Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

falsu # 2021.10.23. 12:26

Hány %-os döntés kell ahhoz, hogy Tht. vagy polgári tvk. szerint legyen?

drbjozsef # 2021.10.23. 17:11

falsu,

Mivel minősítő kitételt nem tartalmaz ez a passzus, ezért 50%+1 szavazat. Elég a feles többség.

Fontos, hogy a Tht-ról kell szavazni, döntés hiányában a törvény szerint a Ptk. alapján kell működni!

Bari Klara # 2021.10.26. 22:04

Üdvözlet!
Belvárosi 120 éves társasházunkban már 3 éve tartunk egy tetőtérbeépítés felé - eddig még csak az adminisztrativ + jogi lépések, az építési terv még nem jogerős. Én a legfelső emeleten lakom, közvetlenül érintett leszek, a lakásom valszeg beázik, bereped, stb. Az 1 évig tartó zajt már nem is említem, de azt igen, hogy közvetlenül a lakásom mellett van a hátsó ("cseléd") lépcsőház, ide tervezik majd a liftet betenni, olyan áron, hogy a 120 éves masszív csigalépcsőket kiverik, amitől garantáltan bereped az amúgy vékony oldalsó falam is. Egy hiperaktív, impulziv kamasz gyerekkel úgy érzem nem tudjuk ezt egy évig elviselni., hogy fentről is, meg oldalról is ostromolnak. Szeretnék arra az időre elköltözni egy bérelt lakásba. Úgy hallottam, hogy rá lehet venni az padlásteret beépitő céget, hogy biztosítsanak nekem másik lakást (az ő költségükön) itt a kerületben. Mi lehet ennek a módja? Kell ehhez ügyvédet fogadnom?
Köszönöm előre is a választ,
Klára

Zoltanuss # 2021.10.27. 02:04

Nem cseléd lépcső az , hanem vészlépcső. Csak a rossz indulatú kommenisták hívták így.

Ha elbírja az építtető büdzséje, akkor miért ne ?
De az ügyvéd előtt nem árt megállapodni a céggel.

Bari Klara # 2021.10.27. 19:31

Zoltanuss
úgy érzem nem értette a kérdést.
Nem a lépcső pontos megnevezése volt a téma, hanem az, hogy LEHET-E, van-e esélyem, hogy az építtető fedezze a kényszerbérlés költségeit (amit nyilvánvalóan ők el szeretnének kerülni, mindenféle kifogással), magyarul mivel tudom őket erre rábírni? Épp hogy ők nem akarnának megállapodni, ezért gondoltam, hogy ha muszáj, magamat megerősítem egy ügyvéddel.

szucs.gabor # 2021.10.30. 12:28

Üdvözlök mindenkit. Társasházban lakással együtt vásároltam egy kizárólagos használattal bíró, osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs helyet, melyen méretéből adódóan ki tudnék alakítani egy kisebb tároló helyiséget is (ytong tégla, tűzgátló ajtó). Kell ehhez valamilyen fajta engedély?

Szomorú örökös # 2021.10.30. 14:37

szucs.gabor

Te írtad, hogy „kizárólagos használattal bíró, osztatlan közös tulajdonban lévő”, ergo az sosem lesz a te tulajdonod, ilyesformán az én laikus véleményem az, hogy nem fogod tudni fallal körülvenni sem így, mert ahhoz sem a közös képviselő, sem pedig a többi tulajdonos nem fog hozzájárulni.

drbjozsef # 2021.10.30. 15:13

szucs.gabor,

Hogy a fenébe ne kellene. Nem a tulajdonod, csak használati jogot vettél.
Átalakítani csakis a tulajdonos hozzájárulásával, esetedben a közgyűlés jogosult.

Amazon # 2021.10.30. 19:48

Tisztelt Ügyvéd Úr!
Lehet -sőt biztos-, hogy volt már ilyen jellegű kérdés. Próbáltam is visszalapozni, de elfogyott a türelem. Az alábbiakban szeretném a tanácsát kérni. Hosszú leszek.
Egy 2003-ban épült 100 lakásos társasházban a közgyűlésen megszavazták a kémények átalakítását, hogy az eddig csak kondenzációs kazánt rácsatlakoztató helyett alkalmas legyen pl. turbó kazán hozzá csatlakozásához is. Mindezt azért, mert pár tulajdonos megúnta a javíttatást, és szeretne újat. Ott sem értettem egyet vele, mert egy alig 20 éves háznál erre még nincs szükség. Ha nagy számban lenne javíthatatlan a jó minőségű kazánunk, akkor egyetértenék. Folyamatos meggyőzés folyik a háttérben. Most kaptunk egy levelet a közös képviselőtől, hogy mivel ott elfogadásra került, írásbeli szavazást tartanak. Amin lényegében már csak a technikai részét bonyolítják le. Milyen munkálatok vannak, és azzal egyetértünk vagy sem, hogy kit bízzanak meg. Már a levél is úgy íródott, hogy egy jogszabályra hivatkozik, amiben a kéményeket át kell alakítani. Teljesen félreérthető, mert az idősek készpénznek veszik, át kell alakítani. Holott átalakítani csak akkor kell, ha a más fajta kazánt is szeretnék rácsatlakoztatni. Hiába érvelünk, hogy a szomszéd háztömbökben sem végeztek ilyen munkákat, pedig előttünk épültek. Válasz: azt már rég megcsinálták. ..és ezt elhiszik nekik. Úgy szavaz mindenki, hogy nem tudja, ki tudja fizetni egyösszegben a 300 e ft-ot, kíván hitelt felvenni, kinek építsék be a közös ktg-be. Azt szeretném kérdezni, hogy ehhez nem kell egyhangú szavazás? Ha én történetesen vállalom, hogy inkább elektromos kazánt építtetek be, majd egyszer, ha szükséges lesz, akkor is hozza kell járulnom most ehhez? Továbbá, ha megszavazzák, kérhetem a határozat hatálytalanítását, és van esély rá, hogy a bíróság hatályon kívül helyezi? Köszönettel!

Kovács_Béla_Sándor # 2021.10.31. 07:26

Az elején múlt időben írsz, a végén jövőben.
A társasházi közgyűlési hatrozatot bíróság előtt megtámadhatja 60 napon belül az a tulajdonostárs, aki szerint a határozat jogszabályba, az alapító okirat vagy az SzMSz rendelkezéseibe ütközik, vagy az ő jogos érdekeit sérti. Ezzel nem mondtam, hogy a konkrét esetben sikeres lesz a per.
Szerintem nem kell ehhez még minősített többség se, nem hogy egyhangú döntés.

Amazon # 2021.10.31. 10:47

Köszönöm a válaszát!
Ha én elektromos kazán mellett döntök, be kell szállnom ebbe az átalakítási projektbe? (Van már a társasházban olyan, aki már lecserélte elektromosra.)

matthiasi # 2021.10.31. 11:12

Amazon !
Van valamii ellentmondás nem szakszerű dolog ebben :
„ a kémények átalakítását, hogy az eddig csak kondenzációs kazánt rácsatlakoztató helyett alkalmas legyen pl. turbó kazán hozzá csatlakozásához is.
” A kondis kazánok a legkorszerűbbek, igaz azok kéménye egy kicsit más mint a turbós kazánoké. Tehát vagy kondis vagy turbós, olyan nincs ,hogy mind a kettőre ugyan az.

Egy 2003 ban épült háznál csak vannak fűtőberendezések az egyedi lakásokban, olyan, hogy ennyi idő alatt nincs fűtés az nonszenz.

Valaki nagyot akar kaszálni itt ! Nagy valószínűséggel még un. nyitott égésterű kazánok vannak a lakásokban, nos azok ha elromlanak, akkor már csak kondis kazán telepíthető, sok sok pénzért. Cirka 1,3 millió. Ez tartalmaz némi kéményes mókát is.
Amúgy a kéményeken sok mindent lehet alakítani, de csak konkrétan a lakás és a kazánnak megfelelően.

Amazon # 2021.10.31. 12:42

Sajnálom, de nem értek hozzá. A 2003-ban épült lakásokban Buderus gázkazán van, ahhoz van kialakítva a kémény. Talán ezt már nem gyártják? Alkatrész hiány is lehet? A lényeg, hogy pár lakó, akiknek már javíttatni kellett három éve már elkezdte, hogy meg kell tenni ezt a kéményátalakitást, mert így másfajtát nem lehet hozzá csatlakoztatni. Nincs az, hogy tájékoztatunk minden lakót a lehetőségekről - pl. elektromos mennyibe kerülne, stb. Igen, én is így gondolom, hogy ők eddig is fűtöttek,mert megjavíttatták. Az újra is kell majd költeni idővel. Akkor megint kitalálnak valami mást? Közösképviselők jöttek-mentek, mert, aki nem hajtotta ezt végre, azt menesztették. Most van egy új, aki ráadásul itt lakott, és még barát is, na most ő mindent végrehajt. Továbbra is az a kérdésem, hogy, ha vállalom az elektromost, akkor be kell ebbe szállnom?

drbjozsef # 2021.10.31. 13:46

Amazon,

Nem az alkatrész a gond. Hanem a törvény, kb. 4 éve nem lehet már mást, csak zárt égésterű kazánt bekötni, aminek dupla bélelt cső kell. A nyitott égésterűnek sima bélelése van, abba nem lehet bekötni az újat, át kell alakítani a kéményt.

Ha minden lakásnak van saját, egyedi kéménye, akkor nem kell beszállnod, de feltételezem, nálatok nem ez a helyzet.
Ha több lakás van bekötve egy kéménybe, akkor mindenkinek egyszerre váltania is kell, átalakítást is fizetnie kell. A kémény ugyanis a társasház tulajdona, a közösség fizeti az átépítést. Akkor is, ha te nem is használod, mert elektromosan fűtesz.
Vesd össze : földszinten lakó nem használja a liftet, mégis az ő közös költségéből is fizetik, vagy csak a legfelső lakónak fontos, hogy ne ázzon be a tető, de azt is a teljes közösség fizeti, tartja karban, újítja fel.

Amazon # 2021.10.31. 14:18

Nagyon szomorú vagyok, mert olyan anyagi helyzetben vagyunk egy páran, hogy ezt most nem engedhetjük meg magunknak. Még egy szeg a koporsónkon! Még műkődnek a kazánok, nem 50 éves kazánokról beszélünk. Miért nem teremtik elő a felújítási alap befektetetésével, és csinálják meg 5-10 év múlva. :(

SolnesM # 2021.10.31. 19:57

Speciel a zártégésterű kazánnak nem mindig kell dupla bélelt kéménycső. Lehet olyan is, hogy egyik külön csövön béjön a levegő és a másik csövön kimegy az égéstermék. Ez utóbbit szokták a kéménybe beaplikálni... jó drágán.
Van persze olyan is, hogy dupla - falú cső is. Belül a füstgáz kivül a levegő. Meneget.
Mind a turbós kazánnál mind a kondis kazánoknál.

Az egyik lányom pont az ünnepek előtt érdeklődött mennyi is lenne egy kazáncsere. Egyik mondott 1 millát aztán 1,2 és volt aki 1,7-et mondott. Na ekkor szóltam a kihangosított telefonba... mester miért nem 5 milla ? Ennyi erővel ha már lúd, akkor legyen jó kövér !!

Poppy Meldrum # 2021.11.04. 17:16

Kedves Szakértők!
Egy évvel ezelőtt már feltettem kérdésemet társasházi lift kiépítéséhez kapcsolódó szavazati aránnyal kapcsolatosan, akkor megkaptam a választ, hogy 100%-os támogatás szükséges a lakók részéről. Ezt ez úton is nagyon köszönöm.
100 évesnél idősebb, 3 emeletes budapesti társasházunk közgyűlésén azóta is téma a lift kiépítésének kérdése. Most felvetődött, hogy egy vállalkozó a társasház tetőterét akként vásárolná meg, hogy vételár helyett kiépítené a liftet és még pár javítást elvégezne a ház közös részein. Lakásokat szeretne kialakítani a tetőtérben.
Ha idejük engedi, akkor az alábbi kérdésekre szeretnék választ kapni:

  1. Ha jól tudom, akkor a tetőtér értékesítéséhez 2/3-os szavazati arány szükséges. Ebbe „belecsomagolható-e” a lift megszavazása, vagy arról külön szükséges dönteni, akkor is, ha úgymond a „vételár” részét képezné.
  2. A közgyűlésen elhangzott, hogy született már olyan bírói ítélet (természetesen meghivatkozásra nem került sem a konkrét ítélet sem az ügy fajtája, amiben született), amely 100 százalékos támogatást igénylő döntéssel érintett ügyben figyelmen kívül hagyta a „nem támogató kisebbség” szavazatait arra hivatkozással, hogy a társasház érdeke a többség által, de nem 100 százalékban támogatott döntés. Valóban előfordulhat ilyen eset?
  3. Ha a társasház a tetőtér eladását megszavazza, de csak úgy, hogy a lift nem kerül kiépítésre, akkor kötelezi-e bármilyen szabály a társasházat arra, hogy lifttel biztosítsa az ott kialakítandó lakásokhoz történő feljutást (lépcső jelenleg is vezet fel a tetőtérbe)? A tetőtér eladásával már 4 szintes lenne a ház, de úgy értelmeztem a vonatkozó jogszabályokat, hogy a régi házakat akkor sem terheli liftépítési kötelezettség, ha tetőtér beépítés miatt új lakószint keletkezik.

Nagyon régóta téma már ez a kérdés a társasházunkban és jó lenne már egyszer és mindenkorra pontot tenni a végére.
Köszönöm szépen előre is a segítő válaszukat!

Majordomus # 2021.11.04. 20:40

1. Valaki félrevezetett.
A ift beépítése korszerűsítésnek minősül nem tartozik a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (nem új épületrész kialakitása stb.) közé.tehát közgyűlésen megszavazható,de szigorúan ajánlott minősitett többséggel a későbbi viták elkerűlése érdekében. De a második pont miatt ez úgyis tökmindegy.
2. A törvény szerint valóban 2/3-os többséggel lehet dönteni az eladásról,de sokra nem mentek vele,mert a tetőtér beépítése miatt mindenképpen új Alapító Okirat szükséges,és mivel minden tulajdonosnak megváltozik a tulajdoni hányada,annak elfogadása 100 % -al lehetséges.
Az eladásról szóló döntés meghozatalakor egy külön napirendi pontban dönthettek a befolyó pénz elhelyezéséről/befektetéséről vagy felhasználásáról is,de fontos hogy ez szerepeljen a napirenden.
3. nincs olyan bírói itélet ami a nem szavazatokat figyelmen kivűl helyezné a többség érdekében! Ez nem tanácsköztársaság hanem társasház.
4. A társasházat ez esetben nem szabály kötelezi,hanem majd a helyi épitési hatóság engedélye és feltételei.
Az OTÉK rendelet, ( ha jól emlékszem 85 §) úgy rendelkezik hogy ott kötelező a lift ahol 10 méternél magasabb távolságot kell áthidalni a lakóépületben. Ez jellemzően 4 emeletet jelent. Eddig 5 emelettől voklt általános,4 emeletesben szinte sehol nincs lift.
Új lakószint esetén elő fogják írni a liftet ha a 4.szint padlószintje 10 méteren felül van

Poppy Meldrum # 2021.11.05. 12:24

Kedves Majordomus!

Nagyon köszönöm a válaszát és hogy időt szánt a kérdés megválaszolására!

A lift szavazati arányával kapcsolatosan teljesen elbizonytalanodtam, ha megengedi, akkor az alábbiakban idézem a korábbi kérdésemet és az arra adott válaszokat.

E szerint a korszerűsítés és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmának meghatározása és értelmezése nem egységes.

“Poppy Meldrum

Tisztelt Szakértők!
Keresgéltem a korábbi bejegyzések között, de első körben nem találtam választ a kérdésemre sem a "lift" sem a "felvonó" keresőszavakkal, de elnézést kérek, ha csak én nem találtam meg.
Társasházunk közgyűlésén felmerült, hogy liftet építsünk a házba. Az lenne a kérdésem, hogy a beruházás megszavazásához egyhangú döntés szükséges-e (vagyis a lift építése a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e).
Nagyon szépen köszönöm a segítséget!

drbjozsef

„Tht. 56.§ 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.”
Szerintem eléggé az.

Poppy Meldrum

Kedves József!
Köszönöm a választ!
Kicsit elbizonytalanodtam, mert úgy látom, hogy a lift kiépítése a korszerűsítés fogalmába is beleérthető.
A Tht.56. § 2.3.3. pontjában a korszerűsítés,mint a felújítás egy altípusának fogalma szerepel. Ezt a pontot a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény, valamint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2011. évi LXXVI. törvény módosította. A 2011. évi LXXVI. törvény iromány állapotához elérhető részletes indokolásban az szerepel, hogy a korszerűsítés fogalma a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról szóló 34/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet 1. § 8. pontja mellet a az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú melléklet fogalommeghatározások 47. pontján alapul, amely így szól: "Korszerűsítés: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságának javítása, használati értékének, teljesítőképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési-szerelési munka".
Ezek alapján a felvonó létesítése beletartozik a korszerűsítés fogalmába?
Elnézést, hogy nem egyben tettem fel kérdéseimet. Valószínűleg csak én gondoltam túl.
Köszönöm szépen!

MajorDomus

Nem.
drb...nek igaza van.
Ha az eddigi kötélhágcsót csréled liftre,az korszerűsités.
Itt viszont olyan beruházásról van szó,ami a társasházban addig nem létezett!
Egy új épületberendezés létesül,ami megváltoztatja az Alaitó Okiratnak a közös tulajdon felsorolását tartalmazó fejezetét.
.
Tehát 100 %”

Crystalheart # 2021.11.05. 18:14

Kedves fórumozók, remélem, találok itt olyat, aki jártas a tűzvédelmi szabályozásokban. (A kérdést eredetileg a segítség fórumszekcióban tettem fel, de hátha e topikban relevánsabb.) Röviden vázolom a problémámat.

Évekkel ezelőtt vas trapézlemezzel választottunk le egy darabot egy társasház -1. szintjén, egy teremgarázs egy sarkán, ahol különböző dolgokat is tárolunk, és eddig nem is volt semmilyen gond. A kiépítést megelőzően elolvastam a társasház tűzvédelmi szabályzatát és az Országos Tűzvédelmi Rendeletet is, és sehol nem találtam erre vonatkozó tiltásokat. A ház gondnoka említette, hogy tűzjelző füstérzékelőt kellene tenni az így kialakított - nem hermetikusan - elhatárolt, kb. 12 m2-es helyiségbe, bár én ebben sem vagyok teljesen biztos, hogy törvényi kötelezettség, minthogy tűzoltó szórófej van bent és a tároló mellett nem sokkal füstérzékelő is, a teteje pedig nem zárt, az egész fal nem minősül tűzhatárnak, noha nem éghető anyagból van. Olyat is mondtak, hogy szerintük ott nem lehetne semmit sem tárolni, csak autót.

A kérdéseim tehát, hogy

kötelező-e egy ilyen elhatárolt garázsba füstérzékelőt elhelyezni a sprinkler mellé,
ütközik-e bármilyen akadályba - nem gyúlékony folyadék vagy aeroszol - tárgyak, pl. szerszámok, bútordarabok, polcok, ládák tárolása gépjárműn kívül.
Nem szeretnék valami hatalmas bírságot kapni, viszont saját kutatásom nem igazolta, hogy bármilyen rendelet tiltaná, hogy egy teremgarázsban elkülönített garázshelyen tároljak is. Sem a THSz, sem az OTSz.

A hozzászólásokat előre is köszönöm!

Bari Klara # 2021.11.05. 23:34

Felteszem ismét, hátha most kapok választ:

Üdvözlet!
Belvárosi 120 éves társasházunkban már 3 éve tartunk egy tetőtérbeépítés felé - eddig még csak az adminisztrativ + jogi lépések, az építési terv még nem jogerős. Én a legfelső emeleten lakom, közvetlenül érintett leszek, a lakásom valszeg beázik, bereped, stb. Az 1 évig tartó zajt már nem is említem, de azt igen, hogy közvetlenül a lakásom mellett van a hátsó lépcsőház, (vészlejárat) ide tervezik majd a liftet betenni, olyan áron, hogy a 120 éves masszív csigalépcsőket kiverik, amitől garantáltan bereped az amúgy vékony oldalsó falam is. Egy hiperaktív, impulziv kamasz gyerekkel úgy érzem nem tudjuk ezt egy évig elviselni., hogy fentről is, meg oldalról is ostromolnak. Szeretnék arra az időre elköltözni egy bérelt lakásba. Úgy hallottam, hogy rá lehet venni az padlásteret beépitő céget, hogy biztosítsanak nekem másik lakást (az ő költségükön) itt a kerületben, ami alol persze ők majd megpróbálnak kitérni. Hogyan lehet ezt elérni? Kell ehhez ügyvédet fogadnom?
Köszönöm előre is a választ,
Klára

Szomorú örökös # 2021.11.06. 03:54

Bari Klara

„Felteszem ismét, hátha most kapok választ”

Szerintem kaptál már rá választ. Ne reméld, hogy most más lesz.

drbjozsef # 2021.11.06. 16:27

Bari Klara,

Egyszerűbben : közös megegyezéssel (szinte) bármit lehet, megegyezés híján bíróság dönthet vitás kérdésben.

Esélyed? Nem ismerjük a beruházót. Bíróságon? Szerintem csak kivételes esetben. Ha olyan műszaki megoldás kell, ami ellehetetleníti a lakásod rendeltetésszerű használatát. Persze, ha valami menet közben történik, akkor is lehe bírósághoz fordulni.

KicsikeVuk # 2021.11.14. 07:47

Tisztelt Szakértők.

Társasházi ügyben szeretnék tanácsot.. Adva van egy 12 lakásos társasház (6 lakás az elsőn, 6 a másodikon . A másodikon lévő lakások Ezek kétszintesek, a tetőtérben vannak a szobák), alatta üzletek és egy vendéglátó egység. A vendéglátó egység konyhájából az elszívó cső a tető feléig van felvezetve , így pont két lakás ablaka között. Ez azt eredményezi, hogy azon a lakások tulajdonosai egysezrűen képtelenek ablakot nyitni a szag miatt ( a többi lakásban is érezhető, de sokkal kevésbé). Ez évek óta így megy, nem tudunk velük zöldágra vergődni, a kk. sem segít ( kk.-t fogunk váltani, ez már 100%). A kérdés a következő:

  • Lehetséges az Önkorményzatnál birtokvédelmet kérni? Ha igen, mi a menete?

A válaszokat előre is köszonom.

Szomorú örökös # 2021.11.14. 08:06

KicsikeVuk

„Ez évek óta így megy, nem tudunk velük zöldágra vergődni.....Lehetséges az Önkorményzatnál birtokvédelmet kérni? Ha igen, mi a menete?”

A vastagított rész miatt nem lehetséges szerintem, mert egy éven túli a történet.