Ingatlan Adás - vétel

1/ Az adásvételi szerződésbe nem foglalható bele olyan kitétel, ami kiköltözésre kényszerítheti az eladót?

2/Az adásvételben eljáró ügyvéd a teljes vételár kifizetésének igazolásakor indítja el a tulajdonjog átírást, tehát az megtörténik, akár kiköltözik az eladó, akár nem.
A vevő javára történő tulajdoni lap bejegyzés sem jogosítja fel az új tulajdonost arra, hogy rapid módon vethessen véget a már jogalap nélküli lakáshasználatnak, pl rendőrségi intézkedéssel?

3/Vagy csak bírósági úton érvényesíthető a "kilakoltatás", ebben a rendőrség közvetlenül nem intézkedhet?

4/Milyen szankciók terhelhetik a jogosulatlan ott tartózkodást (mint pl. lakbér fizetés, kártérítés, bírság...)?

„1/ Az adásvételi szerződésbe nem foglalható bele olyan kitétel, ami kiköltözésre kényszerítheti az eladót?”
Hogyne. Akár azt is írhatjátok, hogy levágják a lábát, ha nem költözik ki. Vagy a fejét.
Na, de ha bármit is írtok bele, és MÉGSE csinálja, akkor mi van? Ugyanaz. Per. (Vagy személyesen aprítod miszlikbe, mert van amikor az a helyes állítólag, csak hát azt nem mindenkinek szabad, te esetleg böribe kerülnél, esetleg kegyelem nélkül)

„2/Az adásvételben eljáró ügyvéd a teljes vételár kifizetésének igazolásakor indítja el a tulajdonjog átírást, tehát az megtörténik, akár kiköltözik az eladó, akár nem.
A vevő javára történő tulajdoni lap bejegyzés sem jogosítja fel az új tulajdonost arra, hogy rapid módon vethessen véget a már jogalap nélküli lakáshasználatnak, pl rendőrségi intézkedéssel?”
Nem. Közöttetek vita van. Annak eldöntésére nincs rapid mód, csak a lakáskiürítési per. Vagy, ha van végrehajtható okiratod, akkor a kilakoltatás elindítása.
Egyébként, ha hajlandó rá, például birtokba adhatja neked, amelyet rögtön visszaadsz neki X napra bérbe, mint bérlő, határozott időtartamra. Ha az lejár, ami objektív tény, akkor szintén bíróságon, de sokkal gyorsabb nemperes eljárásban kérheted a lakáskiürítést.

„3/Vagy csak bírósági úton érvényesíthető a "kilakoltatás", ebben a rendőrség közvetlenül nem intézkedhet?”
Igen. A lakáskiürítést foganatosítani kell, ahhoz pedig végrehajtható okirat. Ha kell, a végrehajtó, mint hivatalos személy kérheti a rendőrség segítségét (ahogy a tvben szoktuk látni).

„4/Milyen szankciók terhelhetik a jogosulatlan ott tartózkodást (mint pl. lakbér fizetés, kártérítés, bírság...)?”
Károkozásért kártérítés. És igen, követelhetsz használati díjat. Esetleg a te lakhatásod megtérítését is (a kárenyhítés szabályainak keretein belül).

Kedves Drbjozsef!
Nagyon köszönöm a megállapításait!
Egyértelműen a miszlikbe aprítás lenne a hathatós megoldás, de ha még egy új golyóstoll nem is lenne probléma, nekem az egyház nem adná rá "áldását" :):):)
Marad az egészséges bizalmatlanság és a maximális körültekintés.

Sziszicsi

„Az adásvételi szerződésbe nem foglalható bele olyan kitétel, ami kiköltözésre kényszerítheti az eladót?”

Hát ha nem egy hetet adsz neki a birtokba adásra, akkor nyilván lesz lehetősége másikat keresni magának.
Ennek az időnek a hossza mindig megállapodás kérdése, lényeg, hogy ne legyél türelmetlen.

„Az adásvételben eljáró ügyvéd a teljes vételár kifizetésének igazolásakor indítja el a tulajdonjog átírást, tehát az megtörténik, akár kiköltözik az eladó, akár nem. A vevő javára történő tulajdoni lap bejegyzés sem jogosítja fel az új tulajdonost arra, hogy rapid módon vethessen véget a már jogalap nélküli lakáshasználatnak, pl rendőrségi intézkedéssel?”

Engedelmeddel kiemeltem a lényeget! Továbbra is az a kérdés, hogy kiköltözés előtt miért is fizetnéd ki a teljes vételárat? Nyilván akkor kapja meg az összeg utolsó részletét, amikor átadja neked a lakást, addig nem fizeted ki teljesen, ez ilyen egyszerű. És akkor az átírás se játszik addig.

Sziszicsi,

„Az adásvételben eljáró ügyvéd a teljes vételár kifizetésének igazolásakor indítja el a tulajdonjog átírást”

Ez sem pontos így, vagy hát legalábbis nem pontosan így szokás : az adásvételt rögtön be kell jelenteni az ingatlannyilvántartásba (30 napon belül kell, rögtön aznap érdemes), és a megállapodás szerint a tulajdonjog bejegyzés vagy föggőbe kerül, vagy tulajdonjog-fenntartással kerül a vevő széljegyre. A kettő nem pontosan ugyanaz, más hatásai lehetnek, a cél szempontjából érdemes dönteni a kettő között.
Ha az utolsó részletet megkapja a vevő, akkor az ügyvéd a végleges bejegyzést indítja el.

Hát én minden ingatlanomat úgy vettem eddig,hogy kiköltözési határidő x.hónap y napja,ezt követően minden nap után 5.000 ft kerül levonásra a vételár visszatartott 10 %-ból.

Ennyi.

Mindenkinek nagyon köszönöm a hasznos javaslatokat!

A szerződésre figyelj oda...

Tisztelt Fórumozók!

Ingatlan adás-vétel esetén ha a földhivatali tulajdoni lapon szerepel lakóház, abban az esetben a birtokba-adáshoz mindenképpen szükséges energetikai tanúsítványt készíttetni?

A kérdés azért merült fel, mert az eladó szerint, mivel a ház úgyis lakhatatlan jelen állapotában, nem szükséges az energetikai tanúsítvány.

Előre is köszönöm a válaszokat!

FFlower,

Igen, kötelező, de szankciója nincs. Tavaly november óta pedig nem kötelező beleírni az adásvételi szerződésbe sem, tehát a földhivatal be fogja jegyezni az adásvételt enélkül is.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

(Általában azért érdemes megcsináltatni az eladónak, mert akkor a vevőnek kevesebb alapja van rejtett hibák miatt szavatossági igénnyel lépni fel az eladóval szemben. Persze, ha a szerződésben rögzítik, hogy az épület egy rom, az más.)

FFlower

„Ingatlan adás-vétel esetén ha a földhivatali tulajdoni lapon szerepel lakóház, abban az esetben a birtokba-adáshoz mindenképpen szükséges energetikai tanúsítványt készíttetni?”

Az ingatlanosom szerint csak akkor, ha hitelre veszik, mert ott a bank kérni fogja.
Készpénzes vevő eltekinthet tőle.

Köszönöm szépen a válaszokat Osztap és Szomorú örökös!

"Persze, ha a szerződésben rögzítik, hogy az épület egy rom, az más."

Ha jól értem, amennyiben a lakóházra vonatkozóan nem kerül rögzítésre az állapotáról információ, akkor alapvetően kötelező (lenne) az energetikai tanúsítvány.

Ha viszont az adás-vételi szerződésben rögzítésre kerülne, hogy a ház lakhatatlan rom, akkor a tanúsítvány szükségtelen, viszont akkor ez járhat valamilyen következménnyel?
Értem ezalatt, hogy pl. ilyen esetben már nem lehet a házat felújítani csak kötelezően bontani etc...?

FFlower,

Nem jól érted. Az energetikai tanúsítvány kötelező. Csak nincs szankciója, ha nem készül el.

Az állapot rögzítése a szerződésben nem kötelező. Azért fontos (az eladónak), mert megnehezíti, hogy utóbb a vevő szavatossági igénnyel lépjen fel az eladóval szemben, hiszen tudott arról, hogy milyen állapotú ingatlant vesz. Hasonlóan: Az energetikai tanúsítványban sokkal több infó van, mint a minősítés maga. Ha van tanúsítvány, és annak átvételét a vevő elismeri, később nem hivatkozhat arra, hogy nem tudott mindarról, ami abban benne van.

Ha már a kötelező tanúsítványoknál tartunk, a villamos biztonsági felülvizsgálat ugyanilyen. Kötelező, de nincs szankciója, ha nem készül. Azért érdemes az eladónak megcsináltatni, mert a szavatossági igények érvényesítését megnehezíti.

Nincs olyan szabály, hogy a szerződésben leírt állapot miatt kötelező lenne bontani.

Sziasztok!
Röviden leírnám a történetem!
2019-ben vásároltam egy 2018-ban felújított ingatlant.
3 évig laktunk benne a feleségemmel,majd 2022-ben eladtuk.
A kulcsátadást követően a vevőim felhívtak, hogy elállnak a szerződéstől.
Mindenbe is belekötöttek:vizes az ingatlan, a 2 szoba nincs lebetonozva(akitől én vásároltam a házat,úgy tájékoztatott hogy le van,illetve az energetikai tanúsítványban is a padlózat rétegrendjénél fel van tüntetve a beton, teszem hozzá az energetikait nem én készíttettem)
Nincs alapja a háznak,rosszak a villanyvezetékek stb.........
Bepereltek,kirendeltek szakértőt stb.....
A bíróság cirka 7 millió ft-ot megítélt nekik......
Az ügyvédemmel nem érjük hogyan lehetséges ilyen ítélet,hiszen a szakértői vélemény leírja hogy nincsenek hiányosságok,illetve hibák,a korabeli építéstechnológiának megfelelő állapotban van a ház.Én nem tájékoztattam félre a vevőimet!!
Most ott tartunk,hogy fellebeznek, mivel nem elég nekik a 7 millió ft!
Úgy gondolom,hogy rajtunk akarnak nyerészkedni,minél több pénzt ki akarnak belőlünk sajtolni!
Kihez tudnék fordulni??
Járt már így valaki??

Járt. Egyébként pedig van ügyvéded.

Akkor jobban jársz ha elállsz a szerződéstől. Akkor nincs mit követelni.

„Akkor jobban jársz ha elállsz a szerződéstől. Akkor nincs mit követelni.”

Nyilván zsebből vissza tudja fizetni a vételárat, hiszen legfeljebb így tudna elállni. Életszerű.

Vannak még takarékos emberek

Sziasztok!

2021. december eleje: adásvételi szerződés aláírása megtörtént, foglaló kifizetésre került. Az ügyvéd ígérete szerint pár napon belül rárakatta a tulajdoni lapra, hogy foglalt.

2022. január vége: a teljes vételár kifizetésre került, a lakás átvétele megtörtént. A tulajdonos személye pedig módosult.

Azt szeretném megkérdezni, hogy az eladáskor igénybe vehető "ötéves" adókedvezmény melyik évtől számítódik? Mert úgy tudom, az a nap számít, amikor az ügyvéd a szerződést benyújtotta a Földhivatalba. Ami számomra nem egyértelmű, hogy ez már 2021-ben megtörtént-e, amikor a széljegyet elkészítették.

LaciSupreme,

Egyszerű ez: Előveszed a tulajdoni lapot, megnézed a tulajdonos bejegyzésénél a "bejegyző határozat, érkezési idő" sort. Annak a vége egy dátum. Akkor lett benyújtva a szerződés. Szinte biztos, hogy 2021 decemberi.

LaciSupreme,

Adózási szempontból az ingatlanból származó jövedelem megszerzésének időpontja az, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
Nyilván adózási szempontból az ingatlan megszerzése vevőként ugyanez az időpont.
Ha széljegyre került a vevő, akkor az ügyvéd nyilván benyújtotta a szerződést, ezt egyébként az aláírás napján, legfeljebb a következőn szokták benyújtani. Biztosan megtörtént ez még 2021-ben.

Úgyhogy neked 2021 a szerzés éve.
Ha idén adod el, akkor még 60%, ha jövőre, akkor 30%, után kell csak adózni, ha 2026-ban vagy később akkor már adómentes.
(a pontos hónap és nap ilyenkor nem számít. Csak az év.)

osztap, drbjozsef

Valóban egyszerű, köszönöm. Igen, másnap benyújtotta, ami nem is hó eleje, hanem dec. 21. volt.
(Jövőre szeretném eladni, ami a teljes felújításnak és az árváltozásnak köszönhetően kb. dupla ár. Tehát nem mindegy.)

@LaciSupreme
Azt ugye meg tudod védeni a NAV előtt is, hogy nem gazdasági tevékenység keretében szereztél hasznot az ingatlan felújításán és értékesítésén, hanem te így élsz? (mondjuk, hogy a lakcím szerinti saját lakásodat újítod fel és adod el)
A gazdasági tevékenység egy kicsit másképp adózik: szocho-köteles és nincs 5 éves szerzési adókedvezmény.

eulimen
Azt gondolom, nem szorítkozom védelemre, de ha mégis, akkor az adóhatóság ellen egy átlag halandó nem indul kifejezetten rózsás esélyekkel.
Édesapám nevére lett megvéve, és én valóban itt lakom, bejelentett lakcímmel, de nem hinném, hogy neki/nekem itt bármit is bizonygatni kellene, hiszen egy darab, reális áron vásárolt és eladott ingatlanról van szó. Ha valakik, hát ők tudják, hogy emelkednek az ingatlanárak mostanság. Te másképp látod?

(Már eleve az nehezen elfogadható, hogy az adózott pénzemből adózok, ha veszek valamit, és újra adózok, ha azt megint pénzzé teszem. De ez egy ideológiai fórum témája lehetne, mert ez minden -izmus gyökere. De én meg az ilyesmiket nem szeretem, mert ahogy Michael Ende írta: "Az embereknek ideológiákat kell adni, hogy azon keresztül irányíthassuk őket." Viszont én senkit nem szeretnék irányítani. :) )