 M Ft közüzemi díjat felhalmozott, erről a kimutatásokat bemutattam a bíróságnak, mert haszonélvezeti jogot is szeretne. Én viszont a közeli rokonomnak sem haszonélvezetet, sem tulajdonjogot nem szeretnék átruházni, pont amiatt, hogy bebiztosítsam magam, ha esetleg a végrehajtó engem találna meg, hogy én fizessek.
Nagyon félek, nem tudom, mi lenne a legjobb megoldás. Persze most a legfontosabb, hogy minél "olcsóbban" megússzam ezt az értelmetlen jogi helyzetet. Jaj és elfelejtettem még megírni, hogy a tartozásokban, melyet nem én halmoztam fel!, 95 óta, papírokkal tudom bizonyítani, 800.000Ft-ot kifizettem. Úgymond visszaadtam az 1 M Ft-ot.

A lakás másik tulajdonosa a 18 éves testvérem.

Szerintetek nyerhetek?

Nem csak azért, hanem mert eleve ilyen egyezséget kötöttetek (illetve az apád). Márpedig az az egyezség Téged is köt. Itt éveken keresztül jóhiszemü birtoklás volt, jóhiszemüen szerzett és gyakorolt jogot pedig nem lehet sérteni. Akkor abban egyeztek meg, hogy igy osztják el a tulajdonjogot, és mindenki ennek megfelelően használta és fejlesztette (vagy nem fejlesztette) a saját részét. Méltánytalan lenne ujraosztani mindent, figyelembe nem véve a közbeni pluszkiadásokat. Egyébként ha a biróság nem ugy döntene, hogy marad ez a helyzet, akkor sem ugy döntene, ahogy az neked jó, hanem azt mondaná, hogy mostantól mindenki használhat mindent az ingatlanon. Tehát Te a kertet, házat, ők meg az üzlethelyiségedet - hisz közös tulajdon végülis. Ez meg Neked sem lenne jó.

Köszönöm a válaszod. Úgy látszik nincs mit tennem. Annak idején kifizettünk valamiért sok pénzt, amit sosem kaptunk meg és nem is kaphatok meg. Azért még egy kérdésem lenne. Csak a bűvös 15 év miatt van ez így?Mert csak 2006. Márciusában lesz pontosan 15 éve, hogy aláírták a felosztási szerződés.

Köszi előre is a válaszod.

Nem követelhetsz abból a területből semmit, mivel tényleges birtokviszony alakult ki már 15 éve az alapján amit leirsz. Próbálkozni persze lehet perrel, de eredménye nem lesz. Viszont mivel közös tulajdonról van szó, mindenhez a Te beleegyezésed is kell, tehát ő nem kaphat épitési engedélyt, ha Te ehhez nem járulsz hozzá. Ugyanez a helyzet a Te területeden, mindenhez kell az ő beleegyezésük is. A közös tulajdonnak ez az átka. Ezt ki tudja kerülni azzal, ha kéri a bíróságtól, hogy pótolja a beleegyezést. Szerintem ennek semmi értelme igy, véget nem érő pereskedés lenne csak belőle, mint ahogy most is ott tartasz, hogy évek alatt sem tudott apád elérni semmit.

A közös tulajdon megszüntetését kérheted, azonban a társasházzá nyilvánitáshoz kell az ő beleegyezésük is, tehát az nem fog menni. A közös tulajdon megszüntetése pedig azzal jár, amit már irtam, vagy ők veszik meg a Te tulajdoni hányadodat (és itt a Te területeden lévő ingatlan értéke számit, nem az összterületből tulajdoni hányad szerint rádeső rész értéke), vagy Te az övékét (ott meg az ő területükön lévő lakás értéke fog számitani, és nem az, hogy nekik mennyi a tulajdoni hányaduk). Ha ebben nem tudtok megegyezni, akkor elárverezik az egészet jóval kevesebbért, mint amennyit az egész ér, és tulajdoni hányadotok arányában, vagy pedig a ténylegesen birtokolt érték arányában elosztják a vételárat.

Az, hogy milyen döntés fog születni, megjósolhatatlan, iratfüggő.

Azt láthattad, hogy az utolsónál két döntési lehetőséget is felvázoltam, vagy tulajdoni hányad, vagy ténylegesen birtokolt érték. Ha a biróság nem tudja megállapitani, hogy melyik ház pontosan mennyit ér, és nem tudja külön-külön értékesiteni, hanem csak egyben, nyilván tulajdoni hányad arányában fogja a pénzt elosztani. Ha megállapitható mindenki házának az értéke, és annyiért el is tudjátok adni, akkor pedig abban az arányban osztja el a pénzt, hogy ki milyen értékü birtokkal rendelkezett.

Ennek az az oka, hogy a tényleges birtokviszony kialakulása után mindenki költött a saját birtokában lévő területre. Ha a másik többet követelne, mint a természetben megosztott rész ráeső értéke, tehát amit ténylegesen birtokolt, és amire ténylegesen csak ő költött a későbbiekben, ezzel jogalap nélkül gazdagodna a másik terhére.

Ilyen ügyet az ügyvédek nehezen vállalnak, mert macerás, sok munkával jár, és Ti is jobban jártok ha inkább megegyeztek, mert az ügyvédi költség többet fog elvinni, mint amennyit a megegyezéssel veszitenétek, ha mindketten engedtek a másik fél javára.

Derill,köszönöm a hozzászólásod.1991 elött nem állt fent ez az állapot.Talán részletesebben kellett volna leírnom,de azt hosszúnak tartottam.Ez lett volna az eredeti levelem,amit lerövidítettem:

1960-ban 1937-es helyrajzi számon szerepelt egy egységes terület ingatlannal. Melyből édesapámék 1966-ban vásároltak meg területet építkezés céljából. Ekkor keletkezett egy 1937/1 és 1937/2 hrsz. terület. Ezen ingatlan, ami miatt a vita folyik, illetve amiben a segítségüket szeretném kérni, a 1937/2 hrsz. mely 244 négyzetméter területű. Kicsit az években vissza kell mennem és részletesebben leírnom, ahhoz hogy el tudjam mondani a problémámat.

1966.-ban meghalt nagyapám, a 244 négyzetméter telekkönyvileg a következő képpen volt bejegyezve: ekkor a nagymamám tulajdon aránya: 52/71 , keresztapám része 10 /71, az apám része, pedig 9/71 lett. 1990-ben eltartási szerződést kötött keresztapám és a fia a nagymamámmal. Elhalálozása után az anyai részből így az édesapámnak semmi sem járt. (bár az apám erről a szerződésről nem is tudott ez a hagyatéki tárgyalásnál derült ki.).
Ekkor a felosztási arány : édesapámé : 72/568 lett, keresztapámé 288/568-ad lett. A fiáé 208/568-ad. Ez a terület magába foglalt egy üzlethelyiséget raktárral, és egy
lakóházat. Ekkor megállapodtak abban, hogy az apámé lesz az üzlethelyiség a raktárral, és a keresztapámé és a fiáé lesz a lakóépület. Ekkor derült ki, hogy az üzlethelyiség a raktárral együtt 33,1 négyzetméter, és ez nagyobb terület, mint a 72/568-ad. Ekkor édesapám vásárolt 70/568-ad részt, amely már fedezi az üzletet a raktárral, illetve ami felmaradt azt az udvar területéből kapja meg. 1991-ben készült egy közös tulajdont szabályozó és egyben adás-vételiszerződés. Ebben az adás-vételiszerződésben az apám a 70/568-ad részt megvásárolta 250.000.- Ft értékben.
Az ingatlan használatát pedig az alábbiak szerint szabályozták: az édesapámé lett és kizárólagos használatába került az üzlethelyiség, a raktárral, a két helység alatt lévő pince, e két helység felett lévő padlás az altalajjal együtt. A szerződésben a felek leszögezték , hogy az ingatlan minden olyan része és tartozéka, amely e szerződés alapján nem került az édesapám kizárólagos használatába vagy tulajdonába, az a keresztapám és fia tulajdona és használata. A gond ott kezdődött, hogy a szüleim megpróbálták az üzletet és a fennmaradó területet az ő tulajdonukban lévő 1937/1 hrsz. lakóépületükhöz csatoltatni, hogy megszűnjön a közös tulajdoni rész. Az üzletet használatba vették, de a kerítést nem bontották le, és helyezték odébb, amíg jogilag és telekkönyvileg nem csatolják a másik területhez. Ezen kérvényt közösen adták be, amit először visszautasítottak. Ekkor keresztapám egy ujjabb kérelmet adott be, amely már rajzot is tartalmazott, (ezt a szüleim nem látták.) De elutasító választ kaptak ismét. Ekkor a megyei területi hivatalnál fellebbezte meg, amit szintén elutasítottak, Az indoklás:" A városi rendezési tervvel ellentétesen a kért megosztás engedélyezése esetén szabálytalan alakú telkek jönnének létre, amelyek a térmértékükben sem felelnek meg az OÉSZ övezeti besorolásának."
Egyben felhívják a figyelmüket, hogy a tulajdoni viszonyok rendezése csak oly módon történhet, amely a telek megosztását nem vonja maga után. (pl: társasházzá alakítás). Ekkor derült ki, hogy édesapámék előre kifizetve jóhiszeműleg megvásároltak egy olyan területet, amit soha nem lehet csatoltatni az ő területükhöz. A keresztapám pedig társasházi tulajdonról hallani sem akar. Mivel a későbbiekben a lakóházat átalakították további két üzlethelyiséggé így az Apeh hallani sem akart a külön adózásról, csak a közös adózást ismerte el . /Véleményem szerint a társasházzá alakításba azért nem egyezett bele, ha a későbbiekben elszeretnék adni a területet szüleim, vagy az örököse-vagyis én, ő lenne az elsődleges ebben a helyzetben, akinek fel kellene ajánlani. Társasháznál, pedig ez már nem így van. Ekkor végképp megromlott a viszony, már nem is beszélt a két testvér. Az édesapám egészségi állapota súlyosan megromlott és belefáradt az állandó vitába. 2002-ben az édesapám meghalt így megörököltem ezen közös tulajdont. Én és édesanyám úgy gondoltuk, hogy jó lenne tisztázni ezt az évek óta húzódó dolgot, ezért ügyvédhez fordultunk.
Az ügyvéd , aki egyébként fél évig tartotta magánál az ehhez tartozó iratokat, nem vállalta el, mivel közben kiderült, hogy a keresztapám fia már ügyfele volt.
Ekkor édesanyám öngyilkos lett. 2004-ben elkezdtem felújítani az 1937/1 házat, és közöltem a keresztapámékkal, hogy tudomásom szerint nekem még az 1937/2-es területen az üzlethelyiségen kívül még az udvar helyiségből is van tulajdon jogom (amit még sohasem használtunk-kulcsom sincs a területhez, illetve a kapuhoz) és szeretném a területet használni, az építőanyagok tárolására. Közölte velem, hogy semmi tulajdonom nincs, az 1991-es szerződésre hivatkozott, melyben a terület fel lett osztva. Én ekkor hivatkoztam a 142/568-ad részemre, mely nagyobb területileg szerintem, mint az üzlet helység. Erre ő azt válaszolta, hogy a tulajdoni hányadot annak idején azért kellett megvásárolni, mert az üzlet többet ért, mint a lakóépület. És a tulajdoni hányad nem területi elosztás, hanem ESZMEI érték. A kérdésem az lenne, hogy a tulajdoni hányad, (ami annak idején kp-ban lett fizetve, és abban az időben ez egy komoly összeg volt) területi arányt vagy érték arányt tartalmaz egy közös tulajdonnál? Illetve ha területi arányt, akkor hogy juthatok a jogos tulajdonomhoz. Megemlítettem a társasházzá nyilvánítást, amire azt válaszolta, hogy sohasem hallott róla, és különben is a napokban elkezdi az udvar lefedését. Már kőművest és ácsokat is hozott, hogy megmutassa nekik, hogy mit kell majd csinálni. Ez a terület, amiről most és évek óta a vita van jelenleg kb. 28 négyzetméter az én számításaim szerint, ami egy belvárosi ingatlannál nem elhanyagolandó terület, mind értékileg mind területileg. Nembeszélve arról, hogy azzal a szélességgel, ami járna, (ha jogilag nem is), de alkalmas lenne az udvarom arra, hogy egy személygépkocsi beférjen, ami most nem lehetséges. Nekem nem az értéke kellene, hanem a terület, amit a szüleim megvásároltak, és a keresztapám a pénz átvétele után már nem ismert el, se a szüleimnek, sem pedig nekem. Félek attól, hogy mivel ez a vásárlás 1991-ben történt és ezen területet nem használtuk, illetve a betonkerítés miatt nem is tudtuk használni, hogy a 15 évi nem használat után teljes egészében az övé lesz. Illetve ha ő már a jövő héten elkezdi az építkezést meg teheti-e, úgy hogy a telekből 28 négyzetméter az enyém. Ha én, mint kisebbségi tulajdonos az ő beleegyezésük nélkül kérvényezhetem-e a közös tulajdon megszüntetését és társasházzá nyilvánítását a rendelkezésemre álló iratok alapján a bíróságnál? Vagy mit tanácsolnak, mit tegyek?

Elnézést a hosszú levélért, de így talán érthetőbb az esetem.

Értéki és területi is, azt jelenti, hogy az ingatlan minden része az utolsó homokszemig a Te tulajdonod is, tehát a többiek által birtokolt lakás, kert, illetve az általad birtokolt üzlethelyiség az ő tulajdonuk is.

Azonban ha 91-ben volt a megegyezés, és már korábban is ez az állapot állt fenn, illetve a természetbeni megosztástól számitva eltelt 15 év, akkor semmit sem tehetsz, mivel ha más lehetőségük nem lesz, elbirtoklási pert inditanak. Résztulajdont ugyan nem lehet elbirtokolni, de ez a tulajdonostársakra nem vonatkozik.

Sok helyen ugy adtak el régen ingatlanokat, hogy egy helyrajzi számon szerepelt, de megosztotta a tulaj, és részeket adott el, rendezett birtokviszonnyal, viszont rendezetlen tulajdoni viszonyokkal. Tehát közös tulajdon az egész, de mindenki csak az általa megvásárolt részt birtokolta :kijelölte az eredeti tulaj, hogy pl. ezt a földdarabot ennyiért adja el, és a vevő azt vette meg, holott közös tulajdonosként vezették a földhivatali nyilvántartásba. Ugyanakkor a többiek részén soha nem léphetett birtokba.
Véleményem szerint nálatok is ez a helyzet. Teljesen jogos a többi tulajdonostárstól, hogy nem akarják átadni az általuk évek óta birtokolt területet. Szerintem egy ilyen pert jó eséllyel elveszitenél.

Nyilvánvalóan nekik is szükségük van a területre, ráadásul ez a birtokviszony alakult ki több mint egy évtizeddel ezelőtt.

Természetesen kérheted a közös tulajdon megszüntetését, mely jelen esetben több módon is előfordulhat: az általad birtokolt területre kérsz müszaki megosztást, tehát külön helyrajzi számot. Ha ez nem lehetséges, mert kicsi a terület, akkor eladhatod a saját részedet a tulajdonostársaknak, vagy felajánlhatod, hogy megveszed a tulajdonostársaid részét. Ha ők ezt nem akarják, akkor az egész ingatlant elárverezik (ami azt jelenti, hogy jóval alacsonyabb áron fogják eladni, mint amennyit ér, és megkapod belőle a tulajdoni arányod szerinti hányadot.

Az valószinü, hogy semmiképp sem fogsz nagyobb területet természetben megkapni, mint amennyit évek óta egyébként is birtokolsz (ill. apád birtokolt).

Az a terület, ahol például én lakom, hasonló problémákkal küzd, ráadásul ugy, hogy még a helyrajzi számok sem stimmelnek, olyan helyen is van például tulajdonjogom, ahol soha nem vettem ingatlant, mert rosszul jegyezték be még a szüleimnek. Ugyanakkor másnak is van tulajdonjoga az én ingatlanomban, holott 40 éve csak mi lakunk itt. Emiatt néztem ennek utána. Hogy még szebb legyen az élet, a földhivatali térképvázlaton szereplő telekhatárok sem egyeznek a valóságos telekhatárokkal, a mi telkünk egyik oldala például az aszfaltut közepén van, tehát elvileg oda kellene tennünk a keritést. Viszont 40 éve ez a kialakult birtokviszony, tehát már senki nem tudja bolygatni, mivel mindenki a saját területét szépitette, arra költött, amit addig is birtokolt.

Volt szó arról is, hogy kisajátitják a területet, és ez esetben a tulajdonostársak az általam épitett ház értékét is beszámitva kapnák meg tulajdoni hányaduk ellenértékét az önkormányzat szerint (ő akar kisajátitani), azonban az jogalap nélküli gazdagodás lenne, ezért nyilvánvalóan megtámadnám. A Te esetedben is erről van szó.

2001-ben örököltem egy közös tulajdont.Ezen közös tulajdon 244 négyzetméter területű,mely magában foglal egy lakóingatlant,egy üzlethelyiséget és a hozzá tartozó udvart.Ezen közös tulajdon még 1991-ben fel lett osztva szerződésileg (anno még édesapámmal) használatilag, hogy ki mely területet használhatja.Édesapámé lett az üzlethelyiség, a lakóépület a teljes udvarral a másik két félé.Jelenleg hárman vagyunk tulajdonosok, mindenki más tulajdoni hányaddal, mely a Földhivatalnál be van jegyezve.Az én tulajdoni hányadom 142/568-ad.Jelenleg én csak 33 négyzetmétert használok(az üzlethelyiség) a 244-ből,és kértem még az udvarból a fenmaradó részemet,mely szerintem még 28 négyzetméter.Õk hallani sem akarnak róla, és az 1991-es használatot szabályozó szerződésre hivatkoznak.Egyébként is szerintük nincs több jogom, mint a 33 négyzetméter.A kérdésem a következő lenne : A tulajdoni lapon bejegyzett tulajdoni hányad, értéki vagy területi hányadot takar? Mivel a másik két fél szerint az értékét kell érteni, és nem területi hányadot,és 1991-ben az a 33 négyzetméter nagyobb értékü volt mint a fenmaradó 211 négyzetméter,azért lett így felosztva.Holott akkor édesapám több területre nem tartott jogot használatilag,mivel azt mondta a többit nyugodtan használhatják ők, úgy is valamikor majd az újabb felosztásnál a ténylegesen bejegyzett tulajdoni hányad számít majd és nem az a szerződés.Most a halála után meg már nem is akarnak hallani a tulajdoni hányad felől, csak a szerződést lebegtetik.Nekem viszont szükségem lenne a területre, ha nekem van igazam.Illetve én mint kissebbségi tulajdonnal rendelkező, kérhetem-e közös tulajdon megszüntetését és társasházzá nyilvánítását, ha ők hallani sem akarnak róla?

Kedves Brumi!

Azért azt javasolnám, hogy írjál neki egy felszólító levelet, amit tértivevénnyel adjál fel, és tedd el azt a levelet. Meggyőződésem, hogy lesz még rá alkalom, amikor a többi tulajdonostárs fizet ehelyett a tulajdonostárs helyett. Ha esetleg a közös tulajdon majd egyszer megszüntetésre kerül, akkor érvényesíthetik vele szemben ezeket a követeléseket! Arra vigyázzatok, hogy ne évüljön el!

Köszönöm a gyors választ. Az összeg nem túl vészes 7000Ft ami az ő része. Engem inkább a hozzáállása dühit ugyanis ha az önkormányzat megbüntet az ennek az összegnek a sokszorosa is lehetett volna.