Ingatlanügyek

Miért hivatkoznátok elbirtoklása, amikor nem történt elbirtoklás? Mit gondolsz, ügyvéd nélkül menni fog? Vagy te már az ügyvéd vagy?

Elbirtoklás ügyben kérnék tanácsot.
1995-ben felszámoltak jogutódlás nélkül egy nagy lakásszövetkezetet. Az ingatlanok tulajdonosai megkapták az engedélyt a magán - és osztatlan közös tulajdonok bejegyzéséhez a vagyon felszámolójától egy nyilatkozatban. A tulajdonosok létrehoztak egy új lakásszövetkezetet (nem jogutódok!), de a tulajdoni lapon a felszámolt régi lakásszövetkezet van még mindig feltüntetve, semmi utalás nincs a tulajdonos váltásra.
Nem tudjuk, hogy miért és kinek a hibájából nem történt meg az átírás. Számunkra most derült ki 30 év után, hogy nem a mi lakásszövetkezetünk van bejegyezve tulajdonosként. Az új lakásszövetkezet elbirtokolhatja-e közös területeket, bejegyezhető-e 30 év használat és számlákkal igazolt fenntartás után a tulajdonjog a tulajdoni lapon? Mi ennek a menete és lehetséges-e?

A művelési ág változásnak elég sok feltétele van, erdő esetében vélhetőleg az erdőfelügyelőségnek is lesz beleszólása. A kérdésből számomra nem igazán derül ki, hogy komoly ültetvényről, vagy egy szál telepített fáról van szó. Annyit azért nem árt tudni, hogy alapból a császárfa invazív fajtának minősül, így abból erdő nemigen lesz.
De nyilván a kivágást elrendelő határozat indokolásában minden szépen le van írva. Egy végleges döntést már nem változtatna meg a művelési ág változás. Ha a kérdező nem vág önként, majd a NAV vág helyette, és az garantáltan nem lesz olcsó.

Amúgy én erdőnek minősíttettném át.

Olahne Smid Dorisz,

Igen, a földhivatalba kell bejelenteni.

https://agrokep.vg.hu/…alyai-33727/

Hogy a már kivágásról szóló határozatot ez mennyiben módosítja, azt nem tudom. Lehet, hogy azt nem fogod megúszni.
Ugyanakkor főszabályként bírságot szabnának ki, ha elmulasztod a bejelentést, ezért érdekes kérdés lenne a kivágás oka.
Van indoklás abban a határozatban? MIÉRT kell kivágnod a fákat?

Szép Napot! Vettem egy szántó művelési ágú ingatlant amin Pawlonia(császárfa) hibrid volt ültetve. A Kormányhivatal kötelezett a kivágásra. Milyen besorolásba kellene a földterületet átmínősitettni, hogy maradhasson rajta a császárfa? Van-e rá mód? Mellette lévő földterület is szántó művelési ágú, az is az enyém. A Földhivatalban kell intézni?

Először is szeretném megköszönni a sok segítséget, amit Önöktől kaptam, a jogi helyzet tisztánlátása végett. A pozitív véleményeken felbuzdulva fel vettem a kapcsolatot egy építész ismerősömmel. Aki építész szemmel is biztos benne, hogy a újjá építésre vagy akár új ház építésére is meg kell kapnom az engedélyt, ha megfelel a terv a helyi építési szabályzatban leírtaknak.
Mégegyszer, köszönöm szépen az önzetlen segítséget!!

A Magyar Építészetről szóló 2023. évi C. törvény 16. § szerint:
„27. építési telek: az a telek amely,

1. beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik,
2. az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
3. a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó

jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról
gépjárművel megközelíthető, zöldfelület és termőföld sérelme nélkül, és

4. a közterülettel vagy magánúttal közös, legalább 3,00 méter hosszú határvonallal rendelkezik;”

„76. § (6) Beépítésre szánt területen épület csak építési telken helyezhető el.”

A Kormány 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelete az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről:
„16. Építési engedély alapján végezhető építési tevékenységek
17. § Az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető

1. az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres

gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, kivéve
a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint
a felvonulási épület építését,

2. a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület az a) pontban meghatározott méretet meghaladja,

kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor,
a felvonulási épület, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet
nem növelő bővítését,

3. a zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos

épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti,

4. a támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítottan az 1,5 m magasságot meghaladja,
5. a közhasználatú fürdőmedence építése,

f ) az új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése, kivéve a meglévő állami
tulajdonú vagy használatú építmény alternatív fűtési módra való áttéréséhez telepített konténeres kazánház
kéményének építését,

7. a csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m3-t meghaladó töltőtérfogatú,

ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése,

8. a magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert

meghaladja,

9. az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény építése,

bővítése, kivéve a legfeljebb 180 napig fennálló és megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal
rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építményt,

10. a megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló és

a piacfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is,

11. a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel

tudomásulvételével nem rendelkező építményen – a hőszigetelés kivételével – a külső alaprajzi méretet vagy
az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység,

12. a hatályos építési engedéllyel rendelkező építmény

la) külső alaprajzi méretét,
lb) beépítési magasságát,
lc) telken belüli elhelyezkedését vagy
ld) szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét
megváltoztató építési tevékenység.”

Érdemes a hatályos jogszabályokat forgatni.
A fentiekből az alábbi következtetések vonhatók le:

1. az építési telken történő építés építési telekhez kötése kizárólag a beépítésre szánt területek esetében, és új épület építésére vonatkozik.
2. Meglévő épület felújítása nem engedély köteles tevékenység. Itt figyelembe kell venni, hogy változott a jogszabály, a korábbiakkal ellentétben az épület újjáépítése (részbeni, vagy teljes elbontásával egyidejűleg új épületet építeni) fogalma már nem tartozik a felújítás fogalomkörébe. A jelenlegi jogszabály ketté bontja az építési tevékenységeket bontásra és építésre, így itt már beépítésre szánt terület esetében bejön az építési telekre vonatkozó követelmények teljesítése. Ezzel lényegében agy korábban nyitva hagyott kiskaput zártak be.

Szerintem igen, pláne KBS hozzászólását is figyelembevéve.
Én erre hivatkoznék a helyedben, ha a főépítész akadékoskodna.

Még egy kérdésem lenne az ügyemmel kapcsolatban. Próbáltam kicsit utána olvasni a szabályoknak és ezt találtam:

Építési törvény 2. § (1) bekezdés:
"Az építési engedély iránti kérelem benyújtása előtt biztosítani kell, hogy az ingatlan megközelíthető legyen közúton vagy egyéb közlekedési úton, vagy hogy annak megközelítését jogilag biztosítja más módon, például szolgalmi joggal."

Mivel a telkem részére van már egy 3 méteres átjárást biztosító szolgálni jog, ezért e törvény alapján nem kéne, hogy probléma legyen az építéssel. Jól gondolom? A helyi építési szabályzatban nincs erre vonatkozó szabály.

Nagyon szépen köszönöm mindenki segítségét. Egyelőre nem beszéltem tervezővel, de van egy építész barátom, valószínűleg ő tervezne.

„Kivett lakóház, gazdasági épület"
Építési telek az. Szerzett jogot nem lehet csorbítani.

@BerciM
A legszebb az egészben, hogy a TÉKA rendelet úgy lépett hatályba január 1-jén, hogy ha gyorsan nekiállsz, igazából csak július 1-jén fog hatályba lépni a te esetedben.
Legalábbis ebből a nyelvtanilag igen helytelenül jogkrampácsolt szakaszból ez következik.

TÉKA r. 137/A. § "A 136. § (1) bekezdésében foglaltak kivételével e rendelet rendelkezéseit azon építmények, telekalakítások vagy területhasználatok esetében, amelyek vonatkozásában 2025. július 1-je előtt

1. indul az építési engedélyezési vagy az egyszerű bejelentési eljárás,
2. történik meg az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött, kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építési tevékenységre vonatkozó kivitelezési dokumentáció átadása,
3. kezdik meg a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységet,
4. indul a telekalakítási engedélyezési eljárás,
5. kezdik meg a területhasználatot,

az OTÉK 2024. december 31-én hatályos szövegét kell alkalmazni."

Építész-terveződ van már?

„Kivett lakóház, gazdasági épület. Volt melléképület is. Sajnos használatbavételi engedélyről nincs tudomásom.”

Vélhetőleg volt valami építéshatósági engedély kiadva az épületekre, mert másképp a földhivatal nem tüntette volna fel őket.

kbs
„Nem építési telek? Hanem mi?”
Attól, hogy egy telek beépített nem lesz építési telek. Építési telek esetében valóban feltétel, hogy közterületről, vagy közhasználatra átadott magánútról gépjárművel kö9zvetlenül megközelíthető legyen.
Ékes példája ennek a mezőgazdasági telkeken álló lakóépület (tanya), vagy akár a kiskertekben álló épülettel beépített telek, amik bár beépíthetők, de attól még nem lesznek építési telkek.

Kivett lakóház, gazdasági épület. Volt melléképület is. Sajnos használatbavételi engedélyről nincs tudomásom.

@BerciM
Van a (romos) lakóháznak használatbavételi engedélye?
Mi az ingatlan pontos földhivatali megnevezése? (~művelési ága)

Ez egy jó kérdés.a főépítész írta anno nekem:
"Szeretném felhívni a figyelmet, hogy a szolgalmi jogon való megközelítéssel nem válik a telek építési telekké hisz nem lesz közterület kapcsolata."
Nem tudom...

Nem építési telek? Hanem mi?

Köszönöm a válaszokat!

Kedves drbjozsef, igen szó szerint ez áll a szabályzatban:
(2) Építési telken meglévő épület a telek méretétől függetlenül felújítható, átalakítható, újjá építhető,
illetve az építési helyen - előkert, oldalkertek, hátsókert területének biztosításával - a beépítési
feltételek teljesülése esetén az övezeti előírásban rögzített beépítési mértékig bővíthető.

Mondjuk az is igaz, ha az én telken nem építési telek akkor rám nem vonatkozik.

Őszintén szólva, azért is érdekel ennyire minden tudni való ezzel kapcsolatban, mielőtt beszélnék a főépítésszel, mert ha úgysem kaphatok rá engedélyt, talán jobb ha nem hívom fel rá a figyelmet, hogy mit szeretnék. Tudom ez nem helyes dolog, de itt lehetek őszinte.

(helyesen, nem az "új építés" volt a baj, hanem hogy eltért a bejelentéstől, ezzel szabálytalanná téve az egészet.)

„a helyi építési szabályzatban az áll, hogy a már meglévő épület újjáépíthető.”
Biztos? Ez van ott, hogy "újjáépíthető"? Nem legfeljebb felújítható, karbantartható?
(Nem tudom megvan-e a momentumos csávó ügye, aki asszem egy falat lebontott és ugyanoda visszaépített, emiatt kellene lebontania az egész házát? Na, az eléggé ilyen : meglévő főszerkezethez (alapok, hm?) hozzányúlsz, akkor az már új építés)

Főszabályként, bizonyos méret alatti lakóingatlan (most 300nm talán, nem tudom hirtelen most hogy van) nem kell engedély, csak bejelentés. Tervezni kell, mindent betartani kell, csak a végén nem használatbavételi engedélyt kapsz, hanem tudomásulvételit. A lényege ugyanaz.

Szerintem nem építési telken is lehet építeni, csak nem mindegy, hogy mit. De ezt a főépítész és az irodája tudja neked megmondani pontosan.

Köszönöm szépen, a válaszokat. Korábban már leveleztem a főépítésszel, akkor még a szolgalmi jog bejegyzésével kapcsolatban, ami azóta szerencsére megvalósult. Akkor szó szerint ezt írta nekem:
"Szeretném felhívni a figyelmet, hogy a szolgalmi jogon való megközelítéssel nem válik a telek építési telekké hisz nem lesz közterület kapcsolata."
Igaz ez 2023-ban volt, nem tudom azóta valtozott-e valami. Az újjáépítést azért tartottam kiemelni, mert régi telepről van szó ami a mai szélességi követelményeknek nem felel meg, viszont a helyi építési szabályzatban az áll, hogy a már meglévő épület újjáépíthető.
Kedves Kovács Béla Sándor, az mit jelent, hogy új épülethez sem kell ma már engedély? Erről nem találtam eddig információt.
Köszönöm szépen a további segítséget és információkat is.

BerciM,

Ha az alaphoz hozzá akarsz nyúlni, akkor hiába építed vissza tökéletesen ugyanolyanra az épületet, az már nem felújítás, ami esetén sem engedély, sem bejelentés nem kell.
Hogy azért ne kaphatnál engedélyt (vagy, bejelentés után tudomásulvételit), mert a telked nem "építési telek" a közútkapcsolat hiánya miatt, abban nem lennék biztos, de könnyen ki tudod deríteni, egyben egy csomó hasznos és az építkezés szempontjából szükséges infóhoz is hozzájuthatsz.
Ballagj be a helyi önkormányzathoz (vagy levélben add de, esetleg ügyfélkapun át, ha lehet), és nyújts be egy ún. "Főépítészi kérelmet" (Adatlap főépítészi tájékoztatás kiadásához), lényegében elég csak a helyrajzi számot megadni (meg a kérelmező adatait, keress rá).
Erre válaszban fogsz kapni egy tájékoztatást, ami a telekkel kapcsolatos összes építési paramétert megadja (beépíthetőség, övezeti jel, zöldfelületi mutató, besorolás, mittudmén). Abból az is kiderülhet, hogy tényleg nem építhetsz oda semmit.
De szerintem ez nem valószínű.