Közös költség fizetési kötelezettség kezdete

http://www.kuria-birosag.hu/…efoglalo.pdf

@Kovács_Béla_Sándor: a 2018.04.28. 10:35-kor írt hozzászólásodban szerepel: „a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja is arra jutott, hogy ez az értelmezés helytelen” - tudnál adni egy linket, ahol erről bővebben lehet olvasni?

Kedves Kovács_Béla_Sándor, megkérhetnélek arra, hogy némiképp kifejtsd a jogi álláspontod erről, mennyiben téves drbjozsef álláspontja? Ha nincs kedved hozzá (megértem, természetesen), esetleg adnál valami forráshivatkozást, ahol elolvashatnám a Kúria joggyakorlat-elemző csoportjának állásfoglalását a témakörben? Nagy segítség lenne...

És azt is nagyon megköszönném, ha esetleg mondanál egy-két szót arról is, hogy a te nézőpontod szerint mikorra datálható a vevő tulajdonszerzése az általam felvázolt speciális esetben: az ítéletben deklarált (az adásvételi szerz. megkötésekori) időpontra, vagy az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés időpontjára?

„Valószínűleg tőled fogja az átmeneti időszakra - viszont, ha nem voltál birtokon belül, a régi tulajdonos viszont ott lakott, és neked kell kifizetned helyette a társasháznak, akkor utána polgári perben visszakövetelheted azt a részét, amíg ő lakott ott.”

Ez szinte teljesen téves.

„A közös költség tekintetében jogutódja vagy az előző tulajdonosnak, a társasház mindkettőtöktől követelheti.”

Ez egy téves álláspont, amely valóban megjelent egyes ítéletekben is. Azonban a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja is arra jutott, hogy ez az értelmezés helytelen, így ez az irányzat kiszorulóban van.

Ez talán segit!

http://www.hidasi.hu/index.php?…

Ja igen, ha esetleg az SzMSz lenne az irányadó, úgy melyiket kell alkalmazni ez esetben, az adásvételi szerződés megkötésekor (2016-ban) hatályosat, vagy a tulajdonjog bejegyzésekor (jelenleg) hatályosat?

Mert amit most kézhez kapott a párom, az egy újabb változat, amely tavaly szeptemberi keltezésű. Ebben benne van, hogy az egymást váltó tulajdonosok helyt állnak az esetlegesen fennálló kk-tartozásért, viszont a 2016-ban hatályos SzMSz-ben ilyen kitétel nincs. Esetünkben melyiket kell alkalmazni, ha egyáltalán..?

Köszönöm a választ, eszerint a közös költség fizetési kötelezettség kezdete az adásvételi szerződés aláírásának napja, nem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésé - amit mindig mindenki hangoztat..? Esetleg erre egy jogszabályi hivatkozást kaphatnék - egyáltalán, a társasházi törvény rendelkezik erről, vagy az SzMSz?

ole44,

A közös költség tekintetében jogutódja vagy az előző tulajdonosnak, a társasház mindkettőtöktől követelheti.
Valószínűleg tőled fogja az átmeneti időszakra - viszont, ha nem voltál birtokon belül, a régi tulajdonos viszont ott lakott, és neked kell kifizetned helyette a társasháznak, akkor utána polgári perben visszakövetelheted azt a részét, amíg ő lakott ott.

Csak hogy egy kicsit árnyaljam a képet:

A közös képviselő hivatkozási alapja az ítélet szövegéből az a rész, ami szó szerint így szól: "A bíróság megállapítja hogy a felperes adás-vétel jogcímén 2016. 02. 14-én megszerezte az alperes tulajdonában álló (...) hrsz-ú ingatlan tulajdonjogát. Felhívja a BFKH (...) Hivatalát, hogy fentieket oly módon jegyezze be, hogy az ingatlan 1/1 arányú tulajdonosa a felperes (...) adásvétel jogcímén."

A társasház képviselője erre mondja azt, hogy ez "visszamenőleges hatályú" tulajdonszerzés, ezért az új tulajdonos is visszamenőleg, 2006-tól köteles viselni a kk-t. Miközben egészen a bejegyzésig szóba sem volt hajlandó állni vele a képviselet, mondván, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint ő "nem tulajdonos". Amikor bevitte a jogerős ítéletet, még egy kimutatást se kaphatott a közös költség aktuális egyenlegéről, most meg hogy meglett a bejegyző határozat, egyből rázúdítanak mindent...

Köszönöm a választ, de segítenél értelmezni, mert ezt így nem igazán tudom hová tenni... mire vonatkozik a "se", és az "amikortól tulajdonos"? Konkrétan mikortól az? A tulajdonjog bejegyzésének napjától, esetleg a pernyertesség (jogerő) napjától, vagy a 2016-os adásvételi szerződés aláírásának napjától?

Se. Amikortól tulajdonos.

Kedves Hozzáértők,

érdeklődnék, hogy a pontos jogszabályi előírás miképpen rendelkezik arról, hogy az új tulajdonos közös költség-fizetési kötelezettsége mikortól terheli őt?
Pontosabban, melyik időpont az irányadó, az adásvételi szerződés megkötésének napja, vagy a tulajdonjog bejegyzésének időpontja?

Jelen esetben a két időpont között közel két év eltelt, míg a bíróság jogerős ítéletben állapította meg, hogy az új tulajdonos az adásvételi szerződés időpontjában (2016-ban) szerezte meg a tulajdonjogot. A bíróság az ítéletben hívta fel az ingatlan-nyilvántartó hatóságot a tul.jog bejegyzésére, ami most meg is történt.

A kérdésem arra irányul, hogy a társasházképviselet kitől követelheti ilyenkor a két év alatt felhalmozódott közös költség összegét? A közös képviselő az ítéletre hivatkozik, miszerint az "visszamenőleges" hatályú, az új tulajdonos meg a bejegyzés időpontjától fizetné csak... a régi tulaj semmit sem akar fizetni, bár ő tartotta birtokban a per alatt az ingatlant.

Melyik álláspont lehet a leginkább helytálló?
Köszönöm a válaszokat előre is.

Meg kell állapodnotok egy havi összegben. Amit mindenki befizet.

Ennek alapján lehet kötelezni a többieket de ez macerás. Senki nem akar pereskedni. Főleg nem a szomszéddal.

Vállald be és kérd a bíróságtól a társasházzá alakitást. Ennyi.

Kedves MD:
"Jelenleg a közös tulajdon szabályai szerint működtök. A költségeket tulajdoni hányad szerint kell viseljétek,mivel Alapitó Okirat és szmsz meg nincs."

Ami nem egyértelmű, hogy amíg nem alakulunk társasházzá, azaz amíg közösen, tulhányad szerint kelleNE viselni a költségeket, hogy lehet a lakókkal "kifizettetni" az addig keletkező költségeket? (Csak pár ember van aki fizet bizonyos dolgokat a házzal kapcsolatban.)
Ha ki lehet fizettetni ezeket költségeket a lakókkal, akkor mi ennek a végső határideje? Elévülnek ezek a költségek valamikor?
Köszönöm. marcsi

Marcsika!
Itt két különböző dologról van szó!

Közös költséget nem lehet megállapítani közgyűlési határozat nélkül!
Pontosabban: a közös költség megállapítása kizárólag közgyűlési hatáskör. Viszont!
Kizárólag társasházi keretek között. Mivel több mint 7 lakás van, ezért kötelező társasházzá alakulni!

Jelenleg a közös tulajdon szabályai szerint működtök. A költségeket tulajdoni hányad szerint kell Viseljétek,mivel Alapitó Okirat és szmsz meg nincs.

E
Ha már most van 2 hülye, aki nem akar és együttműködni, akkor forduljatok birósághoz, a bíróság ítéletében pótolja létrehozza az Alapitó Okiratot.

3. A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.

8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

és még egy utolsó kérdés:

A közösköltség társasház-tulajdonosok általi utólagos beszedéséhez kell, hogy legyen valamiféle közgyűlési határozat erre vonatkozóan, vagy elegendőek számlák a bizonyításhoz?

Majordomus:
Köszönöm.
Ez gyakorlatilag hogy valósulhat meg, hogy utólag a lakók kérhetik a közös költséget a társasház megalapítás előtti időszakra ezektől a lakóktól?

Milyen költségeket lehet erre az időszakra felszámolni?
Mivel kell/lehet bizonyítani a felmerült költségeket? Elegek mondjuk számlák egy takarító cégtől aki a lépcsőházat takarította és a szolgáltatók számlái? Mi számít erre az időszakra a költségek felosztási alapjának? Tulajdoni hányad?

bokorattila

A közös költség fizetési kötelezettséged a birtokbaadás napjától kezdődik.

Április 30-ig nem.

Marcsika
Nem.
Amíg nincs társasház, addig a közös tulajdon szabályai szerint kell működnötök.

Visszamenőleg a társasház nem kérhet közös költséget, de a tulajdonosok igen,

A szolgáltatók társasház hiányában egyetemlegesen kérhetik tőletek a díjakat.

jó napot kívánok. szeretném megkérdezni, hogy amennyiben egy többlakásos (7) társasház még nem alakult meg mint társasház -nincs alapító okirat, mivel két lakó nem akarja ezt aláírni-, akkor hogy működik a közös költség beszedése? Egyáltalán majd ha valaha megalakul a társasház, akkor utólagosan a havi nm arányos költségeket be lehet hajtani ettől a két lakótól, vagy jogilag csak akkortól kell fizetniük, ha megalakult a társasház, van szmsz, közös képviselő stb. ? Köszönöm. Marcsi

Tavaly áprilisban bírósági végrehajtással vásároltam egy lakást. Sajnos a tulajdonos nem található (az ingatlanban sem lakik) viszont a kilakoltatási moratórium miatt az ingatlan átadása a mai napig a végrehajtó által nem történt meg.
Gondolom mint tulajdonosnak nekem kell a közös költséget fizetnem - függetlenül attól, hogy nem használom az ingatlant. Ezt eddig nem tettem meg viszont az ingatlant még nem terhelték meg.
Mit tegyek - utólag jelentsem be a tulajdonszerzést vagy várjam meg a végrehajtó általi birtokba adást?
Van valakinek valamilyen információja, hogy a kilakoltatási moratóriumot mikor fogja a kormányunk megszüntetni?

Röviden: a haszonélvező nem áll jogviszonyban a közös képviselővel. A közös képviselő a tulajdonosokat képviseli. A közös költséget is a tulajdonosoknak kell fizetniük a tulajdoni arányukban és nem a haszonélvezőnek.

A 2003. CXXXIII. társasházi törvény 24 § "közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik." Az SZMSZ pedig arról nem rendelkezhet hogy nem tulajdonos is fizessen közös költséget, csak az arányokat szabhatja meg másként, pl. tulajdoni hányad helyett m2 arányban vagy légköbméter arányban vagy funkció szerint (pl. pince, üzlet stb) más mértékben.

Az esetében a haszonélvező anyós kötelezettségét válassza külön az érvelésében. Az a követelés származhatott volna másból is, amit Önök 'vállaltak teljesíteni' részletre. Ezért mondhatja azt hogy "Mi voltunk az adósok mindaddig, amíg fizettük a részleteket, és a haszonélvező lett abban a pillanatban, hogy megcsúsztunk a részletekkel." Ebben a kontextusban pedig jogos hogy a vállalása sikertelensége esetén az eredeti adóson próbálják meg végrehajtani a tartozását. Itt már nem beszélhetünk közös költségről hanem egy tetszőleges elismert követelésről.

Ami bennem ezek után felmerülne, és erre egy jogban jártasabb fórumozó adhatna iránymutatást (én társasházi ügyekben vagyok tapasztaltabb):
1.) az Önnel szemben fennálló követelést mástól kérni a csalás, és a jogosulatlan haszon szerzés kereteit feszegeti
2.) az Ön pénzügyi nehézségei okán mások felé gyakorlatilag Önt lejárató módon fellépni a jó hírének és a becsületének a megsértését jelenti.

E kérdésekben azonban én nem tudok tanácsot adni, csupán felvetni a kérdéskör átgondolását (ha van jogvesztő határidő, ami gondolom 1 év, akkor ez időtávon belül).

Kedves MrWatson!

Köszönöm a gyors választ. Tegnap néhány dolog világossá vált - néhány még mindig homályos.

Kiderült például, hogy a haszonélvező valóban kapott fizetési meghagyást, de nem most, hanem 2013. júliusban. Ez volt az, aminek hatására kértük a részletfizetést. Valóban nem mondott ellent (Ha ma 2 UFO kérne tőle 20 milliót, azt is úgy venné, hogy ki kell fizetni, és kész). Én valamiért azt hittem, hogy a tényleges bírósági szakasz előtt küldenek még egy értesítést, de, mint kiderült, nem.

Tegnap átutaltam a követelt összeget a végrehajtó letéti számlájára, de ezt csak munka után tudtam megtenni, du. 5 óra körül. Előtte azonban intéztem néhány telefont a munkahelyemről az ügyben. Az érdekes az, hogy Ön, és 3 másik polgári joggal foglalkozó ismerősöm is azt mondja, hogy alapvető hiba volt a haszonélvezőt bevonni mindaddig, amíg meg nem bizonyosodtak arról, hogy mi nem fizetünk, hogy nincs miből levonni, nincs mit lefoglalni tőlünk. (Ezt meg sem próbálták, de egyébként is fizettünk volna, mert a célunk nem az volt, hogy kibújjunk a felelősség alól, hanem az, hogy mielőbb rendezzük a tartozást.)
Ezzel szemben az ügyben szereplő jogászok (ámbár nem tudom, hogy a végrehajtónak van-e ilyen végzettsége, de gondolom igen, ha egyszer bírósági végrehajtó) mind azt mondják, hogy a magyar jogrendszerben ez így működik. Mi voltunk az adósok mindaddig, amíg fizettük a részleteket, és a haszonélvező lett abban a pillanatban, hogy megcsúsztunk a részletekkel.

Két igen figyelemre méltó momentum volt (számomra) az ügyben. A társasházkezelő ügyvédje, aki tul.képpen bíróságra adta az ügyet, vagyis beperelte anyósomat, arrogáns, felemelt, ügyvédhez, és hozzám is méltatlan hangnemben közölte, hogy majd akkor beszél velem, ha befizettem a követelést, mert addig nincs mondanivalója. Hiába magyaráztam, hogy a kérdéseim nem befolyásolják a fizetési szándékomat, mert délután mindenképp fizetni fogok, de érdekelne, hogyan lett adós az anyósom, stb. Próbáltam feltenni neki az itt is feltett kérdéseimet, de idegesen, elköszönés nélkül lecsapta a telefont. Persze azonnal visszahívtam, és elmondtam a véleményemet a viselkedéséről, de tovább nem kérdezősködtem, mert értelmetlen telefonszámla fogyasztás lett volna csupán a részemről. Egyre csak azt hajtogatta, hogy "Mit akar ön tőlem? Fizetett már? Addig nincs mit mondanom! Fizessen, és majd megszűnik az eljárás!" Én egy olyan irodában dolgozom, ahová az esetek 85%-ában valódi bűnözők telefonálnak. Mégis alapvető elvárás (a feletteseimtől is, de saját magamtól is), hogy nyugodtan, tisztelettudóan, segítőkészen tájékoztassam őket, akkor is, ha aznap már 20-adszor hívnak fel azzal, hogy "nem is Rikárdó lopta el a biciklit". Ehhez képest egy ügyvéd, akinek a neve előtt ott díszeleg a dr. szócska, akinek éppen készültem befizetni egy szép kis összeget azért, mert az aláírását odabiggyesztette egy papírra, olyan hangon küldött el melegebb éghajlatra, mintha én lennék az utolsó senkiházi ezen a földön.

A végrehajtó ugyanakkor egy értelmes, emberi hangon beszélni képes úr volt, aki valahogyan megértette, hogy nem a fizetés alól akarok kibújni. Sajnos azonban a kérdéseimre ő sem tudott válaszolni. (Annyit csak, hogy a magyar jog szerint a haszonélvező automatikusan adós, ha a valódi adós nem fizet, és nem kell próbálni behajtani a valódi adóson a tartozást.)

Végezetül beszéltem a társasházkezelő ügyfélszolgálatával is, ahol már csak azt szerettem volna megtudni, miért éppen most, az utolsó hónapban mondták fel a megállapodásunkat? Nem lett volna egyszerűbb nekik is, ha előbb felhívnak, és közlik, hogy pl. 2 napon belül bíróságra adják, ha nem fizetjük be a teljes összeget? Ugyanígy felvettük volna a banki kölcsönt, befizettük volna a pénzt, csak éppen mindenki számára gyorsabb és kényelmesebb lett volna. A válasza az volt, hogy a társasház ellenőrző bizottsága, vagyis maguk a lakótársaink kérték, hogy pereljen be bennünket a társasház.
Nem tudom, ha az ellenőrző bizottság azt kérte volna, hogy bennünket lőjenek agyon, akkor is megtették volna-e? De ez költői kérdés.

Most már csak az az egy kérdésem maradt, hogy valóban meg sem kell próbálni behajtani az adóson a tartozást? Ha van haszonélvező, akkor automatikusan ő válik adóssá? Az ő nyugdíját megterhelik, a TV-jét elviszik, miközben a valódi adós semmit sem tud az egészről? (Fikció, mert a haszonélvező úgyis szól, de, ha esetleg mégsem.)

Köszönöm szépen, és elnézést a hosszú levélért!

Kedves Közfogis, az esetében az a szerencsétlen, hogy olyan személyeket vont be a közös képviselő a vitájukba akikre a történet szerint Önnek nincs kellő ráhatása...

Társasházi tv.: 2003 CXXXIII 24. § "... közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik ..."

Ez alapján alap esetben a haszonélvező így nem köteles fizessen. (Jogászok a közös költséget szétbontva felvethetnek még vitás kérdéseket egyes részeiről de visszatérek az alapesethez)
A haszonélvező kaphatott egy fizetési meghagyást (FMH) amire neki ellent kellett volna mondania, hiszen őt nem érinti. Valószínűsítem, hogy ezt nem tette, és ezért azt úgy tekintik hogy elismerte. Aki elismeri az meg fizessen, ezért adták be végrehajtásra.

Ha nem kapott FMH-t, akkor két lehetőség is felmerülhet: 1.) ha csak nem vette át, akkor olyan mintha megkapta volna, 2.) ha nem arra a címre küldték az FMH-t akkor a kézbesítési vélelem megdönthető és akkor még ellent lehet mondani. (ellentmondásra elméletileg 15 nap áll rendelkezésre, indokolni akkor még nem kell, mert a közjegyző vagy a végrehajtó tovább küldi a bíróságra és ott mindkét félnek bizonyítani kell: a társasháznak az elszámolást és a közgyűlési határozatokat, a lakónak a befizetéseket)

Talán az segíthet ebben a helyzetben ha még élnek az adósságcsökkentő és a lakásfenntartási támogatások az Ön Önkormányzatánál. E támogatásokat lehet kérni általában az önkormányzat Családsegítő központjánál ha az egy főre eső jövedelem nem haladja meg a kb. nettó 70-72ezer forintot.

Tisztelt Válaszoló!

Szerencsétlen okok miatt (munkanélküliség) sikerült közös költség tartozást felhalmoznunk. 2013. júl.-ban kapott az anyósom egy levelet a Magyar Közjegyzői Kamarától, hogy ő, mint adós tartozik az általunk be nem fizetett összeggel. Anyósomnak haszonélvezete van a lakáson, de nem lakik velünk, soha nem is lakott, és a tulajdonosok mi vagyunk a házastársammal, 50-50% arányban. Bementünk a társasház kezelő Kft.-hez, kértük a tartozás részletekben történő rendezését. Meg is állapodtunk velük, fizettünk is, a határáridőt 2015. 01. 31.-ben jelöltük meg. A tavalyi évben (2014-ben) ismét nehéz élethelyzetbe kerültünk (amint az a nicknevemből is kikövetkeztethető), nem mindig tudtuk olyan ütemben fizetni a törlesztést, amiben megegyeztünk. Volt, hogy nem fizettem, volt, hogy 2x is befizettem a törlesztőt, volt, hogy 1x fizettem be többet, mint a megállapodásban foglaltak. De tény, hogy voltak hónapok, amikor semmi nem került befizetésre.

A minap anyósom kapott egy végrehajtói levelet, miszerint be kell fizetni 172.000 Ft-ot, közös költség tartozás miatt. Ennek persze csak a töredéke maga a tartozás, a többi a közben rájött végrehajtói, ügyvédi, közjegyzői, stb. díj.

Az adós anyósom, a mi nevünk sehol sem szerepel, gondolom azért, mert ő a haszonélvező. De rendben van ez így? Mi köze van neki egy olyan tartozáshoz, amelyet mi, tulajdonosok halmoztunk fel?

További kérdéseim: nem kellett volna a társasháznak írásban, vagy bárhogyan értesítenie arról, hogy felbontja a részletfizetési megállapodásunkat? Nem kellett volna a bírósági szakasz előtt egy értesítést kapnunk arról, hogy amennyiben nem fizetjük ki egy összegben a teljes tartozást, megy az ügy a bíróságra? Hiszen még le sem telt a fizetési határidő, amelyben megegyeztünk. Értem én, hogy mivel rendetlenül fizettem, joguk van azonnal felbontani a megállapodást. (Ha egyáltalán, de ezt el tudom fogadni.) De rendetlenül fizettem már tavaly áprilisban is. Miért most, a lejárat előtt 3 héttel küldi bíróságra? És miért nem értesít róla?

Mert mi semmit nem kaptunk, igaz ezt a végrehajtói levelet is anyósom kapta, de állítja, hogy ezt megelőzően ő sem kapott semmit. Becsapva érzem magam, mert, ha értesítenek a bírósági szakasz előtt arról, hogy már nem él a részletfizetési megállapodás, akkor természetesen nem hagyjuk idáig fajulni a dolgokat. Most a tényleges tartozás 2x-esét kell kifizetnünk, és bár ki fogjuk fizetni (nagy nehézségek, kölcsön árán), de, ha történt mulasztás a társasházkezelő részéről, afölött nem akarok szó nélkül fejet hajtani.

Ha valóban történt mulasztás, kihez lehet panasszal fordulni? Felhívtam a társasházkezelőt, de telefonban minden kérdésemre csak azt mondogatta a hölgy, hogy nem tudja, hallottam, ahogy suttogva próbálja átadni a kagylót a kolléganőjének ("XY az, átveszed? Odaadhatom?"), de ez nem sikerült, nem vette át. Bementem hozzájuk személyesen, de ki van írva az ajtóra, hogy a személyes ügyfélfogadás jan. 20.-ig szünetel. A legfájóbb, hogy vért izzadva fizettem, amikor fizettem, olyankor 2 másik szolgáltatónak nem fizettem, vagy a gyerek óvodai díját nem fizettem, csak azért, hogy a társasházkezelő lássa a szándékot. Mégis most, amikor felhívtam őket, hogy rákérdezzek az okokra, azt mondta az ügyintéző, azért bontották fel a megállapodást, mert még csak a szándékot sem látták, hiszen október 29. óta nem érkezett pénz tőlünk. És valóban. Már 1 hónapja nem fizettem. Nem teljesítettem, de hogy a szándék sem látszott, azt gonosz, embertelen, sértő mondatnak tartom.

Köszönöm a segítséget!