Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


termőföld elővásárlási jog

lajcsó # e-mail 2019.09.28. 18:15

"az elővásárló valahogy kifizeti a vételárat és valahogy birtokba veszi az ingatlant)."
Na nem egészen!
Nem "valahogy" fizet, meg nem "valahogy" veszi birtokba a földet, hanem a szerződésben foglaltak szerint.

"Tehát ez esetben az eladónak nincs beleszólása, nem tud keresztbe tenni az elővásárlónak."
Éppen "keresztbe" tud tenni az elővásárlónak, de az nem jogszerű. Az eladó nem adja meg a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az elővásárlásra jogosultnak. Ez a mulasztás csak per útján pótolható.

Dr. Szücs Lajos
Ügyvéd

drbjozsef #   2019.09.27. 21:08

De mondj csak egy példát az ezerből.
Én vagyok az elővásárló.
Várom a megkötött adásvételi szerződés megküldését, hogy megvizsgálhassam a feltételeit, és dönthessek, hogy élni kívánok-e a jogommal, be tudok-e lépni a vevő helyére.
Te vagy az eladó. Hol teszel nekem keresztbe?

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

drbjozsef #   2019.09.27. 21:07

Tibikiraly,

Rosszul gondolod.
Nemcsak hogy nem kell új szerződés, hanem kifejezetten TILOS. Az semmis lenne. Pont ez a lényeg.

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a kész szerződésben, azonos feltételekkel, a vevő helyébe lép az elővételre jogosult. Pont.

Nyilván mindenki keresztbe tud tenni mindenkinek, de jogszerűen nem nagyon, úgyhogy bármelyik fél kikényszerítheti bíróságon, hogy a szerződés teljesüljön a törvényi rendelkezések keretei között, a szerződés szerint.

Ha van elővételi jogosult, akkor az eladó a saját kockázatára engedi be az eredeti vevőt, az pedig a saját kockázatára veszi birtokba az ingatlant, mert mindkettejüknek tudnia kell, hogy ha az elővásárlásra jogosult élni kíván a jogával, akkor a birtokbaadást vissza kell csinálniuk.

Ha valamelyik fél biztosra akar menni pénzmozgás szempontjából, arra ott van az ügyvédi letét.

Legfeljebb a foglaló körül lehet egy kevés macera, mert ha a vevő olyan hülye (= saját kockázatára) átutalja a teljes vételárat, mielőtt bejegyeznék a tulajdonát, akkor magára vessen.

Nem olyan bonyolult ez, mint látszik, de igen, ha vita van valamilyen feltétel teljesülésével, akkor elhúzódhat a dolog. De pont annyira, mintha elővásárló nélkül, a két fél eladó-vevő között lépne fel valamilyen vita.

Egyébként ingatlan ügylet esetén kötelező az ügyvédi ellenjegyzés, úgyhogy tőle mindent meg lehet tudni.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Tibikiraly # e-mail 2019.09.27. 20:29

Persze, van a törvénynek/jogszabálynak egy elméleti része, amit rendkívül beszabályoztak, és majd 1 évig elhúzza az adásvételt... de a gyakorlatban nehezen tudom elképzelni, hogy az eladó nem tud keresztbe tenni ezer féle módon az esetleges elővásárlónak - ha minden szabályozva is van, akkor is találkozniuk kell, kifizetni a vételárat, és én úgy érzem ehhez új szerződés is kell (nincs rá utalás, formanyomtatványt nem találtam, gyakorlatban sem találkoztam még ilyennel).

Főleg az fura, ha a vevő előre kifizeti a vételárat (vagy előleget), és birtokba veszi az ingatlant, mert ez esetben egy harmadik fél is keresztbe tud tenni, amiről nekem a "felperzselt föld" stratégiája jut az eszembe...

drbjozsef #   2019.09.27. 19:56

Ja, és pont ez védi meg az eredeti vevőt, hogy nem kérhet több pénzt az eladó, meg az eladót is, hogy amiben megállapodnak, azt valaki ki is fogja fizetni. Meg kell kötni a szerződést. Ez véd meg mindenkit a trükközéstől.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

drbjozsef #   2019.09.27. 19:55

Tibikiraly,

Az első totális hülyeség.

Pont ez a lényege az elővételi jognak.

Keresel vevőt, megkötöd a szerződést. Benne, hogy van elővásárlásra jogosult, hogy tudja a vevő is. CSAK a megkötött szerződés esetén van relevanciája az elővételnek, mert ez azt jelenti, hogy ha élni akar a jogával, akkor elfogadja annak MINDEN feltételét, úgy lép a vevő helyébe, hogy minden rendelkezést betart : a határidőket, az összeget.

Nem is szabad új szerződést kötni. Ha teljesíti a feltételeket, úgy kell beadni az eredeti szerződést az ingatlannyilvántartásba, hogy a kérelemben az elővásárlót kell megjelölni, hogy őt jegyezzék be, mert élt a jogával.

Természetesen ha eleve van hitel az ügyletben, akkor egy kicsivel több időt lehet neki biztosítani, illetve nyilván semmis minden olyan kikötés, ami az elővételi jog kijátszására irányul (pl. vételár 20millió forint, plusz a vevő által festett kép, ezt nyilván nem tudja teljesíteni az elővásárló, vagy ilyesmik).

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Tibikiraly # e-mail 2019.09.27. 19:41

Tiszteletem!

Érdeklődnék, hogy a gyakorlatban mi történik, ha valaki elővásárlási joggal jelentkezik?
Hallottam, hogy a szerződés semmis, ez esetben:

1. -Teljesen új szerződés kell (új névvel, új adatokkal, új feltételekkel, újra kifüggesztik)?
Mi történik, ha a tulaj több pénzt kér, vagy közli, hogy neki nem adja el?
Aztán új szerződést köt az eredeti vevővel (és mondjuk magasabb vételárat írnak be, hogy ellehetetlenítsék az elővásárlót).

2. -Egyszerűen az eredeti vevő helyére lép (azaz nem kell új szerződés, az elővásárló valahogy kifizeti a vételárat és valahogy birtokba veszi az ingatlant).
Tehát ez esetben az eladónak nincs beleszólása, nem tud keresztbe tenni az elővásárlónak.

greenpeace #   2019.09.25. 12:33

Tisztelt Fórumozók!

A Földhivatal Jogi és Hatósági Főosztály részére küldött, földeladással kapcsolatos bejelentéshez (önkormányzati hiv.útján), kell-e 2 tanú aláírása -mint pld. a nyilatkozathoz- vagy elég a bejelentő neve és aláírása?

Köszönettel!

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.09.15. 13:05

Majdnem mindig.

www.kbs-ugyved.hu

colorjohn # e-mail 2019.09.15. 12:30

Amennyiben elindul egy ilyen közös tulajdont megszüntető eljárás, a végén mindig azzal zárul, hogy megszűnik a közös tulajdon?

drbjozsef #   2019.09.11. 20:46

Akkor mire?
Hogy a feleségé a föld, de a férj nem akarja eladni?

Ha mégis eladják, akkor nyilván közös akarattal, hiszen tudnak róla mindketten.

Ha perelni a kell, akkor meg mindegy, meg fogják szüntetni a közös tulajdont.

Az idézetednek akkor lenne itt relevanciája, ha a földtulajdonos feleség és a férje éppen válnának, és a közös tulajdon megosztása még függőben lenne, és esetleg az asszony el akarná adni a férje háta mögött.

Szerintem a kérdező eseténél ez most indifferens.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

alfateam # e-mail 2019.09.11. 15:42

Nem!

drbjozsef #   2019.09.11. 15:13

(alfateam, ezt nem a "Válás, vagyonmegosztás" topikba akartad...?)

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

alfateam # e-mail 2019.09.11. 14:06

Ha az egyik tulajdonostárs házasságban él, de házastársa az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonostársként nincs bejegyezve, a szerzés idejére és a Csjt.-nek a házastársi vagyonközösséget szabályozó rendelkezéseire való tekintettel esetleg számolni lehet azzal is, hogy az ingatlannak az egyik házastárs tulajdonaként szereplő hányada a házastársi vagyonközösséghez tartozik. Mivel a házastárs ilyen igénye nem kötelmi természetű, ezért a házastársi vagyonközösséghez tartozó tulajdoni hányad jogi sorsában az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be nem jegyzett házastárs is érdekelt. Ezért olyan esetben indokolt a perben a másik házastársat is meghallgatni, és nyilatkozatához képest kell állást foglalni abban a kérdésben, hogy perbe vonása szükséges-e.

colorjohn # e-mail 2019.09.11. 13:25

Köszönöm a segítséget!

drbjozsef #   2019.09.11. 09:24

Igen.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

colorjohn # e-mail 2019.09.11. 08:24
drbjozsef
  • > tehát ha elindul a bírósági eljárás (nem sikerült jobb belátásra bírni), mert köti az ebet a karóhoz és nem áll szándékában eladni akkor a felmerülő szakértői költségeket közösen kell viselni alap esetben.
Egyébként a bíró ettől eltérhet, amennyiben úgy dönt valamilyen okból? Tehát mondjuk felsimeri a kialakult helyzetet és látja, hogy a másik fél teljes passzivitást mutatott az elmúlt 15-20 évben az adott földdel kapcsolatban felmerülő kötelezettségei terén illetve megválni is azért nem hajlandó tőle, hogy szándékosan bosszantsa a tulajdonostársat? Jól gondolom? Vagy legalább közel járok a dologhoz?
drbjozsef #   2019.09.08. 18:19

colorjohn,

Nem.

Közös tulajdon megszüntetésénél a felperes fizeti az illetéket a per indításhoz, de a készkiadásokat jellemzően felesben (szerintem ez a szakértő díja), míg a saját költségét mindenki maga fizeti (pl. ügyvéd). Viszont a bíró eltérhet ettől, ha a perre az egyik fél kifejezett magatartása adott okot.

Lásd :
https://kuria-birosag.hu/…-pk-velemeny

(utolsó bekezdés)

Ezért is fontos, hogy legalább kétszer, írásban, bizonyíthatóan, a korrekt piaci ár körüli - vagy akár magasabb - összegben tegyél neki ajánlatot.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

colorjohn # e-mail 2019.09.08. 12:41
drbjozsef
  • > Lehet én nem értem jól és pontosan a válaszokat, de mint említettem, ez a földdarab nagyon erős jóindulattal 80-100.000 Ft-ot érhet. Ha nem tévedek egy ilyen perben a perköltséget a felperesnek kell állnia (ez lennék én). Tehát ezzel a földdarab vételára számomra jelentősen megnő majd, ő meg kap kb 10-15 ezer ft-ot. Tehát ez a per valójában nekem nem éri meg anyagilag a föld értékét figyelembe véve, viszont ez az ára annak, hogy megszerezzem. Jól értem?
drbjozsef #   2019.09.07. 12:43

Ha megér, akkor belevágnék, persze előtte felhívnám a figyelmét, hogy a megítélt összeg, amit majd kap a földrészletéért, elképzelhető, hogy a perköltségeit sem fogja fedezni. Hátha ráver az asszony a hátára, hogy ne legyen hülye Tibi. Az talán hatni fog.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

colorjohn # e-mail 2019.09.06. 20:45

drbjozsef. Értem köszönöm. Közben utána is néztem ennek gyorsan. Úgy érzem a dokumentálható események az én malmomra hajtanák a vizet egy ilyen perben, hiszen szerintem (hangsúlyozom szerintem) sok olyan dolgot tudnék felsorolni, ami a jóhiszeműségemet támasztaná alá, és hogy törekedtem a megoldásra, de ellenállásba ütköztem, sőt szándékosan hátráltatott az "úr", mind engem mind a többieket. kb úgy nézne ki a dolog, hogy az enyém 95% az övé meg 5%. Én birtokot szeretnék egyesíteni (ha jelent ez bármit is) és jóhiszeműen gondoztam eddig is a területet...stb. Viszont mérlegelni kell a felmerülő költségeket, mert a föld értéke max 80-100.000 ft, ez a per úgy saccolom hogy 150.000-tól indul (szakértők...stb) :D Bár hajlok arra, hogy amiért szándékosan, rosszhiszeműen akadályoz ez megér nekem akár egy 400-ast is akár... Mi a véleményetek javaslatotok?

drbjozsef #   2019.09.06. 20:09

colorjohn,

Bármelyik tulajdonos kérheti a közös tulajdon megszüntetését a bíróságtól.

Megveszel legalább egy darabot, tulajdonostárs leszel, és utána perelhetsz. Mondjuk nyilván nem ilyen egyszerű, ez így nem lenne kellően jóhiszemű, de ha a többségtől meg tudod venni, 80-90%-os tulajdonos vagy, és többszöri piaci értékű ajánlatot tettél a megvásárlásra, utána már mehet a bíróság.

A bíróság vagy az egyik félnek engedi, hogy megszerezze - igazságügyi szakértő alapján meghatározott áron - a másik tulajdonrészét, vagy árverésen értékesítik, de ez most esetedben nem érdekes, hiszem megszerezni akarod a földet.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

colorjohn # e-mail 2019.09.06. 19:52
Kovács Béla Sándo
  • > megvenni? kitől? A feleség nyilván nem adja el, hiszen nem akar konfliktust a férjével. A közös tulajdon megszüntetésének utánanézek, de szerintem az sem opció, mivel ahhoz valószínűleg minden jelenlegi tulajdonos beleegyezése kell, az meg ugye a "jóbácsi" miatt esélytelen. Mindent meg tud torpedózni, ami közös akarat lenne. Ha mégis lehetne valamilyen módon, szerintem azért sem valósulhat meg, mivel nem maradhat egyedül akkora telekkel, amely nem felel meg az adott övezetben előírt legkisebb kialakítható telekméretnek. Vagy tévedek?
drbjozsef #   2019.09.06. 19:33

Ööö... a "megvenni"-ről ilyenkor (úgymond, főszabályként) nem ez jut eszembe, de végülis.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.09.06. 18:27

De. Én is arról beszélek.

www.kbs-ugyved.hu