Fórum ingatlanügyek újabb elöl     új hozzászólás


Társasházi közgyűlési határozat

zhori # e-mail 2012.06.27. 15:58

Tisztelt Fórum!

Kérdésemet Társasházi Közös Képviselőként szeretném feltenni.
Sok helyen kutattam már a "határozat"-nak, mint jogi fogalomnak a definícióját, de sehol sem találtam. A keresés oka az volt, hogy szerettem volna megtudni, hogy a társasházi közgyűlési határozat a társasház tulajdonosaira nézve milyen érvénnyel bír.
Kötelező mindenkire?
Van-e bármilyen jogszabály, ami ezt taglalja?

A probléma forrása egy olyan tulajdonos, aki bár megszavazott bizonyos (adott estben komoly anyagi következményekkel járó) határozatokat, mégis előszeretettel húzza ki magát alóluk nemes egyszerűséggel azzal az okkal, hogy ez rá nézve nem kötelező.

Ez abból a szempontból jelent gondot, hogy ha ezzel többszörös, következmények nélküli precedenst teremtünk, akkor valójában kijelenjük, hogy a társasház közgyűlésének léte értelmetlen, hiszen mindenki azt csinál, amit akar.

Kérdésem végső soron az, hogy hogyan (milyen jogszabályra hivatkozva) lehet a tulajdonosokat rászorítani arra, hogy a saját maguk által hozott határozatokat minden körülmények között kötelesek legyenek betartani, ellenkező esetben pedig fel lehessen hívni a figyelmüket a jogi következményekre.

A kérdést a Társasházi törvény nem tárgyalja.
Az érintett közgyűlési határozatokat senki nem támadta meg az előírt határidőn belül.

A segítséget előre is nagyon köszönöm!
Üdvözlettel:
Horányi Zoltán

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2012.06.27. 17:51

A társasház közgyűlése saját magára, a tulajdonostársakra, saját szerveire nézve hozhat kötelező határozatokat. Minden határozat arra kötelező, aki a címzettje.

www.kbs-ugyved.hu

Atis.DHL # e-mail 2012.07.11. 13:17

Tisztelt Jogászok!

A következő problémával kapcsolatban kérnék segítséget szakvéleményt:

Adott egy szolnoki társasház, 4 emelet+tetőtér + a ház alatt 2 szinten müködő 25 üzlettel.Alapító okirat van, szmsz nincs. Az üzletek magántulajdonban vannak tehát a társasháznak bérleti díjat nem fizetnek. A homlokzatot telerakták hirdető táblákkal több mint 15 éve. Mivel a társasház eddig nem szedett ezért pénzt, most nagy felháborodást váltott ki az, hogy a közgyűlésen a tulajdonosok hoztak egy határozatot mely szerint a közöshomlokzatra kifüggesztett reklámtáblákért 4000.-/hó összeget kér a tulajdonosoktól, többlethasználati díjként. Tudomásunk szerint a törvény szerint a homlokzat osztatlan közös tulajdon. Az üzlet tulajdonosok ügyvédhez fordultak, mert szerintük ez sértő és nem fizetnek, mert a homlokzat szerintük az övék. A táblák kihelyezésével súlyosan megrongálták a homlokzatot, és megjegyzem, a táblák némelyike, bőven meghaladja az 1m2 ami ugye engedély köteles, persze engedélyük az nincs. Továbbá a közösköltség is szabálytalanul kevesebb összeg/nm2/hó az üzleteknek. Ugy tudom ez törvénysértő mert a k.költség a bejegyzett nm2 alapján egyforma összegben kell kerüljön meghatározásra. További nagy probléma, még az is, hogy az üzletekhez vezető lépcsők az iparinak nevezhető forgalom miatt többszörösen kopásnak vannak kitéve, amit nem győzünk folyamatosan javíttatni, valamint a függőfolyósó is amin az üzletek helyezkednek az is az üzletek álltal generált forgalom miatt silány állapotú. Mivel ennek a felújítása is tetemes költség 20M forint, ezért arra gondoltuk, hogy ezért az üzletesek többlethasználati díjként fizessenek ezért is többet. Erre is szeretnénk tanácsot kérni ezt milyen formában valósíthatjuk meg?
A szíves választ előre is nagyon köszönöm!
Üdvözlettel

ragyasdezso # e-mail 2012.07.11. 13:24

Atis.DHL

Az SZMSZ-t kell sürgősen elkészíteni és abban helyrerakni mindent.

Mufurc_nagyon #   2012.07.11. 13:34

Kedves Atis.DHL!

A homlokzat használatért kért díjat a bíróság helybenhagyja, mert közgyűlési határozat szabályozza.
Esetleg a mértékében lehet változtatás.

A közgyűlés a résztvevők 50+1th%-val a többlethasználat miatt dönthet a közösköltség emelésről.
Persze ezt meg lehet támadni, de halasztó hatálya nincs a keresetnek, így fizetni kell/illik.
Ha nem fizetési meghagyás a közjegyzőnél, stb...

http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}

Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ

Atis.DHL # e-mail 2012.07.11. 13:55

Nagyon szépen köszönöm a választ! Még annyi kérdésem lenne, hogy az SZMSZ kötelező??? Mert már 3x is elkészítettük de sosem lett meg a többség aláírása hozzá:( kidobott pénz volt az ablakon... Erre valami megoldás?
Köszönöm!

Mufurc_nagyon #   2012.07.11. 14:45

Kedves Atis.DHL!

Mint írtam a kgy. határozat is jó, elegendő.

Az SzMSz elfogadása írásbeli szavazással is megoldható, de én nem támogatom, mert az ütk. elrejthet olyan kötelezettséget, ami a tulajdonosokra hátrányos.
Az érvényesség csak akkor jön össze, ha valaki körbeviszi a szavazólapot.
Ilyenkor, írásbeli szavazáskor, csak vakon aláírják, "hagyjanak már békén" szindróma.

--------------------------------------------------- -----------------------------------------------------

http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}

Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ

Atis.DHL # e-mail 2012.07.11. 17:12

Értem, köszönöm!

MajorDomus # e-mail 2012.07.11. 21:31

Atís
Közgyűlési határozattal lehet közös költséget emelni De bérleti díjat nem lehet megállapítani a tulajdonosnak a saját tulajdonára.

Itt lényegében ettől van szó. A reklámtáblák díja a társasháznak adóköteles bevétel !!!

Mivel az üzletek mindenképpen bírósághoz fordulnak,egy kezdő ügyvéd is simán lemos benneteket a tárgyaláson,azzal, hogy nincs benne az szmsz-ben a reklámtáblák díjának szabályozása.
Ne felejtsd el,hogy a saját osztatlan közös tulajdona után kérsz bérleti díjat az üzlettől.

Mindaddig míg szmsz nincs,nem törvénysértő az üzletek kevesebb közös költsége ha az Alapító Okirat ezt megengedi.

Az üzletek sikerrel torpedózzák meg a többlethasználat hivatkozást azzal hogy be sem lépnek a lépcsőházba,semmi közül a lépcsőház világításához a lifthez stb.

Ha nincs szmsz,joggal hivatkozhatnak arra hogy az igénybevett szolgáltatások arányában fizetnek közös költséget.
Ebbe ne menjetek bele. Egyébként 2004 óta kötelező az szmsz.

Vagyis szmsz hiányában kevés a közgyűlési határozat. A családjog ismeri a többlet használati díjat,de s társasházi jog nem.

Vagy magasabb közös költséget kérhettek vagy bérleti díjat ami adóköteles.
Csináljatok szmsz-t mert anélkül veszíteni fogtok

engem az önkormányzat támadott meg mert 10 % többlet közös költséget szavaztattam meg a közgyűléssel a rengeteg tábla miatt,a bíróságon megnyertem a pert,mert az ítélet szerint ,,nem túlzott mértékű,, s az szmsz tartalmazza,hogy ,,az üzletek forgalmának társasházra gyakorolt hatása alapján közös költségüket külön állapítja meg a közgyűlés,,

Na ez a járható út. A jelenlegi az bukta.

osmi # e-mail 2012.07.11. 23:55

A SZMSZ a tulajdonközösség határozatai közül a hosszabb távú érvényességre szántak "gyűjteménye".
Az ebbe nem foglalt kgy.-i határozat ugyanúgy érvényes. Az üzletek közös ks.-ének megállapításáról rendelkező tul.közösségi határozatot éppen nem érdemes a SZMSZ- be foglalni, hisz annak összege változik. Ha majd elkészítitek legfeljebb arra érdemes kitérni, hogy az üzletek k.ks. számítás módja miért és mennyivel tér el a lakásokra megállapítottól. A bíróságot a tul.közösség határozatba foglalt döntése érdekli és nem az, hogy azt éppen a szervezeti és müködési szabályzatba beletettétek-e.

Mufurc_nagyon #   2012.07.12. 08:21

Kedves Atis.DHL!

Egyszerű logikai sor. Az SzMSz-t is közgyűlés nem/fogadja el.
Tehát a közösköltség és a kizárólagos használat osztatlan közös tulajdon esetén az SzMSz béli szabályozás feleslegesen erős kötöttséget okoz a th. életében.

A kizárólagos használat, bérleti díj köteles vagy kk. nagyság változást eredményez az még erősen megosztja az evvel foglalkozók véleményét.

Természetesen a bíróságon mindent meglehet támadni érdeksérelemre hivatkozva is.
Az SzMSz-t is.

--------------------------------------------------- -----------------------------------------------------

http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}

Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ

Ellancs # e-mail 2019.10.02. 12:30

Társasházunk tetőterét beépítette az egyik tulajdonos, de a tulajdonába mégsem került ez a terület, mert a szerződésben foglaltaknak nem tett eleget a beépítés során. Perre ment, a bíróság 2012-ben kimondta, hogy továbbra is közös tulajdonban marad a tetőtéri 106 m2-es terület.
A tulajdonosnak volt itt egy 32 m2-es lakása, azon keresztül lehet ezt a 106 m2-t megközelíteni.
A lakást idén eladta, az új tulajdonosok pedig azt gondolják, a 106 m2-t ugyanúgy használják, mint a korábbi tulajdonos, aki területhasználati díjat fizetett utána (amit közgyűlés határozott meg) és ki is adta albérlőknek a területet (lakáshasználati engedély van rá).

Az új tulajdonosok ugyanúgy kiadják a területet, a bevétel viszont nem a társasházé, a többi tulajdonosé! A tulajdonosok fele többlethasználati díjat szeretne ezért megállapítani (az előző területhasználati díj csak az előző tulajdonosra vonatkozott), amit a társasház alapító okirata is tartalmaz. A tulajdonosok másik fele viszont azért, mert barátságban vannak ezzel az új tulajdonossal, a közgyűlésen nem akarnak megszavazni többlethasználati díjat!

Kérdésem, hogy jogos-e a többlethasználati díj követelése, illetve ha a többség nem szavazza meg, akkor ugye bíróságtól kérheti a többi tulajdonos a közgyűlési határozat megsemmisítését?

wers # e-mail 2019.10.02. 12:43

Az új tulajdonosok ugyanúgy kiadják a területet

(lakáshasználati engedély van rá).

Mármint az új tulajdonosnak van lakáshasználati engedélye?

drbjozsef #   2019.10.02. 12:48

(az előző területhasználati díj csak az előző tulajdonosra vonatkozott)

Hogy sikerült olyan közgyűlési határozatot hozni, hogy névhez kötődik, nem a területhez? Hát követeljétek a régi tulajtól...

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

wers # e-mail 2019.10.02. 12:56

Én ezt nem nagyon értem, akkor használhatja, vagy nem?

Hogyan adja ki bérbe azt, amivel nem rendelkezik?

alfateam # e-mail 2019.10.02. 13:53

A használati jog olyasmi mint a haszonélvezeti jog, belehet jegyeztetni a földhivatalba a tulajdoni lapra, vagyoni értékű jog. El is lehet adni.

oligaliga # e-mail 2019.10.02. 14:19

alfateam

A hozzászólásod megint helyes és egyébként teljesen irreleváns.

siSsi56 # e-mail 2019.10.14. 11:34

Tisztelt Fórumozók!

1. a telekkönyvön kívül szerzett tulajdonjogot hogyan lehet hivatalossá tenni, és mint érdekelt, vagy jobb ha ügyvéd csinálja! a tk.kívül szerzett t.jog már több mint 1o-15 éves folyamatos használat.
2.az elbirtoklás, és a jogcímes elbirtoklás intézése is jobb ha szakemberre van bízva, vagy mint fent írtam én mint pórnép is mehetek az adásvételivel ( a 15 év előttivel) vagy menjen az ügyvéd és mennyibe szokott kerülni?
3. földhivatal nekem is bejegyzi a tulajdonjogot vagy mint fen írtam csak és kizárólag jogi ember intézze ezt el?
Válaszokat köszönöm.

drbjozsef #   2019.10.14. 14:02

siSsi56,

A tulajdonjog bejegyzésének alapja valamilyen okirat kell hogy legyen. Elsőnek ezt kell megszerezzed, ha elbirtoklás lenne a szerzés jogcíme, akkor bíróság határozata lesz. Tehát pert kell indítanod.

Mivel a bejegyzéshez úgyis kell ügyvéd, érdemes lenne a meglévő papírokkal, részletekkel felkeresned egy ügyvédet.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

siSsi56 # e-mail 2019.10.14. 16:33

Köszönöm.

Potyi_ # e-mail 2019.10.17. 21:28

Tisztelt Fórumozók!

Társasházunk SZMSZ-e kimondja, hogy a teljes homlokzati felújításhoz 2/3-os döntés szükséges. A közös képviselő az írásbeli szavazást a társasház teljes homlokzati hőszigetelésére és a közös tulajdonba tartozó nyílászárók (a külön tulajdonba tartoznak az albetétek nyílászárói) cseréjére írta ki.
Az írásbeli szavazáson 61 % igen - 39 % nem szavazatot adott le.

Eredményesen támadhatom-e meg a határozatot a bíróságon, az SZMSZ rendelkezésére tekintettel, hiszen a kétharmados többséget nem éri el az érvényes írásbeli szavazás eredménye? Tehát konkrétan a kérdés, hogy a teljes homlokzati felújítás körébe tartozik-e a teljes homlokzati hőszigetelés és a közös területek (lépcsőház, előtér) nyílászáróinak cseréje?
Amennyiben nem, úgy a kisebbségi jogok sérelmére hivatkozva eredményes lehet-e a keresetem?

A válaszokat előre is köszönöm.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.10.18. 11:36

Ha meg akarod támadni, támadd meg! Aztán majd a bíróság ítél. Hiába mondunk mi itt bármit, az csak egy vélemény.

www.kbs-ugyved.hu

Szomorú örökös #   2019.10.18. 17:35

Potyi_

Eredményesen támadhatom-e meg a határozatot a bíróságon, az SZMSZ rendelkezésére tekintettel, hiszen a kétharmados többséget nem éri el az érvényes írásbeli szavazás eredménye? Tehát konkrétan a kérdés, hogy a teljes homlokzati felújítás körébe tartozik-e a teljes homlokzati hőszigetelés és a közös területek (lépcsőház, előtér) nyílászáróinak cseréje?

A homlokzat az homlokzat, a lépcsőház meg lépcsőház. Ne keverd össze a kettőt. Jó esetben ha a homlokzati hőszigetelést kiveszik belőle, abból mi hasznod lesz? Akkor a munkát úgyis félig elvégzik, a többit meg nem. De én máris megsúgom, elcseszel egy értéknövelő beruházást a társasházatoknak, nem beszélve a fűtésszámla csökkenésről, esetleg a nyári meleg okozta lakáson belüli kánikuláról, stb. Utána lehet nem biztos, hogy szívesen laknék ott a helyedben, eléggé nehéz lesz annak a 61 % -nak a szemébe nézni. De talán pont ezért is hívják úgy, hogy „Társasház” ;-)

MajorDomus # e-mail 2019.10.18. 20:00

Kesz egy nyertes pered,meg 61 % ellenséged a házban. Megéri?

jám #   2019.10.18. 22:09

Tisztelt Társasházkezelésben és jogban jártas fórumozók!
Segítségüket kérném. Társasházunk közös képviselője szerint a társasház közgyűléseinek határozatai felülírják azt, amit a Társaház SZMSZ-e tartalmaz. Kérném állásfoglalásukat.
Üdvözlettel, janagi