Ingatlanügyek

sziasztok!
egy teljesen korlátozós gondnokolttól szeretnék megvásárolni egy ingatlant, a gondnokkal megegyeztem 10 milió forintban,és az adó és értékbizonylaton is 10 milió szerepelne ezért megegyeztem a polgálmesteri ügyintézővel , csak van egy másik vevő aki elvileg többet ajánlaná és a gondnok fél h a másik vevő tesz egy bejelentést a gyámhivatal felé,hogy lett volna egy magasabb ajánlat.A kérdés az,hogy lenne vmi eljárás ebben az ügyben vagy esetleg hogy lehetne a másik vevő eszén túljárni ?:)

Érdemi választ akkor fogsz kapni a hatóságtól, ha megcsináltatod a vázrajzot a földmérővel, és beadod engedélyezésre.
A hatóság válasza a döntés indokolásában lesz. Legfeljebb majd, ha mégsem értesz egyet a döntéssel, mehetsz a bíróságra és ott képviselheted az álláspontodat. A bíró pedig majd dönt.
Az összes többi pedig csak morfondírozás, másra nem jó, csak arra, hogy felhergeld magad. Legyen egy döntés, és annak egy jogorvoslati eljárása, ha szükséges. Az összes többi mellébeszélés. És ha mindenki szembe jön az autópályán, akkor érdemes lehúzódni és elgondolkodni. De korán sem biztos, hogy szükség lesz erre.

Újabb jogászi ötlet, elküldtem a hatóság(ok)nak
Hatályos jogszabály (Beiktatta: 2021. évi XXXIX. törvény 24. § (2). Hatályos: 2021. VII. 1-től.) alapján:
"A kiszolgáló út célját szolgáló szabályozási vonallal érintett építési telek a lakó rendeltetéssel érintett építésügyi hatósági eljárások tekintetében rendezettnek minősül. A szabályozási vonal településrendezési szempontból a kiszolgáló út kötelező telekhatárának minősül."
Ebben az esetben nincs jogalapja a megosztás megtagadásának, mert a megosztás a rendezett telekhatárokon belüli változtatás! Másképp fogalmazva: A kert kimérésével együtt nem kell az útszélesítésre leválasztandó részt is bevonni a megosztási eljárásba, hiszen a törvény szerint a "telekhatár rendezett".

Én még mindig ott tartok, hogy nem kell az önkormányzat hozzájárulása a telekalakításhoz. De tény, a HÉSZ-szel szemben az állami főépítész nem fogja megadni a telekalakításhoz szükséges szakhatósági hozzájárulását.
De, hogy pozitív irányba is elmozdítsam a kérdést, tégy ajánlatot az önkormányzatnak, hogy vállalod a HÉSZ módosítás költségeit, hogy számodra megfelkelő tartalmú előírást tartalmazzon. Ha ezt sikerül megvalósítanod, akkor megmarad a telekrészért felkínált 20.000 Ft-od (amit azért erősen kétlek, hogy valóban annyit ajánlottak érte). Cserébe csak a HÉSZ módosítás költségeit kell állnod, ami jó esetben csak 1-2 millió forint és egy év átfutás. De mint jogi megoldás mindenképpen megvalósítható. Bár mondjuk bíróság ilyenre nem kötelezhetné az önkormányzatot. De a közös megegyezésbe ez simán belefér.

eulimennek - és a hozzászólóknak
Köszönöm segítő szándékú véleményeiteket, ötleteiteket.
eulimennel egyetértek abban, hogy ez jogalkotási kérdés, ezt a bonyolult feladat elvégzését azonban helyi szinten semmihez nem kötik, néhány szavazaton kívül. Sajnos. A későbbi jogalkalmazási vitákban viszont magasan képzett jogászok bevonása nélkül nehéz eredményre jutni.

@autospista
mindaz amit itt előadsz, jogalkotási kérdés, amely az önkormányzat képviselő-testületének döntési jogköre.
Miért változtassa meg a testület a jogszabályt? Oké, hogy neked így lenne a jobb, de a településnek, a közösségnek mi érdeke fűződik hozzá?
Én nem látok az esetedben semmilyen jogsértést (bár kibicként könnyen beszélek, nem vagyok jogász), a tulajdonoddal szabadon rendelkezhetsz: elkerítheted a telkedet a jelenlegi határvonalán, eladhatod egyben vagy csak egy részét is.
Az nem a tulajdonjogod korlátozása, hogy a HÉSZ-be ütköző felosztást rajzolt neked a földmérő.
A konokságod már oda vezetett, hogy a vevőd messze elszaladt; eleve veszett pert fontolgatsz, aminek az ügyvédi munkadíja sem lesz kevés, mennnyi is lenne a pertárgy értéke?
Csak halkan kérdezem meg, hogy az miért nem (volt) opció, hogy a telkedet egyszerűen csak két részre osztod, magánútleválasztás nélkül?
Ha így nem lenne megközelíthető a leválasztandó hátsó rész, akkor a saját magadnak megtartandó részen átjárási szolgalmat alapítasz a hátsó ingatlanrész mint uralkodó telek javára.

eulimennek
Örülök, hogy megértetted a problémámat. Annak kevéssé örülök, hogy a "nyugodj bele" megoldást ajánlod. A közös megegyezést inkább elfogadhatónak érzem.
A HÉSZ-ben semmit nem kell átrajzolni, maradhat a piros vonal. A magánút tiltását sem kell kivenni, csak kiegészíteni, "kivéve közút szélesítése céljából" mondatrésszel. Így a jelenlegi állapot fennmaradhat mindaddig, amíg az útszélesítés megvalósítása elkezdődik. Akkor meg kisajátítják, én meg elfogadom.
De addig miért nem húzhatok egy fekete vonalat a kert és az udvar közé, hogy rendelkezve a tulajdonommal, eladhassam a saját kertemet?
Nincs poshadt helyzet, a korábbi vevő elállt a vásárlástól, én meg próbálom az alapjogomat érvényesíteni a mai magyar demokráciában.

@autospista
kezdjük a kályhától.
Az egy hektáros telkedet hány részre osztotta fel a földmérő? Háromra, ha jól értem (egy rész maradna a tied, egy rész az, amit eladtál, a harmadik meg a magánút, ami célszerűen a leszabályozott résznek pontosan megfelelő földterület)
Tehát az önkormányzat az egész felosztást támadta meg, a "magánút" besorolás miatt (a tényállás alapján teljesen jogosan).
Azt azért tudni kell, hogy a HÉSz mellékletében levő szabalyozási tervet nem rajzolja át senki sem ingyen. Ráadásul nem olyan hülye az önkormányzat sem, hogy egy korábban elfogadott, berajzolt útszélesítési lehetőséget csak a te szép szemedért eldobjon, sőt, még fizessen is az építésznek.
Most már tényleg csak az a kérdés, hogy mennyit ér meg neked, hogy legyen egy tehermentes telekrészed. Bár ha már hat éve eladtad és még mindig nem pampog a vevőd a tehermentesség meg a külön helyrajzi szám miatt, akkor ez a langyos poshadt helyzet úgy tűnik, mindenkinek pont jó.
A gyors és egyszerű megoldast szerintem már mondtuk: magánút helyett közút a felosztásban, az önkormanyzat még fizet is érte. Ha fontosak a fák, béreld vissza. Ha a 200 m2 útért az önkormanyzat fizetne 20e Ft-ot, akkor évente 1000 Ft a reális bérleti díj. Annyit megér?

eulimen
A tényállás, röviden:
2002. Új lakótelep kialakításához ez volt a tervezett kiszolgáló út. Akkori - mai szélessége 12 méter. (Összesen 7 ház, aztán a mező.)
2006. HÉSZ módosítás, a lakótelep terve bedőlt, a település más helyén került megvalósításra, a piros vonalak eltűntek, kivéve ezt.
2008. banki jelzálog terhelés
2017. december: társadalmi egyeztetés, kértem a vonal eltörlését
2018. július: eladtam az ingatlan felét, az önkormányzat hozzájárult a megosztáshoz, de a bank nem válaszolt
2018. augusztus: változtatási tilalom HÉSZ felülvizsgálat okán
2019. a bank válasza 5 hónap után, hogy fizessek
2020. HÉSZ elfogadása - "magánút lakóövezetben nem lehet" - új paragrafus
2021. önkormányzat: "nem szerepel a középtávú tervekben az út szélesítése". Az év folyamán hétszer kezdeményeztem a megosztáshoz a hozzájárulást - mindannyiszor elutasítottak "közútkezelői hozzájárulást nem adom meg", indok: HÉSZ §
2022. egy részleges HÉSZ módosításról fórum, kértem a vonal törlését, elutasítottak, indok: nem tartozik a témához
2022. április: a korm.hivatal a főépítészre hivatkozva panaszomat elutasította: a leválasztandó rész művelési ága csak "közút" lehet
2022. december: közmeghallgatás, fenntartották a korábbi döntést, a HÉSZ maradt
2023. november: kötelező HÉSZ felülvizsgálat, eredmény: közérdekre hivatkozással nem történt változtatás a HÉSZ-ben
2024. március: panasz a főispánnak, az AJBH-nak, per indítására lehetőség keresése (pl. itt, a Jogi Fórumon) :)

Na itt van az eb elhantolva...

Eddig miért nem sajátították ki? - mert nincs meg a törvényes alapja. Ha nem akarsz építkezni, az önkormányzat béken hagy a leszabályozással. Nem akar elvenni tőled semmit , neveld csak a fáidat a piros vonal előtt.
De ha építkeznél?

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet
az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról

18. szakasz (1) bek.
"Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során vizsgálja, hogy
[...]

2. * az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása az új építmény építése vagy meglévő építmény bővítése esetén – kivéve az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszában – az Étv. 23–24. §-ában, a településrendezési tervekben és a jogszabályokban meghatározottak szerint megtörtént-e, a telek rendezett-e,

[...]
(3) Az építési tevékenységgel érintett telek az (1) bekezdés b) pontja szerint akkor minősül rendezettnek, ha a helyi építési szabályzat, ennek hiányában az illeszkedés szabályai szerint alakították ki és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték."

@autospista
rossz a hasonlatod és a következtetésed. Az önkormányzat nem "einstandol", ha nem akarod felosztani, vagy építkezni rá.
Egy számodra kiegyensúlyozatlannak tűnő dealt ajánl a felosztás kivitelezéséhez - már ha tényleg csak ezen a 200 m2-en múlik az egész. De mivel a tényállást még mindig homály fedi, egyáltalán nem vagyok meggyőződve arról, hogy a közútnak való leszabályozás és a feloszthatóság direkt ok-okozati összefüggésben áll egymással.
Amikor a HÉSz rendelet azon tervezetéről folyt a társadalmi egyeztetés, aminek végén rárajzolták a telkedre a piros vonalat, felszólaltál? Jelezted, hogy ez az érdeked sérti - vagy már eleve "piros vonallal terhelten", azaz, leszabályozással érintetten vetted?
Mert utóbbi esetben í.j. A HÉSzt mint jogforrást q nem érdekli az önkormányzat útszélesítési szándékának időhorizontja.

eulimen-nek
Megjegyzés erre a mondatodra: "Nem ajánlhat az önkormányzat többet annál, mint amennyit útként ér."
Ha erővel elveszem a házadat, csak annyit adok érte, amennyit nekem ér. Nekem garázsra van szükségem. Annyit ér.

entropianak
A Törvényességi Felügyelet nem talált jogalkotási problémát a HÉSZ-be foglalt "magánút nem alakulhat ki" paragrafussal kapcsolatban. Volt előterjesztés, lakossági meghallgatás, főépítész véleményezés, stb., stb.
nanemaaanak
01. A Törv. Felügyelet le is passzolta.
02. Nem akármit akarok csinálni, csak egy részét eladni.
Az önkormányzat írásban nyilatkozta, hogy "középtávú terveiben nem szerepel az út szélesítése". Mint írtam, 20 éve ott van a HÉSZ-ben a vonal, most még 5-7 évig nem tervezik szélesíteni az utat.
+1 bónusz. Eddig miért nem sajátították ki? Mert így "zsarolás", ahogyan drbjozsef nevezte.
drbjozsefnek
Örülök, hogy teljes mértékben érted a problémámat. Nem kijátszani akarom a szabályokat, hanem, ha lehet, módosíttatni a HÉSZ magánútra vonatkozó részét. Ez a passzus túl általános, a megalkotása nem volt kellően előkészítve. (Vagy csak "szívatás" vezérelte a döntéshozókat.) Általában nem az útszélesítés miatti magánút jelent problémát, hanem a telken belüli egyéb út létesítése.
Az én ötletem az, hogy legyen kivétel a HÉSZ-ben az útszélesítésre leválasztott részingatlan. Kaphasson magánút elnevezést, akár közforgalom számára átengedve - de az én tulajdonomban! A majdani kisajátításig, ha lesz ilyen. Húsz éve gondozom a fák alkotják ma a kerítésemet :)
eulimen
A leválasztás nélküli megoszthatóság elutasítását én sem értem. Utánanézek.

@autospista
Ha jól értem, az a "piros vonal" a HÉSZben foglalt útszélesítési leszabályozást jelenti, ami kb. 200 m2, ennyiről kellene gyakorlatilag lemondanod azért, hogy megosztható legyen az egy hektáros telked. A telek szabályozottsága (azaz, az útszélesítésnek szánt telekrész földhivatali rendezése) tudomásom szerint csupán építéshatósági szempontból követelmény, a megosztás szempontjából nem.

Ezért nem egészen értem az összefüggést, miért utasítják el a leválasztás nélküli megosztást, mivel a hatóság konkrét indoklását eddig még nem idézted. Ha az önkormányzatnak (nyomott áron) eladod a leszabályozott részt, az hogyan fogja hatályosítani a megosztást? Milyen feltétel fog ezzel beállni - ami a leszabályozás nélkül nincs meg?
(Ha pl. feltétel, hogy közútkapcsolattal rendelkeznie kell a megosztás után kialakuló telkeknek, akkor bizony a magánút ezért sem lehet opció)

• de hiszen nem kényszerít a megosztásra senki! A szabályozási terv szerint a leszabályozandó földrészlet földhivatali nyilvántartása útnak kijelölt terület. Nem ajánlhat az önkormányzat többet annál, mint amennyit útként ér. Én nem látom itt a zsarolást - mondjuk az elképzelhető, hogy egy ingatlanügyi szakértő kicsit többre hozná ki a forgalmi értéket, de nem annyival, amennyit elkér majd a szakértésért.

Sziasztok!
Osztatlan közös tulajdonban van egy szántó föld, ami el lett adva. Egy db szerződésben írta alá a két tulajdonos, hogy eladják a földet. A vevő kifizette, késedelemmel. A szerződésben kötbér lett meghatározva késedelmes fizetés esetére. Az egyik tulajdonos kéri a kötbért, a másik nem. Ebben az esetben a föld 50%-át át lehet írni a vevőre, amennyiben a kötbértől eltekintő eladó erről nyilatkozik?
50-50%-ban tulajdonosok akik eladták. Addig nem lehet átírni a vevőre - aki már kifizette -, amíg a kötbér nincs rendezve. Tehát tulajdoni lap szerint még a két eladó a tulajdonos. De az egyik eladót nem érdekli a kötbér, szeretné átadni. A másik eladó viszont kéri a kötbért. A vevő pedig perrel fenyeget. Bonyolultabb az egész ügy, és nem szeretne az egyik eladó bíróságra járni, ezért nem tart igényt a kötbérre, átadná a részét, amennyiben ez lehetséges.
Köszönöm!

„A kérdés helyesen úgy lenne, hogy bármely telket a tulajdonosa bármikor megoszthat további egy, vagy több telekre szabad szándékai szerint?”

De ő nem akarja kijátszani. Leválasztaná, odaadná a jelzett részt, hogy azt nem tök ingyen, az azért egy normális jogállamban talán megérthető. Legyen az önkormányzat baja, hogy ez hogyan és miért alakult ki így...

A kérdés helyesen úgy lenne, hogy bármely telket a tulajdonosa bármikor megoszthat további egy, vagy több telekre szabad szándékai szerint? Vagy lehetnek bizonyos szabályok, amiket nem játszhat ki a minél nagyobb haszon reményében? Az mondjuk nekem eleve fura, hogy egy hektáros építési telek belterületen hogy a fenébe alakulhatott ki? Egy település közigazgatási területének, különösen a belterület beépítésének helyes sorrendjét határozza meg a HÉSZ, és ebben bizony lehetnek hosszú távú elképzelések is. Persze minden szabályozási tervet időről időre felül kell vizsgálnia az önkormányzatnak, de mi a helyzet akkor, ha kiderül, az a bizonyos útszélesítés megalapozott?
Egyébként volt ilyen szabály az átkosban, nem is kellett hozzá zsarolás, hogy ügyfél által kezdeményezett eljárás keretében ha a helyi rendezési terv úgy határozta meg, akkor a telek teljes területének max 20%-a erejéig kártalanítás nélkül igénybe vehető volt utcanyitás, vagy szélesítési igény esetén. Igaz, akkor az ellen nem is ágált senki, mert egyrészt tudták, hogy szabály, másrészt pedig maga a jogalkotó ki is fejtette, hogy ez a bizonyos terület a telekalakításból származó haszonhoz képest elenyésző. Ugyanis ezt követően jött az igény az új telek tulajdonosai részéről közműfejlesztésekre, új útcsatlakozások kiépítésére, ne adj isten közvilágítás kiépítésére ...stb. Ma más világot élünk szerencsére, így egy telek tulajdonosnak csak jogai és követelései lehetnek.

„A HÉSZ a település hosszú távú fejlesztési koncepcióját tartalmazza, nem 1-2 évi fellángolásról szól. ”

De akkor az a normális, hogy 20 évig nem tudja megosztani?
Még úgy se, hogy hajlandó lenne azt a részt leválasztani, a méretei miatt feltehetőleg az csak magánútként mehetne, és úgy szétosztani a telket?
Ha ezt sem lehet, az nettó zsarolás, hogy add oda ingyen.

Két észrevétel az üggyel kapcsolatban:

1. Nem kell az önkormányzat hozzájárulása a telekalakításhoz, mert elvették a jogkört, és már a kormányhivatalnál székelő állami főépítész feladata. Ebből adódóan nem sok reményt fűznék a kormányhivatalhoz törvényességi felülvizsgálat benyújtásához.
2. Nagy tévedés, hogy azt csinálsz a telkeddel, amit akarsz. Vannak bizonyos normák, normatívák, amik erősebbek az egyszerű emberi hülyeségnél. Az egyáltalán nem alapjog, hogy a telkemet annyira szabdalom, amennyire szeretném. A jogod az, hogy ha már van egy telked, akkor használd. Az egy bónusz lehetőség, ha ne adj isten a méretei, és a telek beépítettségi adatai alapján esetleg meg lehet osztani.

+1 bónusz: Arra kötelezni az önkormányzatot, hogy vegye meg a telked egy részét naivitás. A HÉSZ a település hosszú távú fejlesztési koncepcióját tartalmazza, nem 1-2 évi fellángolásról szól. Ha majd eljön az előirányzott útszélesítés megvalósítási ideje, akkor majd keresnek, hogy eladod-e, amire mondhatsz nemet. Akkor jöhet akár kisajátítás is. Kisajátítás esetén a kártalanítási összeg a kisajátítás idején érvényes telekárak figyelembevételével történik, melybe a sima telekáron felül beletartozhatnak a zöldkárért és a műszaki kárért fizetendő összegek is, melyek összegét a napi piaci árak alapján szakértő határoz meg.

drbjózsef: ez lehetséges. Meg kell kínálni a problémával a Törvényességi Felügyeletet, ők majd eldöntik, mi a konkrét helyzetben a jogi szitu.

autopista: az AJBH csak egy "postás". Eldönti, hogy kit illet a megkeresés és továbbítja azt - legalábbis közérdekű bejelentés esetén. Igyekezni kell közérdekűséget kimutatni. Például több embert érintő jogsérelmet kimutatni vagy, mint a te esetedben is van, egy esetleges Alaptörvény sértésre hivatkozni.

entropianak
Az AJBH hatáskör hiánya miatt elutasított. Ezért (is) keresek újabb lehetőséget, akár ezen a fórumon is.
drbjozsefnek
A szélesítéshez kétszáz négyzetmétert "vennének el" húszezer forintért. Az eladó önkormányzati telkek négyzetméter ára ennyi. A javaslatod csak a legvégső megoldás lehet, egy évtizedes küzdelem elkeseredett feladása.

Nem ismerem ezeket a szabályokat pontosan, de feltételezem, itt nem arról van szó, hogy ellentétes a rendelet a törvénnyel, hanem arról, hogy a törvényben az előírás nem kógens rendelkezés, és az önkormányzat eltérhet attól.

Önkormányzati rendelet nem lehet ellentétes más jogszabállyal. Tehát, ha valóban az a helyzet áll fenn, akkor nem kevesebbről van szó, mint Alaptörvénysértésről és a Törvényességi felügyeletnek hivatalból el kell járnia, pláne, ha erre külön felhívták a figyelmét.

Értem.
Feltételezem, a mérete miatt "sima" építési teleknek lehasítani nem lehet.

Nincs jó ötletem, azon túl, hogy ha a telekmegosztásod fontos, és nagy haszon van belőle, akkor add oda az önkormányzatnak azt a részt amennyiért akarják, okos enged alapon, aztán amíg nem építkeznek, ami lehet akár évtizedek múlva is, addig használd kertnek.