Közös költség fizetési kötelezettség kezdete

wers,

jogos, bár az ingatlan adatai alapján nem feltétlenül lehetetlen.

Rendszeresen visszatérő kérdés, hogy az árverési vétel eredeti szerzés-e. Láttam már olyan értelmezést, amely szerint nem az. Fogadjuk el, hogy nem az.
De akkor rendszeresen visszatérő kérdés, hogy az árverési vevő jogutódja-e az adós-tulajdonosnak, és köteles-e helytállni az általa az árverezett ingatlannal kapcsolatosan felhalmozott tartozások kiegyenlítéséért, mindenekelőtt a közös költségért, valamint a közüzemi tartozásokért. A Ptk. 5:41. § (4) szerint a dolog tulajdonának hatósági árverés útján való megszerzésével megszűnnek a harmadik személynek [például a társas/szövetkezeti háznak] a dolgot terhelő jogai. Láttam már olyan értelmezést, amely szerint a közös költségre ez éppen nem alkalmazható. Fogadjuk el, hogy ez helyes értelmezés.
De akkor még mindig ott van a Vht., aminek 5. § (1) szakasza definiálja a végrehajtás célját: állami kényszerrel is el kell érni, hogy az adós) teljesítse a kötelezettségét. Így logikus, hogy az árverés célja speciálisan az, hogy a felosztásra alkalmatlan vagyontárgyat hatósági úton, felosztásra alkalmas pénzeszközre váltsák, és a felosztás szabályai szerint így juthassanak kielégítéshez a hitelezők. Ha a vételárból nem elégíthető ki minden követelés, akkor a végrehajtást más úton kell tovább folytatni, vagy ennek hiányában a végrehajtásnak szünetelnie kell. Az áverési vétellel a vevő betöltötte a törvény által rászignált szerepét, és ebbe már semmiképpen nem fér bele az árverési vevőnek a további helytállásra történő kötelezése! A hitelezők – és így a társas/szövetkezeti ház is – megkapták azt, ami a vételárból (kvázi az ingatlanból) őket a törvény szerint megilleti, és megengedhetetlen, hogy az ingatlannal kapcsolatosan bárkivel szemben továbbra is követelést támasszanak! Azt a társasházat / szövetkezetet, aki nem így látja, bírósági ítélettel kell belátásra bírni. Ha pedig az ítélet a háznak kedvez, akkor a bíróságo(ka)t kell akár a Kúria ítéletével jobb belátásra bírni

„a Tht. direkt nevesíti és kiadásra kötelezi a nullás igazolást, aki azt nem szerzi be, nem tájékozódik előre, és nem rendezi le az eladóval, az ne csodálkozzon,”

Árverésen? hmm, biztos hozzá lehet jutni valahogy...

Én is erre gondoltam, csak úgy értettem, mintha egyetértenél a régi tulajd tartozásának kifizettetésével, de akkor értem már.
Mondjuk abban is van ráció : a Tht. direkt nevesíti és kiadásra kötelezi a nullás igazolást, aki azt nem szerzi be, nem tájékozódik előre, és nem rendezi le az eladóval, az ne csodálkozzon, kellő gondosság hiányában fizesse csak ki, ne a közösség gazdálkodását borítsa fel, aztán pereskedjen ő a régi tulajjal. De amúgy szerintem se jogos.

Hogy a társasházak, sőt egyes bírók is másként gondolják, és a korábbi tulajdonos tartozását is kifizettetik a vevővel, akár az árverési vevővel is.

De akkor mire írtad, hogy "az még a jobbik eset" ?

Éppen nem. Ezért kell a tulajdonjog bejegyzésétől viselnie a közös költséget. Mert addig nem is tulajdonos.

Akkor is, ha "bírósági végrehajtással vásároltam egy lakást" a helyzet, vagyis minden bizonnyal árverés hatályával (eredeti szerzésmóddal) szerezte? A közös költség esetén ekkor is jogutód?

Csorgocsaba! Majd térj vissza, és írd meg, kinek hittél, és mire mentél vele!

Arról, hogy igaza van. A felvilágosítás költségeit pedig az alperes fogja megfizetni.

A végrehajtónak van igaz.
A birtokbaadási jegyzőkönyv dátumától fizesd a közös költséget. Ha a szövetkezet nem ért egyet,pereljen,majd biróságon felvilágositják.

„a szövetkezeti ház a tulajdonszerzéstől tart igényt a közös költségre.”
Az még a jobbik eset.

Adásvétel esetén a felek megállapodása szerint történik a vevő teherviselése. Hatósági értékesítés útján történő szerzés esetén a terheket a tulajdonjog bejegyzésétől kell viselni. A végrehajtási törvény ettől eltérően külön nevesíti az adó- és közterheket, melyek az árverés napjától kezdődően terhelik az árverési vevőt.

MajorDomus!

2016.12.02-i hozzászólásában azt válaszolta bokorattilának, hogy „A közös költség fizetési kötelezettséged a birtokbaadás napjától kezdődik”

Hasonló helyzetben vagyok, mint ő volt; bírósági végrehajtással vásároltam egy lakást, melyet a tulajdonszerzés után 100 nappal már birtokba is vehettem. A végrehajtó a jegyzőkönyv aláírásakor arról tájékoztatott, hogy a közös költséget majd a birtokba vételtől kell megfizetnem. Ez a héten megtörtént, de a szövetkezeti ház a tulajdonszerzéstől tart igényt a közös költségre. Azt kérik, hogy törvényi hivatkozással támasszam alá, amit a végrehajtó állít, hogy megvizsgálhassák kérésem jogosságát, tőle azonban ilyen hivatkozást nem kaptam.
Legyen kedves megírni, hogy Ön melyik törvényre alaporra az álláspontját.

Köszönettel:
csorgocsaba

Ohh, mein Gott, hatalmas kő esett le a szívemről, köszönöm, köszönöm!! A párom síkideg, mert nyakig vagyunk a felújításban a pusztítás után, amit az előző tulaj a közel két év extra bentlakás után hátrahagyott, és hát, mit mondjak, nem filléres tételről van szó, plusz évek óta ázik a lakás, amit úgy néz ki, szintén nekünk kell megjavíttatnunk, úgyhogy most nagyon rosszul jött volna ekkora plusz kiadás, ráadásul egy összegben... de akkor van remény, hogy ez az "egyetemleges adós"-téma csak "blöff, blöff, blöff" volt (hogy egy klasszikust idézzek), ez igazán remek hír a hosszú hétvégére, hálás vagyok a válaszokért, mindenkinek! (:

Nem kell túlbonyolitani......

ha a képviselet akar valamit, indit ellenetek egy fizetési meghagyást,annak ellentmondasz,és jön a per.

kisebb összegbe mernék fogadni,hogy erre nem kerül sor.

az új tulajdonos nem jogutód,csak belép a társasház szervezetébe,attól a naptól hogy a földhivatalban bejegyezték a tulajdonjogát.

ttóü a naptól fizessétek a közös költséget és pont.

ha a képviselet nyaggat, mondd meg a kollégának, ,hogy képezze tovább magát.

Ez jó hír, nagyon köszönöm!

Nóvum, hogy sikerült most beszélnünk a házban lakó SzVB-elnökkel, aki elmondta, hogy az előző tulajdonossal szemben már végrehajtási eljárás van folyamatban (ezt eddig nem mondták), amelyben eredményes foganatosítás is történt - folyamatos hatósági letiltás a jövedelméből -, és a közös képviselet ebbe, a már folyamatban levő vh-eljárásba szeretné bevonni az új tulajdonos páromat, mint egyetemleges adóst (még mindig az ítéletre hivatkozással, miszerint ő 2016-tól tulajdonos).

És tudom, ez végrehajtási kérdés, de egyáltalán, van ilyen? Hogy egy már folyamatban levő, előrehaladott végrehajtásba - amit más ellen indítottak - bevonják az új tulajdonost anélkül, hogy valaha teljesítésre szólították volna fel, sőt, akár egy tételes kimutatást kaphatott volna a lakás k.költség-egyenlegéről?

Most hirtelen egyetemleges adóssá lépett elő, és nem is kell ellene külön meghagyást kibocsáttatni, vagy bármi módon, de ÚJ vh-eljárást indítani, amelyben ő is fél, és előtte is megnyílik a jogorvoslat lehetősége? (Például, beszámítási kifogással élhetne, mert ilyen is van a sztoriban.) Szóval, lehet ilyet?

• Egyébként elnézést, öszekutyultam lentebb a dolgokat, az új, jelenleg hatályos SzMSz nem tartalmaz semmilyen szabályozást a közös költség egyetemleges viselésére, a régiben volt olyan kitétel, hogy az új tulajdonosra átszállnak a hátralékok, de ezt a korszerűsített változatból kivették...

Igen.

Ja igen, azt hiszem értem... a bejegyző határozat kelte kb két héttel későbbi, mint a tulajdoni lapon feltüntetett dátum, amely a kérelem beérkezési idejét takarja, értelemszerűen a beérkezési idő az irányadó, tehát a 2018. 04. 04., jól gondolom?

• erre gondoltál?

A tulajdoni lapon levő adatokra gondolsz, vagy a bejegyző határozatban levőkre?

Nem az számít, mikor jegyezték be a tulajdonjogot, hanem az, hogy a bejegyzésben milyen dátum szerepel a tulajdonjog megszerzéseként.

Kedves Béla, ez teljesen világos így, köszönöm a részletes levezetést, már csak egyetlen kérdésem maradt, vagyis, még... azt írod: "Ingatlan tulajdonjoga a telekkönyvi bejegyzéssel ("bekebelezéssel") keletkezik és a törléssel szűnik meg." Esetünkben a "bekebelezés" ez év áprilisában valósult meg, a tulajdonos is ezen állásponton van, hogy a bejegyzéstől terheli a közös költség fizetési kötelezettség őt.
Ezzel a szemben a közös képviselet a tulajdonjogot megállapító ítéletben foglaltakra hivatkozik, miszerint az adásvételi szerződés aláírásának napjától felel a kk-hátralékért az új tulajdonos, mégpedig egyetemlegesen az előző tulajdonossal együtt!

Jól értem, szerinted sem helytálló a közös képviselet ezen álláspontja?

A társasházi közös költség - főszabályként - a tulajdonjoghoz és nem az ingatlan használatához tapadó kötelezettség. Akkor is a tulajdonost terheli, ha a használó más. Nem csak a társasház és a tulajdonos viszonyában, hanem a tulajdonos és a használó között is.
Ebből is következik, hogy a közös költséget a mindenkori tulajdonosnak kell megfizetni, értelemszerűen attól az időponttól kezdve, hogy tulajdonos lett, addig, míg meg nem szűnik a tulajdonjoga. Ingatlan tulajdonjoga a telekkönyvi bejegyzéssel ("bekebelezéssel") keletkezik és a törléssel szűnik meg.

Élők közötti jogügylettel (pl. adásvétellel; cserével; ajándékozással) történő szerző jogutódja ugyan az átruházónak, de csak a tulajdonjogban, nem pedig általános jogutódja, mint az örökös. Nyilván senkinek sem jut eszébe, hogy egy lakás vevője kötelezettjévé válik az eladó kölcsöntartozásának, még akkor se, ha a kölcsönt az eladó a lakás megszerzéséhez használta fel. (Még ha a kölcsön fedezeteként jelzálog terheli az ingatlant, a vevő akkor is csak dologi jogi kötelezett lesz, de egyenes adós nem.)
Miért vélik hát többen (mint láttuk, még bírák is), hogy a közös költségtartozás "átszáll" az új tulajdonosra?
Szerintem az elsődleges ok egyfajta méltányosság a társasházi közösséggel szemben. Egyes jogalkalmazók azt tartották "igazságosnak", hogy a tulajdonostársak (a társasház) minél biztosabban hozzájussanak a közös költségviselésből eredő követeléshez. Márpedig az új tulajdonos kényszeríthető könnyebben teljesítésre, hiszen neki ott az ingatlantulajdona, amire a társasház - bár most már nehezített feltételekkel, de - akár jelzálogjogot is bejegyeztethet. Az eladónak vagy van valamije, vagy nincs, s ha van, akkor se lehet rajta jelzálogjogot szerezni. (A behajtás maximális biztonságára törekedtek azok az ítéletek, amelyek szerint az átruházó és a szerző egyetemlegesen felelnek a tartozásért.)
Az előzetesen meglévő ítélethez aztán kerestek, csináltak indoklást. Azt a nem vitás tényt, hogy a közös költség az ingatlan tulajdonjogával járó teher, aminek a kötelezettje a tulajdonos változásával együtt szintén megváltozik, kiterjesztették a tulajdonjog átszállása előtt felhalmozott hátralékra. És ez a kiterjesztés az, amelynek a jogi alapját nem tudják - mert nem is lehet - megmutatni.
A közös költség ugyanis bár a tulajdonost terheli, de tisztán kötelmi jogi jellegű kötelezettség illetve igény. A kötelmi jogi igények jogosultjának vagy kötelezettjének a személyében bekövetkező változás lehetséges módjait (okait) a Ptk. zárt jelleggel sorolja fel. Ez az eset nincs közöttük.

(Hirtelen nem jut eszembe jobb analógia:
A tulajdonos bérbe adja a tulajdonában álló dolgot. Ha a bérlet tárgyát a bérleti jogviszony alatt elidegeníti, a tulajdonjog átszállásától kezdve a bérleti díj az új tulajdonosnak jár. Tegyük fel, hogy a tulajdonjog átszállásakor a bérlőnek hat havi bérleti díj hátraléka van. Állítja-e bárki, hogy az új tulajdonos a törvény erejénél fogva jogosult ezt a hátralékot követelni a bérlőtől?)

Kedves MajorDomus, köszönöm neked is, rengeteg hasznos infó van az általad linkelt oldalon!

@Grave7, a google-ban rákeresve a KBS által bedobott kulcsszavakra minden infót megtaláltam, asszem (csak azért nem linkelem közvetlenül, mert link valami iszonyathosszú, többsoros rettenet lett)...

Ugyanakkor, azt még mindig nem sikerült kiderítenem, hogy konkrétan és tényszerűen MIKORTÓL TULAJDONOS a tulajdonos: az adásvételi szerződés aláírásától vagy ha bírósági ítélettel szerzi meg, akkor az abban deklarált időponttól, ami megegyezik a szerződés aláírásának napjával -, vagy a földhivatali bejegyzés napjától?