Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


termőföld elővásárlási jog

Szilard__ # e-mail 2021.04.16. 13:46

KBS,

Köszi. A vállalkozás sem probléma, viszont ezeknél a szomszédos telephelynek átminősített "telkeknél" magánszemélyek (nem e.v.-k) a jelenlegi tulajdonosok.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2021.04.16. 13:01

Mondjuk úgy, hogy nem épületet felépítését jelölték meg célként, hanem a telephelyként használatot. De ehhez vállalkozásnak kell lenned, és a tevékenységtől függően külön telephely-engedély is szükséges lehet.

www.kbs-ugyved.hu

Szilard__ # e-mail 2021.04.16. 11:12

Kedves József,

Köszönöm a tájékoztatást.
Az Fftv.13.§(3)-ból talán még a "G - lakóépület létesítése" megvalósítható lenne, de mi inkább valamilyen ipari területté történő átminősítésben gondolkodnánk, mivel a HÉSZ-ben az egész terület GKSZ-2 ipari területként szerepel. Az önkormányzat a weboldalán a területet "Ipari befektetésre különösen alkalmas" területek közé sorolja, a környékben el is indult néhány ipari építkezés a környező területeken, tehát véleményem szerint az egész "körzet" itt már sosem lesz mezőgazdasági terület, még akkor sem, ha a tulajdoni lapokon ezek jelenleg aranykoronás szántók.

Amit viszont továbbra sem értek, hogy sokan "ipari terület / kivett telephely" megnevezéssre minősítették át ugyanezen szántókat és értékesítettek az átminősítés után úgy, hogy egy darab épület sincs felhúzva a területre, továbbra is "üres telkek".

Én úgy értelmezem az átminősítést, hogy célként meghatározható, hogy pl. raktár épületet szeretnék építeni a területre, ezért kérem az átminősítést "telephellyé". Ehhez elkészíttetem a talajvédelmi tervet, kérvényezem a földhivatalt a terület átminősítésére, megfizetem a földvédelmi járulékot, ha szükséges lementem a humuszt. A földhivatal az engedélyt kiadja, de viszont csak azután jegyzi be a "kivett telephely" megnevezést a tulajdoni lapra, miután a teljes beruházás megvalósult, tehát felépült ez a raktár. Jól értelmezem? És csak ezután tudjuk megvásárolni az eladótól az egészet.

Viszont a környező telkek mégiscsak "kivett telephely" kategóriában vannak, de üresen állnak és új tulajdonosuk van. Ezt hogy csinálták meg?

drbjozsef #   2021.04.16. 10:51

Szilard__,

Az Fftv.13.§(3) szerinti célokra kérhető a más célú hasznosítás. Ha itt nem találsz olyat, amit az esetetekre rá tudtok húzni, akkor nem fog menni. Ettől eltérő célra el KELL utasítsa a földhivatal a kérelmet.

Az, hogy "jó lenne hátul a kiskert", sajnos kevés.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Szilard__ # e-mail 2021.04.15. 18:22

KBS,

Mármint?

A kormanyablak.hu-n ezt találtam:

"Mikor lesz a termőföldből kivett terület?
Válasz: A más célú hasznosítást engedélyező határozatban szereplő földrészletre tervezett beruházás (igénybevétel) megvalósulásáig a földrészlet az ingatlan-nyilvántartásban termőföldként fog szerepelni. A más célú hasznosítást engedélyező határozatban szereplő cél/beruházás megvalósulása után a művelési ág változást az ingatlanügyi hatóságnak harminc napon belül be kell bejelenteni és ezt követően az ingatlan-nyilvántartásban (tulajdoni lap, térkép) kivett területként fog bejegyzésre kerülni."

Ez alapján én úgy értelmezem, hogy a kivétel előtt meg kell indokolni, hogy mi célból történik a művelés alól kivétel, és utána meg is kell valósítani az adott beruházást.

De indokként véleményem szerint azt mégsem mondhatja az eladó, hogy csak azért szeretné kivenni a területet, hogy megkerülje a földforgalmi törvényt az adásvételkor :) :) :)

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2021.04.15. 17:17

Szerintem valamit félreértettél.

www.kbs-ugyved.hu

Szilard__ # e-mail 2021.04.15. 15:40

Sajnos további kérdésekbe futottunk bele, ebben szeretném a tanácsotokat kérni:

Tehát az előzmények:
Szeretnénk egy jelenleg szántó (aranykoronás) művelési ágban található területet megvásárolni. Mivel szeretnénk a földforgalmi törvény szerinti meghirdetést elkerülni, ezért arra gondoltunk, hogy az eladó még az adásvétel előtt művelésből kivonná a területet és mi már mint kivett területet vásárolnánk meg.

El is indítottuk a folyamatot, kerestünk szakértőt a talajvédelmi terv elkészítésére, de menet közben kaptunk csak arról információt, hogy hiába adja be az eladó a művelés alóli kivonást a földhivatalba, amit a földhivatal engedélyez is, ténylegesen kivett terület csak a cél megvalósulása után kerül a tulajdoni lapra, tehát nem nyernénk semmit a gyors átminősítésen.

Ami az érdekes, hogy megnéztünk néhány térképszelvényt a környező területeken, és rengeteg "Kivett telephely / ipari terület" művelési ág szerepel rajta, de ezek a telkek valójában üres területek, semmilyen beruházás nem történt rajtuk, mégis "kivett telephelyek".

Kérdésem tehát az lenne, hogy hogyan lehet úgy átminősíteni egy jelenleg szántó kategóriában található területet az eladónak, hogy csak az adásvétel után történjen meg a tényleges hasznosítás (tehát egy szántóból hogyan lehet kivett "bármit" csinálni úgy, hogy ténylegesen nem épít rá az eladó semmit).

A terület az Önkormányzatnál GKSZ kategóriában van, 40%-os beépíthetőséggel (nem tudom, hogy ennek van-e jelentősége). A cél az adásvétel után / előtt valamilyen ipari területté történő minősítés lenne.

Köszönöm előre is a segítséget.

Szilard__ # e-mail 2021.04.07. 13:36

drbjozsef,

Köszönöm az információt.
Igen, a felosztást a kis telekméret miatt sajnos nem tudjuk véghezvinni, de a telekegyesítést sem, mivel külterületi részt nem csatolhatunk belterületi telekhez (hacsak az önkormányzat nem járul hozzá a belterületbe vonáshoz, de gyanítom, hogy nem, mivel GKSZ gazdasági területté minősítették az egész területet). Marad az osztatlan közös + ügyvédi használati megosztás.
Talajtani szakértőt már találtunk, aki elkészíti a talajvédelmi tervet, nagyon bízunk benne, hogy 1% alatti lesz a humuszos termőréteg, hogy ne kelljen elszállíttatni (agyagos, sosem művelt területről van szó, valószínűleg ez ilyen lesz).

Tehát ha jól értelmezem: talajvédelmi terv + utána földhivatalba beadni a művelés alóli kivonásról szóló kérelmet.

drbjozsef #   2021.04.07. 06:51

Szilard__,

Lásd : https://www.jogiforum.hu/forum/32/29375

Meg itt : http://kormanyablak.hu/…0/FOLDH00051

Meg még emitt : https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

A törvényben 1. melléklet táblázata szerint kell fizetni a talajvédelmi járulékot.

Talajvédelmi tervet kell csináltatni, kérelemmel együtt beadni, eljárási költségekkel, tervvel együtt 150.000.-től indul, határ a csillagos ég. Ha megnézed a tullapon a föld minőségi besorolását és AK értékét, ki tudod számolni a fenti táblázattal a járulékot + kb. 120.000 Ft.

Egyébként, ha ez megvan - akár az eladó, akár ti csináljátok meg -, akkor csak ÖNÁLLÓ telkekre nem lehet osztani feltehetőleg (valszeg nagyobb a legkisebb kialakítható telekméret mint 300nm), de egy telekrendezési eljárással a meglévő telkekhez hozzá lehet csatolni a 300nm-es darabokat. De egyébként egy jó használati megosztás is elég lehet a gyakorlatban.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Szilard__ # e-mail 2021.04.06. 21:17

Tisztelt Dr. Szűcs Lajos úr,

A telekfelosztásról már lemondtunk. A jelen állás szerint osztatlan közös tulajdonként szeretnénk megvásárolni a területet, és ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodásban szabályoznák a tulajdonosok a tényleges használatot (területek, elkerítés, stb.).

A művelésből kivonás / átminősítés a nagyobb kérdés. Ennek menete, buktatói, stb. Az eladóval egyeztettünk, egy szomszédos szintén aranykoronás szántót így adott el 1 évvel ezelőtt, hogy a vevője "valahogyan" segített átminősíttetni a területet. Nem tudta elmondani, hogy konkrétan mi is történt (sajnos kicsit szellemileg leépült az eladó), csak arra emlékszik, hogy a föld felszínéből 30-40 cm-es réteget le kellett szedetni és el kellett szállíttatni.

Az a telek jelenleg "kivett telephely" megnevezéssel szerepel a tulajdoni lapon. Sajnos a tulajdonost nem tudjuk megkérdezni, hogy hogyan csinálta, mert ő is pályázik a mi területünkre, ő is szeretné megszerezni.

Tehát a fő kérdés jelenleg az, hogy (elnézést a szakszerűtlen kifejezésért): hogyan lehetne aranykoronás szántóból kivett telephelyet "csinálni"?

Erős Pista # e-mail 2021.04.06. 09:28

Üdv Ügyvéd Hölgyek/Urak!

Érdeklődnék, hogy ha valaki "alvó" felesbérletekkel szerzett elővásárlási jogot, ott mit lehet tenni?

Ez abban merült ki, hogy mások (valós gazdálkodók) művelik a földet, az elővásárló szomszéd (aki szintén csinál ilyen "gazdátlan" földeket) most szembesült vele, hogy egy szállítmányozási vállalkozó, papíron már több, mint 3 éve földhasználó, ezért mindenkit beelőz.

Ugye, azt lehet bizonyítani, hogy a saját kockázatára sosem végzett valós gazdálkodást, számlái vetőmagról, bérmunkáról nincsenek. Mikor évül el az elővásárlási jog kijátszása? A felesbérlet (amiről nem értesült senki, hisz mindenki használta ezeket a földeket) kötésének a napjától, vagy a elővásárlási joggal való visszaélés, azaz a vásárlás pillanatától?

Időközben persze már az agrárkamaránál is járt az ügy és a bíróságon is: itt elismerte a bérbeadó, hogy sosem kapott bérleti díjat, tehát színlelt volt a felesbérlet.

Ötleteket köszönöm! Üdv.

Meddig és mit lehet vitatni egy ilyen jogi konstrukciónál? Az ügyészség esetleg, tudna valamit tenni ezzel a spekulánssal?

lajcsó # e-mail 2021.04.05. 21:41

Ha sikerülne kivonni a művelésből, akkor nem vonatkozna rá a Földforgalmi törvény, ami egyszerűsítené ugyan a vásárlást, de nem jelentene garanciát a telekfelosztásra.

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

Szilard__ # e-mail 2021.04.01. 19:46

Az egész terület összesen kevesebb, mint 3000 m2 (2700 m2 összesen). A felosztás után mindenki 300-300 m2-es területekhez jutna. A külterületi-belterületi telekegyesítést nem terveztük, csak mindenki a saját belterületi ingatlanja mögötti külterületi rész tulajdonosa lenne. A szántó mellett más mezőgazdasági szomszédos telkek nincsenek (egyik oldalról a belterületi ingatlanok a szomszédosak, a többi oldalról pedig ipari területek).

Ebben az esetben esetleg járható út lenne, ha az adásvétel előtt az eladó átminősíttetné / művelési ág alól kivonatná a területet?

lajcsó # e-mail 2021.04.01. 19:35

Meggondolandó jogügylet.

  1. Nem biztos, hogy felosztható a szántó, mert felosztott telkeknek min. 3000 négyzetmétereseknek kell lenni.
  2. Külterületi szántó meg a belterületi ingatlan (lakóház, udvar) tekintetében kizárt a telekegyesítés.
  3. Szomszédok sem vagytok, mert termőföld esetében, a Földforgalmi törvény alapján, csak másik termőföld számít szomszédos ingatlannak.
  4. A Földforgalmi törvény alapján elővásárlási joga csak a regisztrált földművesnek van!

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

Szilard__ # e-mail 2021.04.01. 18:50

Sziasztok,

A következőben szeretném kérni a segítségeteket, tanácsotokat:

A telkünk belterületen, a város utolsó utcájában fekszik. A telek végén keresztben egy hosszú szántó húzódik, ami már külterület. Az utca lakói ezt a szántót közösen szeretnék megvásárolni, majd külön-külön helyrajzi számon felosztani, hogy kiki a saját telkét meghosszabbíthassa ezáltal.

A szántót ténylegesen sosem művelte senki, annak idején a jelenleg 80+ éves tulajdonos kárpótláskor jutott hozzá, de csak befektetésként tekint rá, szeretné eladni. A környező telkeken senki sem folytat semmilyen mezőgazdasági tevékenységet.

Kérdésem:
Mivel a vevők, mi, "helyben lakó szomszédok" lennénk, az eladó 1/1-ben tulajdonosa a szántónak (tehát nincs tulajdonostársa), így az elővásárlási rangsorban elvileg a Magyar Állam után közvetlenül mi következnénk. Ilyen esetben is szükséges a 60 napos kifüggesztés?

Ha igen, akkor ezt más módon hogyan lehetne elkerülni? (ajándékozás, kivonás művelési ág alól, stb.). Az eladó és a vevők érdeke is lenne a gyors adásvétel lebonyolítása.

Köszi előre is.

hdqzt8 # e-mail 2021.03.28. 15:16

Szép napot mindenkinek!

2020-ban megpróbáltam megvenni egy kis 1500 nm-es szántóföldet, de sajnos a földhivatal magas árra hivatkozva megtagadta az adás-vételt. (4 250 000 Ft volt az ár.)

Sajnos az ügyvédem mondott egy-két ellentmondásos dolgot, ami miatt elbizonytalanodtam a jövőt illetően és elgondolkodtam egy másik ügyvéd felkeresésén. Viszont van egy-két kérdésem, ami nem hagy nyugodni és sajnos az interneten eddig nem találtam rájuk választ. Abban bízom, hogy itt tudtok nekem segíteni benne.

A kérdések:

1 - Ha egy termőföld adás-vételt a földhivatal magas árra (spekulatív földszerzés) nem hagy jóvá, akkor igaz az, hogy 5 évig szankcionálva leszek a termőföld vásárlás alól?

2 - Ha kivonatja a tulaj művelési ág alól a szántót, akkor is ki kell függeszteni 60 napra, vagy ebben az esetben ezt meg lehet spórolni?

3 - A tulaj nagyon öreg. Említette, hogyha azon múlik, akkor a végrendeletében megjelöl engem a telek örökösének. (Szegénynek nagy szüksége van a pénzre.) Ilyen lehetséges? Az ügyvédem szerint ilyet csak közeli hozzátartozók esetében lehetséges.

4 - A szomszédos telek az enyém. Az aranykalászos gazda képesítésem megvan, szeretnék őstermelővé válni. Ha őstermelőként megpróbálom felvetetni magamat a földműves nyilvántartásba, akkor mennyi ideig kellene haszonbérletbe venni a telket, hogy helyben lakó szomszéd földművesként elővételi jogom legyen rá és ne kelljen félnem a többi gazdálkodótól?

Elnézést a sok kérdésemért, de úgy gondolom, hogyha valahol, akkor itt biztosan vannak olyanok, akik tudnak nekem iránymutatást adni a témában. :)

Üdv, Sz. B.!

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2021.03.17. 21:07

Ahogy mondod: mindenkitől, akinek elővásárlási joga van. Mert neki nincs, ha nem földműves.

www.kbs-ugyved.hu

Lüpen # e-mail 2021.03.17. 20:53

Tiszteletem!

Adott egy szántó művelési ágú külterületi telek, amiben édesapámnak 1/9-es tulajdonrésze van. Most szeretné megvásárolni a mellette levő 1/1-es tulajdoni hányadú szomszédos szántót. Az lenne a kérdésem, hogy van-e elővásárlási joga édesapámnak ebben az esetben?

Édesapám helyi lakos több évtizede, de nem gazdálkodó. Azt csupán most szeretné elkezdeni. Kell tartanunk a magyar államon kívül másvalakitől, aki esetlegesen élhet az elővételi jogával, vagy szomszédos telektulajdonosként édesapámnak erősebb az elővételi joga?

Válaszotokat előre is köszönöm!

Üdvözlettel, Bence

msan # e-mail 2021.03.11. 09:38

drbjozsef

Megtörtént! Bár kíváncsi vagyok a végkifejletre! Szerintem már a szerződés sem jó!

drbjozsef #   2021.03.11. 06:38

msan,

Ha kissé bizonytalan vagy, akkor keress fel egy ügyvédet.

Érdemes, mert az elővételi jogosultság nyilatkozattételének elég szigorú alaki követelményei vannak, ha lerontod, elbukod, és magadra vethetsz.

Elvileg nem kell ügyvéd, elég teljes bizonyító erejű magánokirat (aka. "két tanús"), de érdemes, ha nem vagy járatos a dologban.

Egyébként az Fftv. 21.§-a leírja, hogyan kell.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Én a helyedben legalább olyan valakit keresnék, aki csinált már ilyet többször. Ha nincs ilyen, ügyvéd.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

msan # e-mail 2021.03.10. 20:25

Kissé bizonytalan vagyok! Az elővásárlási jogomat hogyan tudom bejelenteni? Van valamilyen formanyomtatvány erre valahol?

Quercus # e-mail 2021.03.07. 17:27

veva58

Az osztatlan közös tulajdont megszüntető törvény gyakorlatilag januártól indult. Viszont egyenlőre föl van függesztve az ügyintézési lehetőség, a koronavírusra hivatkozva (ami egyébként kamu).

Ha a teljes terület 1,3 ha szántó, akkor az azt jelenti, hogy nem lehet két önálló ingatlant kialakítani, vagyis egy tulajdonostárs tulajdonába kerülhet a teljes földrészlet bekebelezéssel.
Ez a tulajdonostárs akár te is lehetsz. Itt nincs kifüggesztés, elővásárlási jog.

drbjozsef #   2021.03.07. 14:23

veva58,

Ha más, helyben lakó földműves megveszi a többi tulajdonostárs részét de én szeretném megtartani az enyémet,megtehetem-e, vagy ő bekebelezheti?

Természetesen. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól. Akkor pedig az meg fog szűni, így vagy úgy, és abban nem te indulsz a jó esélyekkel.

Ráadásul most fognak indulni a bekebelezések is, az új (ez tényleg új, tavalyi) törvény ami felszámolja a közös tulajonok nagy részét.

Szeretném a gyerekeimnek megtartani vagy növelni a nagyságát, de az új törvény szerint erre már nincs lehetőségem?

Nemigen. Persze, ha földműves leszel, odaköltözöl, 3 év múlva már akár a tied is lehet (ha addig nem viszi el más). Addig a sor végén vagy az elővásárlók között.

A föld az ilyen dolog. (nagyon helyesen amúgy sok szempontból).

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2021.03.07. 10:43

Új törvény... Jó, hát akinek csak az Aranybulla a régi...

www.kbs-ugyved.hu

veva58 # e-mail 2021.03.07. 08:59

Tehát ez azt jelenti, hogy elővásárlási jogom akkor lenne, ha minden tulajdonostárs tulajdonrészét megvenném. Viszont a föld nagysága 1.3 ha, és úgy tudom, hogy magánszemély birtokában 1 ha lehet, vagyis nem tehetek semmit.

Ha más, helyben lakó földműves megveszi a többi tulajdonostárs részét de én szeretném megtartani az enyémet,megtehetem-e, vagy ő bekebelezheti?

Szeretném a gyerekeimnek megtartani vagy növelni a nagyságát, de az új törvény szerint erre már nincs lehetőségem?